Варианты перепланировки 3 х комнатной квартиры: Варианты перепланировки 3х комнатной квартиры — фото планировок трехкомнатных квартир

Перепланировка трехкомнатной квартиры 2023.

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, возникающие у собственников в процессе разработки удобной для себя планировки трехкомнатной квартиры. Также мы расскажемдля наиболее часто используемых мероприятий в процессе ремонта, что можно, а что нельзя делать.О том же, как согласовать перепланировку квартиры можно почитать тут. Итак, пойдём по порядку.

Содержание статьи

• 1. Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную.
• 2. Перепланировка 3-х комнатной квартиры с изменением балкона или лоджии.
• 3. Перепланировка 3-комнатной квартиры с затрагиваем кухни.
• 4. Перепланировка трешки с затрагиванием мокрых зон.
• 5. Примеры и варианты перепланировки трехкомнатной квартиры.

1. Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную.

Осуществить такое переустройство в своей квартире возможно только двумя способами: либо перенести кухню на нежилое помещение, тем самым освободив дополнительную комнату бывшей кухни; либо разделить перегородкой одну большую комнату с двумя окнами на две комнаты с одним окном. Данные варианты переустройства мы подробно рассмотрели в пункте №1 статьи о перепланировке однокомнатных квартир.

Они точно также могут применены и для трехкомнатной квартиры, поэтому не будем повторяться. Ниже мы привели пример, где квартиру удалось сделать четырехкомнатной за счет переноса кухни на бывшую территорию коридора:

До ремонта.

После ремонта.



2. Перепланировка 3-х комнатной квартиры с изменением балкона или лоджии.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры- разрешение на ремонт.

Мы уже затрагивали эту тему и подробно описывали все нюансы присоединения балкона или лоджии к внутренним помещениям. Для балконов об этом можно прочесть здесь, а для лоджий- тут. Кратко приведём здесь основные тезисы.

Во-первых, запрещено присоединять балконы или лоджии к внутренним помещениям без установки французских окон согласно пункту 9.18 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Даже если очень капитально утеплить балкон и лоджию, пройти согласование не удастся. Во-вторых, увеличивать проём при выходе на балкон в стороны можно только в монолитных домах, где наружные трехслойные стены являются не несущими. В-третьих, ликвидировать порожек при выходе на балконов в панельных зданиях нельзя. Это ведет к образованию мостиков холода и возникновению у соседей снизу плесени или грибков. Поэтому автор проекта дома не даёт своё согласие на такие мероприятия, а без него согласование в данном случае невозможно. В кирпичных домах убрать порожек можно только в том случае, если балконная плита держится за счет опоры на внешние подпорные стенки, а не за счет защемления в ограждающей стене. В монолитных домах возможно убрать порожек. В-четвертых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно в домах из монолитного железобетона; кирпичных, опять же, в зависимости от вида опирания балконной плиты; во всех панельных домах до 2007-ого года возведения, а также в панельных домах, возведенных после 2007-ого года, автором которых не является проектный институт МНИИТЭП.

3. Перепланировка 3-комнатной квартиры с затрагиваем кухни.

Согласованная перепланировка 3-комнатной квартиры.

Данную тему о переносе кухни и объединении её с комнатой, мы уже рассмотрели в соответствующих статьях. Здесь мы только рассмотрим основные правила такой перепланировки без ссылок на законы, которые Вы легко можете посмотреть в статьях, указанных выше. Во-первых, кухню запрещено расширять или переносить на жилые комнаты, если этажом ниже тоже расположена квартира. Исключением становится только значительное расширение кухни с электрической плитой за счет комнаты таким образом, чтобы расширенную часть можно было назвать каким-либо помещением (скажем, столовой), отделив его в проекте перепланировки условно пунктиром от помещения кухни. Также это правило не действует, если под квартирой этажом ниже нет жилых квартир. Кухню разрешено переносить на площади нежилых помещений (коридор, кладовая и т.д.), но при этом необходимо соблюсти некоторые требования законодательства, что сделать удается не всегда. Вот некоторые из них: кухня-ниша должна быть площадью не менее 5 кв. м, в неё должно проникать хоть сколько то естественного освещения, в неё нельзя делать выход из санузла, её вентиляцию необходимо тянуть до вентканала бывшей кухни и т.д. Также отметим, что Жилищные инспекции некоторых округов стали запрещать объединение кухни с жилой комнатой даже при электрической плите. Во-вторых, газифицированные кухни запрещено объединять с комнатами или делать проём в перегородке между ними без установки двери. В-третьих, кухню нельзя расширять или размещать на территории санузлов и ванных комнат.

4. Перепланировка трешки с затрагиванием мокрых зон.

Это ещё один очень распространенный вид перепланировки в квартирах. Подробнее все нюансы по данному типу перепланировки Вы можете прочесть по данной ссылке. Здесь же мы приведем лишь основные особенности такой перепланировки.

Во-первых, запрещено все мокрые зоны расширять или переносить на территорию кухни или комнаты. Увеличивать или располагать их можно лишь за счет площади нежилых помещений, как и с кухней. Также по аналогии с кухнями данное правило не действует для квартир, под которыми этажом ниже нет жилых помещений. Во-вторых, с 01.03.2021 выход из помещения с унитазом допускается делать в любое помещение квартиры, что раньше было запрещено по отношению к кухне и комнате. В-третьих, между санузлом и соседним помещением должен быть порожек высотой 15-20 мм., либо полы в санузлы должны быть занижены на тот же размер по отношению к полу соседнего помещения.

5. Примеры и варианты перепланировки трехкомнатной квартиры.

В завершение статьи мы приведем идеи перепланировки трехкомнатной квартиры, которые удалось согласовать.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры серии п44т.

До переустройства.

После переустройства.

В этой перепланировке удалось сделать большой санузел и небольшую уборную за счет присоединения территории коридора. Кухню также увеличили на коридор и сделали вход в неё в специально предназначенном для этого месте несущей стены путем демонтажа так называемой «вафли».

Перепланировка трехкомнатной квартиры П-44т.

До перепланировки.

После перепланировки.

На иллюстрациях приведена ещё одна перепланировка трешки п-44т. Она очень похожа на предыдущую. Однако здесь здание было построено до 2007-ого года и в нём не было предусмотрено специального места для организации проёма в несущей стене между комнатой и кухней. Поэтому пришлось выполнять проект на устройство проёма и усиливать его металлоконструкциями.

П-3- перепланировка 3-комнатной квартиры.

До переустройства.

После переустройства.

Еще один пример как в панельном доме устроили второй санузел на площади коридора, а проход на кухню выполнили через жилую комнату-гостиную с устройством проема в несущей стене.

Перепланировка 3-комнатной квартиры серии П-3м.

Демонтажно-монтажный план.

После ремонта.

Ещё один пример такой же перепланировки в доме серии П-3м. Здесь удалось согласовать её по каталогу типовых перепланировок.

Перепланировка трехкомнатной квартиры II-49.

До перепланировки.

После перепланировки.

В этой перепланировке в панельном доме расширили за счет коридора санузел, а вход в кухню осуществили путём пробития проёма в несущей стене. Также немного уменьшили площадь жилой комнаты под устройство гардеробной и встроенного шкафа.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме.

До ремонта.

После ремонта.

В этой перепланировке изменили конфигурацию санузлов с расширением на коридор. Газифицированную кухню «объединили» с гостиной с обязательной установкой раздвижных дверей, изолирующих кухню с газом от комнаты.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры серии КОПЭ.

До перепланировки.

После перепланировки.

Ещё одна типовая планировка теперь уже в панельном здании серии КОПЭ. Опять же изменили конфигурацию санузлов, затронув площадь коридора, и с помощью пробивки проёма в несущей стене сделали вход в кухню с другой стороны.

Перепланировка трехкомнатной квартиры п-44.

До ремонта.

После ремонта.

Дом П44: Перепланировка 3-комнатной квартиры — 5 дизайн-проектов трехкомнатной квартиры в доме серии П44

П-44, пожалуй, самая часто встречающаяся в Москве серия панельных домов. Спроектированы эти дома МНИИТЭПом, и строились с конца 70-х до конца 90-х годов прошлого века. Потом на смену этой серии пришли улучшенные модификации. Многоэтажки П-44 являются родоначальниками целого семейства многоквартирных жилых домов: П-44М, П-44Т, П-44ТМ, П-44К.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Типовая серия П-44: планировка 3-комнатной квартиры

Особенности планировки: В домах серии П-44 обычно 16-17 этажей (реже 8-17), два и более подъезда, в каждой квартире, кроме тех, что на первом этаже, есть балкон. Высота потолков — 264 см.

Предлагаю рассмотреть стандартную трехкомнатную угловую квартиру в доме П-44. Ее площадь составляет 74 квадратных метра, из них жилая — 45 кв.м, кухня — 10 кв.м. Почти все стены в квартире — несущие (кроме санузла, перегородок между кухней и коридором, первой комнатой и прихожей), что в целом дает мало возможностей для перепланировки и согласования. Тем не менее, как показывает практика, варианты организации пространства все же есть.

Важно: Все представленные в этой статье проекты перепланировок, кроме последней, необходимо согласовывать перед началом ремонта.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Вариант 1: для родителей, ребенка и бабушки с дедушкой
Довольно распространенная для России ситуация, когда в одной квартире живут семья с ребёнком-школьником и родители одного из супругов. Чтобы разместить всех в трехкомнатной квартире с комфортом, в спальне мы выделили отдельную вместительную гардеробную, в детской — большой шкаф-купе, рабочее место и стеллаж для книг. В гостиной будет удобен угловой диван, который послужит и раскладным спальным местом. В центре кухни расположили столовую зону, чтобы за столом могла уместиться вся семья.

Ванную и санузел в данном конкретном случае для заказчиков объединили, но их можно оставить и раздельными — ориентируйтесь на потребности своей семьи.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

2. Вариант 2: для родителей и двух разнополых детей-подростков
Ключевая задача этого проекта ремонта квартиры — чтобы у каждого из детей была своя комната с вместительным шкафом, спальным и рабочим местами. Поэтому обустраиваем две полноценных детских.

Гостиную зону выделяем в спальне родителей, для этого визуально зонируем пространство комнаты легкой шторой.

Санузел объединяем, слегка увеличив его за счёт прихожей, благодаря этому получается разместить и ванну, и душевую кабину.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Вариант 3: для молодой семьи и родителей
В этом варианте планировки нам нужны две спальни. Одну из них мы увеличиваем за счёт коридора, получая две одинаковых соседних комнаты.

В кухне получилось организовать и полноценную обеденную зону, и барную стойку для завтраков или коктейля.

Санузел объединили и успешно разместили всю необходимую сантехнику.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Вариант 4: для родителей, старшего ребенка и двух детей-погодков
Для двух детей-школьников логично отдать самую большую по площади комнату. Поэтому мини-гостиная зона для друзей обосновалась в комнате взрослого мальчика-студента. Соответственно, под спальню для родителей мы отвели самую компактную комнату. А чтобы организовать в ней встроенный шкаф, пришлось забрать часть площади коридора.

Санузел совмещен, в нем легко уместилась вся необходимая сантехника, включая сушилку и стиральную машинку вертикальной загрузки.

Наталья Преображенская | Бюро «Уютная Квартира»

Вариант 5. Для молодой семьи с перспективами
Самый приятный и простой вариант — когда в просторную квартиру въезжает пара с прицелом на пополнение. Планировка 3-комнатной квартиры в П-44 как будто для этого и создана. Здесь есть все необходимое: спальня, гостиная и еще одна комната, которая до появления детей может послужить гостевой спальней.

Перепланировка со сносом перегородок в данном варианте не нужна.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Какие плюсы и минусы вы видите в предложенных вариантах перепланировки 3-комнатной квартиры? Что именно вы бы сделали по-другому? Делитесь вашими мнениями в разделе комментариев.

Спонсируемые

Hochwertige Treppen und Geländer der Kunst-Schmiede

Спонсируемые

Düsseldorf I Einrichtungsberatung aus Leidenschaft

Инклюзивное зонирование (IZ) Программа доступного жилья

Слушать

Программа инклюзивного зонирования (IZ) требует, чтобы большинство новых (и некоторых отремонтированных) жилых комплексов включали несколько доступных домов. Дома IZ — это квартиры в аренду или квартиры / таунхаусы на продажу.

• Ваша семья должна соответствовать требованиям к доходу. Домохозяйства, которые зарабатывают 50%, 60% или 80% медианного семейного дохода (MFI), могут иметь право на получение единиц IZ, а домохозяйства, которые зарабатывают 30%, 100% или 120% MFI, могут по-прежнему иметь право на другие не-IZ доступные агрегаты. НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, чтобы просмотреть текущие доходы, арендную плату и цены.
• Как устройствам IZ, так и доступным устройствам, не относящимся к IZ, требуется действующий сертификат ориентации IZ и регистрация в программе/базе данных IZ.
• В каждой спальне должен быть как минимум один человек.
• Ваши расходы на жилье не могут превышать половины (50%) вашего дохода (до вычета налогов).
• Вы не можете быть зачислены на очную программу обучения в колледже или университете.
• Вы должны жить в доме в качестве основного места жительства.
• Вы (или кто-то, кто будет жить с вами) не можете владеть другой жилой недвижимостью на момент аренды или покупки.

Любой, кто соответствует этим требованиям, может подать заявку. Однако, если вы (или кто-то, кто будет жить с вами) не живете или не работаете в округе Колумбия, вероятность того, что вас выберут, очень мала.

• Шаг 1 — Ориентация. Завершите двухчасовую ориентацию IZ. НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ , чтобы найти класс. Примечание: вы должны проходить новый курс каждые два года и обновлять свою регистрацию, чтобы подать заявку на дом.
• Шаг 2 — Регистрация.
  После того, как вы закончите IZ Orientation и получите сертификат, НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ , чтобы заполнить регистрационную форму онлайн. Вы должны заполнить эту форму, чтобы зарегистрироваться в программе IZ.
• Шаг 3 – Регистрация покупки (необязательно). Посетите утвержденный восьмичасовой курс покупателя жилья. ( НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ для просмотра вариантов.) Когда вы получите свой восьмичасовой сертификат, сообщите нам об этом по адресу [email protected] или 202-442-7221.

• Лотерея. Большинство домов в IZ предлагаются только по лотерее. Это случайный рисунок. IZ не является программой экстренного жилья.
• Проверьте свою электронную почту. Если вы зарегистрированы, вы получите электронное письмо в любое время, когда дом будет доступен для вашего дохода и размера семьи. Проверяйте свою электронную почту 1-2 раза в неделю, включая нежелательную почту, спам и другие папки.
• Как часто? Лотереи проводятся, когда дома становятся доступными. Регулярного расписания нет.
• Новая информация? Если ваша информация изменится (доход, члены семьи и т. д.), сообщите нам об этом по адресу [email protected] или по телефону 202-442-7221.
• Другие варианты жилья? Попробуйте www.dchousingsearch.org и следуйте инструкциям для каждого списка.

• Семьи, проживающие в доме в IZ, не могут сдавать в аренду или субаренду какую-либо часть дома в IZ на любой срок.
• Арендаторы жилья в IZ должны каждый год подтверждать место жительства, размер домохозяйства и доход.
• Владельцы дома в IZ должны каждый год доказывать, что этот дом является их основным местом жительства.
• Владельцы домов в IZ, желающие продать/рефинансировать, должны подать в DHCD запрос о цене перепродажи и дождаться письма с ценами.

Электронная почта: [email protected]

Телефон: (202) 442-7221

Контактный телетайп: 

Twitter

Facebook

Mobile

Веб -трансляции

Подписаться

больше ресурсов

Большие семьи имеют несколько доступных вариантов в NYC

Adi Talwar

Нора Хьюерте дети Саманта Браво (14 лет) и Донато Уэртеро (20 лет) в своей квартире с одной спальней в Сансет-парке в Бруклине.
Их младший ребенок Натан Браво (8 лет) был в школе, когда была сделана фотография. Нора снимает квартиру с 19 лет.95.

9-летняя дочь Кристины Салданы Хейли играет с коричневой куклой в нише между семейным диваном и стеной. У нее есть небольшая розовая коробка с игрушками, забитая в угол, и еще одна рядом с ярко-розовой двуспальной кроватью, которую семья из трех человек спит почти всю ночь.

Салдане и двум ее дочерям не хватает места в их квартире-студии площадью 650 квадратных футов в Бронксе.

«Единственная дверь, которая у меня сейчас есть, — это ванная, — говорит 27-летняя Салдана. «Если я хочу уделить несколько минут себе, мне придется принять ванну с пеной».

Салдана платит 1100 долларов за студию в Паркчестере, где семья живет уже четыре года. Со своей зарплатой в 40 000 долларов она хочет покупать своим девочкам больше места, когда они станут старше. Но она говорит, что не может найти на рынке ничего, что соответствовало бы ее потребностям.

Жители Нью-Йорка издавна жили в тесных кварталах, от нескольких поколений иммигрантов до больших православных семей. Но рост арендной платы, который сопровождает джентрификацию в некоторых районах, заставил даже семьи из четырех человек втиснуться в небольшие помещения.

Цена на квартиру с двумя спальнями в исторически бедных районах, таких как Мотт-Хейвен в Бронксе, за последний год подскочила на 14 процентов и составляет в среднем 1850 долларов. Многие семьи рабочего класса вынуждены обходиться одной спальней и студиями. Городская программа доступного жилья пыталась компенсировать это за последние пять лет, строя гораздо больше доступных квартир с одной и двумя спальнями, чем более крупных единиц. Но некоторые сторонники говорят, что это, в свою очередь, оставляет большие семьи без вариантов.

Золотая эра двух спален

Из 156 000 единиц доступного жилья, построенных или законсервированных с 2014 года, более 100 000 квартир имели две или меньше спален, согласно OpenData Нью-Йорка.

Застройщики в городе, как правило, отдают предпочтение студиям и квартирам с одной спальней: с 2014 года было построено более 25 000 квартир, по сравнению с чуть более 2 000 единиц с тремя спальнями и только 88 квартирами с четырьмя спальнями. С другой стороны, в городе сохранилось более 30 000 квартир с двумя спальнями, более 27 000 квартир с одной спальней и только около 12 000 квартир с тремя спальнями.

В районе, подобном Южному Бронксу, когда-то известном своими рядными домами, в которых проживало несколько поколений семей, теперь в основном есть квартиры с двумя или меньшим количеством спален. Данные исследования американского сообщества показывают, что с 2010 по 2017 год район потерял около 400 квартир с тремя или более спальнями. Он приобрел 4311 квартир с двумя или менее спальнями. И более тысячи из них были студиями.

Всего город потерял более 23 тысяч квартир с четырьмя и более спальнями.

План доступного жилья мэра Билла де Блазио, Housing New York, во многом отражает тенденции рынка, когда речь идет о размере квартир. План, выпущенный в 2014 году, ориентирован на жилье, в котором нуждается растущая демографическая группа, состоящая из одного-двух человек. В отчете говорится о 1,9 млн домохозяйств из одного и двух человек, проживающих в городе в 2012 году (более 60 процентов всех домохозяйств города), но только 1,25 млн студий и квартир с одной спальней.

Около 89По данным Департамента жилищного строительства и охраны, процент всех заявок на участие в лотерейной системе Housing Connect подается домохозяйствами размером от 1 до 3 человек. В плане мэра прямо не говорится, что город должен строить больше квартир с одной спальней и студий, но в нем говорится: «Нам нужно не только больше жилья, но и сочетание новых типов жилья, отражающих разнообразие потребностей жителей Нью-Йорка».

«Мы стремимся создавать и сохранять возможности высококачественного доступного жилья по мере необходимости для домохозяйств разного размера», — говорит пресс-секретарь HPD Джульетта Пьер-Антуан. «Наши программы финансирования и руководящие принципы поддерживают семейные единицы, а также более мелкие единицы, которые реагируют на меняющуюся демографию города».

Для семей, ищущих более просторные и недорогие квартиры, вопрос не только в том, какого размера спальни город строит или сохраняет, но и в том, как определяется соответствие требованиям. Семья из трех или четырех человек может хотеть квартиру с тремя спальнями, но в соответствии с городскими правилами доступного жилья они ее не получат, отмечает адвокат Александра Феннелл.

Семьи отправляют заявку на доступное жилье, а затем Housing Connect, городской портал доступного жилья, сортирует их по апартаментам соответствующего размера. Согласно городским правилам, трехкомнатную квартиру могут снять от трех до шести человек. Но в руководящих принципах федерального Департамента жилищного строительства и городского развития говорится, что два человека в каждой комнате обычно являются приемлемым стандартом. Политика города может быть гибкой в ​​зависимости от возраста и состава семьи, но Феннелл, который является директором сети церквей, выровненных за справедливое жилье, говорит, что HPD обычно придерживается политики двух на комнату.

«Семье из четырех человек не достается трехкомнатная квартира, — говорит Феннелл. «Поэтому, несмотря на большую потребность в квартирах семей из трех и четырех человек, когда мы строим квартиры по МИЖ (Обязательное инклюзивное жилье), трехкомнатная квартира, скорее всего, достанется семье из пяти человек. или шесть».

Город дает указания застройщикам доступного жилья о том, как должны выглядеть субсидируемые квартиры, включая количество спален. Некоторые застройщики говорят, что стимулов к строительству больше, чем раньше. В соответствии с условиями таких программ, как ELLA (Доступность при чрезвычайно низком и низком доходе), HPD говорит, что застройщик должен выделять не менее 30 процентов предлагаемых квартир квартирам с двумя или более спальнями. Но раньше этот мандат составлял 50 процентов, говорит Аарон Коффман, директор Hudson Inc., коммерческой девелоперской компании со штаб-квартирой в Манхэттене.

Последние рекомендации дают разработчикам большую гибкость. Согласно условиям ELLA, застройщики не могут строить более 25% студий, но не указано, сколько квартир с тремя или четырьмя спальнями они должны построить.

Коффман, курирующий все бюджетные подразделения Hudson, говорит, что гибкие правила — это хорошо.

«Как правило, в каждом здании хорошо сочетаются студии, одно-, двух- и трехкомнатные, — говорит Коффман. «Здорово иметь детей в коридорах. Есть также люди, которые просто одиноки».

Но такие защитники, как Алисия Бойд из Brooklyn Anti Gentrification Network, говорят, что застройщики, строящие сегмент доступного жилья, чтобы получить налоговые льготы от города, попытаются сделать эти квартиры как можно меньше.

«Другие богатые люди не хотят смешиваться с бедняками, поэтому загоняют их куда-нибудь в угол, — говорит Бойд. «И они делают его студиями и одной спальней, чтобы не было детей, потому что дети более заметны».

У застройщиков есть финансовые стимулы для сокращения количества спален при строительстве доступного жилья. Как правило, город выделяет более крупные субсидии на более крупные проекты, которые, по словам Коффмана, обычно зависят от количества единиц жилья. Сам город также уделяет большое внимание подсчету юнитов. Каждая веха в плане жилищного строительства мэра включает в себя ряд единиц, от более чем 34 000 единиц, построенных в прошлом году, до цели де Блазио в 200 000 единиц к 2024 году. Некоторые говорят, что это может стимулировать город и застройщиков строить количество, а не размер.

«В коробке на сто квадратных футов могло бы поместиться гораздо больше квартир, если бы все эти квартиры были студиями, чем если бы они были смесью студий, одно-, двух- и трехкомнатных», — говорит Коффман. «Но город это знает, поэтому они ограничивают количество студий, которые вы можете иметь».

С точки зрения стоимости строительства, Коффман говорит, что двух- и трехкомнатные квартиры находятся в выигрышном положении. Им не требуется две ванные комнаты, как в квартире с четырьмя спальнями, и вы получаете больше отдачи от затраченных средств, чем, скажем, строительство двух квартир с одной спальней, где архитекторы также должны были бы предусмотреть в бюджете две кухни и две гостиные.

«Дело не в том, что это просто слэм-данк, меньшие единицы — это то, что нужно», — говорит Коффман. «С архитектурной точки зрения здания не очень удачны. Вы хотите космоса. Вы можете сделать студию, студию-студию, но это означает одно окно на каждую квартиру, и это может быть структурно сложно».

Проблема большего количества спален 

Квартиры большей площади, однако, не дают застройщикам преимуществ с точки зрения затрат. Доступное жилье с четырьмя спальнями — это безумие, говорит Стефани Соса, которая представляет некоммерческих застройщиков доступного жилья в Ассоциации жилищного строительства и развития микрорайонов. У них должно быть две ванные комнаты, и они должны быть выше 950 квадратных футов, среди других дорогостоящих требований.

«Спрос есть», — говорит Соса. «Но из-за того, насколько дорого обходится разработка этих устройств и их обслуживание, это только усложняет задачу».

Кроме того, информация об арендной плате и предоставленных городом субсидиях останавливается на трех спальнях в городских перечнях условий доступного жилья, оставляя застройщикам мало информации о финансовом бремени четырехкомнатной квартиры.

«Город, по сути, говорит: «Это то, что вы должны развивать, и вам не нужно выходить за рамки этого», — говорит Соса.

Феннелл говорит, что есть еще одна проблема с большими квартирами в доступном жилье: люди не могут себе их позволить. Семьи из четырех и более человек должны иметь значительно более высокий доход, чтобы иметь право на доступное жилье.

Это проблема для Хуана Кано, подрядчика, который является единственным источником дохода для его семьи из четырех человек. Он, его жена и двое его детей-подростков живут в квартире с одной спальней в Южном Бронксе. «Конфиденциальность просто вылетает из окна», — говорит он.

Он платит 750 долларов в месяц. Его дети делят двухъярусную кровать в главной комнате, а он и его жена спят на раскладном диване. Они заставляют это работать, говорит Кано. Но он подавал заявки через жилищные лотереи, чтобы попасть в два разных комплекса доступного жилья в Южном Бронксе. Его доход не соответствует ни тому, ни другому.

«Я падаю ниже самого минимума», — говорит Кано. «30 000 долларов в год не дают мне многого».

В тех же самых доступных жилых комплексах доход Кристины Салданы мог бы приносить ей однокомнатную квартиру. Но ее семья слишком большая. Поскольку у нее две дочери, городские власти определили ее в группу с двумя спальнями, где она зарабатывает слишком мало, чтобы претендовать на это.

«Я чувствую себя застрявшим», — говорит Салдана. «Я все делаю правильно, а теперь не знаю, что делать».

Многодетные семьи оказались в беде

Несмотря на то, что средний размер семьи составляет около трех человек, большинство защитников жилья и общественных советов говорят, что в городе все еще есть большие семьи. И они больше всего нуждаются в жилье.

«Существуют поколения семей, которые на самом деле живут вместе в одном здании», — говорит Марсела Митайнс, председатель жилищного комитета 7-го общественного совета Бруклина, представляющего Sunset Park. «Мы видим перемещение, притеснения, цены, которые разлучают семьи».

Сансет-Парк является домом для большого количества семей иммигрантов, потому что арендная плата исторически была дешевле, а квартиры обычно больше. Сама Митайнес переехала в этот район в 1979 году вместе со своим отцом, бабушкой и дедушкой, иммигрантами из Перу.

Все они жили в тесной однокомнатной квартире в Адской Кухне, говорит она. Но в Сансет-парке им было чем дышать. Вскоре из Перу приехали ее тети и дяди. После рождения дочери четыре поколения ее семьи жили в одном доме.

«Это действительно наш новый дом, — говорит она.

Но теперь домовладельцы делят эти большие дома. Квартиры, которые когда-то были четырьмя спальнями, разбиваются на более мелкие единицы.

Городской департамент строительства отслеживает количество выданных разрешений, когда здание увеличивает количество квартир, но не добавляет ни одного квадратного фута, в основном, когда большие квартиры превращаются в несколько меньших квартир. В Сансет-парке за последние пять лет такое разрешение было выдано 44 зданиям. В Нью-Йорке это произошло 728 раз.

По данным исследования американского сообщества, Сансет Парк потерял более 1300 квартир с тремя и более спальнями, в том числе более 907 квартир с шестью спальнями и более. Он приобрел более 2608 квартир с двумя спальнями. Несмотря на потерю более крупных квартир, средний размер семьи в Сансет-парке вырос с 3,67 до 3,85 человек.

По мере того, как становится все меньше больших квартир, большие семьи вынуждены жить в особенно тяжелых условиях. Одинокие люди создают семьи в своих нынешних небольших квартирах, предполагая, что по мере роста их семьи они найдут средства, чтобы переехать в более просторное жилье. Но с ростом арендной платы и меньшим количеством доступных больших квартир они застряли.

«Они просто хотят, чтобы мы ушли»

Это случилось с 43-летней Норой Уэртеро, у которой сейчас трое детей в однокомнатной квартире в Сансет-парке, куда она и ее сестра переехали в 1995 году. Она и ее муж спят на диван в гостиной. Ее 14-летняя дочь Саманта и 8-летний сын Натан делят просторную комнату, которая также служит семейным шкафом, а у их 20-летнего сына Донато Уэртеро, который учится в университете, есть собственная комната.

Места мало, но они справляются, говорит Уэртеро. Еще более мучительным, чем совместное проживание, является обращение со стороны их арендодателя, который, по словам семьи Уэртеро, игнорирует ремонт и отправляет им ложные уведомления о выселении. У обоих ее маленьких детей развилась астма из-за плесени и нашествия тараканов в квартире. При этом арендная плата продолжает расти с каждым годом, несмотря на стабилизацию арендной платы за квартиру.

— Они просто хотят, чтобы мы ушли, — говорит Саманта.

Выберите любой из наших бесплатных еженедельных информационных бюллетеней и будьте в курсе последних независимых новостей, посвященных политике.

• Аудитории*
  • Выбрать все

  • Еженедельник

    Обзор новостей и мнений City Limits. Никогда не пропустите подробный отчет о расследовании, наводящую на размышления статью или новостной подкаст.

    Предварительный просмотр »

  • Карта будущего

    Информационный бюллетень City Limits по жилищному строительству и развитию. Новости и инструменты для жителей Нью-Йорка, чтобы справиться с жилищным кризисом.

    Предварительный просмотр »

  • Город на краю пропасти

    Освещение изменения климата и климатической активности в городе.

    Предварительный просмотр »

  • Una Ciudad sin Limites

    Informes detallados en español. Подробная отчетность на испанском языке

    Предварительный просмотр »

  • ГородГолосовать

    Ваш путеводитель по голосованию и политике в Нью-Йорке. Новости о кандидатах, информация о проблемах и ресурсы для избирателей.

    Предварительный просмотр »

  • CLARIFY

    Репортажи студентов-журналистов, участвующих в CLARIFY, инициативе City Limits Reporting Reporting Initiative для молодежи.

    Предварительный просмотр »
• Электронная почта*

Но Уэртеро, который долгие часы работает домработницей, платит за аренду 1125 долларов в месяц, что примерно вдвое меньше, чем средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Сансет-парке. По ее словам, прямо сейчас нет мира, в который она и ее семья могли бы переехать.

«Раньше считалось, что если ты работаешь, у тебя достаточно денег, но теперь это ничего», — говорит Уэрерто. «Даже когда у вас есть дети, у вас нет лишних денег, чтобы делать то, что им нужно».

Лаура Эспиноза, мама четверых детей из Сансет-парка, говорит, что считает несправедливым, что небольшим семьям предоставляется больше возможностей и более низкая арендная плата от города, потому что большим семьям сложнее найти квартиру на рынке.

Семья Эспинозы была выселена их частным домовладельцем три года назад, и было почти невозможно найти нового домовладельца, который принял бы ее близнецов. Она говорит, что владельцы недвижимости и управляющие не хотели, чтобы маленькие дети жили в их жилищах, возможно, из-за шума или потому, что семьи с маленькими детьми, скорее всего, будут оставаться дольше, что вынуждает арендодателей повышать арендную плату более медленными темпами. Всего за шесть дней до выселения Эспиноза нашла квартиру. Они начали переносить свои вещи, но тут появился хозяин и увидел, что она держит на руках двух маленьких сыновей.

«Мы солгали ему, мы не сказали, что у нас есть еще двое детей», — говорит Эспиноза. «Когда он увидел их, он вынул наши вещи и сказал «нет».

«Той ночью мы много плакали».

Она нашла квартиру в одиннадцатом часу. Арендная плата была ежемесячной и составляла всю зарплату ее мужа, но места достаточно, чтобы ее сыновья-близнецы, оба страдающие аутизмом, могли свободно бродить и играть. Эспиноза сказала, что ее арендодатель добрый, и они с мужем построили хорошие отношения, отремонтировав квартиру, но после трех лет без официальной аренды будущее ее семьи всегда остается неопределенным.

У семьи иммигрантов туго с деньгами — Эспиноза из Эквадора, а ее муж из Мексики. Но она говорит, что не ищет более дешевой арендной платы, а просто будущего, в котором ей не придется ежемесячно беспокоиться о том, что ее дом будет продан частному домовладельцу. Поэтому, когда в прошлом году в Сансет-парке был предложен комплекс доступного жилья, она выступила за одобрение проекта, а позже попыталась принять участие в лотерее на покупку там квартиры.

«Это просто гарантия», — говорит Эспиноза. «Я не прошу бесплатно. Моя мама учила нас, что ты должен работать ради того, чего хочешь».

Восьмиэтажное здание, в котором будет 49 единиц доступного жилья и библиотека Сансет-Парк, было сдано в эксплуатацию в феврале, но Эспиноза и ее семья не переедут.

Поскольку ее старшему сыну 18 лет, ее семья состоит из шести человек. подходит только для четырехкомнатной. В новом комплексе их нет. Она обратилась за помощью к адвокатам, членам общественного совета и городским властям. Единственный совет, который ей дал кто-то из HPD, был: «Может быть, вы могли бы забрать своего сына».

«Я спросил: «Что?», — говорит Эспиноза. «Я знаю, что в этой стране, когда тебе 18 лет, ты уезжаешь из своей семьи, но моя страна другая. Как я могу вывести своего сына? Как ты вообще такое мог сказать?»

Поиск правильного сочетания

В то время как отсутствие четырех спален досаждает большим семьям в Сансет-парке, наличие четырех спален вызвало споры в другой части Бруклина. После того, как в 2009 году мэр Майкл Блумберг переназначил участок земли из восьми кварталов на пересечении улиц Бед-Стай и Вильямсбург, названный Бродвейским треугольником, застройщик Объединенные еврейские организации Вильямсбурга попытался построить на этой земле почти 300 единиц доступного жилья. Проблема: в торги входило беспрецедентное количество трех- и четырехкомнатных квартир.

Адвокаты, в том числе Феннелл, заявили, что планы нарушают Закон о справедливом жилищном обеспечении, и подали иск в суд, что остановило строительство до прошлого года. Соседские группы говорят, что большие квартиры предназначались для хасидских семей и не учитывали большое количество чернокожих и латиноамериканских семей, также живущих по соседству.

«Они собирались построить несоизмеримое количество больших единиц, которые через систему лотереи на самом деле доступны только супер, ультраортодоксальным семьям», — говорит Феннелл.

Дело было урегулировано при значительной координации между всеми тремя группами, и теперь на Бродвейском треугольнике будет построено 380 доступных студий с одной, двумя, тремя и четырьмя спальнями. Но полемика открыла диалог о размере квартиры.

Для Митейнса «Бродвейский треугольник» не означает, что квартир с четырьмя спальнями не должно существовать, он просто показывает, что сообщества, в которых строится доступное жилье, должны иметь больше власти в принятии решений о том, как должно выглядеть это жилье.

«Я определенно верю в общественное давление и в то, что это сработает, — говорит Митайнс. — Но это непросто.

Общественные советы имеют право голоса в отношении того, какие единицы жилья участвуют в тендерах на доступное жилье в их районе, по крайней мере, если предлагаемое здание находится на государственной земле. Помимо городских правил, застройщики могут работать с общественными советами, чтобы найти правильное сочетание размеров квартир.

По словам Митейнса, в связи с самым последним строительством доступного жилья в Сансет-парке правление провело переговоры с Бруклинской публичной библиотекой и Комитетом Пятой авеню (FAC) о включении большего количества двух- и трехкомнатных квартир. Первоначально предполагалось, что в разработке будет 65 единиц. Митайнс говорит, что совет директоров договорился об этом до 49.единиц, чтобы разместить несколько больших семей.

Прошлой весной Общественный совет 2 в Бронксе отказался поддержать строительство доступного жилья, предложенное Acacia Network, застройщиком жилья, у которого есть сотни контрактов с городом, потому что он предлагал только квартиры с одной спальней или квартиры-студии.

«Жаль, что они из нашего сообщества (Акация) и до сих пор не понимают наших потребностей», — говорит председатель совета сообщества Роберто Креспо. «У нас большие семьи».

Лаймарис Альборс, исполнительный вице-президент Acacia, говорит, что не знала о неприятии советом директоров проекта, предварительные планы которого, по ее словам, были представлены на заседании жилищного комитета в марте. Она говорит, что строительство здания приостановлено и может включать в себя большее количество квартир с двумя и тремя спальнями, но большое портфолио Acacia также учитывает старение населения Нью-Йорка. Альборс говорит, что если в здании преимущественно одна спальня и одна студия, оно, скорее всего, ориентировано на пожилых людей.

Но она и Коффман также говорят, что, когда Acacia или Hudson представляют планы доступного жилья в муниципальные советы, они часто запрашивают еще несколько больших квартир.

«Они всегда будут просить двойки и тройки, потому что это то, что нужно сообществу», — сказал Альборс.