Согласование перепланировки квартиры цена: Сколько стоит перепланировка квартиры — цены на перепланировку в Москве

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры

Любая перепланировка стартует задолго до того момента, как вы начнете сносить межкомнатные перегородки, переставлять сантехнику в туалете и ванной и переделывать полы в квартире. Прежде чем приступать непосредственно к ремонту, еще предстоит согласовать все планируемые действия с жилищной инспекцией.

В связи с этим многих волнует вопрос, а сколько стоит перепланировка? То есть не сами ремонтные работы, а именно мероприятия по оформлению предстоящего переустройства в государственных инстанциях.

Ответить на вопрос, сколько стоит перепланировка квартиры, крайне затруднительно, поскольку разброс цен на подобные услуги очень велик. И связанно это обстоятельство с тем, что перепланировки бывают как простыми, так и сложными.

При простых перепланировках проектная документация заказывается в проектных СРО-организациях, что выходит недорого. А при сложных переустройствах с затрагиванием капитальных стен приходится привлекать к согласованию крупные проектные институты, чья документация стоит существенно дороже.

Узнайте, зачем нужен допуск СРО при перепланировке?

Чтобы приступить в квартире к ремонту с перепланировкой, необходимо соответствующее разрешение в письменном виде от Мосжилинспекции. Конечно, поклеить обои на стены, покрасить полы в комнатах, сделать натяжные потолки можно и без разрешения, поскольку такого типа работы не считаются перепланировкой.

А вот на объединение/разъединение санузла, устройство/снос встроенной мебели, присоединение балконов и лоджией к внутренним помещениям квартиры с установкой французского остекления в пол, перенос дверных проемов, перестановку кухонных плит и сантехники в туалете и ванной комнате и т.п. соответствующее разрешение нужно.

И тут у собственников жилья возникает вопрос, а сколько стоит разрешение БТИ на перепланировку квартиры? Это может показаться странным, но ответ будет – нисколько.

Дело в том, что хоть при перепланировке видоизменяется поэтажный план квартиры из БТИ, само МосгорБТИ не уполномочено заниматься выдачей разрешений на перепланировку жилых помещений – это исключительное право жилищной инспекции города Москвы.

Тогда сколько стоит разрешение на перепланировку квартиры у Мосжилинспекции? Жилищная инспекция выдает разрешения на безвозмездной основе. Но чтобы принять решение о согласовании или отказать в перепланировке заявителю, жилинспекция должна ознакомиться с пакетом бумаг, обязательно включающим:

Разрешение на перепланировку:

При отсутствии плана квартиры он заказывается в Бюро технической инвентаризации по тарифам БТИ. То есть это платная услуга. План квартиры с экспликацией помещений можно заказать в виде самостоятельных документов либо в составе технического паспорта. Еще один вариант – оформить архивную копию документов БТИ.

Поэтажный план БТИ и экспликация помещений:

Примечание: без плана квартиры нельзя подготовить проект перепланировки, а, следовательно, и «запустить» процесс согласования.

В Москве практически любая перепланировка квартиры согласуется на основании проектной документации, состоящей из технического заключения и проекта. И сколько стоит перепланировка квартиры в Москве будет во многом зависеть от того, кто именно разработает эти документы.

Техническое заключение и проект подготовит компания с допуском СРО. Это наиболее экономный в денежном плане вариант согласования перепланировки. Возможен в том случае, если несущие конструкции не будут затрагиваться при выполнении ремонта.

Проект перепланировки:

См. цены на проектную документацию в нашей компании.

Вариант 2.

Техническое заключение от автора дома и проект от организации, имеющей СРО. Более дорогой, чем первый, вариант перепланировки. Если в планах собственника делать проем под дверь в несущей стене или объединять квартиры по вертикали, то техническое заключение о возможности проведения перепланировки имеет право выпускать только проектный институт, являющийся разработчиком, то есть автором дома, в котором располагается квартира. А стоит такое техническое заключение очень дорого.

Пример технического заключения на перепланировку от автора дома — АО МНИИТЭП:

Вариант 3.

Техническое заключение и проект разрабатывает автор дома или организация его замещающая. Очень дорогой вариант перепланировки, в котором, по сути, нет никакой необходимости. При затрагивании несущих стен техническое заключение нужно обязательно заказывать у автора дома – для собственника тут нет вариантов. Но проект необязательно делать у автора дома. Любая профильная организация в Москве, в том числе и наша, также может подготовить такой проект, который жилищная инспекция примет к рассмотрению и утвердит. Но проект перепланировки квартиры у разработчика дома будет стоить дороже. А зачем переплачивать, если можно заказать точно такой же документ в частной компании, но дешевле и без потери качества?

Вариант 4.

Проект приспособления и техническое заключение. Такие документы требуются в случаях, когда нужно узаконить перепланировку в

Заниматься разработкой проекта приспособления могут организации, имеющие не только допуск СРО, но и лицензию от Министерства культурного наследия – наша фирма, к слову, имеет оба этих документа.

Как вы уже поняли, набрать номер телефона понравившейся вам проектной организации, специализирующейся на перепланировках, и спросить, сколько стоит узаконить перепланировку в Москве, недостаточно. 

Вам нужно передать (например, выслать по e-mail) план квартиры, чтобы специалисты смогли сделать анализ будущих изменений на предмет их соответствия строительно-санитарным нормам и определить, что понадобится для согласования. И только после этого вам точно скажут, сколько будет стоить узаконить перепланировку в квартире.

Кроме того, чтобы иметь представление о том, сколько стоит сделать перепланировку, вам предстоит решить, кто именно будет заниматься оформлением документов и ходить по всем инстанциям. Здесь возможны два варианта:

1. Самостоятельное согласование.
2. Привлечение к процедуре специалистов по регистрации перепланировки.

При самостоятельном согласовании вам все равно придется платить за проектные документы, но заниматься их утверждением придется лично. Как лично придется сдавать совершенную перепланировку комиссии и обращаться в БТИ.

Самостоятельно заниматься вопросами согласования перепланировки по проекту можно, хотя при сложных переустройствах получение разрешений может затянуться на неопределенный срок. 

Конечно, услуги посредников в согласовании перепланировки обойдутся вам недешево, но это окупит себя более сжатыми сроками согласования, и позволит вам провести оформление документов, не меняя привычного образа жизни.

А сколько стоит сделать перепланировку силами профессионалов, заказав у них услугу «согласование перепланировки под ключ», когда сбором документов, получением разрешения, сдачей ремонта жилищному инспектору и оформлением нового плана квартиры в БТИ занимаются специально нанятые для этого люди?

Ответить на вопрос, сколько стоит сделать перепланировку в квартире с оформлением через посредников, трудно, поскольку каждая компания по-своему определяет цену на такие услуги.

Узнать стоимость услуг по согласованию перепланировки в нашей фирме можно на этой странице

Мы разобрались с тем, сколько стоит зарегистрировать перепланировку квартиры, вернее рассмотрели основные статьи расходов на согласование. А сколько стоит незаконная перепланировка квартиры и можно ли ее вообще узаконить?

Более подробно о незаконных перепланировках и как их узаконить вы можете прочитать тут. А здесь мы отметим, что стоимость легализации самовольной перепланировки, как правило, выше, чем проведение законной перепланировки с получением официального разрешения, поскольку:

• Нужно будет уплачивать штраф.
• В некоторых случаях приходится переделывать ремонт (если были проведены недопустимые демонтажно-строительные работы, которые не представляется возможным узаконить).
• Для узаконивания уже совершенной перепланировки с затрагиванием несущих стен придется разрабатывать техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, которое у организации, являющейся автором дома, стоит очень и очень дорого.

Примечание: если автора дома юридически уже не существует, то за техническим заключением нужно обращаться в ГБУ Экспертный центр. А если несущие конструкции при перепланировке не затрагивались, то техническое заключение может разработать любая СРО-организация, типа нашей, и стоимость документа в этом случае будет значительно ниже.

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку собственникам жилья также придется предусматривать в бюджете на перепланировку расходы на документы БТИ (при необходимости), проект перепланировки и услуги специалистов, которые будут заниматься получением разрешений.

Примечание: в Подмосковье перепланировки квартир согласует не жилищная инспекция, а местная администрация.

Кроме того, незаконные перепланировки в области согласуются в судебном порядке, а спрогнозировать сумму расходов на судебные издержки заранее очень сложно.

Узнать, сколько стоит проект перепланировки нежилого помещения, вы можете у наших сотрудников по телефону, указанному на сайте.

Также, как и при перепланировке квартиры, для согласования переустройства нежилого помещения помимо проекта потребуется получение технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.

Кроме того, для согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах проектная документация в обязательном порядке проходит платную экспертизу в Управлении Роспотребнадзора.

Более предметную информацию о том, сколько стоит оформление перепланировки в квартире или нежилом помещении, можно узнать, проконсультировавшись с нашими специалистами. Для этого посетите раздел «Наши контакты».

Стоимость согласования перепланировки 2020

Сегодня все более часто ремонты в помещениях жилой и нежилой предназначенности проходят с перепланировкой. И дело не только в прихоти владельцев, но и в крайне неудачной изначальной планировке. Каждое подобное действие требует обязательного узаконивания, но многие не знают порядка его проведения и ценника на эту услугу.

В данном прайсе представлена информация о стоимости услуг согласования перепланировок в Москве и Московской области, а так же указаны факторы, которые оказывают на ценник определяющее значение.

Формирование сроков согласования

Подготовка проекта на квартиру или дом требует предварительного обращения в специализированную фирму имеющую лицензию СРО на право проектирования. Важно четко представлять себе мероприятия, которые требуется провести. Подготовка документов будет проходить с учетом стандартов СЭС, МЧС, а также ряда иных структур и ведомств.

Стоимость перепланировки квартиры имеет прямую зависимость от сложности подготовленного проекта, объема требуемых ремонтных и восстановительных работ, а также типа перепланировки, который выбран владельцем.

После подготовки требуемого пакета документации наступает черед узаконивать имеющийся проект. Это требует обращения в жилищную инспекцию, а цены на согласование перепланировки определяются в индивидуальном порядке для каждой конкретной ситуации.

Итоговая стоимость оформления перепланировки квартиры в Москве имеет прямую зависимость от мероприятий, которые запланированы к проведению:

Если объем требуемых работ незначительный (замена перегородок, перенос сантехники и дверных проемов), то срок согласования составляет порядка 1-2 месяцев.

Рассмотрение проекта перепланировки, который предусматривает замену инженерных систем, обустройство новых перегородок, внесение изменений в кухонные помещения и санузлы займет 2-3 месяца.

Проект, который включает в себя внесение изменений в несущие конструкции. Рассмотрение может затянуться на 4-6 месяцев.

Стоимость и услуги согласования перепланировки. Цены на перепланировку квартиры

№1

№2

+ пошлины

+ пошлины

+ пошлины

№3

+ пошлины

+ пошлины

+ пошлины

№4

+ пошлины

+ пошлины

+ пошлины

Услуги по согласованию перепланировки

Выполнить ремонт и согласовать перепланировку квартиры занимает не мало времени и сил. Необходимо знать с чего начинать весь процесс, какие документы собирать и куда с ними обращаться. Все эти задачи может взять на себя специализированная организация по согласованию перепланировок.

Услуги согласователя

Организация по согласованию перепланировок сможет подготовить и собрать весь пакет документов, проведет обследование объекта, даст Техническое Заключение о возможности проведения перепланировки, в соответствии с действующими Нормами, разработает Проектную документацию и в итоге получит Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от Мосжилинспекции.

Что оформлять после ремонта

После окончания ремонта фирма-согласователь организует комиссию по приемке объекта, оформит приемочный Акт и далее зарегистрирует новую планировку в БТИ. На данном этапе оформления к приемке объекта привлекаются не только Мосжилинспекция с БТИ, но и проектировщики, строители выполнявшие ремонт, в некоторых случаях автор проекта дома и Управляющая компания. Далее все регистрируется в Росреестре.

Какие документы вы получаете

По окончании оформления перепланировки под ключ, от фирмы-согласователя Вы должны получить:

• Технический паспорт БТИ;
• Проектную документацию;
• Распоряжение Мосжилинспекции;
• Акты скрытых работ;
• Акт о завершенном переустройстве от Мосжилинспекции;
• Документацию БТИ с внесенными изменениями;
• Техплан для Росреестра;
• Выписку ЕГРН с новыми данными.

кому обратится за услугой

На рынке достаточно компаний которые окажут услуги по согласованию перепланировок, совет один, обращаться к специалистам имеющим опыт работы в данной сфере. Предлагаем обратиться в компания Центр Согласования Перепланировок Недвижимости. Наши специалисты имеют большой стаж и опыт в данной сфере. Специализируемся только на согласовании перепланировок и не отвлекаемся на другие юридические услуги. Оказываем бесплатные консультации и берем на себя весь процесс оформления документации под ключ.

Заказать проект перепланировки квартиры | Цены на план перепланировки квартиры

Прежде чем приступать к перепланировке квартиры в Москве и любом другом городе, необходимо добиться оформления данных изменений в органах госнадзора. Любые произвольные действия по изменению конфигурации помещений могут стать причиной аварий и обрушений после ремонта, а также конфликтов с государственными инстанциями. Поскольку цена неграмотной перепланировки квартиры слишком высока, целесообразно доверить разработку плана изменений специалистам (стоимость услуги определяется индивидуально для каждого клиента в зависимости объема работ и особенностей объекта).

Основные этапы перепланировки квартиры:

1. Получение технического паспорта объекта до перепланировки в БТИ.
2. Разработка технического заключения о состоянии конструкций объекта.
3. На основании техзаключения создается проект перепланировки.
4. Изменение конфигурации помещения согласуется со всеми заинтересованными инстанциями.
5. После согласования перепланировки жилищная инспекция Москвы выпускает распоряжение, на основании которого в дальнейшем проводится ремонт.
6. По окончании всех ремонтно-строительных мероприятий приглашается госинспектор для осуществления приемки выполненных работ и подписания акта о завершении перепланировки и вводе объекта в эксплуатацию.
7. Подготавливается технический паспорт БТИ помещения с новой планировкой.

Почему вам стоит обратиться к нам?

ООО «Роял-Групп» — компания, где вы можете недорого (цена зависит от многих факторов и рассчитывается для каждого клиента индивидуально) заказать проект перепланировки квартиры и сделать ремонт своей мечты. Наш штат — это команда профессиональных инженеров и специалистов по согласованию, которые успешно выполняют свою работу более 3-х лет. Это позволяет нам гарантировать соблюдение обозначенных сроков.

Чтобы заказать разработку проекта перепланировки квартиры для согласования в Москве, узнать стоимость его утверждения в инстанциях, а также уточнить, сколько стоит работа инженера, свяжитесь с нашим специалистом. Контактный телефон: +7 (495) 212-19-73. Также вы можете воспользоваться сервисом «Обратный звонок», и наш специалист обязательно с вами свяжется.

Согласовать перепланировку квартир, цены от

Определенно, чтобы провести перепланировку, необходимо обладать специальными навыками. Многие задаются вопросом, как осуществляется перепланировка квартиры, сколько стоят такие услуги. Во первых вам необходимо обратится в организацию, которая сможет дать все необходимые консультации, по поводу перепланировки. Во вторых, перепланировка квартир — процесс достаточно трудоемкий и цены на такие услуги могут быть совершенно разными.  Если вы имеете какую – то задумку, то вам все равно понадобиться обратится в компанию, потому что может оказаться, что не всё задуманное будет возможно согласовать. Лучше провести консультацию со специалистом, который поможет вам разобраться, какое решение будет правильным согласно законодательству, иначе может возникнуть много проблем.

Сколько стоит перепланировка квартиры? Что входит в стоимость услуг?

Для начала специалисту, потребуется оценить такие моменты как статус здания, в котором расположена квартира,  площадь объекта и объем производимых работ. Специалист внимательно изучит ситуацию и сможет сделать вывод, от каких инстанций надо будет получить разрешения, потому что законодательство и соответственно требования могут меняться. После того, как вы определитесь с основными моментами, в стоимость еще войдут и сроки, за которые вы хотите произвести перепланировку. Если обе стороны полностью все устаивает, тогда между сторонами подписывается договор.

Перепланировка квартир, цены. Как правильно проводить перепланировку квартиры?

Прежде чем вы приступите к перепланировке квартиры, вы обязательно должны согласовать, все работы в контролирующих органах. Это управление государственного пожарного надзора, по необходимости  роспотребнадзор, Петербурггаз, в организации на балансе которого находиться данное здание, комитет архитектуры, межведомственной комиссии, жилищной инспекции. Кроме того, иногда требуется получение согласия собственников всех помещений в вашем многоквартирном доме. Если вы не хотите ходить по всем этим инстанциям, то вы можете поручить оформлять документы специалистам, которые сделают все необходимые работы, за определенную стоимость.

Сколько стоит перепланировка квартиры? Во сколько будут оцениваться все услуги?

Дальше, когда вы выберите, себе специалиста, с которым будете сотрудничать, вам предложат заключить договор, по которому и у вас, и у него будут обязательства перед друг другом. Если вы становитесь клиентом, то, скорее всего сумма, которую вы потратили на консультацию, может быть учтена. Когда производиться перепланировка квартир, цены могут быть совершено разными, все будет зависеть от сложности работ и от ваших пожеланий. Каждый проект по перепланировке создается индивидуально. Когда вы начнете всерьез задумываться о перепланировке, сначала узнайте, где есть компании, которые занимаются перепланировкой квартир, сколько стоит это сделать. Необходимо помнить и о том, что в стоимость должно входить качество, скорость выполнения работ. Также стоимость будет зависеть от того в каком районе необходимо сделать перепланировку квартиры. Итак, вам надо будет оплатить услуги: дизайнера, перепланировщика, замерщика, строителей. Например, в Петербурге стоимость перепланировки будет зависеть от того, в каком районе находиться квартира, потому что надо готовить совершенно разные нормативные документы, которые регламентируют возможности перепланировки, которые могут трактоваться по – разному. Также учитывается, в каком помещение производиться перепланировка, в старом фонде или новостройке. После того, как вы увидите результат работы, можно будет приступать к отделке. Подробнее об этом вы сможете узнать, посетив раздел ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР.

Сколько стоит перепланировка квартиры? Перепланировка квартир, цены. Куда обратиться за помощью?

Лучше всего работать с одним подрядчиком, который сможет предоставить для вас все услуги в комплексе. Проектирование, эскиз, визуализация – это только один из шагов. Компания ООО «Актуальные решения» поможет вам, помимо вышеперечисленных задач, организовать грамотное их воплощение. Так же фирма осуществляет авторский надзор, ваш проект будет в надежных руках. 

Проект перепланировки квартиры за 14 000 ₽ в Москве

Проект перепланировки

Проект перепланировки — это установленная нормативными нормами проектная документация, разрабатываемая специализированной организацией с допуском в СРО, в которой отражаются все планируемые изменения с учетом особенностей строительных конструкций и коммуникаций.

Состав документа

Состав проекта индивидуален и зависит от конкретных особенностей перепланировки:

• пояснительная записка: этажность здания, адрес объекта, назначение помещение, описание того, что требуется переустроить и т.д.;
• план и экспликация помещения до переустройства;
• план и экспликация помещения после переустройства;
• экспликация полов;
• схема устройства гидроизоляции в санузлах;
• аксонометрия систем;
• правила пожарной безопасности, которые необходимо соблюдать на объекте;

Для чего нужен проект?

Без проекта перепланировки невозможно провести согласование проекта перепланировки квартиры. Проект имеет не только юридическую, но и практическую ценность, и позволяет с ювелирной точностью выполнить перепланировку.

Проектная документация не имеет ничего общего с дизайн-проектом, это документ, разрабатываемый инженерами из организации, имеющей допуск в СРО. Проект соответствует действующему законодательству и нормативам. Если вы планируете переустройство или перепланировку квартиры, вам потребуется проект.

Согласование перепланировки по проекту

Наиболее трудоемкий тип согласования, поскольку связан с необходимостью подготовки проектной документации, которая заказывается в лицензированной проектной организации. Проект перепланировки квартиры подразумевает проведение инженерных расчетов, в соответствии с которыми делается вывод о целесообразности и безопасности перепланировки.

Если проект подготовлен неверно, разрешение на изменения получить невозможно. За проектом необходимо обращаться в организацию с опытом, проектировщики в которой знакомы не только с необходимостью доведения проекта до соответствия со СНиПами, ГОСТами, и нормами пожарной безопасности, но и с необходимостью подготовки полной проектной документации, соответствующей требованиям всех инстанций.

Виды работ, относящиеся к варианту согласования по проекту

Согласование перепланировки по проекту необходимо в следующих случаях:

• Замена плиты, работающей от газа, на электрическую плиту.
• Перенос подсобных помещений – туалета, ванной, кухни или вывод коммуникаций за пределы этих помещений.
• Прокладка дополнительных водопроводных и канализационных труб, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в плане (биде, раковина), повышающих водопотребление.
• Частичный демонтаж несущей стены или устройство проема в ней.
• Устройство проема в перекрытиях при объединении верхней и нижней квартиры.
• Устройство лестниц.
• Изменение конструкций полов (пункт действует при увеличении нагрузки на перекрытия, например, как при замене полов с деревянными лагами на наливной пол).
• Устройство перегородок и несущих стен (не рассматриваются перегородки из пеноблоков и гипсокартона).
• Устройство балконов и лоджий.
• Объединение лоджии с жилым помещением.
• Изменение формы оконных и дверных проемов, которые изменяют внешний вид фасада здания и т.д.

Работы, не требующие согласования

Все работы, не входящие в приведенный выше список, относятся либо к работам, для которых требуется согласование по эскизу, либо к работам, вовсе не требующим согласования.

К работам, вовсе не требующим согласования ни по эскизу, ни по проекту, относятся:

• Замена труб, сантехнического оборудования, инженерного оборудования, которая не влечет за собой перестановку оного.
• Замена и перестановка бойлера, посудомоечной или стиральной машины.
• Замена верхнего покрытия пола без увеличения нагрузки на перекрытия.
• Производство работ, не влекущих за собой изменение показателей или расположения объектов на плане БТИ.

Порядок согласования перепланировки

Согласование проекта перепланировки с помощью специалиста из нашей компании разбивается на этапы. Мы стараемся по минимуму вовлекать заказчика в процесс согласования. Помощь заказчика необходима тогда, когда специалисту нужно получить определенные документы, находящиеся у него на руках. Сроки перепланировки по проекту в случае сотрудничества с нашей компанией составят 2-4 месяца.

Согласование по проекту производится в несколько этапов:

• Консультация клиента специалистом.
• Подписание договора на оказание услуг.
• Подписание нотариальной доверенности на специалиста, который будет представлять клиента в различных организациях.
• Получение на руки плана БТИ Москва.
• Получение технического заключения о целесообразности и безопасности проведения перепланировки (рекомендуемые организации для получения заключения – Мосжилниипроект, МНИИТЭП, Моспроект).
• Заказ проекта перепланировки через нашу компанию. Консультация по проекту и его частям.
• Согласование проекта – круг инстанций зависит от типа перепланировки. Специалисты нашей компании знакомы со всеми схемами согласования.
• Сдача документов на согласование в Мосжилинспекцию, среди которых проект перепланировки, план БТИ, разрешение на перепланировку квартиры, заявление, и т.д.
• Получение разрешения от Мосжилинспекции и его передача на руки клиенту.

Без соответствующих знаний и опыта процесс согласования может затянуться на долгие месяцы, одна забытая бумага может привести к необходимости возвращаться к первому этапу. Процедура согласования может быть облегчена, если вы обратитесь в нашу компанию.

Вы можете не только получить предварительную консультацию по телефону, но и заказать выездную консультацию, в ходе которой специалист оценит квартиру, просмотрит документы и предложит несколько вариантов для выхода из сложившейся ситуации. Для заказа консультации или получения ответов на интересующие вопросы, звоните по нашим контактным телефонам.

Проект и согласование перепланировки квартиры в Туле — Дэкстер

Стоимость услуги:
от 6 000 Р

Срок выполнения:
от 7 рабочих дней

Если в ходе ремонта вы хотите внести любые изменения в существующую конфигурацию жилого помещения, эти работы требуют предварительного согласования. Только после утверждения соответствующими органами проекта перепланировки вы можете приступить к ремонтным работам.

Проект перепланировки — это главный и официальный документ, подготавливаемый специалистами на основе нормативов, установленных на государственном уровне. Только на основании этого документы вы можете воплотить свои мечты в жизнь и приступить к переустройству своей квартиры или дома.

ВАЖНО! Новая планировка обязательно должна быть отражена в виде изменений в поэтажных планах в Едином государственном реестре недвижимости.

В каких случаях вам точно необходим согласованный проект перепланировки?

1. Расширение жилого пространства за счет присоединения лоджии или балкона.
2. Установка или снос межкомнатных перегородок.
3. Расширение жилой площади с использованием части технических помещений или коридора.
4. Установка дополнительных проёмов.
5. Объединение двух квартир.
6. Установка технически сложного оборудования в ванную комнату.
7. Перенос кухонь и санузлов.

Этапы работу по подготовке проекта перепланировки.

Разработкой проектов имеют право заниматься организации, имеющие допуск СРО. Группа компаний «Дэкстер» имеет этот допуск и за годы безупречной деятельности подготовила десятки проектов перепланировки в полном соответствии с требованиями закона. Обратитесь к нам, и мы подготовим всю необходимую документацию профессионально и оперативно. При разработке проекта мы исходим из обеспечения полной безопасности новой планировки, конструкций, характеристик эксплуатации помещения и инженерных систем.

1 Этап

Заказчик предоставляет пакет документов, необходимый для начала работ:

• технический паспорт на квартиру или поэтажный план;
• правоустанавливающий документ на объект;

2 Этап

Подготовка проектной документации для перепланировки квартиры. В обширном документе, состоящем из множества неотъемлемых частей, подробно описываются в том числе планируемые в квартире изменения, указывается причина его разработки, отображается поэтажный план квартиры до проведения перепланировки и после, а так же указывается экспликация помещений.

Обращайтесь к нам, если хотите осуществить перепланировку квартиры в полном соответствии с требованиями закона, профессионально, оперативно и без лишней головной боли. Группа компаний «Дэкстер» имеет допуск СРО, обязательный для организаций, разрабатывающих проекты перепланировки. Мы также с удовольствием возьмем на себя работу по согласованию изготовленного проекта во всех инстанциях. Обращаясь в компанию, успешно подготовившую десятки проектов перепланировок, вы получаете гарантированный результат и можете быть уверены в том, что ваш проект перепланировки будет одобрен контролирующими органами.

Калькулятор стоимости услуги

Узнай стоимость, запишись на бесплатную консультацию

Как мы работаем

Шаг 1

Запишитесь на бесплатную консультацию в любое удобное для Вас время.

Шаг 2

Наши специалисты, исходя из конкретной ситуации, помогут определиться со списком необходимых работ и документов.

Шаг 3

Получите готовую документацию в офисе компании, без очередей и проволочек.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые оба работают на минимальной заработной плате, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным.Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства, прежде чем люди переедут и начнут платить арендную плату.Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей.Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по метрополитену Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

Использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство. Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами.Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте.Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по сравнению со средним доходом в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв .

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с чрезвычайно низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для сокращения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности. Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, учитывая все, что мы узнали о доступной аренде, размере ссуды, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию являются реалистичными значениями, основанными на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля, потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

252 487 долларов США

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.Кредитор предоставляет меньшую из двух возможных ссуд.

сбросить на значения по умолчанию

Договор купли-продажи многоквартирных домов

Договор купли-продажи («СРП») — это план игры и общий сценарий передачи объекта коммерческой недвижимости. СРП является важным контрактом между Покупателем и Продавцом и имеет обязательную юридическую силу.

Некоторые покупатели составляют СРП без письма о намерениях («LOI»), если они уверены, что они согласованы с Продавцом.Я по-прежнему рекомендую клиентам, которые менее уверены, что начнут с LOI, поскольку это не имеющий обязательной юридической силы документ, который значительно короче и может быстрее раскрыться, если две стороны не на одной странице.

В этом посте описывается процесс составления и какие изменения необходимы для уникальных типов коммерческой недвижимости. В конце статьи + видео вы можете скачать шаблон договора купли-продажи квартирной (то есть многоквартирной) недвижимости.

Примечание Спенсера: Это еще один пост в постоянно растущем разделе, который мы называем «А.CRE Legal ». Один из ведущих адвокатов Техаса по недвижимости, Рональд Роде, любезно предложил поделиться своим временем, опытом и открыть свою библиотеку юридических шаблонов по недвижимости для аудитории A.CRE. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о Роне или связаться с ним напрямую.

Роль договора купли-продажи

Цель СРП — позволить Покупателю взять под свой контроль землю, улучшения зданий и передачу прав аренды, которые в совокупности дают чистый операционный доход (NOI).Для оценки или покупной цены используется комбинация NOI с максимальной ставкой. Чтобы точно оценить стоимость этих дисконтированных будущих денежных потоков, крайне важно, чтобы ваши предположения относительно актива были верными.

Хотите проанализировать приобретение многоквартирного дома? Ознакомьтесь с моделью приобретения дополнительных квартир Спенсера.

Допущения по аренде

Самым большим и наиболее важным «представлением продавца» является текущая аренда на месте.Как Покупатель, вы хотите быть уверены в том, что в будущем арендная плата будет производиться от существующих арендаторов. Вы получаете такую ​​информацию, просматривая фактически оформленные Договоры аренды, заявки Арендатора, годовые отчеты, представленные Арендодателю / Продавцу, и посредством писем Арендатора Эстоппеля.

Письмо Estoppel — это заявление, сделанное каждым Арендатором, подтверждающее действующий договор аренды. Обычно он включает в себя ежемесячную базовую арендную плату, общую площадь в квадратных футах и ​​подтверждает, что они находятся на хорошем счету у Продавца.Они не используются при приобретении жилья из-за большого объема и невозможности получить документы от арендаторов.

Покупатели часто пренебрегают проверкой аренды, полагая, что «все договоры аренды недвижимости одинаковы». Однако в плохо управляемой собственности условия аренды жилья будут варьироваться между арендаторами; поэтому вы должны просматривать каждый договор аренды, чтобы обнаружить такие различия. Как осмотрительный покупатель, вы должны оценить такие условия, как залог, гарантия, перемещение, использование, продление и другие условия, которые могли быть изменены арендаторами.

Обзор аренды жилого арендатора

На противоположной стороне спектра многоквартирная недвижимость часто имеет сотни арендаторов. Крайне важно, чтобы Продавец предоставил копии всех договоров аренды, чтобы обеспечить единообразие и подтверждение арендной платы, увеличения, даты истечения срока действия и суммы гарантийного депозита.

Эти договоры аренды могут потребовать значительных затрат времени и энергии, поэтому важно внедрить систему для анализа и обобщения результатов.

Допущения относительно физического здания

Покупатель захочет понять, в каком состоянии находится здание.Как владельцу многоквартирного дома, арендаторам предоставляется полная аренда. Основные области — это парковка, общие части, крыша, освещение, HVAC, водопровод, электричество. Это общие расходы, которые могут потребовать значительного отсроченного обслуживания.

СРП разрешает агентам Покупателя посещать объект недвижимости для проверки этих систем. Скорость часто является жизненно важным элементом как для покупателя, так и для продавца; Покупателю нужно дополнительное время для проведения тщательной проверки, а Продавцу — быстрое закрытие. Если обнаруживаются основные неисправности, формулировка непредвиденных обстоятельств в PSA разрешает дополнительные проверки или выпуски для Покупателя.

Приведут ли эти открытия к выпуску полной версии или расширению, зависит от Покупателя во время разработки. Понимание вероятных результатов в сочетании с четким анализом процесса и принятия решений поможет Покупателю в составлении этих положений.

Предположения на земле

После того, как вы проанализируете доходность и физическое состояние здания, давайте проанализируем условия, в которых покупатель должен оценить землю.

Стоимость грязи под улучшениями может составлять либо значительный процент от покупной цены (подумайте: Сан-Франциско), либо относительно низкий процент, то есть <10% (подумайте: Лаббок, Техас). Чтобы оценить землю, примите во внимание следующее:

Заботы об окружающей среде

Одна из основных проблем для любого Покупателя — это почва под ней и потенциальные загрязнители. В рамках фазы I экологической оценки участка или этапа I ESA будет проведено посещение объекта и измерение почв на наличие загрязняющих веществ, которые могут повлечь за собой ответственность будущего владельца.

Помимо тестирования почвы, ESA оценит федеральные, государственные и местные базы данных для резервуаров для хранения, использования нефтепродуктов и любого другого потенциального использования, которое может повлиять на землю. Практически каждому кредитору и государственному учреждению потребуется Фаза I, включая свои собственные требования.

В любом случае, если на потенциальной посылке есть признаки проблем, поставщик предложит ESA фазы II, которая значительно расширяет возможности исследования потенциальных проблем. Фаза I — это нормально, в то время как Фаза II требует больше денег и больше времени.

Соответствие федеральным, штатным и местным требованиям

Участок, скорее всего, попадет в сложную сеть пересекающихся федеральных зон, обозначений штатов и местных городских постановлений или ограничений зонирования (если вы не находитесь в Хьюстоне!). Взаимодействие между этими органами управления может представлять опасность для неосторожного Покупателя.

Тем не менее, в PSA может быть указано, о чем Продавцу известно и какие нарушения, если таковые имеются, он получил при проведении предыдущего или существующего использования. Не забудьте добавить язык на случай непредвиденных обстоятельств, предусматривающий продление или период лечения, если вы подозреваете проблемы с зонированием или расширенным развитием.

Ограничения по сделкам

Еще один распространенный источник сюрпризов для покупателей проявляется в ограничениях на действия. Зарегистрированные предыдущими владельцами, ограничения ограничивают права будущих владельцев.

Например, Соглашение об ограничении землепользования (LURA) обременяет многоквартирную недвижимость, когда владелец отказывается от права землепользования в обмен на налоговые льготы. Они могут принимать форму субсидий для достижения определенных целей в области доступного жилья. Но, как правило, все они имеют крайний срок действия.Покупатель должен просмотреть эти документы и потребовать от Продавца очистить право собственности до закрытия.

Мы в значительной степени сосредоточились на Покупателе, учитывая естественное бремя для этой стороны, чтобы продемонстрировать уверенность в своем закрытии. Однако Продавец также несет определенные обязательства и может отклонять многие запросы Покупателя до подписания соглашения.

Обязательства продавца в СРП

Продавец имеет две основные обязанности: проведение комплексной проверки и передача права собственности при закрытии сделки.В обеих категориях PSA определяет штрафы за невыполнение требований, указанных в PSA.

Если Продавец не предоставляет документ, Покупатель обычно имеет право отказаться от такого требования или может прекратить действие на основании этого отсутствующего документа. Продавец также имеет широкий спектр заверений и гарантий в отношении состояния здания, риска невыполненных обязательств или будущего сбора арендной платы.

Когда Продавец нарушает договор, не подписывая Договор купли-продажи, Покупатель будет иметь специальное средство правовой защиты и потребовать от судьи распоряжения о продаже имущества.Хотя это крайний вариант, вы должны быть готовы.

Видео-обзор договора купли-продажи многоквартирных домов

Договор купли-продажи — это мощный инструмент, разработанный вместо письма о намерениях или после него. В качестве юридически обязательного документа между Покупателем и Продавцом обе стороны согласовывают подробные условия. Поскольку свойства часто имеют уникальные обстоятельства, обратитесь к опытному юристу по коммерческой недвижимости, чтобы убедиться, что соглашение соответствует вашим конкретным потребностям.

В следующем видео я расскажу вам о своем шаблоне договора купли-продажи для нескольких семей. Загрузите шаблон (ссылка ниже) и следуйте инструкциям. Это видео основано на версии 1.0 шаблона документа.

Скачать договор купли-продажи многоквартирных домов

Чтобы сделать этот юридический шаблон доступным для всех, он предлагается на основе «Плати, сколько сможешь» без минимума (введите 0 долларов, если хотите) или максимума (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — обычно шаблоны юридических документов продаются по цене от 100 долларов США).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который будет отправлена ​​ссылка для загрузки, а затем нажмите «Продолжить».

Мы регулярно обновляем шаблон (см. Примечания к версии). Платные участники шаблона получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз, когда модель обновляется.

Примечания к версии

версия 1.0

Для покупателей новостроек или новостроек, 20 важных вопросов

Жители Нью-Йорка больше всего привлекают квартиры в недавно построенных кондоминиумах с их современной планировкой и высококлассными удобствами. Но это изменилось недавно с пандемией. Опасения по поводу коронавируса привели к тому, что высокие здания с общими пространствами потеряли свое преимущество по сравнению с домами на одну семью с частным открытым пространством.

Тем не менее, согласно рыночному отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, средняя цена продажи новостроек на Манхэттене выросла по сравнению с прошлым годом с 2446 647 долларов до 2 660 000 долларов.

[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в сентябре 2019 года.Он снова представлен с обновленным содержанием за сентябрь 2020 года.]

В целом, продажи новых разработок какое-то время находились в затруднительном положении из-за переизбытка товарных запасов, но картина не одинакова по всему городу. Согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, в Квинсе количество продаж продолжало резко расти из года в год.

Это может быть связано с тем, что застройщики на ранних стадиях строительства смогли изменить и адаптировать планировки, чтобы отреагировать на кризис общественного здравоохранения.Другие покупатели могли решить, что покупка вышедшего из употребления продукта — лучший шанс на сделку.

В любом случае, если вы хотите построить новую или строящуюся квартиру, как никогда важно знать, какие вопросы задать, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение о покупке.

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на завершение покупки нового проекта — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию.Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вам нужно чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск — неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается избыток предложения элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении. Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цен — это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Участвуют ли они в каких-либо судебных процессах? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора — юридическое лицо, строящее кондоминиум, аффилированное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, — а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения. Взгляните на их прошлые проекты.Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании — Brick Underground имеет пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем застройщик сможет начать продажу новых квартир, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк. Этот документ содержит подробную информацию обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада, и сколько деревьев они посадят на этой территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, затраты и другие детали, которые неопытный (ваш) глаз может пропустить.

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш адвокат должен провести тщательную проверку застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», — говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров.«Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт истечет и будет официально рассмотрен поверенным.

«Есть определенные вещи, на которые следует обратить внимание на раннем этапе», — говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативам и кондоминиумам в Braverman Greenspun. Например, раздел специальных рисков плана предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, говорит Браверман, что может означать, что здание будет превращено в гибридную аренду / квартиру.

Более низкие продажи в новых кондоминиумах означают, что более вероятно, что спонсор сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении — хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает.Получение независимого контроля над советом директоров — важный шаг к структурному и финансовому благополучию многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бекташи, управляющий портфелем в Нью-Йоркской фирме по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вы захотите проверить план на предмет отчета инженера. Он указывает на то, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно обнаружить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы.”

В плане предложения представлены бюджетные отчеты, в которых указаны эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год. «Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно», — говорит Бектеши. Он предлагает задать вопросы о цифрах, предупредив, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «обычные сборы вырастут на 5–10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные работники к аутсорсингу.Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперкары, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя. «В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», — говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить заранее, — говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о более ранней внешней дате», — говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных затратах при закрытии сделок?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей неожиданные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания за первый год и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения.Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы — это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на цену продажи, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, поэтому узнайте заранее, что это такое.Если ваше сердце настроено на этот спа для собак, сделайте это — просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих платежей, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, который работал над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который стоит задать — как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Также имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По прошествии первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, принимая на себя общие расходы.

8. Как выглядит модель квартиры?

Для зданий, которые все еще строятся, застройщики часто создают внешние офисы продаж, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы дать вам представление об отделке, бытовой технике и сантехнике.Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Принесите свою отличную игру, чтобы узнать подробности. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли на шкафах? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это, скорее всего, не такая же планировка, как ваша квартира. Спросите у агентов по продаже, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Образцовая квартира не даст вам представления о панораме, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дронов, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вы должны попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», — говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», — говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманской семьи из пяти человек вы можете позаботиться о небольших удобствах, таких как место для выдвижного мусорного ведра или достаточное количество ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно поменять верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, это может быть связано с понижением потолка.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, — это наличие выключателя света прямо у входа, чтобы, войдя в квартиру, вы могли легко настроить освещение, например, включив лампу в углу от дома. главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

Некоторые новые многоквартирные дома получают налоговую скидку 421-a, и для покупателя это означает более низкий ежемесячный счет по налогу на недвижимость.Обычно легко узнать, предлагается ли такая привилегия. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который следует задать, — это сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени — часто 10, 15 или 25 лет — и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете остаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще один важный момент: налоговые льготы не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, и недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Невозможно получить ссуду при покупке новой квартиры, но это может быть немного сложнее, чем для существующей квартиры. Банки опасаются кредитовать покупателей в строящихся зданиях из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не соответствует определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство новых кондоминиумов до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года с домовладельцами, оплачивающими общие расходы, и пока 51 процент не будет продан», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и ссудный офис Национального кооперативного банка (FYI, Brick Underground). спонсор).

К счастью, застройщики Нью-Йорка постоянно с этим справляются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который выстраивает ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем останется в строю.В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если вы покупаете, когда оно продано на 50 процентов. Однако, как правило, вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается одобрения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может назвать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, вне их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не покидайте свое старое место, пока не закончите новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть контракт и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какая будет розничная торговля в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, обычны в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого пространства в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство под тренажерный зал или продуктовый магазин, что может показаться еще одним приятным местом. Но возможно, вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то не о чем беспокоиться, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих сборов.

15. Кто соседи? На что будет похож шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если да, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», — говорит Браверман.

В облагораживаемых районах это может быть еще более серьезной проблемой. Сделайте домашнее задание и прогуляйтесь по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит в районе, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задайте сотрудникам отдела продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это владелец дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования воздуха?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся устройства PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы узнать, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнате, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены, как правило, тише и эффективнее, а их размещение позволяет создавать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух — это то, что вам не нравится и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах — окна с тройным остеклением обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств — гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт жителей на данный момент?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и вывозил мусор.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-то конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, включая утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать жилье в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора в будущем, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы можете провести некоторое исследование, чтобы выяснить, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать свои квартиры на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть тех, кто может в конечном итоге конкурировать со спонсором за непроданные квартиры. Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

стимулов и соглашений для развития | AustinTexas.gov

Город Остин может предоставлять застройщикам стимулы, такие как освобождение от платы, бонусы за плотность размещения, налоговые льготы и соглашения о застройке, для строительства и выделения доступного жилья для сдачи в аренду и владения жильем для семей с низким и средним доходом в развития.

S.M.A.R.T. Дом

S.M.A.R.T. Жилье предназначено для стимулирования производства доступного жилья для жителей Остина, которое является безопасным, доступным, с разным доходом, доступным, по разумной цене и ориентированным на транзит (т.e., S.M.A.R.T.) и соответствует стандартам города Остин и стандартам Austin Energy Green Building. Соответствующие критериям S.M.A.R.T. Жилищные проекты могут получить освобождение от платы за застройку, если застройка, как минимум, соответствует следующему:

• Предоставление жилья для лиц с разным доходом, включая жилые единицы, доступные в течение необходимого периода доступности;
• Обеспечить доступность в застройке более чем трех жилых единиц, предоставив не менее 10 процентов жилых единиц, которые соответствуют требованиям доступности городских строительных норм;
• Обеспечение доступности (мера доступности места для людей с ограниченными возможностями) в жилом комплексе с тремя или менее жилищами
• На момент подачи заявления находиться в пределах полумили ходьбы от местного общественного транспорта; и,
• Получите как минимум одну звезду в соответствии с Программой экологического строительства Остина.

Приложение для S.M.A.R.T. Дом

Социальные преимущества S.M.A.R.T. Жилье включает: квартиры по разумной цене, более высокие стандарты доступности для людей с ограниченными возможностями и жилье, расположенное рядом с остановками общественного транспорта. Для получения дополнительной информации о S. M.A.R.T. Жилищная программа, электронная почта Алекс Радтке, координатор проекта. ПРИМЕЧАНИЕ. Если вы ищете съемное жилье, посетите веб-сайт «Ресурсы для съемщиков».

Бонусы плотности

за плотность позволяют застройщикам строить больше квартир, чем разрешено базовым зонированием участка, если застройщик соглашается выделить часть квартир для доступного жилья с ограниченным доходом или в некоторых случаях платить взнос вместо предоставления доступного жилья.Доступное жилье должно иметь ограниченный доход и сдаваться в аренду или продаваться семье с низким или средним доходом на необходимый период доступности. Примеры включают в себя бонус за плотность размещения в центре города, наложение университетского квартала (UNO), развитие, ориентированное на транзит, коридор Восточного побережья и бонус за плотность въезда в Северный Бернет.

Программы стимулирования развития

Доступность по цене также продвигается через Соглашения о развитии, которые могут производить доступные единицы и / или взамен платы.

Текущие программы стимулирования развития (PDF)

Текущие соглашения о разработке (PDF)

Бонусная программа развития «Доступность разблокирована»

Affordability Unlocked — это бонусная программа развития, которая отменяет или изменяет некоторые ограничения развития в обмен на предоставление жилья с низким и средним доходом. Программа предназначена для увеличения количества строящегося в Остине доступного жилья и полного использования государственных ресурсов, позволяя поставщикам жилья строить больше единиц в своих застройках, когда в них включено значительное количество доступного жилья.В обмен на выделение половины всех единиц застройки как доступных, бонусы включают увеличение высоты и плотности, отказ от парковки и совместимости, а также сокращение минимальных размеров участков.

Руководства и документы по мониторингу и соответствию:

Часто задаваемые вопросы | Бостонское агентство планирования и развития

В поисках жилья

Следующие ниже вопросы / ответы относятся к любому развитию, в котором единицы с ограниченным доходом / доступные единицы находятся под надзором Бостонского агентства по планированию и развитию. Позже возникают более конкретные вопросы, связанные с арендой или покупкой дома.

1. В поисках жилья
2. Заявки и вопросы лотереи
3. Право на участие и сертификация
4. Вопросы о праве на участие: домовладение
5. Вопросы о приемлемости: Аренда
6. Покупка кондоминиума

A. Поиск жилья

Может ли кто-нибудь из ваших сотрудников помочь мне найти доступное жилье в Бостоне для меня или моей семьи?

BPDA не оказывает индивидуальной помощи людям, ищущим жилье.В районе Бостона есть несколько агентств, которые занимаются вопросами доступного жилья, и в некоторых из этих программ могут быть сотрудники, которые окажут вам индивидуальную помощь. Посетите нашу страницу дополнительных жилищных ресурсов для получения дополнительной информации. Если вы столкнулись с немедленным жилищным кризисом, вам может помочь Служба жилищной стабильности.

Есть ли список домов с доступным жильем / жильем с ограниченным доходом?

Вы можете найти информацию о свойствах, которые в настоящее время продаются / рекламируются, а также о зданиях, в которых расположены существующие арендные единицы, на странице с описанием недвижимости.На этой странице вы также можете отправить свой адрес электронной почты, чтобы получать уведомления о лотереях, которые проводятся для заполнения единиц в новых свойствах. Вы можете найти ссылки на списки других программ доступного жилья на странице дополнительных жилищных ресурсов.

Как мне подписаться на уведомления по электронной почте?

Чтобы подписаться на уведомления о предстоящих лотереях, посетите страницу Метролист города Бостона и введите свою контактную информацию внизу страницы, чтобы зарегистрироваться.

Как узнать о перепродаже недорогих кондоминиумов? Есть ли у BPDA листинг?

Перепродажа существующего доступного кондоминиума / кондоминиума с ограниченным доходом осуществляется продавцом и / или его агентом по недвижимости. В BPDA нет списка всех перепродаж; однако время от времени некоторые объявления о перепродаже могут появляться на странице списков недвижимости BPDA в качестве любезности по отношению к продавцу. Потенциальные покупатели должны напрямую обращаться к продавцу или риэлтору / агенту по продаже недвижимости с любыми вопросами об объекте, включая вопросы об определении права на доход.

Как мне узнать о существующих доступных вариантах аренды? Есть ли у BPDA листинг?

Список существующих объектов аренды с ограниченным доходом / доступными квартирами можно найти на странице «Объявления о недвижимости». Когда арендатор покидает существующую арендуемую квартиру по доступным ценам / с ограниченным доходом, владелец и / или менеджер здания должен найти нового арендатора для этой квартиры. В здании не требуется проводить еще одну лотерею, когда эти ранее занятые помещения освобождаются.Некоторые владельцы / менеджеры ведут список ожидания и / или список контактов, чтобы уведомлять людей, когда арендуемая квартира становится доступной. На странице «Объявления о недвижимости» есть список контактной информации по этим объектам. Кроме того, владелец / менеджер может подать объявление об аренде в службу Metrolist города Бостона.

Сколько времени у меня уйдет, чтобы получить квартиру или квартиру?

BPDA не может гарантировать, что вам удастся пережить этот процесс.Единицы становятся доступными по мере завершения новых разработок и при сдаче существующих объектов недвижимости. Из-за этого может не быть квартиры, доступной на то время, когда вам нужно место для проживания. Когда единица доступна, процесс подачи заявки, лотереи и сертификации может занять несколько месяцев.

Б. Заявка и вопросы лотереи

Где я могу найти нужные мне документы?

Прямо здесь! Более подробную информацию об этих документах можно найти в разделе часто задаваемых вопросов и ответах ниже.

Где общее приложение? Я хочу передать свою информацию на рассмотрение BPDA.

Онлайн-заявки на получение жилья отсутствуют, поскольку BPDA не запрашивает и не принимает заявки от широкой публики. Владелец / застройщик каждого объекта недвижимости несет ответственность за маркетинг имеющихся в нем единиц жилья. Этим процессом обычно занимаются назначенные агенты по аренде или продажам, а персонал BPDA работает напрямую с агентами, чтобы обеспечить обучение и материалы.Только приложения, которые были предварительно проверены на соответствие требованиям владельцем / разработчиком или агентом, могут быть отправлены в отдел соблюдения нормативных требований BPDA для подтверждения соответствия.

Кто наблюдает за лотереей, чтобы убедиться, что она справедлива для всех?

Комиссия по справедливому жилищному обеспечению Бостона, входящая в состав Управления справедливого жилищного строительства и справедливости города Бостона, наблюдает за процессом лотереи, чтобы обеспечить его справедливое и надлежащее проведение.

Буду ли я уведомлен, когда состоится розыгрыш лотереи?

После того, как вы подадите заявку, маркетинговый агент уведомит вас о дате и месте проведения лотереи.Вас приглашают присутствовать, но ваше присутствие не требуется.

Когда я узнаю о результатах лотереи?

Вы получите ответ о результатах лотереи примерно через месяц после окончания срока подачи заявок. Недвижимость может принимать сотни претендентов. Если вы соответствуете одному или нескольким предпочтениям и случайным образом получаете низкий номер журнала, то ваши шансы на то, что с вами свяжутся, могут быть высокими. Если нет, то есть вероятность, что единицы будут заполнены до того, как попадут на ваш номер.В некоторых случаях те, кто находится в верхней части списка, считаются непригодными или предпочитают не брать отряд. В таких случаях с вами могут связаться через несколько месяцев после розыгрыша лотереи.

Когда я получу заявку от маркетингового агента, будет ли она участвовать во всех будущих лотереях BPDA?

Нет. Кандидаты должны получить новую заявку для каждой лотереи, в которой они хотели бы участвовать. Каждая лотерея проводится независимо от другой.

У меня вопрос по поводу заявки на доступное жилье, что мне делать?

Все вопросы, касающиеся заявок на доступное жилье, следует направлять маркетинговому агенту, подавшему заявку.

Я пропустил дату подачи заявки на лотерею. Как я могу получить заявку?

К сожалению, если вы пропустите дату подачи заявки, вам не будет предоставлена ​​заявка. Сроки соблюдаются, чтобы процесс подачи заявок был справедливым для всех.

Как я могу определить, имею ли я право снимать или покупать дом?

Домохозяйства обычно не считаются «правомочными» для участия в программе BPDA в целом.Пределы доходов и активов варьируются от проекта к проекту и часто от подразделения к подразделению в рамках одного проекта. Семья может иметь право на получение одной квартиры BPDA, но не иметь права на получение другой квартиры в том же здании. Ваше право на участие зависит от того, соответствуете ли вы требованиям конкретной единицы, когда она станет доступной. Предварительной квалификации нет.

Маркетинговая информация для каждой новой застройки содержит ограничения дохода для единиц в этой собственности. Что касается ранее существовавшей недвижимости, вы должны связаться с продавцом или агентом по аренде, чтобы узнать, соответствуют ли какие-либо доступные квартиры требованиям вашей семьи.Когда единица доступна, продавец / агент распределяет документы, предварительно проверяет домохозяйства на соответствие критериям и отправляет заполненный файл заявки в BPDA.

Руководящие принципы BPDA по доходу основаны на федерально установленных показателях дохода, называемых «средним доходом по региону» или «AMI». Каждый блок BPDA имеет назначенный уровень AMI, который не изменяется. Наша страница доходов, активов и ценовых пределов содержит информацию о действующих в настоящее время показателях AMI. Пределы дохода привязаны к размеру домохозяйства, а цены продажи и аренды — к количеству спален в квартире.Вы можете использовать наш пакет для расчета дохода (zip-папка. загрузится прямо на ваш компьютер ), чтобы получить представление о том, как будет рассчитываться доход вашей семьи. Этот пакет включает инструкции, рабочий лист, ручную форму и примеры. (Папка Zip загрузится прямо на ваш компьютер.) Обратите внимание, что таблица расчета доходов предназначена только для информационных целей. Результаты расчета не являются одобрением для доступного жилья. Также ознакомьтесь с общими правилами программы в наших разделах часто задаваемых вопросов, связанных с правом на участие и сертификацией.

Цены или арендная плата, указанные на веб-сайте или для конкретного проекта, для меня слишком высоки. Как это можно назвать доступным жильем?

Термин «доступное жилье» — понятие относительное. Для некоторых покупные цены или арендная плата за квартиры больше, чем они могут себе позволить, но для других эти цены или арендная плата являются доступными и дают возможность жить в Бостоне, чего в противном случае у них не было бы. Квартиры, контролируемые BPDA, были получены от застройщиков без каких-либо государственных субсидий и ориентированы на домохозяйства со средним и средним доходом.Ряд застройщиков (в основном некоммерческих) используют государственные субсидии для создания единиц жилья, доступных домохозяйствам с более низкими доходами. Закупочные цены и арендная плата этих единиц, как правило, ниже. Чтобы узнать о других вариантах доступного жилья, ориентированном на другой уровень дохода, посетите страницу дополнительных жилищных ресурсов.

Я ищу дом по доступной программе. У BPDA есть дома для одной семьи в лотерее?

В нашем портфолио нет домов на одну семью. Почти все единицы домовладения BPDA представляют собой кондоминиумы с очень небольшим количеством существующих таунхаусов, не являющихся кондоминиумами.

Может ли BPDA отправить мне сообщение по электронной почте, когда приложения станут доступны?

Чтобы подписаться на уведомления о предстоящих лотереях, посетите страницу Метролист города Бостона и введите свою контактную информацию внизу страницы, чтобы зарегистрироваться.

Как работает лотерея?

Лотерея проводится разработчиком, обычно через маркетингового агента, и под надзором Управления справедливого жилищного строительства и справедливости города Бостона.Все кандидаты выбираются случайным образом, и создается список лотереи, который сортируется по предпочтениям.

Какие предпочтения в лотерее?

Преференции присуждаются в лотерее и могут перемещать домохозяйства вверх или вниз в списке лотереи. Три наиболее распространенных предпочтения в лотерее — это предпочтение жителя Бостона, размер домохозяйства, по крайней мере, один человек на спальню и предпочтение первого покупателя жилья (в отношении домовладения). Более подробную информацию о предпочтениях и порядке предпочтений лотереи можно найти на странице «Настройки лотереи».

Я купил дом много лет назад, но уже давно не владею им. Считаю ли я, что впервые покупаю жилье?

BPDA считает, что впервые покупатель жилья — это «покупатель, который никогда не владел жилой недвижимостью». У кредитных организаций может быть другое определение покупателя жилья впервые в отношении ипотечных продуктов для впервые покупателя жилья.

Как мне зарегистрироваться в лотереях доступного жилья?

Лица, заинтересованные в получении уведомлений о предстоящих доступных возможностях, могут зарегистрироваться для получения наших уведомлений по электронной почте, которые отправляются, когда новые разработки распространяют приложения. Перейдите на страницу с объявлениями о недвижимости, чтобы зарегистрироваться. Вы должны получить сообщение электронной почты, подтверждающее вашу подписку.

Я хочу обжаловать решение о предпочтении лотереи. Как подать апелляцию?

Определение предпочтений в BPDA основано на материалах, предоставленных каждым домохозяйством, носит административный характер и, следовательно, является окончательным, когда делается. Возможно — и прискорбно, — что некоторые кандидаты не получат преференций, на которые они могли бы иметь право в противном случае, из-за того, что они не предоставят необходимые документы.BPDA приложило все усилия для создания руководящих принципов, достаточно строгих, чтобы предотвратить мошенничество, но при этом достаточно гибких, чтобы удовлетворить потребности большинства людей. Преимущество получат только заявители, которые предоставят необходимую документацию.

Как узнать результаты лотереи?

Результаты лотереи предоставляются маркетинговым агентом. Управление справедливого жилищного строительства и справедливости также имеет копию результатов лотереи.

Меня выбрали лучшим кандидатом в лотерее.Получу ли я автоматически доступное по цене устройство?

Нет. Кандидаты, отобранные в процессе лотереи, все равно должны пройти проверку на соответствие критериям, прежде чем у них будет возможность купить или арендовать квартиру. Маркетинговый агент, занимающийся лотереей и проверкой соответствия требованиям, должен получить финансовые документы от заявителя и проверить соответствие требованиям, а затем отправить их в BPDA для проверки. Проверка BPDA может занять до шести недель после получения файла от маркетингового агента.Дополнительные вопросы о праве см. В разделе о праве ниже.

Я пытаюсь участвовать в лотерее, но маркетинговый агент не отвечает на мои вопросы и не отвечает. Что я делаю?

Если маркетинговый агент не отвечает или не отвечает на ваши вопросы, вы можете подумать о том, чтобы связаться с разработчиком напрямую. Если вы считаете, что действия агента носят дискриминационный характер, вам следует обратиться в Управление справедливого жилищного строительства и справедливости города Бостона, чтобы подать жалобу в fairhousing @ boston.gov или 617.635.4408.

C. Право на участие и сертификация

Что означают различные проценты (70%, 80%, 100% и т. Д.), Указанные в диаграмме предела дохода?

Проценты дохода, указанные в столбцах, представляют собой категории доступности в рамках программы, основанные на среднем уровне дохода в районе Большого Бостона («AMI»). При строительстве все единицы относятся к определенной процентной категории дохода. Например, в застройке с десятью доступные единицы, пять из них могут быть обозначены на уровне 80%, три — на уровне 100% и два — на уровне 120%.Обозначения доступности являются постоянными и специфичными для каждой единицы и не меняются. Ежегодно лимиты дохода, цены продажи и аренды могут меняться для каждой категории дохода. Лица, которые обнаруживают, что они не соответствуют критериям дохода для категории 80%, могут иметь право на получение единицы дохода 100% или 120%. Кандидатам рекомендуется связаться с маркетинговым агентом или арендным офисом по поводу интересующей их разработки, чтобы узнать о наличии в каждой категории дохода.

Как рассчитывается мой доход?

Доход домохозяйства рассчитывается на основе валового дохода домохозяйства.Комиссионные, бонусы и другие регулярные выплаты включены и считаются частью валового годового дохода. Физические лица могут использовать Пакет для расчета доходов, чтобы получить представление о том, каков их текущий годовой доход и как он рассчитывается. Этот пакет включает инструкции, рабочий лист, ручную форму и примеры. (Папка Zip загрузится прямо на ваш компьютер.) Обратите внимание, что таблица расчета доходов предназначена только для информационных целей. Результаты расчета не являются одобрением для доступного жилья.

В прошлом году я не подавал налоговую декларацию. Что мне нужно предоставить?

Физические лица или домохозяйства, которые не подали налоговую декларацию, должны предоставить подтверждение об отсутствии налоговой декларации от IRS вместо налоговой декларации. Чтобы получить подтверждение отсутствия подачи, заявители должны заполнить форму 4506-T и отправить ее по почте или доставить вручную в офис IRS. IRS отправит обратно письмо с подтверждением, которое должно быть предоставлено вместе с материалами о доходах, переданными маркетинговому агенту.Посетите веб-сайт IRS, чтобы загрузить форму 4506-T.

Лица, которые подали федеральные налоги в IRS с указанием адреса штата Массачусетс, но не подали налоговые декларации штата Массачусетс за этот год, должны будут получить подтверждение отказа от подачи налоговой декларации в Департаменте доходов, отправив форму M-4506 в офис DOR. Затем DOR предоставит им запрошенную копию государственной налоговой декларации, график или другую подтверждающую документацию.

Эта государственная документация не потребуется для лиц, освобожденных от уплаты государственного налога штата Массачусетс, в отношении пенсионного дохода, полученного из накопительного аннуитета, пенсионного, эндаументального или пенсионного фонда США.S. Правительство или Содружество Массачусетса и его политические подразделения.

Скачать форму M-4506

Мне повысили зарплату с момента получения заявления до момента подтверждения моего дохода, и теперь я превышаю лимит дохода. Что я делаю?

Доход рассчитывается в то время, когда маркетинговый агент передает информацию о заявителе в BPDA, а не во время процесса подачи заявки или во время лотереи.Право на участие должно сохраняться с момента получения заявки до подтверждения дохода маркетинговым агентом и BPDA. К сожалению, если доход заявителя превышает предел дохода в какой-либо момент в течение этого времени, заявитель не будет иметь права.

Мой ребенок работает неполный рабочий день после школы. Это влияет на наше приложение?

Доход членов семьи моложе 18 лет не засчитывается в доход семьи для целей квалификации.

Считаются ли студенческие ссуды доходом?

Студенческие ссуды не считаются доходом и не могут быть использованы для определения дохода.

Я разлучен со своим супругом, влияет ли это на мое заявление?

Обе пары, состоящие в законном браке, считаются частью домашнего хозяйства, даже если они разлучены. Кандидатам, у которых есть дополнительные вопросы относительно этой политики, следует обратиться к маркетинговому агенту / продавцу.

Я живу в семье с одним человеком, могу ли я подать заявление на квартиру с двумя спальнями?

да. Домохозяйства, состоящие из одного человека, могут подать заявку на получение доступного жилья с двумя спальнями, но в лотерейном списке они будут ранжированы ниже домохозяйств, в которых есть хотя бы один человек на спальню. Чтобы максимизировать ваши шансы на участие в лотерее, домохозяйствам, состоящим из одного человека, рекомендуется подавать заявки на квартиры с одной спальней. Требования к минимальному размеру домохозяйства также могут применяться после лотереи при перепродаже или передаче квартир.

Я учусь на дневном отделении, имею ли я право?

Жилищная программа BPDA сохраняет доступ к доступным возможностям для давних жителей Бостона и домохозяйств, намеревающихся получить постоянное место жительства в городе. Для достижения этих целей и в свете существующих возможностей, предоставляемых исключительно учащимся в местных школах, блоки с ограничением BPDA доступны учащимся только на ограниченной основе.

Студент очного бакалавриата не имеет права на участие в отделении BPDA , если только студент:
— второй заявитель, имеющий хотя бы одного ближайшего родственника, который не учится на дневном отделении;
— уже имеющий разрешение на проживание в данной квартире на момент зачисления на полный рабочий день; или
— работают полный рабочий день и в настоящее время проживают по крайней мере с одним иждивенцем, который продолжит оставаться частью семьи заявителя.

Аспиранты очной формы обучения без дохода также не имеют права покупать или арендовать единицы BPDA, за теми же исключениями, что и выше.

Студенты, зачисленные на очную форму обучения в течение обычного учебного года (семестры или триместры), будут считаться студентами очной формы обучения независимо от того, зачислены ли они на очную форму обучения во время дополнительных сроков, таких как зимние каникулы или летние занятия. Решение BPDA о статусе студента дневного отделения будет окончательным.

Могу ли я подать заявление, если кто-то из членов моей семьи не является гражданином США?

Если вы подаете заявку на аренду квартиры для аренды , на которую распространяется ограничение BPDA, гражданство или иммиграционный статус не имеют отношения к праву вашей семьи.Неграждане могут подать заявление независимо от статуса проживания.

Однако, если вы подаете заявку на приобретение единицы собственности , на которую распространяется ограничение BPDA, вы должны предоставить доказательство долгосрочного законного проживания в США. Претенденты на домовладение должны соответствовать требованиям к документации, изложенным в политике города Бостон по подтверждению права на жительство в Соединенных Штатах для заявителей в Boston Home Center. Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с политикой. Примечание: BPDA требует документации, как описано в разделах политики, пронумерованных один (1) и два (2).Одного только одобрения ипотечного финансирования, как описано в разделе 3 (3) политики города, недостаточно для установления права на покупку подразделения, на которое распространяется действие BPDA.

Также обратите внимание, что независимо от гражданства или статуса резидента заявители на все типы единиц, ограниченных BPDA, должны предоставить официальные налоговые документы от IRS в рамках процесса подтверждения права на участие.

Я слышал, что существует предел активов. Какая шапка?

Лимит активов применяется к домохозяйствам, которые заинтересованы в аренде или покупке дома с ограниченным доходом / доступного жилья. Для единиц, ориентированных на домохозяйства с доходом ниже или ниже 80% от среднего дохода по району, совокупные общие активы домохозяйства не могут превышать 75 000 долларов. Для домохозяйства, претендующего на получение единицы с доходом выше 80%, совокупные активы всего домохозяйства не могут превышать 100 000 долларов. Все ликвидные активы и недвижимость засчитываются в лимит, за исключением утвержденных правительством сберегательных счетов колледжей, счетов HSA и соответствующих пенсионных планов, таких как планы 401 (k), другие планы IRA, планы Keogh и пенсионные планы, если они не ликвидируются для покупки недвижимость.Претенденты на доступную аренду жилья могут превысить ограничения по активам, если все члены семьи старше 65 лет. В этом случае семья может иметь совокупные активы, включая все пенсионные фонды, на сумму не более 250 000 долларов. Недвижимость оценивается по текущей оценочной стоимости недвижимости муниципалитетом или округом. Фактическая доля физического лица в недвижимости не учитывается.

Я хочу обжаловать решение относительно дохода или права собственности.Как подать апелляцию?

Определение правомочности дохода в соответствии с BPDA основано на материалах, предоставленных каждым домохозяйством, носит административный характер и, следовательно, является окончательным в момент его принятия. Кандидаты могут запросить неофициальное слушание по фактическим спорам, отправив письменный запрос по адресу BPDA Housing Compliance, One City Hall Square, Бостон, Массачусетс 02201. Обратите внимание, что слушания будут проводиться только по рекомендации главного юрисконсульта BPDA, поэтому не все запросы приводят к апелляции. .

Я работаю в городе Бостон, или кто-то из членов моей семьи работает.Могу ли я подать заявку?

да. Если вы или ближайший член семьи в настоящее время являетесь сотрудником города Бостон или работали в течение последних 12 месяцев, вы можете подать заявление, но обратите внимание, что сотрудник должен заполнить форму «Раскрытие информации о возникновении конфликта интересов». Затем эту форму необходимо отправить в офис городского секретаря на 6-м этаже мэрии. Вы должны получить копию с печатью в офисе секретаря и предоставить ее маркетинговому агенту, обрабатывающему вашу заявку.Если у агента нет формы или он не знает, как ее заполнять, ему следует напрямую связаться с BPDA.

Форму можно скачать здесь (см. Дополнительные инструкции здесь). Обратите внимание, что эта форма не нужна для участия в жилищной лотерее. Требуется только после того, как кандидат был выбран (посредством лотереи или путем освобождения существующих единиц или в качестве покупателя вторичной собственности), чтобы продолжить процесс сертификации доходов BPDA.

Что означает «ближайший член семьи»?

«Ближайшие родственники» определены в Законе штата Массачусетс о конфликте интересов (M.G.L. c. 268A) и означает супруга заявителя и их родители, дети или братья и сестры.

Могут ли подавать заявление сотрудники BPDA или члены их семей?

Нет. Если вы или ваш ближайший член семьи работаете в Бостонском агентстве по планированию и развитию, Управлении по перепланировке Бостона, Экономическом развитии и промышленной корпорации (EDIC) или в Управлении мэрии по развитию трудовых ресурсов, вы не имеете права на аренду или приобрести недвижимость, находящуюся под контролем BPDA.

Я работаю в компании, которая владеет или управляет зданием с доступными по цене квартирами, или членом моей семьи. Могу я подать заявку?

Вы можете подать заявку на получение единиц с ограничением BPDA в других зданиях, но вы не имеете права подавать заявку в любом здании, принадлежащем или управляемом этой компанией. Владельцу здания и его ближайшим родственникам, включая агентов и сотрудников владельца, а также его ближайших родственников, запрещается покупать или сдавать в аренду объекты, на которые распространяется действие BPDA, в любом здании, принадлежащем или управляемом владельцем или ближайшими членами семьи владельца, включая агентов владельца. а также его сотрудники и ближайшие родственники.

Чего я могу ожидать как владелец или съемщик квартиры в этой программе?

По часто задаваемым вопросам, связанным с проживанием в квартире, посетите раздел «Часто задаваемые вопросы для существующих арендаторов и владельцев».

D. Вопросы о праве на участие: домовладение

Могу ли я получить денежный подарок за покупку доступного дома?

Да, соискатели доступного жилья могут получать денежные подарки, но все подарки регулируются политикой в ​​отношении активов.

Может ли моя семья или друзья совместно подписать ипотечный кредит или ссуду мне денег на покупку доступного дома?

Совместные подписанты и Гаранты по ипотеке или любому кредитному инструменту не допускаются, если они не являются со-покупателями единицы. Кроме того, покупатель должен получить независимое финансирование. Это означает, что покупатель не может брать взаймы у друга, члена семьи или частного источника. Необходимо использовать банк или ипотечную компанию.

Э.Вопросы о приемлемости: Аренда

Может ли друг или член семьи подписать договор аренды совместно?

Нет, поручители и поручители по аренде не допускаются. Поручители включают лиц, которые не являются членами семьи заявителя, но которые делают регулярные и / или существенные денежные взносы членам семьи.

Я подал заявку на получение квартиры BPDA, но агент по аренде сказал, что мой доход слишком низок. Почему?

Большинство паев в нашей программе имеют только лимиты максимального дохода.У небольшого количества единиц есть ограничения максимального и минимального дохода, установленные BPDA. Однако многие застройки устанавливают собственные стандарты минимального дохода для арендаторов. Например, домовладелец может потребовать, чтобы не более 1/3 дохода семьи шло на оплату аренды. BPDA не запрещает застройкам иметь подобные правила, если они применимы ко всем жильцам в здании. Однако агент по аренде должен принимать во внимание ваучер аренды, такой как ваучер Housing Choice / Section 8 или ваучер MRVP, при определении способности семьи платить арендную плату.

У меня есть ваучер на аренду (например, Раздел 8, Выбор жилья, VASH или MRVP). Могу ли я подать заявку на получение квартиры BPDA?

да. Квартира по-прежнему должна соответствовать стандартам, установленным HUD и / или штатом Массачусетс, а также агентством, управляющим вашим ваучером. Кроме того, домовладелец / агент по аренде все равно должен будет подтвердить ваше право на получение квартиры в соответствии с руководящими принципами BPDA.

E. Покупка кондоминиума

Где взять ипотеку? Есть ли одни банки лучше других?

BPDA не требует, чтобы вы получали ипотеку от конкретного кредитора.Однако некоторые банки в районе Бостона более знакомы с программами доступного жилья, чем другие. Спросите своего кредитора, знакомы ли они с программой BPDA с ограниченным доходом / доступным жильем. Кроме того, вы можете претендовать на участие в программе для впервые покупателя жилья, предлагаемой Городским центром города Бостон. В рамках этой программы есть конкретные кредиторы, которые предоставляют специализированные ипотечные продукты и знакомы с доступными по доходам единицами.

Имею ли я право на получение помощи при первоначальном взносе?

В зависимости от вашего дохода вы можете иметь право на получение помощи в виде первоначального взноса через Центр домашнего обслуживания города Бостон.Кандидаты должны пройти курс первого покупателя жилья, чтобы соответствовать требованиям. Чтобы записаться на один из этих классов, посетите веб-сайт Home Center или позвоните по телефону 617.635.4663 (617.635.HOME).

Нужно ли мне нанять адвоката?

Мы рекомендуем потенциальным покупателям нанять адвоката по закрытию сделки, чтобы просмотреть все документы и представить интересы покупателя при закрытии сделки. Часто банк или кредитное учреждение будет иметь адвоката при закрытии сделки, который будет действовать от имени покупателя при закрытии, но для вас все же полезно иметь своего собственного поверенного.

Что такое «Усадьба» и как ее получить?

Усадьба защищает до первых $ 500 000 стоимости вашего дома от ареста и вложений, связанных с не-ипотечной задолженностью. Домовладельцы-домовладельцы могут подать в государство декларацию об участии в усадьбе. Ваш адвокат или поверенный ипотечного кредитора может подать это за вас при покупке дома. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт государственного секретаря Массачусетса.

Существующие арендаторы и владельцы

В этом разделе представлены ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о жизни в новом доме, а также о том, что происходит, когда вы решаете переехать.В этом разделе даются ответы специально для:

Существующие арендаторы

В этом разделе представлены ответы на часто задаваемые вопросы об аренде квартиры с ограниченным доходом / доступной квартиры.

Каков срок моей аренды?

Срок аренды квартиры BPDA должен составлять не менее одного года, кроме случаев, когда по взаимной договоренности между арендатором и домовладельцем. Срок аренды не может превышать одного года.

Насколько будет меняться моя арендная плата каждый год?

Арендодатели могут увеличивать вашу арендную плату один раз в год и не могут превышать максимальную арендную плату, разрешенную для квартиры вашего размера, и при максимальном среднем доходе по площади, установленном для вашей квартиры. BPDA пересматривает арендную плату один раз в год, как правило, в апреле, и его можно найти на веб-странице BPDA, посвященной пределам доходов, арендной платы и продажной цены. Сумма вашей арендной платы будет меняться от года к году и зависит от изменений в среднем доходе по региону, а не от общей инфляции или изменений арендной платы за квартиры с неограниченной / рыночной ставкой.

Как долго я могу оставаться в блоке? Если я получу повышение или заработаю больше денег после сдачи квартиры в аренду, мне придется съехать?

Вы должны ежегодно проходить повторную сертификацию на право оставаться в своем подразделении BPDA после первого срока аренды. Каждый год ваш домовладелец должен собирать обновленные документы о доходах и активах от всех членов вашей семьи — точно так же, как когда вы первоначально подавали заявку на получение квартиры. Затем домовладелец определяет, имеет ли ваша семья по-прежнему право занимать квартиру, и, если да, может при необходимости продлить ваш договор аренды.Обычно повторная сертификация проводится за 60-90 дней до окончания аренды. Арендодатели представляют годовые отчеты в BPDA, обобщая документацию, предоставленную каждым домохозяйством.

Доходы многих домохозяйств увеличиваются при проживании в единицах BPDA, и в некоторых случаях это увеличение может привести к превышению начального предела максимального дохода домохозяйства. Руководящие принципы BPDA допускают умеренное увеличение при сохранении единиц жилья для домохозяйств со средним уровнем дохода. В большинстве квартир BPDA вы можете оставаться в рамках программы до тех пор, пока ваш доход не превышает «лимит продления», который установлен на уровне среднего дохода по региону (AMI) на 40 процентных пунктов выше первоначального максимального AMI.Например, если вы живете в жилом доме, рассчитанном на 70% AMI, ваш семейный доход может расти до тех пор, пока он не превысит 110% AMI, прежде чем вы потеряете право на получение жилья. Однако ограничения различаются в зависимости от конкретного здания, поэтому ваш конкретный лимит продления может быть другим. Если у вас есть вопросы, обратитесь к домовладельцу.

Как только доход вашей семьи превышает лимит продления, домовладелец теряет право продлевать ваш договор аренды. Вам необходимо будет освободить квартиру в конце срока аренды, чтобы домовладелец мог сдать квартиру новому домохозяйству, отвечающему критериям. Арендодатели также могут расторгнуть договор аренды или отказаться от его продления, если домохозяйство нарушает правила аренды или строительства или по другой уважительной причине. Непредставление домохозяйством информации о ежегодной повторной сертификации означает, что они не могут быть повторно сертифицированы как соответствующие критериям; это приведет как минимум к невозобновлению аренды и может лишить домохозяйство права на получение единиц BPDA в будущем.

Что произойдет, если состав моей семьи изменится?

В арендных единицах BPDA право на участие зависит от каждого домохозяйства: только лица, указанные в первоначальном заявлении, могут занимать квартиру.Любой арендатор, желающий добавить нового жильца (в качестве дополнительного соседа по комнате или для замены уходящего текущего соседа по комнате), должен быть сертифицирован BPDA в качестве нового домохозяйства *, прежде чем * новому человеку будет разрешено въехать. Единственное исключение из этой политики предназначен для детей в возрасте до 18 лет, рожденных или усыновленных ранее сертифицированными членами семьи.

Если вы ожидаете каких-либо изменений в том, кто занимает ваше подразделение BPDA, пожалуйста, свяжитесь с агентом по аренде вашего здания заранее, чтобы начать процесс сертификации соответствия.Посторонние члены семьи строго запрещены и влекут за собой санкции как для арендатора, так и для арендодателя.

Могу ли я сдать квартиру в аренду или субаренду? А как насчет Airbnb?

Нет. Арендаторам не разрешается сдавать в аренду или субаренду единицы BPDA на любой срок, в том числе через службы краткосрочной аренды, такие как AirBnb. Только сертифицированные члены соответствующих критериям домохозяйств могут занимать эти квартиры. Подразделения BPDA предоставляют семьям со средним / средним доходом возможность жить и работать в городе.Несанкционированная аренда или субаренда также нарушили бы договор аренды, и владелец собственности имеет право прекратить аренду за нарушение условий аренды.

Мой сосед сдает свою квартиру. Что я делаю? Могу я уведомить BPDA?

Да, мы ценим любую помощь со стороны соседей, управляющих недвижимостью или других лиц, которые уведомляют BPDA о том, что житель квартиры с ограниченным доходом / доступной квартиры сдает свою квартиру в аренду. Арендаторы таких квартир должны проживать в квартире в качестве своего основного места жительства.Вся переписка будет строго конфиденциальной, и BPDA расследует претензию.

Что произойдет, если я нарушу ограничения для своего устройства?

Лица, которые нарушают условия своих ограничений (сдаваемое в аренду жилье и т. Д.), Будут расследованы Департаментом соблюдения нормативных требований BPDA, и будут приняты меры для приведения доступного жилья в соответствие с программой. Что касается сдаваемых в аренду единиц жилья, то владелец недвижимости имеет право начать процедуру выселения за нарушение договора аренды.

Существующие владельцы

Если вы являетесь владельцем квартиры с ограниченным доходом, применяются определенные правила и обязанности, связанные с:

1. Проживание в блоке
2. Продам установку
3. Рефинансирование Установки

Где я могу найти нужные мне документы?

Прямо здесь! Более подробную информацию об этих документах можно найти в разделе часто задаваемых вопросов и ответах ниже.

A. Проживание в блоке

Должен ли я платить за кондоминиум?

да. Все квартиры в кондоминиуме должны платить взносы, включая квартиры с ограниченным доходом / доступные квартиры. Многим единицам BPDA назначается меньшая «процентная ставка», чем единицам по рыночной ставке в их кондоминиумах, поэтому комиссии могут быть ниже. При подаче заявления спросите у маркетингового агента / продавца, какова ориентировочная ежемесячная плата за кондоминиум. Кроме того, спросите, какие расходы покрывает плата за кондоминиум, чтобы лучше понять ваши общие расходы на жилье. Например, в некоторых случаях плата за кондоминиум также включает отопление или горячую воду.

Как рассчитываются мои налоги на недвижимость?

Налоги на недвижимость основываются на оценочной стоимости вашей квартиры. Департамент оценки города Бостона знает, какие единицы являются «доступными», и ваши налоги будут основываться на «доступной стоимости» вашего жилья. По всем вопросам и вопросам, связанным с налогом на имущество, обращайтесь в Департамент оценки города Бостона по телефону 617.635.4287.

Как мне получить копию ограничений на доступное устройство?

Ограничения на доступную по цене единицу обычно прилагаются или упоминаются в Акте о паре. Вы можете найти копию в Интернете в Реестре сделок округа Саффолк.

Сколько лет длятся ограничения?

Ограничения на доступные по цене единицы различаются, но обычно действуют в течение 50 лет с даты создания единицы.

Если я получу повышение или заработаю больше денег после покупки квартиры, мне придется съехать?

Нет. После покупки блока BPDA ваш доход и активы могут увеличиться. Владелец не должен сохранять право на участие в рамках предельного дохода квартиры после первоначальной покупки.

Могу ли я рефинансировать текущую ипотеку?

Да, в большинстве случаев владельцы могут рефинансировать свою текущую ипотеку.Если у вас есть подразделение BPDA и вы заинтересованы в рефинансировании, пожалуйста, заполните и отправьте форму запроса на рефинансирование вместе с копией вашего предварительного утверждения ипотеки или письма об обязательстве по кредиту. См. Форму для дополнительных инструкций. Вы также можете попросить своего кредитного специалиста связаться с BPDA напрямую по телефону 617.918.4373 или [email protected].

Вы должны связаться с BPDA перед рефинансированием и перед получением любых других новых ссуд, таких как кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC), под залог подразделения.

Почему мне нужно уведомлять BPDA о рефинансировании?

Как правило, владельцу паев, который рефинансирует или приобретает HELOC, потребуется два документа из BPDA: 1) ипотечная субординация и 2) сертификат.

BPDA удерживает закладные на большинство единиц с ограниченным владением. Это ипотечные ссуды, не связанные с какими-либо ссудами, но призванные обеспечить ограничения доступности единиц. Ваш кредитор, скорее всего, захочет, чтобы все другие ипотечные кредиты на подразделение были погашены или подчинены его новой ипотеке.Хотя BPDA не погашает нашу ипотеку, пока вы продолжаете владеть единицей, в большинстве случаев мы соглашаемся предоставить субординацию для рефинансирования.

Кроме того, владелец единицы обычно должен получить сертификат от BPDA для любого рефинансирования. Этот документ подтверждает, что рефинансирование соответствует ограничениям единицы, и удостоверяет текущую максимальную цену перепродажи единицы. Свидетельство должно быть записано вместе с подчинением в Реестре сделок.

Чтобы запросить субординацию и сертификат, воспользуйтесь формой запроса рефинансирования.BPDA не взимает плату за предоставление этих документов. Однако обратите внимание, что BPDA не несет ответственности за регистрацию документов или за уплату каких-либо сборов, взимаемых Реестром за регистрацию.

На какую сумму я смогу рефинансировать свою собственность?

Обычно владельцы могут рефинансировать до 95% от максимальной цены перепродажи своей квартиры. Если вы просто рефинансируете свою текущую ипотеку, чтобы получить лучшую ставку, BPDA, скорее всего, предоставит одобрение при условии, что ваша первоначальная ипотека была получена в соответствии с ограничениями подразделения.Если вы хотите погасить дополнительную задолженность перед подразделением, например, через HELOC, BPDA может потребоваться просмотреть документацию о вашем текущем балансе по ипотеке, прежде чем мы сможем утвердить запрос. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашей формой запроса на рефинансирование для получения дополнительной информации.

Что произойдет, если кто-то из членов моей квартиры изменится?

Единицы собственности BPDA должны быть постоянно заняты владельцем, но мы не регулируем, кто будет в семье владельца после покупки единицы.Другие члены домохозяйства могут приходить и уходить при условии, что владелец сохраняет свое основное место жительства в блоке BPDA и при условии, что владелец не сдает в аренду какую-либо часть дома в нарушение его ограничений.

Что произойдет, если я выйду замуж и захочу привлечь к делу свою супругу?

Добавление или удаление имени человека из документа является сменой владельца, и владельцы должны следовать тем же процедурам, которые они использовали бы для перепродажи своей квартиры.Вы и ваш супруг должны иметь право на совместную покупку квартиры. В зависимости от обстоятельств BPDA может утвердить запрос об отказе от подтверждения дохода. Для получения дополнительной информации свяжитесь напрямую с BPDA по телефону 617.918.4373 или [email protected].

Что будет, если совладельцы разведутся?

Добавление или удаление имени человека из документа означает смену владельца, поэтому владельцы должны следовать тем же процедурам, которые они использовали бы для перепродажи своей квартиры.Если один из супругов сохранит право собственности после развода, он / она должны сначала получить разрешение на покупку квартиры. В зависимости от обстоятельств BPDA может утвердить запрос об отказе от подтверждения дохода. Для получения дополнительной информации свяжитесь напрямую с BPDA по телефону 617.918.4373 или [email protected].

Могу ли я сдать квартиру в аренду? А как насчет Airbnb?

Нет. Владельцам квартир BPDA не разрешается сдавать в аренду или субаренду все или часть своих квартир на любой срок, в том числе через службы краткосрочной аренды, такие как AirBnb. Квартиры должны быть заняты владельцем, и только владельцы и члены их семей могут занимать эти квартиры. Подразделения BPDA предоставляют семьям со средним уровнем дохода возможность жить и работать в городе. Эти единицы не предназначены для использования в качестве инвестиционной собственности. Кроме того, многие ассоциации кондоминиумов также запрещают сдачу в аренду лицам, не являющимся собственниками.

Мой сосед сдает свою квартиру. Что я делаю? Могу я уведомить BPDA?

Да, мы ценим любую помощь со стороны соседей, управляющих недвижимостью или других лиц, которые уведомляют BPDA о том, что житель квартиры с ограниченным доходом / доступной квартиры сдает в аренду свою квартиру.Владельцы или арендаторы таких квартир должны проживать в квартире в качестве своего основного места жительства. Вся корреспонденция будет оставаться конфиденциальной в пределах, разрешенных законом. BPDA расследует претензию и примет соответствующие меры.

Что произойдет, если я съеду из собственности?

BPDA требует, чтобы собственность оставалась занятой владельцем. Если вы решите переехать, вам нужно будет продать юнит. Если BPDA определяет, что собственность не занята владельцем, BPDA попросит вас продать квартиру и может подать в суд.Штрафы могут включать принудительную продажу собственности, при этом вся или часть выручки направляется в BPDA.

Что произойдет, если я нарушу ограничения для своего устройства?

Лица, которые нарушают условия своих ограничений (сдаваемое в аренду жилье и т. Д.), Будут расследованы Департаментом соблюдения нормативных требований BPDA, и будут приняты меры для приведения доступного жилья в соответствие с программой. В отношении домовладельцев BPDA подаст судебный иск, а штрафы могут включать принудительную продажу собственности, при этом вся или часть выручки переходит в BPDA.

Б. Продажа квартиры

Я хочу продать свое устройство по доступной цене, что мне делать?

Как только вы решите продать свою доступную по цене квартиру с ограниченным доходом, вы должны уведомить BPDA письмом или формой Уведомления о намерении продать. Если будет использоваться агент по недвижимости, необходимо предоставить копию подписанного договора о листинге. Если вы произвели капитальные улучшения в своем подразделении, вы должны предоставить список улучшений и квитанции, подтверждающие оплату.После того, как BPDA получит ваше Уведомление о намерении продать и все соответствующие приложения, мы предоставим вам всю информацию, необходимую для определения подходящего покупателя для вашей единицы.

По какой цене я могу перепродать доступное по цене устройство?

Когда вновь созданные единицы BPDA продаются впервые, они должны соответствовать годовым пределам продажной цены, опубликованным в другом месте на нашем веб-сайте. Однако эти цифры не относятся к перепродаже существующих единиц.При перепродаже каждая единица имеет «максимальную цену перепродажи» (MRP), определяемую с использованием формулы, содержащейся в ограничении акта для этой конкретной единицы. Обычно MRP основывается на первоначальной закупочной цене единицы, увеличивающейся на 3-5% ежегодно, с дополнительным увеличением для капитальных улучшений, произведенных на установке. Формулы MRP некоторых единиц могут включать поправки на брокерские сборы и другие непредвиденные расходы. Владельцы, желающие перепродать свое устройство, должны помнить, что «максимальная цена перепродажи» не является гарантированной продажной ценой; он просто устанавливает верхний предел суммы, за которую может быть продана единица.

Есть ли определенное количество лет, в течение которых я должен владеть доступным по цене устройством?

Нет, вы можете продать доступное по цене устройство в любое время. Однако, если вы получили помощь при первоначальном взносе или участвуете в определенных специализированных ипотечных кредитах для первого покупателя жилья, вам может потребоваться владеть недвижимостью в течение определенного количества лет перед продажей, чтобы избежать каких-либо штрафов.

Может ли BPDA помочь мне найти покупателя на мое устройство?

Нет. Владелец квартиры несет полную ответственность за поиск подходящего покупателя. BPDA не может помочь с продажами маркетинговых единиц. После того, как владелец отправил уведомление о намерении продать, персонал BPDA предоставляет продавцу или брокеру продавца документы, необходимые для подтверждения права потенциального покупателя.

Разработчики

В этом разделе представлены ответы на часто задаваемые разработчиками вопросы, связанные с Политикой инклюзивного развития.

1. Требования и одобрение BPDA
2. Единицы с ограниченным / доступным доходом от маркетинга

Где я могу найти нужные мне документы?

Прямо здесь! Наиболее важные документы, которые вы, возможно, захотите просмотреть:

A. Требования и одобрение BPDA

Сколько доступных по цене единиц потребуется моему проекту?

Как указано в Политике инклюзивного развития от 10 декабря 2015 года («IDP»), требуются проекты на 10 единиц и более, поданные в 2016 году или позже, финансируемые городскими властями на собственности, принадлежащей городу, или требующие облегчения зонирования. обозначить 13% их общего количества единиц как единицы ВПЛ.

Если требуемые единицы включают дробную единицу 0,5 или больше, то требуемые единицы IPD округляются в большую сторону. Если дробная единица меньше 0,5, то для этой частичной единицы требуется взнос. Создание единиц ВПЛ за пределами предлагаемой застройки или внесение вклада в Фонд ВПЛ вместо строительства единиц на месте также иногда может быть вариантом. Подробнее см. Политику инклюзивного развития 2015 года.

Требования инклюзивного развития могут быть выше в определенных районах города, где дополнительная доступность была связана с изменением зонирования этих районов, например, в районах, известных как Зона стратегического планирования («Зона стратегического планирования»).

Сколько арендной платы я получу от арендуемого жилья для ВПЛ?

Если иное не указано в Кодексе зонирования или руководящих принципах планирования, арендные квартиры для ВПЛ предназначены для домохозяйств, зарабатывающих менее или равных 70% от среднего дохода по району («AMI») на момент продажи жилья. Максимальные доходы и арендная плата очень незначительно меняются каждый год (где-то весной), и последний график можно найти на веб-сайте BPDA.

За сколько я смогу продать квартиры кондоминиума IDP?

Если иное не указано в Кодексе зонирования или руководящих принципах планирования, по крайней мере половина единиц владения ВПЛ предназначена для домохозяйств, зарабатывающих менее или равных 80% среднего дохода по району («AMI»). Остальные единицы предназначены для домохозяйств с доходом более 80% AMI, но не более 100% AMI, все на момент продажи единиц.Доходы и продажные цены очень незначительно меняются каждый год (где-то весной), и последний график можно найти на веб-сайте BPDA.

Где в проекте будут располагаться единицы ВПЛ?

Квартиры ВПЛ должны быть распределены равномерно по всему предлагаемому проекту, за исключением этажа пентхауса. Блоки ВПЛ не должны быть штабелированы или сосредоточены на одних и тех же этажах и должны иметь площадь, сопоставимую с площадью блоков в остальной части застройки.

Какие типы единиц должны быть единицы ВПЛ?

Количество студий IDP, однокомнатных, двухкомнатных и т. Д. Должно пропорционально соответствовать количеству квартир по рыночной ставке при подсчете количества спален. BPDA также просит, чтобы некоторые из пяти процентов единиц, обозначенных как единицы ADA (доступная группа 2), также были единицами IDP.

Должны ли единицы IDP быть такими же, как единицы рыночной ставки?

Да, BPDA требует, чтобы все единицы IDP были сопоставимы по дизайну и качеству с единицами по рыночной ставке, если не указано иное.BPDA может одобрить отклонение от этого стандарта, поскольку оно относится к определенной отделке и оборудованию для кондоминиумов, только в том случае, если застройщик демонстрирует существенно более высокие результаты в отношении доступного жилья.

На каком этапе процесса разработчик и BPDA договариваются о том, как разработка будет соответствовать своим обязательствам IDP?

В процессе рассмотрения статьи 80 разработчик и персонал BPDA доработают, как разработчик будет выполнять свои обязательства в отношении IDP, и это будет указано в меморандуме с рекомендациями, представленном на утверждение Правлению BPDA.По возможности, в это время также будет определено фактическое местонахождение подразделений. Точное местонахождение и количество единиц жилья для ВПЛ затем указывается в Соглашении о доступном жилье (единицы домовладения) или Соглашении о доступном аренде жилья и ограничениях (единицы аренды). Договор о доступном жилье должен быть заключен до выдачи разрешения на строительство.

Б. Маркетинговые единицы дохода с ограничением по доступной цене

Каковы этапы маркетингового процесса?

Прежде чем новая единица с ограниченным доходом может быть продана, разработчик и / или их маркетинговый агент должны сотрудничать с Управлением справедливого жилищного строительства и справедливости при мэрии (OFHE) для создания Плана позитивного честного маркетинга.Этот план описывает шаги, которые вам необходимо предпринять, чтобы гарантировать, что маркетинг единиц будет справедливым и прозрачным. Этот план должен быть одобрен OFHE и BPDA.

В этом плане будут прописаны конкретные шаги, в том числе где и как размещать рекламу, когда, где и как сделать приложения доступными, а также как завершить лотерею.

OFHE проведет лотерею с маркетинговым агентом и отсортирует список по любым предпочтениям (резидент Бостона, размер семьи, инвалидность и т. Д.). Более подробную информацию о лотерейных предпочтениях можно найти здесь.

Затем маркетинговый агент свяжется с потенциальными арендаторами / покупателями в соответствии с их позицией в лотерее и заберет аффидевит о праве на участие и любую необходимую подтверждающую документацию.

После того, как агент по маркетингу рассмотрит документацию о соответствии критериям, документы могут быть отправлены сотрудникам Департамента жилищного обеспечения BPDA, которые завершат процесс проверки на соответствие требованиям. Если домохозяйство сертифицировано, маркетинговый агент может подписать договор аренды и / или продвигать продажу квартиры.

Когда мне следует завершить план позитивного честного маркетинга?

В некоторых случаях от застройщиков требуется заполнить План позитивного честного маркетинга одновременно с заключением договора о доступном жилье. Для большинства разработчиков это не требуется, но никакие единицы не могут быть проданы до утверждения маркетингового плана. Рекомендуется, чтобы застройщик как можно раньше связался с Управлением по вопросам справедливого жилищного строительства и справедливости при мэрии, чтобы завершить этот процесс, чтобы не было задержек с продвижением квартир с ограниченным доходом.

Когда мне следует начать маркетинг единиц с ограниченным доходом / доступных по цене единиц?

Квартиры с ограниченным доходом / доступные по цене единицы не могут быть проданы более чем за шесть (6) месяцев до того, как единицы будут заселены. Многие застройщики выходят на рынок за три-четыре месяца до того, как квартиры будут сданы.

Управляющие недвижимостью

В этом разделе представлены ответы на вопросы, которые часто задают менеджеры подразделений с ограниченным доходом / доступных по цене, контролируемых BPDA.

Где я могу найти нужные мне документы?

Прямо здесь! Более подробную информацию об этих документах можно найти в разделе часто задаваемых вопросов и ответах ниже.

Как мне подтвердить доход нового арендатора?

Каждая семья, подающая заявку на получение квартиры с ограниченным доходом, должна заполнить Аффидевит о праве на участие. Управляющий зданием или агент по аренде должен собрать аффидевит вместе с любыми подтверждающими документами и отправить его на рассмотрение в BPDA Housing Compliance.Если пакет сертификации не будет полным, возникнут задержки в обработке. Рекомендуется, чтобы вы или ваш персонал прошли обучение по процессу сертификации у сотрудников BPDA. Чтобы запланировать обучение, позвоните по телефону 617-918-4306.

Какую проверку арендаторов мне разрешено проходить?

BPDA не запрещает вам использовать кредитные истории, истории судимости (CORI) и другие стандартные процессы отбора арендаторов при заполнении единицы с ограниченным доходом.Однако эти процессы отбора должны применяться одинаково ко всем потенциальным арендаторам, независимо от того, проживают ли они в квартирах с рыночной ставкой или с ограниченным доходом. Мы рекомендуем менеджерам сохранять некоторую гибкость в использовании инструментов проверки, поскольку домохозяйства с низкими доходами могут столкнуться с большими проблемами с точки зрения своей кредитной истории или с меньшей вероятностью иметь кредитную историю.

Кроме того, BPDA в сотрудничестве с Управлением справедливого жилищного строительства и справедливости города Бостона пересматривает руководящие принципы, предназначенные для улучшения доступа к жилью, имеющей записи CORI.

Могу ли я установить предел минимального дохода для единицы?

Большинство паев в нашей программе имеют только лимиты максимального дохода. У небольшого количества единиц есть ограничения максимального и минимального дохода, установленные BPDA. Вы можете установить свой собственный стандарт минимального дохода для жильцов при условии, что этот стандарт применяется ко всем жильцам в здании. Например, домовладелец может потребовать, чтобы не более 1/3 дохода семьи направлялось на их арендную плату. Кроме того, агент по аренде должен учитывать ваучер аренды, такой как Раздел 8 или MRVP, при определении способности домохозяйства платить арендную плату.

Существуют ли особые правила для арендаторов в подразделениях BPDA?

Как правило, арендодатели могут потребовать от арендаторов квартир с ограниченным доходом следовать тем же правилам и политике, что и арендаторы квартир с рыночной ставкой. Основное отличие состоит в том, что на единицы с ограниченным доходом распространяются ограничения BPDA на аренду и доход. Однако есть некоторые дополнительные исключения. Например, договоры аренды для единиц BPDA должны требовать от арендаторов предоставления документации, необходимой для подтверждения права на постоянное участие до продления аренды.Арендодатели должны уведомить не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты прекращения почти при любых обстоятельствах, включая невыплату арендной платы. Дополнительные правила могут применяться в зависимости от ограничений BPDA для конкретного здания. Если у вас есть вопросы о том, допустима ли политика, обратитесь в BPDA.

Должен ли я вести список ожидания после завершения первоначального маркетинга?

Хотя от вас не требуется вести список ожидания, это рекомендуется.Для большинства менеджеров первоначальный список лотереи служит началом этого списка ожидания. Наличие такого списка сократит время, необходимое для определения нового арендатора, когда появится вакансия.

Как часто я должен подтверждать доходы арендаторов?

Ежегодно домовладелец должен повторно подтверждать доходы каждого домохозяйства и представлять в BPDA отчет с обновленной информацией о существующих арендаторах. Повторная сертификация должна быть завершена перед продлением аренды арендатора.Обычно доход арендатора может быть больше при продлении, чем начальный максимальный предел дохода, поскольку большинство единиц BPDA позволяют доходу существующего домохозяйства увеличиваться до среднего дохода по району (AMI) на 40 процентных пунктов выше, чем первоначальный максимальный AMI. Например, если начальный максимальный AMI был установлен на уровне 70% от AMI, доход арендатора может расти, пока не превысит 110% от AMI. В настоящее время вы не сможете продлить аренду арендатора и должны повторно сдать квартиру соответствующему домохозяйству.Подробную информацию см. В Соглашении о доступном аренде жилья и ограничениях.

Когда мне разрешат повысить арендную плату и на сколько?

Арендодатели могут увеличивать арендную плату один раз в год и не могут превышать максимальную арендную плату, разрешенную для квартиры (по количеству спален), и при максимальном среднем доходе по площади, установленном для квартиры. BPDA пересматривает арендную плату один раз в год, как правило, в апреле, и его можно найти на веб-странице BPDA, посвященной пределам доходов, арендной платы и продажной цены.Сумма максимальной арендной платы будет меняться от года к году и зависит от изменений Среднего дохода по региону, а не от общей инфляции или изменений арендной платы за квартиры с неограниченной / рыночной ставкой.

Что произойдет, если изменится кто живет в квартире с ограниченным доходом?

В единицах аренды BPDA право на участие зависит от каждого домохозяйства. Перед внесением каких-либо изменений в домашнее хозяйство (добавление или удаление кого-либо, замена текущего соседа по комнате новым человеком и т. Д.), арендаторы сначала должны быть утверждены как отвечающие требованиям, как если бы они были новым заявителем. Исключением из этой политики являются обстоятельства, когда в домохозяйство добавляется ребенок младше 18 лет, например, в результате рождения ребенка.

Арендатор сдает квартиру в аренду. Что я делаю? Могу я уведомить BPDA?

Да, мы ценим любую помощь со стороны соседей, управляющих недвижимостью или других лиц, которые уведомляют BPDA о том, что житель квартиры с ограниченным доходом / доступной квартиры сдает свою квартиру в аренду.Арендаторы таких квартир должны проживать в квартире в качестве своего основного места жительства. Вся переписка будет строго конфиденциальной, и BPDA расследует претензию. Если выясняется, что арендатор сдает квартиру в аренду, владелец недвижимости имеет право начать процедуру выселения за это нарушение договора аренды.

Могу ли я выселить арендатора «по уважительной причине»?

Лица, нарушающие условия аренды, могут быть выселены в соответствии с правилами и положениями, установленными для всех съемных квартир городом Бостон и Содружеством Массачусетса.Учитывая, что у многих арендаторов квартир с ограниченным доходом может быть меньше вариантов приобретения другого жилья, вы можете рассмотреть возможность обращения к поставщикам услуг, которые могут помочь арендатору избежать выселения. К таким услугам / рефералам относятся:

• Для получения общей помощи и информации об услугах, которые могут быть доступны для оказания помощи арендатору или решения проблемы арендодателя / арендатора, посетите Управление жилищной стабильности города Бостона.
• Программа сохранения жилья (TPP) работает с арендаторами, включая семьи с детьми-инвалидами, которым грозит выселение в результате поведения, связанного с инвалидностью (например,грамм. психические заболевания, умственная отсталость, токсикомания, нарушения, связанные со старением). TPP выступает в качестве нейтральной стороны по отношению к арендодателю и арендатору. По согласованию с Департаментом жилищного суда TPP работает с владельцем и арендатором, чтобы определить, можно ли в разумных пределах приспособить инвалидность и сохранить право на аренду.
• Если вы считаете, что накопление запасов является проблемой для арендатора, обратитесь в Инициативу по накоплению и санитарии Metro Boston Housing Partnership.

Составление работающего соглашения о разработке

В этом документе рассматриваются некоторые ключевые вопросы, связанные с составлением, согласованием и реализацией соглашений о развитии, а также оцениваются некоторые способы решения этих проблем. В документе также освещаются некоторые советы, приемы и распространенные ловушки при работе с соглашениями о разработке.

Что такое соглашение о разработке?

Развитие можно определить как использование земли; подразделение земли; возведение или снос здания; проведение работ на земле; использование земли или здания или земляных работ ¹ .Соглашения о застройке используются для управления застройкой от простых небольших жилых единиц до таких крупных и сложных проектов, как сдача в эксплуатацию района Барангару.

Термин «соглашение о разработке» используется для описания нескольких типов соглашений. Это общий термин, используемый для описания соглашения между организацией, владеющей землей, и организацией, занимающейся застройкой, которая регулирует застройку земельного участка. В отличие от договоров строительства, аренды и купли-продажи, типовых договоров застройки нет.Например, Standards Australia не публикует соглашения о разработке австралийских стандартов.

Термин «соглашение о разработке» часто используется для описания следующих типов договоренностей:

• Продажа землевладельцем застройщику, при этом землевладелец сохраняет контроль над тем, что застраивается (Продажа DA). Это может происходить как с участием в прибыли, так и без нее. Примером такой договоренности является модель, используемая государственными землевладельцами, такими как Places Victoria, по отношению к Docklands в Мельбурне;
• совместное предприятие землевладельца и застройщика (СП ДА).Хотя термин совместное предприятие также имеет множество значений в коммерческом и юридическом смысле, определяющими характеристиками совместного предприятия являются:
  • сформирована под отдельный проект, а не как действующий бизнес;
  • продукт совместного предприятия продается сторонами отдельно, а не совместно;
  • участников берут акции продукта и не делят прибыль; и
  • право собственности на активы сохраняется отдельно за участниками;
• договор на оказание услуг (Services DA), согласно которому:
  • землевладелец сохраняет за собой землю до тех пор, пока она не будет продана конечному покупателю;
  • землевладелец нанимает застройщика для застройки земли;
  • разработчик принимает на себя риск развития;
  • девелопер занимается всем маркетингом и получает выручку от продажи в качестве агента землевладельца; и
  • девелопер отчитывается перед землевладельцем о чистой выручке.

Коммерческие драйверы

Соглашения о разработке имеют коммерческую основу. Каждый аспект соглашения о развитии открыт для переговоров между сторонами. Содержание соглашения и тип принятого соглашения будут зависеть от переговорных возможностей сторон и их соответствующих коммерческих факторов.

Коммерческие драйверы разработчика, вероятно, будут включать:

• минимизация авансовых затрат и, следовательно, минимизация первоначального финансирования
• разделение риска застройки с землевладельцем
• снижает вероятность принятия на себя экологической ответственности и другой земельной ответственности и
• , минимизирующая пошлины и другие налоги и согласование этих обязательств с моментом получения дохода.

Коммерческие драйверы землевладельца, вероятно, будут включать:

• максимизация прибыли от продажи земли
• участие в прибыли развития
• практически не несет риска развития и
• с небольшим риском финансирования.

Движущие силы для государственного землевладельца могут быть разными, и, в зависимости от конкретного государственного учреждения, движущие силы могут включать большее внимание:

• уверенность в окупаемости разработки, как в отношении застроенной формы, так и в отношении финансовых результатов
• вообще не несет риска развития
• обеспечивает положительный результат для окружающих или прилегающих территорий.

Государственное учреждение иногда жертвует некоторой прибылью, чтобы снизить риск и повысить уверенность в развитии.

Самая распространенная форма соглашения о застройке и форма, которая соответствует большинству ключевых движущих сил землевладельца и застройщика, — это Services DA. Правительственные землевладельцы обычно используют Sale DA с положениями, направленными на обеспечение того, чтобы застройщик строил именно то, что застройщик обещал в выражении интереса или тендерной документации.

В этой статье мы в основном имеем дело с Services DA и Sale DA.

Общая нить, проходящая через соглашения, заключается в том, что землевладелец будет сохранять некоторый контроль над тем, что разрабатывается. Уровень контроля варьируется в каждом соглашении, при этом землевладелец поддерживает более высокий уровень контроля в отношении DA продаж и меньший уровень контроля в DA услуг.

Структурирование

Часто стороны получают консультации по налоговому и бухгалтерскому структурированию до начала подготовки соглашения о застройке.Важно понимать последствия рекомендаций и гарантировать, что соглашение отражает согласованную структуру и содержит положения, соответствующие коммерческим целям сторон.

Пункты, которые следует учитывать и защищаться, различны для каждого типа соглашения о разработке. Однако любой тип передачи земли важен, потому что он будет иметь последствия для пошлин и налогов для обеих сторон и может повлиять на осуществимость застройки.

В отношении продажи DA стороны должны обеспечить правильную структуру продажной цены и любых других денежных средств, подлежащих уплате по соглашению, во избежание ненужных пошлин и налоговых последствий.

Основываясь на аргументации Высокого суда по вопросу о ленд-лизе (обсуждается ниже), суммы, подлежащие уплате по соглашению о застройке для облегчения стадии освобождения по договору купли-продажи, могут облагаться пошлиной как часть компенсации за передачу земли.

В деле Комиссар государственных доходов против Lend Lease Development Pty Ltd ² Высокий суд постановил, что пошлина может взиматься при передаче земли со ссылкой не только на платежи по договорам купли-продажи земли, но также к платежам, произведенным по соглашению о застройке, которое вместе с договорами купли-продажи земли образовало единую интегрированную сделку по продаже и застройке территории.

Lend Lease заключила договор о продаже DA с VicUrban в 2001 году на продажу и застройку части района Доклендс в Мельбурне. Стороны договорились, что застройка будет поэтапной и что VicUrban передаст землю по ленд-лизу траншами . Ленд-лиз предполагает получение земельного участка, проектирование, строительство и продажу жилых и коммерческих зданий на этой земле. Каждая из компаний Lend Lease и VicUrban построит различную инфраструктуру на земле и вокруг нее.

Ленд-лиз требовался для уплаты пошлины за поэтапный выпуск в соответствии с договором купли-продажи земли, но также требовал уплаты дополнительных сумм по соглашению о застройке, включая платежи за инфраструктуру, вклад в общественное искусство, платеж за восстановление территорий вокруг земли и часть полученной валовой выручки.

Комиссар государственных доходов оценил пошлину за передачу земли в соответствии с Законом о пошлинах 2000 г. (Vic) как общую сумму, подлежащую выплате по ленд-лизу компании VicUrban в соответствии с соглашением о застройке.Lend Lease возражала против такой оценки и утверждала, что возмещение за передачу должно составлять только сумму, указанную в договоре купли-продажи земли. Заявление по ленд-лизу заключалось в том, что суммы, которые можно было бы назвать выплаченными в качестве вклада по ленд-лизу в стоимость работ по развитию, которые VicUrban выполнила или будет выполнять, и суммы, которые должны были быть выплачены в виде доли от сумм, по которым по ленд-лизу будет реализовано продажа Земли не являлась частью вознаграждения за передачу ³ .

Комиссар преуспел в первой инстанции, и Апелляционный суд вынес решение в пользу ленд-лиза. Апелляционный суд заявил, что судья первой инстанции неправильно сместил свое внимание с характера облагаемой пошлиной собственности, переданной на землю в процессе разработки.

Высокий суд постановил, что возмещение, которое продвигало передачу VicUrban в ленд-лиз каждой части земли, было выполнением по ленд-лизу нескольких обещаний, зафиксированных в Распоряжении о продаже 2001 г. изменен и дополнен), в результате чего VicUrban получит в общей сложности несколько сумм, указанных в применимом соглашении.Только в обмен на выполнение не только обязательства по внесению «взноса», зафиксированного в качестве платежа за землю, но и обязательств по внесению всех других форм «взноса», VicUrban был готов передать землю по ленд-лизу. ⁴ .

Государственные землевладельцы обычно заключают соглашения о застройке таким же образом, как и в соглашении о застройке по ленд-лизу, о котором говорилось выше. Решение о ленд-лизе особенно актуально для тех застройщиков, которые заключают соглашения, в соответствии с которыми покупатель земли имеет дополнительные обязательства перед продавцом с точки зрения вклада в инфраструктуру, распределения доходов от продажи застроенных земель или других подобных обязательств.

Структурные проблемы, которых следует избегать в отношении DA Services, отличаются. При условии, что DA об услугах четко оформлен как контракт на услуги застройщика, тогда не должно быть никаких поводов для пошлин или налоговых последствий до продажи готовых лотов.

Для DA Services необходимо позаботиться о том, чтобы:

• нет передачи земли застройщику
• траст не создается над землей и
• распределение доходов не влечет за собой налогообложение земли или землевладельцев.

Разумно включать в каждую Службу DA заявление об отказе от ответственности, в котором четко указано:

• землевладелец привлекает застройщика для оказания услуг по застройке в соответствии с соглашением
• участие разработчика не предназначено для создания совместного предприятия или партнерства, и что стороны будут находиться на расстоянии вытянутой руки и
• : земля будет принадлежать землевладельцу все время, пока она не будет продана стороннему покупателю.

Обратите внимание, однако, что простое заявление сторон об отношениях само по себе не определяет отношения ⁵ .

Как избежать доверия к земле

В некоторых штатах пошлина уплачивается при смене владельца собственности, облагаемой пошлиной, включая создание любого бенефициарного интереса в собственности или создание траста. Следовательно, важно избегать создания траста на землю, которая является предметом соглашения о застройке.

Существует два важных типа доверия для целей соглашения о разработке: результирующее доверие и конструктивное доверие.

Получающийся траст создается по закону, когда собственность передается тому, кто ничего за нее не платит и который, как предполагается, владеет имуществом в пользу другого ⁶ .Такая передача позволяет сделать вывод, что лицо, которое передает собственность другому лицу или покупает собственность для другого лица, не намеревается приносить пользу этому другому лицу.

Конструктивный траст создается немедленно, когда существуют обстоятельства, при которых собственный капитал налагает обязательство на одну сторону владеть имуществом, находящимся в ее собственности, в пользу другой. Было высказано мнение, что конструктивное доверие может возникнуть даже тогда, когда стороны не обязательно намерены, чтобы это произошло.

В 2002 году Woodfield Constructions Pty Ltd (Вудфилд) заключила «Соглашение об управлении» с Jojill Nominees Pty Ltd (Jojill). Джоджилл был зарегистрированным владельцем недвижимости и нанял Вудфилда для управления проектом строительства таунхаусов на этой собственности. В рамках девелопмента были построены 3 таунхауса с паркингом.

Соглашение требовало, чтобы Джоджилл продала Лот 2 по указанию Вудфилда, а не иначе ради реализации выручки. Вудфилд подал возражение в отношении правового титула на собственность 28 ноября 2002 года, требуя «справедливого имущественного права за простую плату» в соответствии с «конструктивным доверительным фондом, возникающим в результате деловых операций».

Проект завершен и Лот 2 передан в соответствии с указанием Вудфилда. После того, как это произошло, Woodfield было выпущено Уведомление об оценке подлежащих оплате пошлин на том основании, что условия Соглашения об управлении свидетельствовали о смене бенефициарного владения в пользу Woodfield.

Вудфилд аргументировал:

(a) что существовало договорное право требовать от Джоджилла продажи собственности, и это не составляло имущественного или выгодного интереса;

(b) соглашение предоставило Woodfield только средства для возмещения своих управленческих сборов; и

(c) не было других оснований для смены собственника в отношении Лота 2.

VCAT определил ⁷ :

(d) предупреждение не являлось и само по себе не создавало имущественного интереса, однако оно свидетельствовало о взгляде Woodfield на свои права в отношении собственности;

(e) был создан конструктивный траст в отношении Лота 2; и

(f) конструктивное доверие возникло независимо от того факта, что по соглашению земля не была передана Woodfield, не было явной декларации о доверительном управлении и переуступки.

VCAT посчитал, что изменение бенефициарного интереса произошло после того, как Woodfield смогла заставить Jojill передать Лот 2 покупателю, выбранному Заявителем и от которого Woodfield выиграет. Заявление Вудфилда было отклонено, и ему было предписано уплатить пошлину.

Во избежание создания конструктивного траста стороны должны гарантировать, что соглашение о застройке не дает застройщику полномочий требовать передачи земли определенной стороне с выгодой продажи застройщику.

Если стороны предполагают, что застройщик имеет право подать возражение в отношении собственности, в соглашении о застройке будет важно тщательно определить право, которое позволит подать возражение. Для сторон может быть лучше использовать другие средства защиты для защиты прав разработчика.

Элементы управления вводом и выводом

Успех разработки и полученная сторонами прибыль в значительной степени зависят от распределения рисков в рамках соглашения и контроля каждой стороны над затратами и доходами от разработки.Соглашение о разработке должно позволять каждой стороне некоторый контроль над затратами и доходами от разработки.

В стандартном DA для жилого комплекса:

• расходы будут включать:
  • собственный капитал, предоставленный землевладельцу за разрешение на застройку земли (сумма, которая обычно в целом аналогична стоимости земли)
  • сумма, уплаченная консультантам за подготовку проекта, затраты на строительство, расходы на содержание и прочие затраты на разработку
  • сумма, выплачиваемая руководителю проекта (который часто является лицом, связанным с разработчиком)
  • финансовых затрат и
  • налоги
• выручка будет зависеть от:
  • дизайн, включая качество продукта и количество построенных квартир или жилых домов и
  • продажная цена каждой квартиры или резиденции.

Собственный капитал и сумма, выплачиваемая руководителю проекта, обычно оговариваются до заключения соглашения о разработке и включаются в него. Если руководитель проекта связан с застройщиком, платежи обычно начинаются сразу после начала строительства и финансируются за счет средств проекта.

Что касается других затрат, разработчик обычно финансирует затраты на разработку до тех пор, пока не будет получено финансирование.

Затраты на разработку обычно контролируются с помощью бюджета проекта. Первоначальный бюджет прилагается к соглашению о разработке, а также включен процесс утверждения на случай непредвиденного увеличения стоимости. В некоторых случаях застройщик будет вести переговоры о более широком контроле, чтобы землевладелец мог возражать против увеличения стоимости проекта только в том случае, если прогнозируемые затраты увеличивают бюджет на определенную цифру, например 10%. В противном случае разработчик может продолжить разработку при условии, что расходы будут понесены в соответствии с бюджетом.

Соглашение о разработке также должно содержать процесс утверждения дизайна разработки. Первоначальная концепция должна быть приложена к соглашению, и следует запросить конкретное одобрение у землевладельца для отклонений от концептуального проекта. При отсутствии концептуального дизайна стоит подумать, включать ли минимальные требования к количеству квартир или коммерческих зданий и ориентир по качеству.

Цена продажи каждой квартиры, как правило, будет определяться рынком и будет зависеть от размера и качества квартир.

В крупномасштабной застройке застройщики предпочитают иметь возможность продавать квартиры от имени землевладельца при небольшом вмешательстве со стороны землевладельцев. Обычно стороны договариваются о положении, позволяющем разработчику продавать сторонним покупателям на расстоянии вытянутой руки по цене не ниже цены, указанной в прейскуранте продажи. Чтобы контролировать процесс продажи, землевладельцы обычно требуют ввода цены продажи и права одобрить или отклонить любое предлагаемое изменение в прейскуранте квартир.

Помимо контроля затрат и доходов, для сторон важно согласовать сроки разработки и основные этапы, которые должны быть достигнуты, чтобы разработка была успешной. Общие вехи включают:

• получение удовлетворительного утверждения планирования
• получение разрешения на финансирование и
• начало строительства.

В некоторых случаях стороны также включают общую дату прекращения работ, в соответствии с которой, если разработка не завершена к дате закрытия, любая из сторон может прекратить свое участие.

Если стороны разделяют контроль над разработкой, стоит включить соответствующие положения о тупиковой ситуации, чтобы гарантировать, что разработка не остановится. Соглашение о разработке должно быть составлено таким образом, чтобы свести к минимуму возможность возникновения тупика. Содержание положений о тупике является предметом переговоров, хотя стороны должны обеспечить, чтобы они, по крайней мере, включали какую-либо форму разрешения споров.

Распределение рисков

Распределение рисков различается в зависимости от типа соглашения.В Sale DA подавляющая часть риска возлагается на разработчика. В стандартном DA риски обычно распределяются между сторонами, и в соглашении каждый риск отдельно распределяется.

Следующие общие риски рассматриваются в стандартном DA:

• планирование риска
• строительный риск
• рыночный риск
• по охране труда и
• общее качество и дефекты построенного объекта.

Риск планирования — это риск того, что соответствующий орган планирования не одобрит проект в предложенной форме.Планирующий орган может утвердить застройку с неприемлемыми условиями, отклонить застройку или потребовать внесения изменений в застройку. Для сторон может быть разумным обсудить обстоятельства, при которых они будут обжаловать решение органа планирования, и степень, в которой они осуществляют право на апелляцию, и включить соответствующие условия в соглашение. Это должно помочь предотвратить возникновение сценария взаимоблокировки.

Сторонам следует рассмотреть возможность включения минимальных требований к планированию в соглашение о разработке.Минимальные требования к планировке будут определять согласованное минимальное количество квартир или размер коммерческой застройки. Если минимальные требования к планированию не выполняются, стороны могут договориться об обжаловании решения органа планирования или расторжении соглашения о разработке.

Строительный риск в первую очередь относится к риску увеличения стоимости или задержки проекта на этапе строительства. К различным видам строительного риска относятся:

• риск документации, то есть риск несоответствий или ошибок в документах, составляющих договор на строительство
Риск участка
• , риск непредвиденных условий участка, таких как загрязнение почвы, импортная насыпь, камни или мягкие пятна или загрязненные грунтовые воды, каждое из которых может резко увеличить стоимость проекта
• изменение требований законодательства, требующее изменения конструкции или проведения дополнительных работ
• имеет дело с соседними собственниками, в том числе в тех случаях, когда могут потребоваться защитные работы на чужой земле, и
• трудовые отношения.

В большинстве случаев застройщик привлекает строительного подрядчика и стремится переложить большую часть, если не все, строительные риски на строительного подрядчика.

Рыночный риск — это риск неблагоприятного изменения рыночных условий между моментом заключения соглашения и тем моментом, когда стороны смогут начать продажу квартир. Соглашение должно включать пункт, в котором излагается подход сторон к неблагоприятным рыночным условиям и указывается, будет ли в таких обстоятельствах прекращено или приостановлено действие соглашения.

Гигиена и безопасность труда — это действительно серьезный риск с точки зрения землевладельца, поскольку в некоторых юрисдикциях законодательство содержит неделегируемые обязанности стороны, владеющей землей, на которой осуществляется застройка. Соглашение о застройке должно содержать пункт, в соответствии с которым землевладелец разрешает застройщику действовать в качестве агента землевладельца и назначать строительного подрядчика в качестве «основного подрядчика» от имени землевладельца.

Обычно риск качества и дефектов сводится к тому, что застройщик требует, чтобы строительный подрядчик заключил отдельный гарантийный договор собственника с землевладельцем.Гарантийный акт собственника обычно требует, чтобы строительный подрядчик предоставил все гарантии по строительному контракту непосредственно землевладельцу. Это позволит землевладельцу принять прямые договорные меры против строительного подрядчика в случае обнаружения дефектов в собственности.

Безопасность и финансы — существующая ипотека / обременения

В большинстве случаев застройщик получит финансирование строительства для финансирования строительства комплекса. Соглашение о разработке должно конкретно предусматривать все меры безопасности, которые могут быть необходимы, и определять, какая сторона будет нести ответственность за обеспечение безопасности.

Нередко по крайней мере три стороны добиваются обеспечения в отношении соглашения о разработке:

• финансист строительства будет добиваться обеспечения финансирования, которое он предоставляет застройщику, эта гарантия обычно принимает форму:
  • ипотека первого порядка на землю
  • , если землевладелец является компанией, общее соглашение об обеспечении обязательств компании и личные гарантии от директоров компании
• разработчик будет добиваться обеспечения платы за разработку, которая обычно принимает форму ипотеки второго ранга (или ипотеки третьего ранга, если есть мезонинное финансирование) и
• землевладелец часто будет добиваться гарантии производительности от застройщика.Форма этого обеспечения может варьироваться от банковских гарантий или страховых облигаций до общего соглашения об обеспечении застройщика.

Застройщику важно понимать текущее финансирование, если таковое имеется, на землю, а также то, сдана ли земля в аренду или есть какие-либо другие обременения, которые могут повлиять на осуществимость застройки.

Соглашение о застройке должно включать гарантию от землевладельца в отношении обременений и обеспечения, в настоящее время находящихся на земле, и, в случае существующих займов, сумм, обеспеченных этими займами.Застройщик должен обеспечить:

• имеется достаточный собственный капитал для финансирования строительства и
• любые договоры аренды земли могут быть прекращены или иным образом прекращены своевременно, чтобы можно было продолжить застройку.

С точки зрения землевладельца соглашение о застройке должно четко:

• определяет, какая сторона отвечает за получение финансирования
• предусматривают выпуск соответствующего обеспечения по мере выплаты финансирования строительства и оплаты за разработку, а
• , если застройщик хочет взять ипотеку, потребовать от застройщика заключения первоочередного акта в форме, запрошенной финансистом.

Кроме того, в соглашении должно быть предусмотрено, что никакие дальнейшие обременения или ипотека любого рода не может быть оформлена или зарегистрирована на землю без предварительного письменного согласия другой стороны.

Разрешение споров

Поскольку соглашение о разработке может длиться 5-10 лет, положения о разрешении споров должны быть тщательно рассмотрены и адаптированы для сторон. Также необходимо позаботиться о том, чтобы положения о разрешении споров охватывали все споры в рамках соглашения о разработке.

Как правило, предпочтение следует отдавать решению, которое способствует постоянным отношениям между сторонами.

Соглашение о разработке может включать положения, требующие таких шагов, как:

• начальная дискуссионная встреча или посредничество между сторонами
• экспертное заключение с назначением конкретного эксперта, которое является обязательным, за исключением случаев явной юридической ошибки
• экспертное заключение, с назначением разных экспертов по каждому аспекту разработки, например:
  • оценщик в отношении любого спора, связанного с оценкой или прейскурантом продажи квартир
  • инспектор по количеству в отношении любого спора, связанного с бюджетом проекта, затратами на строительство или затратами, понесенными застройщиком при реализации проекта, или
  • практикующий юрист по вопросам юридического толкования; и
• арбитраж или судебный процесс.

Независимо от того, какие шаги будут выбраны, стоит подробно изложить процедуру, которую необходимо принять. Например, если стороны намерены использовать экспертное заключение, в соглашении должно быть указано, как будет выбран эксперт, какой процесс должен следовать эксперт и кто будет нести расходы по экспертному заключению.

Стороны должны быть обязаны продолжать выполнять свои обязательства по соглашению о застройке, насколько это возможно, в процессе разрешения спора.

Заключение

Поскольку соглашения о разработке имеют коммерческую основу, ключом к составлению эффективного соглашения о разработке является обеспечение того, чтобы оно отражало коммерческие императивы сторон, не вызывая при этом непреднамеренного применения законов и сборов, которые ставят под угрозу осуществимость проекта.

Соглашение о разработке должно предоставлять каждой стороне некоторый контроль над:

• дизайн разработки и
• бюджет проекта и прейскурант квартир или коммерческих помещений.

Поскольку отношения, регулируемые соглашением о разработке, могут длиться 5 лет и более, соглашение должно быть составлено так, чтобы избежать тупика, если это возможно. Сторонам следует обсудить и рассмотреть возможные вопросы тупика, такие как планирование рисков, и включить механизмы и варианты в соглашение, чтобы не возникло тупика.

Наконец, независимо от содержания соглашения о разработке и от того, насколько хорошо он подготовлен, следует позаботиться о том, чтобы стороны понимали соглашение и свои соответствующие обязательства.Хорошее понимание соглашения поможет свести к минимуму споры.

¹ Например, см. Раздел 4 Закона об экологическом планировании и оценке 1979 (NSW)
² [2014] HCA 51
³ в параграфе 48
⁴ в параграфе 60
⁵ Сарич против FCT 28 ATC4646
⁶ Калверли против Грин (1984) 155 CLR 242
⁷ Woodfield Constructions Pty Ltd против комиссара государственных доходов [2005] VCAT 2518

Город Карловы Вары — дом

Жилищное управление : Жилищное управление в настоящее время закрыто для личного обслуживания; однако сотрудники доступны по электронной почте и телефону.
760-434-2810 | [email protected].

Ресурсы для арендаторов и арендодателей:
Губернатор Ньюсом подписывает закон о продлении моратория на выселение и помогает арендаторам и владельцам небольшой собственности, пострадавшим от COVID-19 (29.01.21)
Информация для арендаторов и арендодателей штата Калифорния — Штат Форма декларации CDC
Федеральный мораторий CDC на выселение — Форма декларации CDC

Экстренная помощь в аренде округа Сан-Диего
Жители округа Сан-Диего, пострадавшие от COVID-19 в финансовом отношении и нуждающиеся в помощи в оплате аренды и коммунальных услуг, могут иметь право на получение помощи.

Заявки на участие в Программе экстренной помощи в аренде жилья (ERAP) округа Сан-Диего 2021 можно подавать начиная со 2 марта 2021 г. Программа ERAP 2021 округа обслуживает все районы региона Сан-Диего, за исключением городов Сан-Диего и Чула-Виста.

Для получения дополнительной информации о программе округа посетите сайт www.sdhcd.org или позвоните по телефону 858-694-4801, чтобы поговорить с представителем жилищного фонда.

Если вы не уверены, какая программа подходит для вашего региона, вы можете посетить www.ERAPsandiego.орг.

Los Residence del Condado de San Diego que han sido afectados económicamente por el COVID-19 que necesiten ayuda para pagar la renta y las utilidades pueden calificar para recibir asistencia.

Empezando el 2 de marzo, pueden presentar las solictions para el Programa de Emergencia de Asistencia de Renta (Emergency Rental Assistance Program, ERAP) 2021 del Condado de San Diego. El ERAP de este condado se aplica a todas las áreas de la región de San Diego, excepto las ciudades de San Diego y Chula Vista.

Para obtener más información sobre el programa del condado, посетите www.sdhcd.org или по адресу 858-694-4801 para comunicarse con un представителем.

Si es residence de las ciudades de San Diego y Chula Vista, o si no está seguro de qué programa se Implementa en su área, посетите www.ERAPsandiego.org.

Флаер программы экстренной помощи при аренде жилья, округ Сан-Диего, COVID-19, 2021 г.

Программа экстренной помощи в аренде жилья округа Сан-Диего COVID-19 2021 Часто задаваемые вопросы

Заявки будут приниматься и рассматриваться до тех пор, пока средства не будут исчерпаны.

Пределы дохода: Общий текущий годовой доход домохозяйства не должен превышать 80% медианного дохода по району с поправкой на размер домохозяйства, установленного Министерством жилищного строительства и городского развития США. (См. Таблицу ниже)

Размер домохозяйства

Финансовые трудности, связанные с COVID-19: домохозяйства должны были испытывать финансовые трудности, непосредственно связанные с COVID-19.Это включает в себя потерю или сокращение дохода из-за COVID-19, наличия COVID-19 или ухода за кем-то, кто был / был положительным COVID-19, или увеличение медицинских расходов, понесенных в результате COVID-19.

Прочие примечания к критериям:
Домохозяйства не должны получать никаких других форм арендной субсидии, таких как Раздел 8 или другие программы помощи в аренде, помощь в быстром переселении или помощь в аренде от некоммерческих агентств.

Будет разрешено только одно заявление на каждое место жительства.

Арендодатель заявителя должен дать согласие на участие в программе по обработке единовременной экстренной помощи при аренде. Оплата будет производиться непосредственно домовладельцу от имени семьи заявителя.

Для получения дополнительной информации о выплате экстренной помощи при аренде через город, пожалуйста, свяжитесь с одним из городских провайдеров:

Онлайн-заявка: Службы межконфессионального сообщества / 760-448-5696

Онлайн-заявка: Центр ресурсов сообщества / 760-300-3238

Дополнительная информация:
Джессика Осборн, навигатор по жилищным вопросам, Джессика[email protected], 760-708-6136

Юридическая поддержка:
Общество юридической помощи Сан-Диего
www.lassd.org | 1-877-534-2524

Дополнительные ресурсы, доступные для оказания помощи арендаторам и домовладельцам, пострадавшим от COVID-19, доступны на этой городской веб-странице.

Ближайшие вебинары

Когда у нас будут новые вебинары, мы перечислим их здесь.

Доступное арендное жилье

В городе Карловы Вары есть много многоквартирных домов с доступным жильем для лиц с очень низким, низким, средним и высоким доходом.

В городе 24 многоквартирных дома, которые предлагают доступное жилье тем, кто соответствует требованиям. Каждый комплекс управляет своим процессом подачи заявок и списком ожидания. Найдите эти комплексы и получите информацию о том, как можно рассмотреть возможность аренды квартиры на этой онлайн-карте. Кроме того, у нас есть будущие доступные квартиры. Этот список будет обновляться по мере добавления дополнительной информации.

Продажа недорогого жилья

Город требует, чтобы застройщики откладывали 15% своих квартир как доступные или вносили средства в фонд, который город использует для строительства доступного жилья.Покупатели должны быть из семей с низкими доходами и иметь возможность доказать, что они не будут платить более 35% своего дохода на жилищные расходы для своего нового дома. В настоящее время в продаже нет новых квартир.

Требования разработчика

Город Карловы Вары имеет несколько программ, направленных на расширение возможностей получения доступного жилья для семей с низкими доходами. Программа подписи — это обязательная программа инклюзивного жилья Карловых Вар. Эта программа требует, чтобы застройщики предоставляли 15% своих квартир как доступные для семей с низкими доходами.С тех пор, как это требование было установлено постановлением 1993 года, в городе было успешно построено более 2000 единиц жилья, доступного семьям с низким, очень низким и чрезвычайно низким доходом. Подробнее об этом законе читайте в разделе 21.85 Муниципального кодекса Карловых Вар.

Бездомный

Если вы или кто-то из ваших знакомых нуждается в немедленном жилье, обратитесь к члену городской группы по работе с бездомными, который может помочь с направлениями во временные приюты и другие социальные службы.В городе действует План реагирования на бездомных, который предоставляет ресурсы, социальных работников и другую поддержку тем, кто испытывает бездомность в нашем сообществе.

Связанные темы

Другая жилищная помощь
Жилищная комиссия
Финансирование CDBG
Обеспечение соблюдения Кодекса
Программа посредничества / разрешение конфликтов в районе
Агентство по перепланировке / правопреемнику
Перепись 2020
Что касается Закона о защите арендаторов, прочтите эту информацию. Вы также можете связаться с Legal Aid для получения дополнительной информации.

Отчеты и документы

План управления государственного жилищного строительства на 2019 год
Административный план для программы помощи в аренде жилья по разделу 8
Пятилетний план государственного жилищного строительства (2015-2019)
Пособие на коммунальные услуги
Пределы дохода на жилье 2020 года

Контактная информация

Город Карловы Вары
Жилищные службы
760-434-2810 | 760-720-2037 факс
1200 Carlsbad Village Drive
Carlsbad, CA 92008