Как из одной квартиры сделать две: Как разделить квартиру на две: трудности согласования и советы, как сделать из одной квартиры несколько

Как сделать две комнаты из одной, улучшив планировку квартиры

Увеличение числа комнат в квартире или доме обусловлено множеством причин, большинство из которых связано с увеличением числа проживающих. Помимо необходимости дать детям и взрослым личное пространство, поводом может быть разделение функций помещений, создание детской и тому подобное. Как бы то ни было, сегодня 2-е комнаты из одной делают многие, и такая перепланировка стала очень популярна.

Содержание:

• 1 Физическое разделение помещения
• 2 Вопрос дверей
• 3 Что делать с окнами в процессе разделения комнат
• 4 Идем на хитрость: Как из комнаты сделать 2 зоны
• 5 Правовые вопросы разделения комнаты

Физическое разделение помещения

Самый радикальный и эффективный вариант в том случае, если вам необходимо получить именно две изолированные комнаты. Сейчас это сделать проще, так разделительную стену можно возвести из гипсокартона, что гораздо быстрее, чем строить кирпичные или иные варианты. Такая стена легка, не оказывает нагрузку на здание, но при этом прочна и, при использовании различных изоляционных материалов, позволяет оградиться от звуков и запахов.

Вопрос дверей

Новая комната, в случае сплошной стены, должна иметь вход. И вопросы о том, как можно распределить двери, чтобы из одной комнаты получились две, стоят в первую очередь. Если ограничивающая комнату стена с другой стороны является частью коридора, то в ней можно пробить дверной проем, получив 2 разных входа и сделав комнаты полностью изолированными друг от друга. Но зачастую такой возможности нет, да и стену,  которая может быть несущей, ломать хочется на всем. Поэтому одна из двух получившихся комнат, либо же смежное помещение, часто делаются проходными. Зачастую этого хватает.

Что делать с окнами в процессе разделения комнат

Конечно, существуют комнаты без окон, но если речь идет о помещении, в котором человек проводит значительную часть времени, то постоянное искусственное освещение вряд ли будет в радость. Очень хорошо, когда разделяемая комната имеет несколько окон, однако чаще всего происходит иначе, и вопрос о том, как сделать две изолированные комнаты из одной комнаты с одним окном, встает практически постоянно.

На самом деле – это довольно серьезная проблема. Идеальным является большой оконный проем, к примеру, балконный.  Но так как окна почти всегда одиночные, то их деление на две части стеной приведет к попаданию в помещение недостаточного количества света. Помимо этого для восстановления функциональности придется перестраивать оконный проем и заказывать индивидуальные окна. Да и вид куска окна, расположенного у самой стены, весьма сомнителен. Не говоря уже об изменениях на фасаде дома.

Если условия именно такие, и вы хотите во что бы то ни стало сохранить естественное освещение в обеих комнатах, то единственным выбором станет  не глухая стена, либо увеличение прозрачности этой самой стены или ее части. Для этого используются стеклоблоки и другие полупрозрачные или прозрачные материалы. Минус этого способа – комнаты перестают быть полностью личным пространством.

Идем на хитрость: Как из комнаты сделать 2 зоны

Порой размеры комнат таковы, что делить их бессмысленно. К примеру, если помещения в 20 и 22 квадратных метра еще можно попытаться разделить, то с 12-метровой комнатой это просто бессмысленно. Проблема в том, что многие из нас живут в весьма небольших квартирках, где помещения зачастую выполняют смежные функции. Пример – совмещение кухни и гостиной. В этом случае можно пойти несколькими путями:

• Создание арки между разделяемыми частями помещения;
• Использование мебели. Разделять помещения можно при помощи спинки дивана, крупной мебели или же барной стойки;
• Отделка в помещения в разных стилях. Грамотное использование цветов в отделке поможет визуально разделить помещение использованием контраста. Обратный вариант – создание общей стилистики отделки комнаты, дабы приглушить то, что часть ее выполняет другую функцию;
• Использование уровней;Продуманное освещение.

Совет! Зачастую для того, чтобы визуально разделить помещение, не прибегая к разделению физическому, стоит обратиться к профессиональному дизайнеру.

Правовые вопросы разделения комнаты

Физическая перепланировка, если процесс не затрагивает несущие стены, может быть проведена по эскизу. В случае вовлечения несущих стен, необходимо узаконивание по проекту, что дольше и сложнее. После оформления разрешения на перепланировку в жилищной инспекции, необходимо подготовить проект и только потом браться за работу. По итогу перепланировки необходимо пригласить комиссию, которая составит акт приемки.

Незаконная перепланировка может стать причиной невозможности продажи объекта недвижимости в будущем, его потери в цене, проблемами с ипотекой и другими неприятностями. Так что, если вы решили разделить комнату на две, то лучше делать все по закону.

Раздел одной квартиры на две отдельные — реконструкция квартиры

Как разделить одну квартиру на две отдельных квартиры? При каких условиях возможен раздел квартиры? Сколько времени нужно на раздел квартир? Сколько стоит разделить квартиру? На все эти вопросы можно получить ответы в этой статье.

Бывают разные обстоятельства, при которых собственники квартир, хотят разделить свои квартиры на две отдельных. Например, нужно разделить большую квартиру для продажи части.  Или для того, чтобы жить изолированно от детей, родственников (каждому по отдельной квартире).

Содержание статьи:

Почему раздел квартиры на две — это реконструкция квартиры?
Технические условия, при которых возможен раздел одной квартиры на две отдельных
Какой документ нужен для реконструкции квартиры с разделом ее на две?
Какие документы нужны для согласования с поставщиками услуг электрики, водоснабжения?
Состав проекта реконструкции квартиры с разделом квартиры
Какие сроки для оформления реконструкции квартиры?
Сколько стоит оформить раздел квартиры на две отдельные квартиры?

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования реконструкции квартиры?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

В своей практике мы поделили десятки квартир. Делили квартиры как в пределах одного этажа (одноуровневые квартиры), так и в пределах двух этажей (двухуровневые квартиры).

В пределах одного этажа, в результате раздела получаются две смежные квартиры на одном этаже. В общедомовом коридоре появляется дополнительная дверь.

В случае с двухуровневыми квартирами, в результате раздела получаются изолированные квартиры на разных этажах здания. При делении двухуровневых квартир, демонтируется внутренняя лестница и вход в квартиры организовывается с разных этажей.

Раздел квартиры на две отдельных — это не перепланировка квартиры, а реконструкция квартиры.

Почему раздел квартиры на две — это реконструкция квартиры?

В случае, если меняются Технико-экономические показатели жилого дома, изменяется количество жилых помещений в жилом доме, то это относиться к виду строительства – реконструкция.

Иными словами, если жилой дом был на 40 квартир, а станет на 41 квартиру, то эта процедура относиться к реконструкции.

Реконструкция квартиры, это самая сложная административная процедура с обязательным прохождением Государственной экспертизы проекта.

Подробнее о реконструкции квартиры можно почитать в Положении о порядке реконструкции жилых помещений (часть 3 Постановления Совета Министров №384).

Технические условия, при которых возможен раздел одной квартиры на две отдельных

1. Достаточная площадь. Площадь квартиры должна позволить выполнить размещение двух квартир, обеспеченных минимальным набором необходимых помещений. Минимальный набор это: жилая с кухонным оборудованием, санузел, лоджия (начиная с высоты 15 метров от земли). По опыту, начиная от площади квартиры 65-70 кв.м. можно рассматривать возможность раздела.
2. Возможность сделать отдельную вентиляцию на обе квартиры. Если в квартире изначально была естественная вентиляция из кухни и из санузла, то этого не достаточно, для второй квартиры. Потому что для каждой квартиры, должна быть своя вентиляция и из кухни и из санузла.
   Поэтому, когда в квартире было изначально 2 санузла, тогда это проще решается.
3. Возможность сделать отдельный электрощиток с дополнительной электроплитой. Пожалуй, это самый сложный технический вопрос. Дело в том, что для квартир с электрическими плитами на каждую квартиру необходимо 10 кВт мощности. Но при разделе квартиры на две, получается, что без увеличения мощности, существующая мощность только по 5 кВт. Нужно получать разрешения на увеличения мощности. Но не всегда есть возможность в кабельных сетях выделить дополнительную мощность. Мы выполняем обоснования и добиваемся для своих проектов увеличения мощности.
4. Возможность сделать инженерные сети водоснабжения и канализации. Бывает, что самотеком не получается решать вопрос по обеспечению канализацией, приходится ставить насос. Необходимо установить дополнительные счетчики на воду.
5. Обеспечение квартиры дополнительным машино-местом на придомовой территории. Нормы обеспеченности машино-местами согласно норм, для количества квартир. Но при увеличении количества квартир в доме, нужно решать вопросы генерального плана и парковок.

Если по всем этим вопросам, есть решения, то раздел квартиры возможен.

Какой документ нужен для реконструкции квартиры с разделом ее на две?

Первое, что необходимо получить, это Решение на реконструкцию квартиры из администрации района. Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов для реконструкции квартиры и  обратиться в «Одно окно» администрацию района. В «Одном окне» примут документы на рассмотрение. Срок рассмотрения 1 месяц. Через 1 месяц вы получите Решение администрации о разрешении реконструкции квартиры.

Образец Решения администрации на реконструкцию квартиры

В пакет документов, подаваемых в «Одно окно» входит план-схема раздела квартиры. План-схема составляется самостоятельно, либо с привлечением архитектора. При составлении план-схемы нужно учесть все строительные нормы, чтобы не получить отказа в выдаче решения. Для составления грамотной план-схемы обращайтесь в Проектное бюро ТЕКТОНИКА.

План-схема работ по реконструкции квартиры

Какие документы нужны для согласования с поставщиками услуг электрики, водоснабжения?

После получения разрешения из администрации, необходимо получить Технические условия (ТУ) на инженерное обеспечение двух квартир.

Нужно получить ТУ на электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление.

Все эти ТУ выдает владелец сетей, а это эксплуатирующая организация (ЖЭС, ТС). После получения ТУ от эксплуатирующей организации, эти документы согласовываются в службах города. Например, получив ТУ по электрике в обслуживающей организации на электроснабжение с увеличением мощности на квартиру, их нужно согласовать в РЭС вашего района.

Образец ТУ на электроснабжение от эксплуатирующей организации

При увеличении мощности на квартиру, могут потребоваться дополнительные ТУ от Кабельных сетей города.

Образец ТУ от кабельных сетей

Состав проекта реконструкции квартиры с разделом квартиры

После получения всех разрешений и ТУ, необходимо выполнить проектную документацию на реконструкцию квартиры.

Проект реконструкции включает следующие разделы:

1. Генеральный план. Решаются вопросы парковочных мест на придомовой территории.
2. Архитектурные решения. Разрабатывается новая планировка двух квартир, обеспечивается эвакуация при пожаре, выполняются нормы по шумоизоляции между двумя квартирами, организовывается дополнительный балкон (для квартир выше 15 метров от земли).
3. Конструктивные решения. Выполняется проем в стене для входной двери во вторую квартиру. Выполняется расчет несущей способности плиты перекрытия на дополнительную нагрузку от новой межквартирной перегородки.
4. Водоснабжение и канализация. Решаются разводки инженерных сетей по квартирам, устанавливаются приборы учета.
5. Отопление и вентиляция. Организовывается вентиляция двух квартир с необходимой кратностью воздухообмена, выполняется автономность системы отопления (дополнительные гребенки на входе), приборы учета.
6. Электрооборудование. Устанавливается дополнительный электро щиток. Заводится силовая линия для подключения электроплиты.
7. Организация строительства. В этом разделе проекта решаются вопросы по продолжительности строительства, по складированию строительных материалов, вывозу мусора. Методы производства работ.
8. Охрана окружающей среды. Обеспеченность нормой вывоза бытовых отходов на дополнительную квартиру.
9. Сметная документация. Вне зависимости от форм финансирования, обязательным является составление сметы.

Фрагмент из проекта

После завершения проектирования, проектная документация согласовывается со всеми заинтересованными службами и подается на прохождение Государственной экспертизы.

Согласовать проект нужно со следующими службами :

1. Администрация района;
2. Энергонадзор;
3. Энергосбыт;
4. Эксплуатирующая организация;
5. Заказчик проектной документации.

Заключение по проекту из Администрации района

Администрация района согласовывает проект 15 рабочих дней и выдает Заключение.

После сбора всех необходимых согласований, проект передается в Государственную экспертизу на 1 месяц. Процедура платная, стоимость пошлины за проверку проекта по реконструкции квартиры ориентировочно 1 800 — 2 000 бел. руб. Проектная организация отвечает на все замечания экспертизы, результатом прохождения является Положительное Заключение.

Положительное заключение Государственной экспертизы

Какие сроки для оформления реконструкции квартиры?

Оформление реконструкции квартиры это длительная процедура, занимает 6-8 месяцев от получения всех необходимых документов до ввода в эксплуатацию и получения новых технических паспортов.

Пример технического паспорта на квартиру до раздела. Квартира двухкомнатная площадью 68 кв. м. имеет один вход, два санузла.

Технический паспорт на первую квартиру (левая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела.

Технический паспорт на вторую квартиру (правая часть). Квартира однокомнатная с одним санузлом после раздела. Организован дополнительный вход из общедомового коридора.

Сколько стоит оформить раздел квартиры на две отдельные квартиры?

Стоимость зависит от сложности работы.

Если проект без затрагивания несущих элементов здания, то проект стоит от 5 850 бел. руб.

Пример проекта реконструкции квартиры с разделом ее на две можно посмотреть в разделе Примеры работ (внизу страницы). 

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования реконструкции квартиры?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

В 90% случаев, наши заказчики не хотят самостоятельно ходить по кабинетам и разбираться в нюансах и выбирают услугу «ПОД КЛЮЧ».

Если у вас нет свободного времени, и вы не хотите самостоятельно согласовывать реконструкцию, то наше Проектное бюро окажет услугу «ПОД КЛЮЧ» и мы сделает новый технический паспорт в короткие сроки без вашего участия.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет аттестат на проектирование и аттестат соответствия на выполнение функций заказчика на представление Ваших интересов во всех заинтересованных службах по согласованию документации.

Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет многолетний опыт в согласовании реконструкций любой сложности

Почему мы?

• 100% гарантия согласования реконструкции Вашей квартиры
• работаем без посредников
• 15 дней — от обмера до проекта
• 100% положительных решений Госстройэкспертзы
• более 400+ согласованных планировок за последние 5 лет

Узнать подробнее о наших услугах по перепланировке и реконструкции квартир

комбинаций квартир: как превратить две в одну | by Katz Architecture

Дэвид Кац

В таком тесном городе, как Нью-Йорк, где ценится каждый квадратный метр площади, домовладельцы часто ищут творческие способы расширения своих жилых помещений. Вот почему многие владельцы квартир и кооперативов хватаются за шанс купить свободную квартиру по соседству и объединить ее со своей.

Но две отдельные квартиры с общей стеной волшебным образом не становятся одной. Их объединение часто представляет собой сложный процесс.

Что за дверью номер один?

В идеале перед тем, как расписаться в пунктирной линии соседней квартиры, желательно прощупать стену между двумя квартирами. Любые конструктивные элементы, инженерные стояки, шахты или другие неожиданные сюрпризы могут радикально ограничить обзор домовладельца.

Однажды к нам пришел клиент с двумя смежными квартирами и отличными идеями. Но при осмотре мы обнаружили между стенами большую лифтовую шахту. С учетом этого — наряду со строительными трубами, которые нельзя было переместить — у них осталось пространство шириной 42 дюйма между фойе и спальней как единственное средство соединения квартир. Осуществимо, да, но это определенно потребовало корректировки их первоначальных планов.

Каждая комбинация квартир требует работы в рамках того, как ранее были расположены две отдельные квартиры. В лучшем случае гостиная одной квартиры соединена с гостиной другой. Во многих случаях две смежные квартиры являются зеркалами друг друга и могут быть соединены кухнями или ванными комнатами, что оказывается менее гибким.

Типичные ожидаемые изменения.

Соединение двух квартир путем удаления части общей стены является первым шагом. Однако есть и другие необходимые изменения для каждой комбинации квартир. Например, по закону одна кухня должна уйти. Ваша новая квартира будет намного больше, часто в два раза больше, поэтому оставшаяся кухня может нуждаться в расширении и перепланировке.

Еще одним важным аспектом любой комбинации является определение того, где будет располагаться главный вход в квартиру. Закрытие одной из входных дверей стеной может показаться простым решением. Однако в некоторых случаях обе входные двери остаются по строительным нормам или для удобства. Важно удостовериться, что одна из входных дверей выделяется как главный вход в увеличенную квартиру, создавая ощущение прибытия с тамбуром или приветственным пространством.

Потом идут коридоры. Квартира стала более просторной, и это здорово. Но как люди будут проходить через это? Как жилые помещения будут соединяться с частными пространствами? Как влажные помещения, такие как ванные комнаты и кухня, будут логично соединяться с сухими помещениями, такими как гостиные и спальни?

В то время как увеличенная квартира может позволить установить двойную раковину в новой главной ванной комнате или большую двуспальную кровать в новой основной спальне, крайне важно принять во внимание более широкую картину: как домовладельцы будут жить и перемещаться в новое и улучшенное пространство.

Итог? Наймите опытного специалиста.

Наша конечная цель в каждой комбинации квартир состоит в том, чтобы две квартиры ощущались как одна. Это часто требует определенных компромиссов, но в результате получается квартира, которая соответствует потребностям наших клиентов и увеличивает стоимость при перепродаже.

Благодаря видению и опыту знающего архитектора, в новой квартире жилые и спальные помещения будут логически организованы, а коридоры сведены к минимуму. Сантехнические приборы будут творчески и логично переставлены. Радиаторы и кондиционеры будут правильно распределены для обогрева и охлаждения новой планировки. А комнаты получат максимальное естественное освещение, соответствующее их использованию.

Katz Architecture обладает навыками и опытом для создания единого объекта из двух отдельных пространств. Мы избавим вас от квартиры, похожей на лабиринт. Наоборот, он будет чувствовать себя как в лабиринте!

Что нужно знать перед объединением двух (или более!) квартир в Нью-Йорке

Западная резиденция Центрального парка от PACS Architecture

Если вам нужно больше места, но вы слишком любите свое здание и окрестности, объединение двух смежных квартир в одну большую квартиру может стать решением вашей дилеммы. Если все сделать правильно, это может привести к архитектурному шедевру и единственной в своем роде квартире. Однако важно осознавать, что объединение двух единиц — сложный и дорогостоящий процесс.

Пол Кейпис, соучредитель PACS Architecture, объясняет: «Многие люди думают, что купят квартиру по соседству и пробьют дыру в стене. Это не так. Если вы объединили две квартиры и теперь у вас есть квартира площадью 2000 квадратных футов, масштаб вашей квартиры изменился, поэтому вам нужно сделать ремонт. Например, если у вас вдруг появилось 2000 квадратных футов, небольшая кухня в вашей существующей квартире теперь будет выглядеть меньше». Но Capece подчеркивает, что обновление вашей кухни — это только первый шаг. При объединении квартир владельцы должны уделять пристальное внимание общей планировке и множеству других факторов, от окон до электропроводки.

Учитывая объем проектов комбинирования квартир, Кейпис рекомендует проконсультироваться с архитектурной фирмой на раннем этапе процесса, даже до того, как делать ставку на квартиру или квартиры, на которые вы надеетесь. Хорхе Фонтан из Fontan Architecture соглашается, говоря, что покупатели нередко звонят ему перед закрытием. Используя имеющиеся документы, архитектор может разработать генеральный план проекта объединения и предусмотреть PACS, как и большинство архитектурных фирм, взимает минимальную плату за эту услугу, но, как подчеркивает Кейпис, деньги потрачены не зря. Он также отмечает: «Когда люди консультируются с архитектором, они понимают последствия объединения двух квартир. и, как правило, принимать более разумные дизайнерские решения, которые также увеличивают стоимость квартиры при перепродаже».

интерьер пентхауса в Гринвич-Виллидж, объединенный и разработанный PACS Architecture

1. Финансирование

Вопрос о финансировании объединения часто стоит первым. Если вы уже являетесь владельцем своей квартиры, это, вероятно, не будет проблемой, поскольку ваш существующий собственный капитал поможет вам получить финансирование, необходимое для покупки второй квартиры. Некоторые банки будут делать рефинансирование наличными, чтобы купить новую единицу в качестве инвестиционной собственности, в то время как другие выдадут единую комбинированную ссуду.

Тем не менее, если вы еще не являетесь владельцем своей квартиры, вы все равно можете рефинансировать покупку соседней квартиры, но вам нужно будет претендовать на более крупную ипотеку. Кроме того, учитывая значительные затраты, связанные с объединением единиц, вам может потребоваться дополнительное финансирование.

Если вы хотите сразу приобрести две единицы, ситуация может оказаться еще более сложной. Начнем с того, что для кредиторов гораздо более рискованно выдавать кредит на две единицы, чем на одну, поэтому вы столкнетесь с повышенным вниманием. Вы будете сталкиваться с дополнительными расходами на каждом этапе (например, необходимость платить за две оценки квартиры и две проверки, а не за одну).

2. Кооператив, кондоминиум и городские правила

Если вы пытаетесь приобрести смежную квартиру в кооперативном здании, изучите вопрос, прежде чем подавать заявку. Не все кооперативы разрешают комбинированные блоки, а кооперативы, которые разрешают комбинированные блоки, часто имеют особые правила, регулирующие процесс — например, некоторые здания позволяют проводить только определенное количество ремонтных работ в год, в то время как другие строги в отношении ремонта. часов в день, когда может происходить строительство, что может удлинить процесс. Кроме того, планы реконструкции должны быть предварительно одобрены правлением кооператива, поэтому лучше уже быть в хороших отношениях с правлением, прежде чем вступать в процесс.

Что касается квартиры, то тут есть и другие сложности. В квартире вы покупаете отдельный налоговый лот, и, в зависимости от квартиры, вам может понадобиться или не понадобиться объединять налоговые лоты.

Наконец, объединение двух квартир — это не только ваше дело, но и городское дело. Если ваше здание находится в историческом районе, Комиссия по сохранению достопримечательностей, скорее всего, должна будет принять решение о том, разрешать или нет комбинацию. Кроме того, для начала ознакомьтесь с руководством по объединению квартир города Нью-Йорка, в котором описаны все необходимые шаги, формы и разрешения. Это руководство содержит ссылки на формы PW1, PW3 и TR1. Хотя этот процесс может показаться обременительным, по крайней мере, он не такой утомительный, как в прошлом. Действительно, за последнее десятилетие город предпринял несколько шагов, чтобы упростить процесс объединения единиц, чтобы привести его в соответствие с другими типами проектов реконструкции.

3. Расходы на снос и строительство

Вы можете проделать дыру в стене и соединить две квартиры всего за 10 000 долларов, но это будет незаконным и не добавит ценности вашему дому. На самом деле, если у вас нет письма от раввина, подтверждающего, что вам нужны две кухни (одна для кошерного приготовления пищи), вторую кухню придется убрать, а снос одной только кухни, скорее всего, обойдется вам в 5–10 000 долларов. Фонтан отмечает, что, поскольку сантехника уже установлена, некоторые предпочитают превращать вторую кухню в ванную комнату, прачечную или барную стойку вместо гостиной. Однако снос кухонь – это лишь верхушка айсберга.

Горизонтальные комбинации — это то, что часто приходит на ум при планировании соединения двух блоков. Вертикальные комбинации также возможны и в конечном итоге создают более гибкий план этажа, но это может быть более сложной задачей. Во-первых, добавление новой лестницы для мгновенного соединения двух блоков означает увеличение объема структурных работ, которые могут быть более дорогостоящими и трудоемкими. Во-вторых, во многих зданиях действует правило «мокрое, а не мокрое», чтобы ограничить ущерб от утечек, что может быть проблемой, если ванные комнаты расположены на обоих этажах.

При любой комбинации вам потребуется потратить значительное количество времени и денег, чтобы создать бесшовную связь между двумя устройствами. Например, вы, вероятно, захотите, чтобы полы, потолки и столярные изделия создавали непрерывность. Если вы находитесь в старом здании, вам также может потребоваться заменить электропроводку в недавно купленной квартире, что может еще больше увеличить стоимость проекта, поскольку замена старой электропроводки также приведет к значительному повреждению стен квартиры. И, говоря о стенах, убедитесь, что они не являются несущими и что в этом месте нет коммуникаций, прежде чем сносить их, иначе это может стать более сложным и дорогостоящим.

Windows — еще один фактор. Учитывая, что окна стоят от 1500 до 3000 долларов за штуку, даже на небольшую единицу, вам может потребоваться выделить от 15 000 до 30 000 долларов на установку окон. Хотя каждый проект объединения квартир уникален, одно можно сказать наверняка — объединение квартир на законных основаниях и с учетом дизайна — это не мелкомасштабное предприятие.

Capece объясняет: «В Нью-Йорке владельцы обычно оценивают примерно 400 долларов за квадратный фут при проведении любого ремонта. Стоимость может быть намного выше, но в среднем рассчитывайте платить не менее 400 долларов за квадрат за качественную работу». В результате, даже если вы объедините две небольшие единицы — например, две квартиры площадью 700 квадратных футов — проект, скорее всего, будет стоить десятки тысяч долларов.

4. Сборы за строительство

Когда вы завершите проект, вы все еще можете жить в одной квартире, хотя и большей, но это не приведет к прежним сборам. Если вы покупаете в кооперативе, вы будете покупать дополнительные акции, а дополнительные акции означают дополнительные сборы. То же самое верно, если вы объедините две квартиры. Вы можете жить в одной квартире, но с точки зрения сборов и налогов эти квартиры будут рассматриваться как два отдельных объекта и облагаться более высокими сборами и налогами.

5. Налоговые обязательства

Если вы объедините две единицы, ваши налоги вырастут. Поскольку больше нельзя вычитать государственные и местные налоги (SALT), это может создать значительное налоговое бремя. Но есть еще один важный налоговый вопрос, который необходимо учитывать. Если вы объединяете две квартиры, потому что собираетесь использовать дополнительную площадь в качестве офиса, IRS позволит вам требовать стандартного вычета в размере 5 долларов за квадратный фут до максимум 300 квадратных футов. Процент сопутствующих расходов (например, страхование, коммунальные услуги и ремонт) также подлежит вычету. Напротив, если вы не объедините единицы и не будете использовать новую единицу для бизнеса, новая единица будет считаться капитальным расходом. По этой причине также может быть важно проконсультироваться со специалистом по налогам, прежде чем принять решение об объединении двух квартир.

6. Стоимость перепродажи

Наконец, если вы планируете продавать в какой-то момент в будущем, вам необходимо учитывать стоимость перепродажи. Если вы не планируете покупать, ремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, вам может быть трудно возместить свои затраты. Однако даже если вы планируете купить, отремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, стоимость объединенных квартир при перепродаже может быть выше, а может и нет.

По словам Кейписа и его коллеги Джеффа Мэсси из PACS Architecture, стоимость при перепродаже в конечном итоге отражает внимание, уделяемое дизайну при объединении двух блоков в первую очередь. Мэсси объясняет: «Квартиры большего размера и с хорошим дизайном в Нью-Йорке стоят дороже. Но опять же, если просто выбить дырку в стене, люди сразу увидят, что квартиры — это сборная солянка. Вы действительно хотите, чтобы единицы выглядели как одна сплоченная квартира».

Капис соглашается. «Люди готовы платить больше за квартиры, достаточно большие для семьи. Многие люди приезжают из пригородов или больших городов, и они привыкли жить с определенным размахом. Если они смогут найти хорошо спроектированную квартиру такого масштаба, они, как правило, будут готовы платить больше».