Как из одной квартиры сделать две: Как разделить квартиру на две: трудности согласования и советы, как сделать из одной квартиры несколько

Разделение квартиры на две

Статистически разделение квартиры происходит значительно реже, чем обратный процесс – объединение квартир, так как увеличить жилую площадь желающих больше.

Однако бывают разные ситуации, при которых требуется именно разделить ранее объединенные квартиры. 

Допустим квартиру, соединенную из двух, требуется разделить для самостоятельного проживания выросших детей или при иных обстоятельствах.

Стоит упомянуть и еще одну важную причину для разделения квартир – экономическую. Как правило, каждая из квартир по отдельности оценивается выше, нежели часть квартиры большой площади.

В последние годы часто задают вопросы о возможности приобретения больших квартир для последующего их разделения на несколько студий. 

Как мы уже говорили, ситуаций, при которых требуется разделение квартиры, множество, а порядок согласования такой перепланировки и технические особенности процесса остаются неизменными. В этой статье мы будем говорить именно о них.

Содержание статьи

Можно ли узаконить разделение квартиры две

Работы по разделению квартиры, как и по объединению, считаются перепланировкой и требуют согласования.

В настоящее время в Москве есть возможность согласовать не только те работы, которые еще предстоит сделать при перепланировке, но и узаконить выполненный ремонт.

Для согласования выполненной перепланировки необходимо, чтобы все реализованные мероприятия соответствовали действующим требованиям и нормам.

В Подмосковье для подавляющего большинства районов согласование выполненных работ муниципальным регламентом не предусмотрено – узаконить сделанную перепланировку возможно только по решению суда.

В отдельных случаях администрация, чтобы избежать судебного процесса, допускает согласование выполненной перепланировки по регламенту предстоящей.

В любом случае, при узаконивании работ, произведенных без согласования, собственнику предстоит выплатить штраф.

Разделение квартиры на две из ранее объединенных

Этот вариант разделения квартиры наиболее прост как в согласовании, так и при подготовке проектной документации. Дело в том, что в изначальном проекте в каждую из квартир предусматривался отдельный вход и речь идет лишь о восстановлении первичной планировки.

Проем в несущей стене, который был прорезан при объединении квартир, замоноличивают бетоном с арматурой либо попросту закладывают кирпичом.

Пример перепланировки с объединением двух квартир

В квартирах, которые были объединены по вертикали, заделывается проем в перекрытии, что уже не так просто – требуется восстановить равную несущую способность по всей его площади и демонтировать лестницу.

В зависимости от того, один будет собственник у двух квартир или несколько – может потребоваться разделение прав собственности. 

Подробнее об оформлении документов при разделении квартиры мы поговорим ниже. 

Разделение одной квартиры на две

При разделении одной квартиры с большой площадью, например пятикомнатной на двухкомнатную и трехкомнатную, сложностей возникает гораздо больше.  

Во-первых, в квартирах необходимо предусмотреть санузлы, разместив их в соответствии с санитарными и строительными нормами, что уже непросто.

Во-вторых, в каждой квартире должна быть кухня или кухня-ниша, для размещения которых требуется соблюдение множества условий.

В-третьих, для санузлов и кухонь новых квартир нужно будет разработать проект вентиляции помещений, канализации и водоснабжения с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, придется переделать схему подачи электроэнергии. 

В-четвертых, необходимо устроить для каждой из квартир отдельный выход из них на лестничную площадку, что не всегда становится возможным технически.

Значительно усложняет согласование при разделении квартиры необходимость устройства входа в квартиру через стену подъезда – то есть с затрагиванием общедомового имущества, что требует проведения собрания всех собственников дома.

Разделение квартиры, которая по проекту застройщика была единой на несколько студий для продажи или сдачи в наем в настоящее время осуществить законно практически невозможно. По сложившейся практике, такие варианты рассматриваются надзорными органами как устройство хостелов, что согласовать удается лишь в редких случаях.

При обнаружении самовольно разделенной квартиры вероятность проиграть дело в суде и впоследствии восстанавливать все в первоначальном виде близка к 100%.

Как согласовать разделение квартиры

Подготовку проектной документации для согласования перепланировки с разделением квартир, по закону, предстоит выполнить специалистам проектной организации, имеющей допуск СРО.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается проект и техническое заключение о возможности ее выполнить, а для выполненной – техническое заключение о том, что работы допустимы и произведены безопасно для здания.

Если простые перепланировки, вроде демонтажа встроенной мебели, вы можете согласовать самостоятельно без проблем, а более сложные, потратив чуть больше времени, то разделение квартиры на две лучше сразу поручать специалистам в области согласования.  

Первым делом стоит показать им техпаспорт квартиры – это даст возможность определиться с тем, возможна ли такая перепланировка в принципе и каким образом ее лучше всего осуществить. 

После этого будут разработаны техническое заключение и проект перепланировки, собран комплект документов, включающий, помимо проектной, следующую документацию для согласования: 

• Заявление о перепланировке.
• При отсутствии сведений в ЕГРН копию свидетельства права собственности на квартиру (нотариально заверенную).
• Доверенность на специалиста по согласованию (если подача документов осуществляется не собственником).
• Техпаспорт квартиры из БТИ.
• Согласие собрания собственников (при устройстве нового входа в стене подъезда).
• Справку Мосгаза или Мособлгаза (при переносе газового оборудования).
• Согласие управляющей компании и/или предприятия по электроснабжению.

После того, как все документы собраны, их подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию или областной надзорный орган, осуществляющий согласование перепланировки.  

До получения разрешения ремонтные работы по разделению квартир лучше не начинать.

После того, как ремонт завершится, подается заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки. Приемочная комиссия проверяет правильность исполнения согласованного проекта и подписывает акт о завершенной перепланировке. После предстоит организовать визит на квартиру специалиста из БТИ, который произведет обмеры помещений и зафиксирует их новые габариты.

Наконец, последним этапом станет оформление новых объектов недвижимости и регистрация права собственности на них. Если собственников у квартир несколько, то перед этим потребуются услуги нотариуса для подписания договора о разделении собственности. После того, как вы поставите квартиры на кадастровый учет, перепланировку с разделением квартиры на две квартиры можно будет считать завершенной. 

Наша организация имеет опыт в согласовании разделения квартир, поэтому будем рады помочь вам в этом вопросе. У нас есть все необходимые допуски СРО, а потому мы можем предложить разработку проектной документации и согласование документов во всех государственных инстанциях.

Разделение квартир

Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир  производится по двум основным принципам:

• Разъединение  ранее единой квартиры на две  (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению)  и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов  разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире.  Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны,  оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие  жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры,  устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую  из квартир.

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности.  И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому  обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Первое, что необходимо сделать — заказать проект  перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах  производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на  сайте в разделе «Наши работы».

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном  кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры:

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.

комбинаций квартир: как превратить две в одну | by Katz Architecture

Дэвид Кац

В таком тесном городе, как Нью-Йорк, где ценится каждый квадратный метр площади, домовладельцы часто ищут творческие способы расширения своих жилых помещений. Вот почему многие владельцы квартир и кооперативов хватаются за шанс купить свободную квартиру по соседству и объединить ее со своей.

Но две отдельные квартиры с общей стеной волшебным образом не становятся одной. Их объединение часто представляет собой сложный процесс.

Что за дверью номер один?

В идеале перед тем, как расписаться в пунктирной линии соседней квартиры, желательно прощупать стену между двумя квартирами. Любые конструктивные элементы, инженерные стояки, шахты или другие неожиданные сюрпризы могут радикально ограничить обзор домовладельца.

Однажды к нам пришел клиент с двумя смежными квартирами и отличными идеями. Но при осмотре мы обнаружили между стенами большую лифтовую шахту. С учетом этого — наряду со строительными трубами, которые нельзя было переместить — у них осталось пространство шириной 42 дюйма между фойе и спальней как единственное средство соединения квартир. Осуществимо, да, но это определенно потребовало корректировки их первоначальных планов.

Каждая комбинация квартир требует работы в рамках того, как ранее были расположены две отдельные квартиры. В лучшем случае гостиная одной квартиры соединена с гостиной другой. Во многих случаях две смежные квартиры являются зеркалами друг друга и могут быть соединены кухнями или ванными комнатами, что оказывается менее гибким.

Типичные ожидаемые изменения.

Соединение двух квартир путем удаления части общей стены является первым шагом. Однако есть и другие необходимые изменения для каждой комбинации квартир. Например, по закону одна кухня должна уйти. Ваша новая квартира будет намного больше, часто в два раза больше, поэтому оставшаяся кухня может нуждаться в расширении и перепланировке.

Еще одним важным аспектом любой комбинации является определение того, где будет располагаться главный вход в квартиру. Закрытие одной из входных дверей стеной может показаться простым решением. Однако в некоторых случаях обе входные двери остаются по строительным нормам или для удобства. Важно убедиться, что одна из входных дверей выделена как главный вход в увеличенную квартиру, создавая ощущение прибытия с тамбуром или пространством для приветствия.

Потом идут коридоры. Квартира стала более просторной, и это здорово. Но как люди будут проходить через это? Как жилые помещения будут соединяться с частными пространствами? Как влажные помещения, такие как ванные комнаты и кухня, будут логично соединяться с сухими помещениями, такими как гостиные и спальни?

В то время как увеличенная квартира может позволить установить двойную раковину в новой главной ванной комнате или большую двуспальную кровать в новой основной спальне, крайне важно принять во внимание более широкую картину: как домовладельцы будут жить и перемещаться в новое и улучшенное пространство.

Итог? Наймите опытного специалиста.

Наша конечная цель в каждой комбинации квартир состоит в том, чтобы две квартиры ощущались как одна. Это часто требует определенных компромиссов, но в результате получается квартира, которая соответствует потребностям наших клиентов и увеличивает стоимость при перепродаже.

Благодаря видению и опыту знающего архитектора в новой квартире жилые и спальные помещения будут логично организованы, а коридоры сведены к минимуму. Сантехнические приборы будут творчески и логично переставлены. Радиаторы и кондиционеры будут правильно распределены для обогрева и охлаждения новой планировки. А комнаты получат максимальное естественное освещение, соответствующее их использованию.

Katz Architecture обладает навыками и опытом для создания единого объекта из двух отдельных пространств. Мы избавим вас от квартиры, похожей на лабиринт. Наоборот, он будет чувствовать себя как в лабиринте!

Советы по переезду в другую квартиру в том же комплексе

от All Property Services, Inc | 27 января 2020 г. | Блог

Если вы снимаете квартиру в Loveland, может наступить время, когда ваши потребности изменятся, и вы будете вынуждены переехать. Однако часто в таких ситуациях люди хотят новую квартиру, но не обязательно переезжать в новый комплекс. К счастью, многие жилые комплексы предлагают квартиры с различными характеристиками, которые могут предоставить вам идеальное решение.

Если это ваш случай, вам важно знать, чего ожидать при передаче квартир в одном доме. Вот несколько советов, которые помогут сделать переход плавным.

Причины, по которым вы можете захотеть переехать в другую квартиру

Жизнь может измениться в мгновение ока, и ваши жилищные и финансовые потребности тоже могут быстро измениться. Возможно, вам нужна дополнительная спальня для вашей растущей семьи, или, возможно, вы понимаете, что одна ванная комната просто не подходит для детей. У вас также могут быть физические потребности, из-за которых вам трудно добраться до своей квартиры на третьем этаже, или вы устали от шума соседей сверху. У вас могут быть какие-то непредвиденные расходы, которые вынуждают вас экономить деньги любым возможным способом, или, возможно, вы получили повышение по службе и хотите вознаградить себя квартирой большего размера.

Независимо от причины вашего переезда в другую квартиру, вы должны убедиться, что знаете, что делать, чтобы облегчить переезд.

Советы по переселению в пределах одного жилого комплекса

Если вы готовы переехать в другую квартиру, вы можете избавить себя от хлопот, посмотрев квартиры в существующем комплексе. Вот несколько моментов, о которых следует помнить при переводе.

• Поговорите со своим управляющим недвижимостью: Прежде чем вы сможете двигаться, вы должны выяснить, есть ли доступный юнит в вашем комплексе. Сообщите управляющему недвижимостью, что вы заинтересованы в поиске другой недвижимости, и узнайте, каковы их процедуры и требования к переезду. Возможно, вам придется внести вас в список ожидания, если другой квартиры нет, или вам, возможно, придется прыгнуть в квартиру, прежде чем кто-то другой потребует ее. В любом случае, разговор с управляющим вашей квартирой может дать вам правильное направление.

• Задайте важные вопросы: Даже если вы переезжаете в пределах одного и того же комплекса, вам, вероятно, потребуется подписать новый договор аренды. Однако от вас может не потребоваться выполнение некоторых других типичных шагов при аренде новой квартиры, таких как проверка арендаторов или внесение нового залога. Переезд в пределах вашего текущего жилого комплекса может сэкономить вам время и деньги, но убедитесь, что вы хорошо информированы о том, что ожидается и требуется.

• Не стоит недооценивать сложность переезда: Независимо от расстояния между вашей старой и новой квартирой, будьте готовы к переезду. Спуск вниз не облегчит выход из двери и спуск по тесной лестнице с большого дивана, так что будьте готовы. Наем транспортной компании может стоить дороже, но они могут помочь вам выполнить работу быстрее и эффективнее.