Дома комбинированные: 1-й блоки, 2-й этаж клееный брус 200 мм. Бесплатное внесение изменений в проект. Стоимость строительства на сайте.

Содержание

Комбинированные дома с гаражом под ключ в Москве, цены: заказать строительство деревянного дома

Наша компания осуществляет строительство домов с гаражом. Собственный автомобиль сейчас не редкость. При создании плана будущего дома следует продумать наличие такого дополнительного помещения, как гараж. Хранить в нем транспортное средство и не только будет гораздо удобнее, чем на улице. Наши специалисты уже разработали несколько проектов комбинированных домов. Предлагаем ознакомиться с ними в каталоге.

Основные достоинства домов с гаражом

  • Проекты таких зданий предусматривают не один, а два входа, поэтому жильцы или гости могут сесть в машину в легкой одежде или не испачкав обувь на улице.
  • Если требуется выгрузить из автомобиля что-то тяжелое, то это будет легче сделать из гаража через внутреннюю дверь, чем снаружи дома.
  • В гараже здания, которое имеет общую систему отопления, комфортно находиться даже осенью или зимой.
  • Если возводить дом, проект которого изначально предусматривает такое дополнительное помещение, то можно сэкономить по сравнению с тем, если достраивать гараж к уже существующему зданию.

Преимущества обращения к нам

Возможность сделать индивидуальный заказ. При необходимости мы можем разработать план по личным предпочтениям клиента. Также наша компания выполняет строительство по сложным нестандартным заказам.

Возможность выбрать материалы дома. По одному и тому же проекту предусмотрены разные комбинации строительных материалов. Выбрать подходящую модификацию можно, перейдя на карточку понравившегося дома. В зависимости от этого будет варьироваться стоимость объекта.

Возможность получить дом в короткий срок. У нас работает команда профессионалов с внушительным стажем. Специалисты применяют современное оборудование и качественные материалы, поэтому строительство занимает небольшой промежуток времени. Более подробно о сроках можно узнать у консультантов.

Если Вы решили заказать строительство дома с гаражом у нас, заполните форму на обратный звонок или свяжитесь с нашими специалистами лично.

Проекты комбинированных домов и коттеджей

Проекты комбинированных домов и коттеджейВсегда выгодная покупка - покупая проект в Планс, Вы покупаете напрямую у автора! Настроить поиск

Число комнат

. ..

Число гаражей

...

По коду Сначала новые Сначала небольшие Сначала большие Сначала дешевые Сначала дорогие Сначала малоэтажные Сначала многоэтажные По популярности

Найдено проектов: 10

Все строительные материалы имеют как плюсы, так и минусы – исключений, как и идеалов, не существует. Поэтому их грамотное комбинирование в рамках одного проекта загородного дома позволяет избежать возможных недостатков. Применяя тот или иной вид материала именно там, где востребованы его положительные свойства, вы снизите роль отрицательных качеств до минимума. Проще говоря: там, где нужна максимальная прочность, но поддержание естественного климата второстепенно (например, в гараже), используется камень, где комфорт превыше всего (в спальне или гостиной) – дерево. При этом для проектов комбинированных коттеджей присуща высокая скорость возведения и общее удешевление – за счет экономии на количестве материалов и их обработке с отделкой.

Но, конечно, все зависит от конкретного исполнения.

Без должной квалификации проектировщика такой подход принесет лишние затраты как при строительстве, так и в эксплуатации. Поэтому проекты комбинированных домов стоит выбирать тщательно! Или сразу обратиться в компанию «Планс». Наши специалисты имеют нужные знания и опыт, чтобы грамотно объединять в одном коттедже различные виды кирпича и дерева, газо- и железобетона и т.д. У нас в каталоге найдете комбинированные проекты в разной стилистике (от классики до модерна) и для разного бюджета (от 130 до 800 квадратных метров). Но их все объединяет детальная проработка и использование проверенных технологий от ведущих производителей окон, систем вентиляции, отопления, кровли. С нами вы получите максимум возможного!

× Ошибка при обработке запроса.

Комбинированные дома под ключ проекты и цены на строительство

Комбинированные дома под ключ проекты и цены в нашем каталоге дают возможность увидеть актуальные цены и подобрать бюджет дома, определится с дизайном дома.

Так же, продумать необходимые изменения которые необходимо внести Вам в проект. Готовые проекты комбинированных домов имеет ряд достоинств из-за возможности скомбинировать несколько разных материалов которые повлияют на экологичность дома в его эксплуатации и при этом выиграть в капиталовложениях.

В нвшем каталоге вы найдете варианты проектов комбинированных домов в которые мы можем внести любые изменения под Ваш стиль и образ жизни. А так же заказать индивидуальный проект дома.

Популярность проектов комбинированных домов сильно возросла за счет того, что имеет возможность совмещать использование различных материалов при этом дает возможность сэкономить на строительстве.

Выбирая готовые проекты комбинированных домов заказчик покупает проверенный дом исключен всех недостатков за меньшую стоимость. Также можно комбинировать множество других материалов таких как: камень, газобетон, кирпич или пеноблок, а для второго типа материала выбирают легкий и экологичный брус, бревно или дерево, который также выполняет термические свойства сохранения тепла.

Проекты комбинированных домов под ключ

Проекты Комбинированных домов все чаще выбирают для строительства загородных домов под ключ. Это позволяет будущим владельцам осуществить самые разные желаемые дизайнерские задумки и воплотить их в жизнь с большой точновтью. В комбинированном доме первый этаж обычно занимает гараж, бассейн, террас. Первый этаж возводится из капитальных блоков. Верхний этаж используется для жилых комнат и спален, рабочих кабинетов. 

В проекте комбинированного дома может использоваться несколько видов материалов. Проекты комбинированных домов из дерева являются безопасным и экологически чистым созданием.

 На первый план выходит легкий по весу и обладающий капитальными свойствами блок различной структуры. Так как он крупный, он удобен для монтажа и стены из него возводятся в короткие сроки. В дальнейшем ему потребуется дополнительная отделка, которую можно выполнять сразу после окончания монтажа перекрытий первого этажа, так как второй этаж из бруса не нуждается в отделке и не сможет испортить отделку первого. 

Капитальный стеновой материал первого этаж относится к огнестойким материалам. Прочность его ближе к древесине, но по стоимости дешевле и при этом он является материалом для капитального строительства. Для второго этажа в качестве материала используется оцилиндрованное бревно, либо разные виды бруса – профилированные, строганные или клееные. Древесина не соприкасается с высокими сугробами, косой дождь и палящее солнце меньше попадает на стены второго этажа из-за наличия свесов кровли и меньше подвергается гниению. Крышу изготавливают с широкими навесами, что защищает от ветра и плохих погодных условий второй этаж из бруса.

Поэтому в проектах мы советуем использовать Вальмовую (четырехскатную) кровлю, которая имеет свесы со всех сторон дома. Преимуществом древесины является не только эстетичный вид бруса, но и хорошая теплоизоляция. Поддерживается оптимальный микроклимат.

От дерева исходит приятный аромат, который вместе с тем обеззараживает воздух. Используя для стройки газобетон, можно хорошо сэкономить на отоплении помещения. Он не боится открытого огня и отлично поглощает звук. Комбинированные дома строятся гораздо быстрее, чем, например, при использовании в качестве стенового материала кирпича. Для возведения не используется тяжелая грузоподъемная техника. Заселиться можно сразу после окончания стройки. Хороший вариант для сассмотрения комбинированыый дом с односкатной крышей.

Проекты комбинированных домов и коттеджей

На этапе планирования постройки загородного дома, заказчику, в первую очередь, стоит определиться с типом будущего дома. Одним из самых популярных есть проект комбинированного дома.

Выбирая готовые проекты комбинированных домов заказчик покупает проверенный дом исключен всех недостатков за меньшую стоимость. Так как строительство из одного материала, например, бетона требует больше затрат на фундамент, а при использовании проектов комбинированных домов и коттеджей, когда первый этаж выполнен из прочного материала, а второй этаж сделал из дерева, то заказчик выигрывает в капиталовложениях, сроках возведения и будущих расходов на отопление.

Также стоит отнести к высоко ценимым качествам домов это их экологичность и приятный микроклимат внутри дома, который позволяет чувствовать себя лучше, комфортней и моложе.

Красивые проекты комбинированных  дома с мансардой отличный выбор для строительства дома. Такие дома обычно включают в состав своей планировки гараж. Такие дома имеют достаточно большие возможности по отделке фасадов различными материалами. Вы можете быбрать любой красивый дом из каталога и мы сделаем его в варианте комбинированного каркасного дома с гаражом и мансардой.

Проект комбинированного дома с гаражом

Комбинированный дом очень подходит по своим свойствам для размещения в составе планировки дома гаража. Это возможно посольку можно сделать монолитное перекрытие над первым капитальным этажом и ограничить возможное поступление вредных газов которые возникают при работе автомобиля в дом на второй этаж, где обычно находятся спальни.

Консультация по проектам комбинированных домов

Если не можете определиться с выбором дома проекта комбинированного дома, свяжитесь с нами мы проконсультируем вас по возможным вариантам проектов и материалов, ценам на различные комплектации домов, подберем Вам максимально комфортный и подходящий проект дома, внесем в него необходимые изменения по конфигурации дома и материалу.

Дома комбинированные обладают рядом преимуществ и достоинств

Тенденция сегодняшней строительной отрасли сводится к дислокации частных домовладений за чертой города, в местах, находящихся в живописной местности с красивыми обзорами и экологической территорией. Такими являются дачные и коттеджные поселки вблизи лесов, лесопосадок, озер и рек. Выбрав место, радующее взор и душу, начинают строительство дома.

Практичность домов комбинированных

Современные технологии предлагают возведение домов из различных материалов, среди которых имеются строительные материалы, изготовленные по новейшим технологиям, проверенные кирпичи, незабываемое дерево и, даже, глиняный саман и ракушечник. Домостроение, проведенное при помощи двух или нескольких различных материалов, носит название комбинированного дома. Обычно в таких строениях нижний этаж строят из кирпича, а верхний — из дерева. Такие составные делают дом красивым и практичным. Преимущества комбинированного дома при строительстве и эксплуатации связаны с:

  • облегчением веса конструкции, не требующей усиленного фундамента;
  • сочетанием пожаробезопасного первого этажа с пожароопасным вторым;
  • долговечностью;
  • эстетичностью готового строения;
  • возможностью любых дизайнерских решений;
  • экономией средств.

Сочетание материалов

Кроме составных кирпич — дерево, в домах комбинированных применяют в качестве удачного сочетания кирпич — пеноблоки. Такая комбинация позволит сэкономить средства за счет второго этажа. При сочетании материалов часто применяют нижние конструкции из бетона, сендвич-панелей, пенобетонных блоков. В любом случае, материалы для верха должны быть легче нижних.

сочетание камня и дерева
дома комбинированные в стиле шале

Целостность конструкции

Современные комбинированные дома с деревянным фасадом наверху часто не облицовывают, сохраняя натуральность фактуры дерева. Такое дизайнерское решение способствует удачному и красивому украшению фасада элементами, традиционными для деревянного зодчества с ручной резьбой на карнизах и наличниках окон, оригинальных деревянных ограждениях балконов. Такое оформление придает архитектуре постройки необычный вид с элегантностью и легкостью второго этажа и массивностью первого. Однако очень часто оба этажа комбинированного дома приводят к общему стилю при помощи современных облицовочных материалов. Облицовка строения штукатуркой, пластиковыми панелями, плиткой и др. укажет на целостность конструкции без различия материалов для постройки на разных этажах. Отделка «под дерево» также смотрится естественно и красиво. Дом, обшитый евродоской, блок-хаусом , гонтом, создает впечатление целостной деревянной конструкции.


Преимущества и недостатки второго этажа из дерева

Деревянные конструкции верхнего этажа в комбинированных постройках благоприятно воздействуют на сон и отдых, общее состояние здоровья проживающих. Благодаря деревянным стенам, дольше удерживается тепло зимой, а приятная прохлада – в летнюю жару. Благодаря легкому весу деревянной надстройки, сокращаются затраты на закладку фундамента. Конструкция второго этажа из дерева значительно дешевле, чем кирпичная кладка. Как видим, преимущества деревянной надстройки неоспоримы. Они связаны с экономическими выгодами, функциональностью и практичностью, неограниченными архитектурными решениями.

Однако есть в таких постройках и недостатки. Деревянные конструкции боятся огня. Со временем они портятся и имеют меньший срок службы, чем кирпичные строения.

Удачное сочетание бизнеса и жилья

В последнее время предприимчивые хозяева строят дома, сочетая в своем строении бизнес и жилье. На первом этаже часто организовывают офисные помещения, кабинеты, торговые магазинчики. Второй этаж занимает семья бизнесмена. В этом случае, также часто пользуются комбинированным способом возведения. Архитекторские решения, в этом случае, предусматривают отдельные входы для бизнеса и для жилья. Такое сочетание является выгодным для хозяев, держащих свой бизнес под своим присмотром в любое время.

Комбинированные дома в стиле шале проекты, технология строительства пошагово

Горная романтика, простота и неуловимая, особенная красота кроются в домах, построенных в стиле шале. Их не зря называют комбинированными, потому что строятся они одновременно из дерева и камня. Благодаря этому, такие постройки обретают уникальные свойства. Комбинированные дома в стиле шале, проекты которых довольно разнообразны, уже давно привлекают внимание архитекторов. И, стоит отметить, вполне заслуженно. Пришло время познакомиться с ними поближе.

Комбинированные дома в стиле шале проекты

Дом в стиле шале фото

Особенности стиля

Дома в стиле шале «спустились» к нам с альпийских гор. Название стиля – это наименование небольших размеров сельского домика, жилища пастухов, пасших скот в горах и строивших дома из того, что есть под рукой. Чаще всего это обычные камни и горная сосна, в изобилии произрастающая в тех областях. Нижняя часть строения возводилась из камня, за счет чего обретала отменную прочность, сопротивляясь не то что снегу и ветру, но даже горным лавинам. В цокольной части строения находил приют и скот – молодняк и ослабленные животные. Верхняя часть постройки выполнялась из древесины, а крыша всегда имела покатую форму, что делало ее обтекаемой для ветра. А это, согласитесь, очень важно в ветреных гористых местностях. Одним словом, в таких домиках было очень хорошо укрываться во время разбушевавшейся стихии. А в качестве отделки фасада использовалась обычная известь.

Типовые шале в Швейцарии

На заметку! Родина домиков шале — юго-восточная область Франции, Савойя. Интересно, что дома, построенные в этом стиле, называются еще «швейцарскими домиками». Причина заключается в том, что родина шале граничила с Италией и Швейцарией, которые дали строениям и свои имена. В целом же, правильнее будет именовать дома в таком стиле «альпийскими», так как место зарождения таких построек – это самое сердце Альп.

Площадка для отдыха на свежем воздухе

Со временем шале из обычных и непримечательных пастушьих избушек превратились в настоящие жилые дома. Пастухи все больше заботились об уюте и быте, они не просто укрывались в таких строениях от непогоды, но и приходили сюда отдыхать.

Шале изначально – маленький домик в альпийском стиле

Интересно! В переводе Chalet как раз и означает «хижина пастуха». А еще родственными словами являются Сhale,  что означает «шаль», а также Chaleur, что переводится как «тепло».

На территории России тоже любили строить комбинированные дома. Примерно в средине XIX века купцы с целью экономии средств сооружали именно такие сооружения.

Дом в стиле шале

Таким образом, шале – это не только надежное, но также уютное и комфортное жилище, хотя и выглядящее несколько по-спартански в своем традиционном облике. Хотя сейчас шале могут быть достаточно изысканными и напоминать самые настоящие особняки. Такие дома популярны среди романтических натур, нередко встречаются в сельской местности, но особенно гармонично смотрятся на открытых пространствах или горных склонах.

Проект дома шале

Архитектура и общий внешний вид

Несмотря на то, что прошло много лет, дома шале принципиально не изменились, разве что стали уютнее, комфортнее, внутри имеют красивый интерьер и всю необходимую технику, а снаружи – пристройку-гараж , более красивый и современный фасад.

Фасад дома в стиле шале

Шале все так же остались домами комбинированными – каменный нижний этаж, деревянный верхний, пологая крыша, широко нависающая над стенами дома, что позволяет ей не только сопротивляться ветру, но и защищать деревянный фасад строения от дождя и воздействия других факторов окружающей среды. Порой вынос крыши равнялся 3 м – такое сооружение могло защитить от непогоды даже цоколь.

Дизайн дома в стиле шале органично вписан в окружающий пейзаж

Благодаря такой отменной защите, деревянная часть дома не сырела, на ней не заводился грибок, не селились прочие паразиты. А в летний зной свесы крыши обеспечивали затенение дома. Кстати, покатая кровля шале имеет совсем небольшой уклон, а в зимний период на ней скапливается слой снега, обеспечивая дополнительную теплоизоляцию, что особенно актуально, поскольку чердачный этаж в таких строениях обычно является жилым. Но в этом есть и свой минус – приходится дополнительно усиливать систему стропил, чтобы крыша не провалилась под всем весом.

Важно! Своего рода визиткой шале стали широкие террасы и балконы, которые устанавливаются на сваях и прикрываются свесами крыши. А на первом этаже обычно делают большие окна, что позволяет наслаждаться окружающей природой, не выходя из дома.

Интерьер в стиле шале

Главные особенности домиков шале – это натуральность используемых материалов, естественность, гармоничность с окружающим миром.

Преимущества домов шале

В Европе, а особенно – в Германии, Норвегии, Дании, шале встречаются довольно часто, и этому есть свое обоснование. Вся проблема в недостатке леса – здесь его немного. А деревянный второй этаж позволяет значительно сэкономить средства при постройке дома. Но не только поэтому европейцы любят такие строения. Дома в стиле шале имеют массу достоинств.

Комбинированный дом кирпич+клееный брус

Таблица. Достоинства домов в стиле шале.

НаименованиеКраткое описание
ЭкономичностьДома, выполненные из одного лишь камня – удовольствие не из дешевых. А здесь имеет место комбинирование камня и дерева, что удешевляет строительство.
Оригинальный внешний вид Такие дома строят обычно натуры увлеченные, романтичные или желающие показать свою индивидуальность.
Экологическая безопасность Так как строятся дома только из натуральных материалов, то не несут никакого вреда ни человеческому здоровью, ни окружающей среде.
Повышение показателей огнестойкости Действительно, в случае пожара сгорит только верхняя часть жилища. Да и разрешение на установку котлов отопления получить легче.
ДолговечностьДерево, как известно, склонно к гниению со временем, даже обработанное специальными препаратами. В домах шале первый этаж – каменный, которому эти процессы не страшны. При постройке комбинированного шале можно даже отказаться от сооружения сложного дорогого фундамента, так как верхняя часть строения довольно легкая
Высокая энергоэффективность Дерево лучше, чем камень, сохраняет тепло, а значит, владелец сможет сэкономить некоторую часть средств на отоплении.
Простор для дизайнерских фантазий Дома шале – это строение, где можно разгуляться и оформить его достаточно необычно как внешне, так и внутренне. Но все же акцент нужно сделать именно на внутренней части дома. Первый этаж может включать в себя столовую, гараж, бассейн, а второй этаж – это обитель уюта и комфорта, идеально подходящий для кабинета, спальни.

Используемые материалы

Как уже было сказано ранее, основные материалы, используемые для строительства дома шале – это дерево и камень. Никакого пластика или металла. Цокольная часть, в зависимости от пожеланий владельца, может быть выполнена из различных «каменных» материалов – в ход идут кирпич, газобетон, пенобетон. В случае, если выбор был сделан в пользу кирпича, первый этаж должен быть обязательно дополнительно утеплен по принципу вентилируемого фасада. То есть основная кладка из кирпича будет обложена утепляющим слоем снаружи, а по нему уже будет обустраиваться декоративная внешняя отделка.

Комбинированный дом 225 кв. м

Совет! В случае использования газобетона или пенобетона для строительства первого этажа нужды в дополнительном утеплении нет. Именно поэтому сейчас рекомендуют отказаться от кирпича в пользу этих материалов. К тому же они намного легче, что позволяет еще больше удешевить и упростить обустройство фундамента.

Второй этаж также можно строить из различных материалов.

  1. Например, из нестроганного бруса. Такая стена обязательно должна быть утеплена по принципу вентилируемого фасада. В результате получится довольно прочный второй этаж.
  2. Верхняя часть может сооружаться и из оцилиндрованного бревна. Этот вариант не подходит для строительства традиционного шале, но позволит скомбинировать исконно русский дом с альпийским строением.
  3. Дом из профилированного бруса позволит насладиться ровными и аккуратными рядами торцов и перерубов. В этом тоже заключена своя красота.

    Профилированный брус

  4. Самый оптимальный вариант – клееный брус толщиной около 20 см. Он не только красив, но и защищен от растрескивания, усадки, высыхания. Однако стоит такой материал дорого.
  5. Каркасная технология – самый дешевый способ возведения второго этажа шале. Она позволит максимально снизить вес здания.

Горнолыжное шале Pearl в Куршевеле

По традиции в качестве кровельного материала используется черепица из дерева (гонт). Она может быть изготовлена из кедра, дуба, осины, а крепится при помощи гвоздей-шкантов либо оцинкованными скобами. Такая кровля очень хорошо поглощает шум и не шумит во время дождя. Из современных материалов сегодня для кровли крыш обычно используется мягкая черепица. Смотрится она не хуже, чем натуральный гонт.

На заметку! Кстати, дома-шале могут быть оформлены и в едином стиле, то есть и верхний, и нижний этажи будут выглядеть одинаково. Например, их можно отделать декоративной штукатуркой, сайдингом, имитацией бруса. Но в этом случае шале потеряют весь свой стиль и шарм, так что лучше не стоит оформлять оба этажа под один материал.

Парк-шале «БЕНИЛЮКС»

Также любое другое здание можно искусственно превратить в дом шале. Для этого двухэтажное строение обшивается снизу декоративным или диким камнем, сверху – имитирующим дерево материалом. Внешне такой дом будет очень похож на традиционный шале, хотя внутри это может быть сооружение, выполненное полностью из кирпича или дерева.

Дом в немецком стиле

Архитектурные стили, присущие западным странам, пользуются сейчас огромной популярностью у отечественных застройщиков. В элитных российских поселках все чаще можно увидеть дома, стилизованные под французский прованс, английскую классику, роскошное барокко или ультрамодный хай-тек. Но у простых домовладельцев особую симпатию вызывает немецкий стиль.

Строим дом-шале своими руками

Проект дома шале можно сделать самостоятельно, а можно нанять для этого специалистов. Но во втором случае придется потратить определенную сумму. Если есть желание и время, то дом шале спроектировать, а потом и построить можно своими руками. Предлагаем познакомиться с технологией постройки дома шале, изображенного ниже.

Проект дома в стиле шале — вариант фасада

Еще один вариант фасада

Обратная, так сказать, сторона

Этап 1. Проектирование

Первый этаж будет строиться из газобетона толщиной 40 см, а второй – из профилированного бруса. Снаружи второй этаж будет утеплен минеральной ватой и обшит имитацией бруса.

Шаг 1. Производится создание проекта дома: детальная проработка размеров комнат, внешнего вида строения. По проекту дом получился размером 12х12 м, а его жилая площадь составила 240 м2.

Проект первого этажа

Проект второго этажа

Шаг 2. Раскладка блоков газобетона сразу прорисовывается в проекте – это облегчит подсчет их количества.

Схема раскладки блоков первого этажа

Раскладка противоположной стены

Схема раскладки для пристройки к дому

Этап 2. Фундамент и коммуникации

Шаг 1. Место, где будет подготавливаться котлован для фундамента, очищается от травы.

Здесь будет стоять дом в стиле шале

Расчистка выбранного участка

Шаг 2. Производится согласно схеме участка нанесение разметки для рытья котлована в той части, где будет строиться дом.

Разметка для рытья котлована

Для разметки используются колья и веревка

Еще одно фото процесса

Котлован

Схема участка

Шаг 3. Производится рытье котлована.

Можно приступать к рытью котлована

Для работы удобнее использовать спецтехнику

Рытье котлована для фундамента

Еще одно фото данного процесса

Котлован почти готов

Шаг 4. Параллельно с подготовкой котлована под фундамент выкапываются и траншеи для коммуникаций.

Копка траншей для коммуникаций

Шаг 5. Песком отсыпаются готовые траншеи (подушка для труб), выкапывается колодец.

Пример готового колодца

Дно траншеи засыпано песком

Шаг 6. Прокладываются трубы. Утепление для них изготавливается из пеноплекса толщиной 5 см. Трубы засыпаются песком, затем – грунтом.

Утепление труб пеноплексом

Подключение трубы к колодцу

Процесс прокладки труб

Прокладка труб

Шаг 7. Котлован отсыпается песком, выравнивается, далее застилается геотекстилем.

Выравнивание слоя песка

Еще одно фото процесса

Укладка геотекстиля

Шаг 8. Снова идет отсыпка котлована песком, но в этот раз – поверх геотекстиля. Слой 10 см толщиной разравнивается по поверхности геотекстиля, трамбуется, проливается водой и снова трамбуется. Таких слоев нужно 3. Устанавливаются арматурные маяки.

Повторно засыпается песок

Засыпка котлована песком

Почти готово

Песок нужно выровнять и утрамбовать

Шаг 9. С уклоном 2 см выкапывается траншея под трубу канализации. Укладывается труба. Траншея засыпается песком и грунтом.

Укладка канализационных труб

Еще одно фото того же процесса

Засыпка труб

Канализационные трубы засыпаны

Шаг 10. Устанавливаются сливные колодцы.

Монтаж колодцев

Шаг 11. По контуру фундамента и чуть за его пределы (30 см) производится отсыпка речным гравием. Гравий трамбуется.

Отсыпка речным гравием

Гравий насыпается по периметру фундамента

Гравий нужно утрамбовать

Шаг 12. В 60 см от будущих стен выкапываются дренажные траншеи с уклоном 1 см от стен. Укладывается геотекстиль, щебень, труба, которая засыпается щебнем. Все это засыпается песком и трамбуется с водой.

Укладка труб в дренажную траншею

Дренажная траншея

Такая же траншея с противоположной стороны

Шаг 13. Собирается опалубка для заливки фундамента.

Материалы для сборки опалубки

Сборка опалубки для заливки фундамента

Сборка опалубки

Еще одно фото процесса

Сборка опалубки фото

Арматурные пруты в углах

Опалубка практически готова

Шаг 14. В соответствии со схемой укладывается пенополистирол, фиксируется клеем.

Схема раскладки ЭППС

Укладка пенополистирола

Швы между элементами задуваются монтажной пеной

Процесс укладки пенополистирола

Еще одно фото процесса укладки

Шаг 15. Производится укладка арматуры – армирование фундамента.

Схема армирования фундамента

Укладка арматуры

Армирование фундамента

Арматура уложена по всему периметру основания

Шаг 16. Производится укладка труб для подключения отопления и водоснабжения.

Усиление изгиба трубы

Прокладка труб

Трубы проложены

Шаг 17. В соответствии со схемой укладываются теплые полы. Шаг — 15 см, 10 контуров. К арматуре они крепятся при помощи пластиковых хомутов.

Схема укладки теплого пола

Укладка системы теплого пола

Для фиксации используются пластиковые хомуты

Цены на греющий кабель и комплектующие

Греющий кабель и комплектующие

Шаг 18. Производится заливка фундамента бетоном.

Приспособление для заливки фундамента

В данном случае используется бетономешалка

Заливка фундамента бетоном

Выравнивание раствора

Процесс заливки фундамента

Еще одно фото процесса

Фундамент залит

Дальнейшие работы можно проводить, когда бетон высохнет (порядка 15-28 дней).

Этап 3. Строительство стен

Шаг 1. На строительный участок привозятся газобетонные блоки, складируются временно вокруг залитого ранее фундамента. Для внешних и несущих стен будут использоваться блоки размером 375х625х250 мм, для внутренних, не испытывающих сильную нагрузку – 250х625х250 мм. На участок доставляются и плиты перекрытия – 8 шт. размером 1200х5000 мм и 8 1200х6600 мм. Приобретаются кельмы, клей, рубанок, которые пригодятся для кладки газобетона.

Привезли газобетонные блоки

Разгрузка газобетонных блоков

Плиты перекрытия тоже на месте

Все готово к работе

Шаг 2. На бетонный фундамент укладывается гидроизоляция под первый ряд газобетонных блоков. Сразу же ведется строительство и периметра дома, и внутренних стен.

Цены на различные виды газобетонных блоков

Газобетонный блок

Укладка первого ряда блоков

Нужно вести и периметр дома, и внутренние стены

Укладка газобетонных блоков

Шаг 3. Потом 3 и 9 ряды газобетона армируются – делается штроба, куда вставляется арматура, а затем заливается клей.

Кладутся последующие ряды

Арматура уложена в штробы

Укладка блоков поверх арматуры

Шаг 4. Формируются проемы окон и дверей. Над оконными и дверными проемами укладываются U-блоки, а внутри у них – каркас из 4 соединенных арматурных прутов.

Формирование проемов

Формируются проемы

Последующая укладка блоков

Еще одно фото процесса

Шаг 5. Над проемами дверей, что будут внутри дома, устанавливаются армированные перемычки.

Внутренние дверные проемы

Перемычка

Шаг 6. К слову, 4 и 5 пункты – это этапы формирования армопояса строения. Далее по фронтонам будет производиться монтаж стены из экструдированного пенополистирола, он внутри будет иметь каркас из арматуры, к которому привариваются выпуски арматуры для уголков. Последние позже будут держать балкон. Армопояс заливается бетоном.

Процесс создания армопояса

Приготовление раствора

Шаг 7. Чтобы уложить плиты перекрытия, понадобится кран. Плиты укладываются вплотную друг к другу на армопояс, укрытый цементом и арматурой.

Кран для укладки плит перекрытия

Укладка плит перекрытия

Тот же процесс, вид изнутри

Шаг 8. Из металлических уголков толщиной около 7 мм и размерами 100х100х1500 мм формируются выпуски для балкона. Конструкция заливается бетоном.

Из металлических уголков формируются выпуски для балкона

Выпуски после заливки

Зачистка металлических уголков

Шаг 9. Укладка бруса производится на гидроизоляционный слой.

Подготовка гидроизоляции

Брус

Цены на различные виды бруса

Брус

Укладка бруса

Формируется второй этаж дома шале

Сооружаются внутренние стены

Еще одно фото процесса

Шаг 10. В процессе кладки бруса сразу же формируется и фронтон крыши. После сборки деревянного каркаса дерево обрабатывается «Неомидом» — препаратом-антисептиком и отбеливателем.

Формирование фронтона

Фронтон с противоположной стороны

Стены второго этажа готовы

Шаг 11. Производится сборка крыши. Так как угол ее совсем небольшой, то скаты получатся достаточно длинными (длина стропил – 7,7 м, размеры стропильной доски – 200х50 мм). Возможно, их придется наращивать. Между стропилами расстояние должно быть не более 60 см. Размеры доски для контробрешетки – 100х25 мм.

Сборка стропильной системы

Место соединения

Обработка элементов крыши

Скаты получаются длинными

Шаг 12. Формируются козырьки-выпуски 1,5 и 2 м. Также делаются выпуски и по скатам – по 1,5 м.

Кровля обшита

Шаг 13. Видимые части стропил и других деталей крыши шлифуются, красятся.

Все видимые элементы нужно зашлифовать и покрасить

На заметку! Порядок сборки крыши следующий: устанавливаются стропила, затем крепится  подшивная доска, далее монтируются обрешетка и контробрешетка, выполняется гидроизоляция, укладывается металлочерепица, подшивается утеплитель и производится пароизоляция.

Шаг 14. Минеральная вата укладывается изнутри дома после монтажа металлочерепицы. Щель между крышей и стеной можно закрыть обрезками стропил и бруса.

Укладка минеральной ваты

Дом готов к отделке стен

Этап 4. Отделка стен внутри и снаружи

Цены на строительные леса

Строительные леса

Шаг 1. Производится зачистка стен от остатков цемента и клеевого растворов.

Зачистка стен

Шаг 2. Составляется план электросети дома. В соответствии со схемой стены штробятся под провода.

Далее нужно составить план электросети

Пример плана электросети

Указаны все необходимые сведения

Штробирование стен

Совет! Разметку удобно наносить при помощи разметочного шнура.

Разметочный шнур

Шаг 3. Производится обшивка утеплителем (минеральной ватой) наружных стен второго этажа. Толщина слоя – 10 см. Чтобы вата не выпадала, она притягивается капроновой бечевкой. Поверх утеплителя укладывается гидроизоляционный паропроницаемый слой.

Схема обрешетки для укладки утеплителя

Укладка минеральной ваты

Крепление гидроизоляции

Шаг 4. Стены изнутри дома моются, грунтуются препаратом глубокого проникновения в 2 слоя, а затем штукатурятся гипсовой штукатуркой.

Стены штукатурятся

Шаг 5. Осуществляется стяжка полов на втором этаже. Брус вдоль пола обрабатывается гидроизоляционным препаратом.  Укладывается сетка 5х5 см, а затем заливается 3,5 см слоем бетона. При необходимости монтируется система теплого пола.

Стяжка пола второго этажа

Укладка теплого пола

Внимание! Не стоит забывать о формировании отверстия для трубы камина/котла!

Здесь об отверстиях не забыли

Шаг 6. Второй этаж снаружи обшивается имитацией бруса по выверенной ранее схеме.

Схема обшивки

Обшивка стен второго этажа имитацией бруса

Шаг 7. Газобетонные стены грунтуются и оштукатуриваются с внешней стороны. Стены красятся белой фасадной краской.

Фасадная металлическая сетка

Наружное оштукатуривание стен

Покраска стен

Шаг 8. Вертикальные колонны здания обшиваются декоративным камнем. Но перед этим укладывается армирующая сетка, а на нее наносится бетонная смесь.

Цементная смесь наносится поверх сетки

Укладка декоративного камня

Фото процесса укладки

Шаг 9. Производится монтаж и оформление окон. В оконные проемы вставляются пластиковые рамы. Снаружи оформляются аккуратные наличники.

Монтаж окон

Оформление окон

Установка наличников

Внутреннее оформление

Шаг 10. Цокольная часть строения закрывается панелями с декоративным камнем.

Отделка цоколя декоративным камнем

Цоколь отделывается декоративным камнем

Цоколь готов

Цена на декоративный камень

Декоративный камень

Шаг 11. Итоговый дом получился в соответствии с проектом.

Готовый дом в стиле шале

Видео – Дизайн дома и интерьер в стиле шале

Видео – Проект дома шале

Вот таким образом можно построить уютный альпийский домик шале. Согласитесь, строение получается действительно со вкусом – аккуратное, без лишних изысков, но все же привлекательное и симпатичное. Такой дом прекрасно будет смотреться и в качестве загородной резиденции, и для постоянного проживания в частном секторе.

Строительство комбинированных домов

Каждая из традиционных технологий строительства имеет свои преимущества, но ни каменным замком, ни деревянным срубом сегодня никого не удивишь. Если вы хотите иметь красивый и нестандартный загородный дом, то стоит рассмотреть вариант комбинированного строительства. Это сравнительно новая технология, уже успевшая завоевать достаточно поклонников.

Что такое комбинированный дом?

В комбинированной технологии архитекторы гармонично сочетают два самых популярных материла: камень и дерево. Нижний этаж, на долю которого приходятся все климатические испытания, делают из бетона, кирпича либо камня. Это так называемые «мокрые» зоны и технические помещения. На втором этаже располагают спальни, детскую, гостиную. Можно сделать при желании на крыше мансарду или гостевые комнаты.

В плане дизайна комбинированные дома дают богатый выбор. Они отлично смотрятся в исконно русском купеческом стиле, стиле горного шале и альпийского домика, с элементами модного фахверка.

Специфика строительства комбинированных домов

Сочетание двух абсолютно разных по структуре и свойствам материалов имеет свою специфику. Необходимо правильно рассчитать при проектировании нагрузки, предусмотреть прокладку коммуникаций, отопительную систему. Фирмы, которые работают только с одним из материалов, не возьмутся за комбинированное строительство. В их бригадах нет специалистов и по дереву, и по камню. Реализовать такой проект под силу только строительной компании, в штате которой есть архитекторы, проектировщики и рабочие всех специальностей.

Строительство комбинированных домов «под ключ» (Москва и Московская область)

Компания «Удобный дом» предлагает строительство комбинированных домов различной планировки. Можем предложить вам готовый проект в любом стиле или разработать по вашему заказу индивидуальный. Мы всегда с удовольствием работаем над воплощением нестандартных решений, экспериментируя с вариантами дизайна интерьера и экстерьера.

В нашей компании работает полный штат специалистов инженерных специальностей, свои каменщики, столяры и плотники. Мы имеем за плечами большой опыт строительства комбинированных домов, можем произвести облицовку камнем по деревянной стене на скользящих элементах, грамотно выполнить теплоизоляцию. При заказе строительства «под ключ» вы получаете полностью готовый к проживанию дом, с благоустроенной территорией, охранной системой, зоной отдыха, беседкой и барбекю.

Звоните и приходите к нам! Мы будем рады построить для вас добротный дом, который станет вашей семейной крепостью и уютным домашним очагом.

Проекты комбинированных домов

Проекты комбинированных домов

При выборе проекта дома для круглогодичного проживания, предлагаем обратить внимание на проекты комбинированных домов, представленных на данной странице.

Основным преимуществом комбинированных домов является сочетание различных стеновых материалов, их лучших характеристик и свойств. Проекты двухэтажных комбинированных домов предусматривают наличие общих и индивидуальных помещений.Нижний,каменный, этаж обычно располагает гаражом, котельной, бассейном или сауной, кухней, кладовой и прачечной, данные комнаты не подвержены воздействию влаги и огня. Однако помещения из каменных и бетонных стен не всегда образуют благоприятный микроклимат, комфортное ощущение тепла и натуральности.

Этот недостаток решается путём строительства комбинированного дома, в котором второй этаж состоит из деревянного стенового материала. Деревянные стены придают уют, здоровую атмосферу и особый микроклимат, благоприятно влияющий на Ваше здоровье.

Как правило, верхний, деревянный, этаж - это жилая зона со спальнями, детской, кабинетом для работы. Ни для кого не секрет что дерево «дышит», т.к. имеет поры и пропускает через свою структуру воздух. Отдыхать и спать на этаже из дерева намного приятнее и легче, чем на этаже построенного из бетона и камня.

Для строительства основания (первого этажа) комбинированного дома мы предлагаем:

  • кирпич, теплую керамику;
  • строительные блоки (газоблок, пеноблок, арболит, керамзитоблок).
Отличительными особенностями комбинированных домов являются:
  • оригинальный внешний вид;
  • удобные рациональные планировки;
  • повышенная пожароустойчивость.
Помимо этого, проекты комбинированных домов безопасны в экологическом плане. Ведь стены возводятся из природных материалов, не содержащих вредных химических соединений.

Преимущества выбора наших проектов комбинированных домов

Компания «Новый горизонт» предлагает разнообразные проекты двухэтажных комбинированных домов. Они созданы профессионалами своего дела - опытными архитекторами-проектировщиками, и прошли проверку строительной практикой. У нас можно:
  1. приобрести готовую проектную документацию на типовой дом;
  2. скорректировать размеры и планировку готового проекта в соответствии с запланированным бюджетом на строительство;
  3. отдать на доработку нашим специалистам собственный эскиз, проект;
  4. заказать индивидуальный проект комбинированного дома, соответствующий вкусам и потребностями Вашей семьи.
Оформить заявку можно по телефону или с помощью онлайн формы. Звоните прямо сейчас. Наши менеджеры и архитекторы-проектировщики готовы оказать помощь в выборе оптимального решения.

Пошаговое руководство по объединению двух домашних хозяйств

Как объединить атрибуты двух домов в один счастливый дом?

Говорим ли мы о втором браке или о двух профессионалах, переезжающих вместе после многих лет в собственном доме, идея объединения двух домов кажется романтической в ​​мыслях, но трудной на практике.

Суровая реальность - это много мебели, и, если у вас нет такого же вкуса в оформлении, есть большая вероятность, что предметы не будут совпадать.Несоответствующий декор может создать впечатление визуально дезорганизованного и заставить вас изо всех сил пытаться создать стиль из лоскутного одеяла мебели.

На уровне взаимоотношений это обязательно будет большим испытанием для семьи, которую скоро объединят, но, проявив некоторую чувствительность и смекалку с декором, вы сможете пройти ее с честью, и, к счастью, мы здесь. помогать!

Мы составили это пошаговое руководство по объединению двух домов в одно гармоничное пространство.

Шаг № 1 по слиянию двух домов: планирование и общение

Переезжаете ли вы вместе в новое пространство или один из вас покидает свой дом, чтобы присоединиться к другому в существующем пространстве, вы должны спланировать, как это произойдет.

Создание пространства для вас как для пары, так и для каждого человека важно и требует некоторого размышления: вам нужен тихий домашний офис или большой шкаф, который будет вашим? Ему нужна мужская пещера или место для его 52-дюймового экрана?

Пройдите по каждой комнате и нарисуйте пространства, включая размеры и текущие цветовые схемы. Если рисование не ваша сильная сторона, для этого есть приложение (попробуйте MagicPlan или Home Design 3D)

Теперь, когда у вас есть план, можно переходить к шагу №2.

Шаг № 2 о слиянии двух домов: выберите свои любимые предметы из обоих домов

Первое, что нужно запомнить, это то, что легко бороться с более чем вещами . Наш совет - не терять точку зрения и остроумие. Вещи - это не люди, это не жизни; в большинстве случаев это даже не воспоминания. Будьте готовы к чистке.

Тем не менее, это предметы, на приобретение которых вы потратили и время, и деньги, и в этом есть внутренняя ценность.

Осмотрите мебель, произведения искусства и ключевые предметы в каждом доме и, с вашим планом и рулеткой в ​​руке, обсудите более крупные предметы и посмотрите, что работает, а что нет. Совместно выбрав свои любимые предметы, вы должны увидеть, как вырисовывается закономерность, и начать мозговой штурм, как вы могли бы вписать эти части в свой новый план.

Если вы не можете договориться о чем-то, особенно о большом предмете, таком как кровать или шкаф, подумайте о том, чтобы полностью избавиться от них и купить новый.То, что вы выбрали вместе и становится центром комнаты, как в прямом, так и в переносном смысле.

Шаг № 3 о слиянии двух домов: четко объясните, чего не может быть

Есть вещи, которые, как мы все согласны, имеют огромную личную ценность; предметы, которые нельзя просто выбросить. Семейные реликвии - отличный тому пример. Сумки тоже. И обувь. Хотя технически это не мебель, мы все можем согласиться с тем, что они необходимы для жизни!

Лучше всего согласиться иметь определенное количество предметов - три или четыре, - которые каждый из вас может назвать «неприкасаемыми».

Знание того, что важные элементы запрещены, поможет облегчить остальные компромиссы, потому что компромиссы будут.

Каждый из вас немного выигрывает, а предметы, которые действительно имеют значение или имеют ценность, могут оставаться в безопасности и под рукой.

Шаг № 4 по слиянию двух домов: избавьтесь от дубликатов и сохраните то, что лучше или новее

Ваш полноразмерный миксер против его портативного измельчителя…

Его великолепная кофеварка, которая делает все, кроме мартини, по сравнению с вашей стандартной кофеваркой в ​​стиле отеля…

Согласитесь, что вам не нужны две вещи, и оставьте ту, которая подходит вам как паре.

Вот где возникает настоящая проблема, и важна чувствительность.

Одна вещь, чтобы облегчить принятие решения, - это выбрать хорошего друга или любимого человека, который был бы признателен за ваше пожертвование красивой мебели. Возможно, вам будет легче отказаться от любимого пуфик, если вы знаете, что он будет так же любим в новой квартире вашей сестры!

То же самое и с более крупными предметами, такими как диваны, журнальные столики, акцентные стулья и обеденные наборы.

Шаг № 5 Объединение двух домов: объединение вашего декора

Основываясь на оставшихся предметах, выберите стиль декора, который гармонично объединит ваши детали.

Наш совет - сначала выбрать настроение. Как вы хотите, чтобы каждый из вас чувствовал себя в своем доме, когда вы вернетесь в него после напряженного дня? Расслаблен? Авантюрный? Романтичный?

Когда у вас появится настроение, выбирайте цвета. Мы написали блог о психологии цветов, которая полезна для этой задачи.

Осторожно: здесь все может измениться.

Например, вы можете понять, что его сплошной синий диван больше подойдет для минималистского стиля, который вы выбрали, чем диван с цветочным рисунком, который вы ранее согласились сохранить.

В сочетании с планом из Шага № 1, у вас теперь есть хороший план, который поможет вам принять совместное решение по объединению двух ваших семей в единое красивое пространство, которое отражает то, кем вы являетесь как пара и семья.

Вы переехали из двух домов в один? Был ли во всем процессе какой-то трюк, который упростил вам задачу? Поделитесь с нами!

Kimberly & Combined Locks, WI Дома на продажу

Результаты поиска

Номер объявления 50237740

RANW-RETS

Цена 625000 долларов США

Цена 122 доллара за кв.96

СтатусАктивное предложение без подъема

Спален5

Всего ванных4

Полных ванных4

кв.футов 5 083

соток 0,950

Подразделение Скрытые гребни

Ухоженный дом, построенный по индивидуальному заказу одним владельцем на участке площадью 0,95 акра (PAO), покрытом лесом в овраге. Двухэтажный Great Room со стеной из окон, газом FP ​​и деревом.Кухня со встроенной бытовой техникой, гранит, центральный остров, кладовая FP и w-in. Мастер ...

Объявление любезно предоставлено Coldwell Banker Real Estate Group

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50232971

RANW-RETS

Цена $ 430,000

Цена / кв.фут $ 117,29

StatusActive-предложение без увеличения

Спальни4

Всего ванн3.1

Полные ванные3

Частичные ванные1

Нетипичная квартира! Вы действительно владеете землей с деревьями и дикой природой в мирном лесном ущелье. Спросите подробности. Наслаждайтесь отдыхом в солярии, на террасе и по всему дому. Просторная открытая концепция Great Room с газом FP ​​и множеством встроенных модулей. Высокий ...

Объявление любезно предоставлено Coldwell Banker Real Estate Group

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50238862

RANW-RETS

Цена 325000 долларов США

Цена / кв. Фут 157 долларов США.23

StatusActive-нет предложение

Спальни3

Всего ванных комнат2,1

Полных ванных комнат2

Частичных ванных комнат1

Наслаждайтесь расслабленным беззаботным образом жизни в новом элитном жилом комплексе Kimberly. В этом таунхаусе с нулевым лотом изобилует качественным мастерством, включая индивидуальные шкафы, гранитные столешницы, центральный остров, кухонную раковину в фермерском стиле, прачечную на первом этаже и ...

Объявление любезно предоставлено компанией Brighten Realty LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50240432

RANW-RETS

Цена 325000 долларов США

Цена 112 долларов США за кв.57

StatusActive-offer no bump

Спальни4

Всего ванных комнат3

Полных ванных комнат3

Этот дом открытой планировки с разделенными спальнями включает в себя номер «4 сезона» с видом на задний двор. Газовый камин в гостиной, большое фойе, прихожая с раздевалкой, полноценная хозяйская ванная и дополнительная полная ванная завершают основной уровень. В нижнем ...

Объявление любезно предоставлено Beckman Properties

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50238459

RANW-RETS

Цена 319 900 долларов США

Цена / кв.м 197.23

StatusActive-offer no bump

Спальни2

Всего ванных комнат2

Полных ванных комнат2

Не упустите возможность стать частью новейшего уникального сообщества Village of Kimberly. Ищете расслабляющий беззаботный образ жизни? Papermill Estates предлагает городские дома с нулевым лотом. Вывоз снега и уход за газоном - 105 долларов ...

Объявление любезно предоставлено RE / MAX 24/7 Real Estate, LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50239951

RANW-RETS

Цена 314 900 долларов США

Цена / кв. Фут 171 доллар США.51

СтатусАктивно-нет предложение

Спальни3

Всего ванных комнат2.1

Полных ванных комнат2

Частичных бань1

Не упустите возможность стать частью нового сообщества The Cedars Village of Kimberly. Ищете расслабляющий беззаботный образ жизни? Papermill Estates предлагает городские дома с нулевым лотом. Мы позаботимся о уборке снега и уходе за газоном ...

Объявление предоставлено RE / MAX 24/7 Real Estate, LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50239697

RANW-RETS

Цена 310 000 долларов США

Цена / кв. Фут 117 долларов США.65

СтатусАктивное предложение без подъема

Спальни3

Всего ванных3

Полных ванных3

кв.футов 2 635

соток 0,150

SubdivisionHighview Estates

3 спальни, 3 дома с ванными комнатами в стиле ранчо в школьном округе Кимберли. Линия нулевого лота. Нет сборов! Открытая большая комната с газовым камином, новое ковровое покрытие. Кухня предлагает большой остров, полный комплект.упак., открыт до 4 сезонов пог. с дверями патио, выходящими на огороженный участок ...

Объявление любезно предоставлено Shiny Key Realty, LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237924

RANW-RETS

Цена $ 299 900

Цена / кв.фут $ 195,12

Статус Активное предложение без демонстрации

Спальни2

Всего ванных комнат2

Полных ванных комнат2

Ищете спокойную, беззаботную жизнь недалеко от новейшего района Кимберли? Это нулевой участок земли, без ступенек, современное фермерское ранчо со всеми удобствами, включая прачечную на первом этаже, раздевалки, открытую концепцию, кухню...

Объявление предоставлено компанией Century 21 Affiliated

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50236405

RANW-RETS

Цена $ 270,000

Цена / кв.фут $ 119,00

StatusActive-предложение без увеличения

Спальни3

Всего ванных комнат3

Полных ванных3

Фантастическое ранчо Кимберли с законченным LL в прекрасном месте недалеко от парка Сансет Пойнт! В этом невероятном доме есть великолепная кухня открытой планировки, апартаменты владельца с полностью оборудованной ванной комнатой и красиво отделанный нижний уровень с офисными помещениями...

Объявление предоставлено Think Hallmark Real Estate

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237082

RANW-RETS

Цена 269,900 долларов & доллар; 10K

Цена / кв.футы $ 156,01

СтатусАктивное предложение без увеличения

Спальни3

Всего ванных 2.1

Полных ванных комнат2

Частичных ванных комнат1

Это ваш шанс стать владельцем кондоминиума БЕЗ ПЛАТЫ в фантастическом месте в Кимберли! Паркетные полы (без ковров во всем доме), теплые полы, угловой газовый камин, сводчатые потолки, прачечная на 1 этаже, хозяин на 1 этаже...

Объявление предоставлено Simpson Realty

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237124

RANW-RETS

Цена 259,900 долларов США

Цена / кв. Футы 175,49 долларов США

В ожидании

Спальни2

Всего ванных комнат2

Полных ванных комнат2

Находится в Magical Kimberly! Этот прекрасный дом с нулевым участком находится в первозданном состоянии и словно воплощает в жизнь мечту! Вся бытовая техника, включая стиральную машину, сушилку, индивидуальные средства обработки окон и перголу, была приобретена за дополнительную плату и добавлена ​​продавцом из...

Объявление любезно предоставлено Coldwell Banker Real Estate Group

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237716

RANW-RETS

Цена 225000 долларов США

Цена / кв.фут 4 просторные спальни, обновленная ванная комната, новая металлическая крыша, водостоки, паркетные полы после ремонта, внутренняя покраска и многое другое.Открытая концепция проекта с большой кухней, туалетной комнатой и второй ...

Объявление любезно предоставлено Beckman Properties

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50238563

RANW-RETS

Цена 205 000 долл. США

Цена / кв. Фут 173,88 долл. США

Статус Активное предложение без увеличения

Спальни3

Всего ванн1.1

Полные ванные1

Частичные ванные1

Красиво обновленные и ухоженные 3 спальни в районе Рэнч в Кимберли.Открытая кухня, столовая, гостиная со сводчатым потолком, более новые полы и много места для кабинетов. Главная спальня с подвесным потолком и гардеробной ....

Объявление любезно предоставлено foxcityhomes.com, LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50239174

RANW-RETS

Цена 200000 долларов

Цена / кв.фут $ 121,88

StatusActive-offer no bump

Спальни3

Всего ванных1

Полных ванных1

Красиво обновленный дом на ранчо на тихой, обсаженной деревьями улице в Кимберли.Отель удобно расположен рядом с начальной школой Вестсайд. Постарайся добраться сюда быстро, это не продлится долго.

Объявление предоставлено Expert Real Estate Partners, LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50236565

RANW-RETS

Цена 199 900 долл. США долл. США; 5K

Цена / кв. Фут. 110,32 долл. США

StatusActive - предложение без повышения

Спальни3

Всего ванных комнат1

Полных ванных комнат1

Прекрасная возможность владеть этим 3BR рядом со школами / магазинами.Расширьте свое пространство до LL с офисом, комнатой для отдыха (нужен только потолок) и потенциальной половиной ванной. Уютный F / P в гостиной, кухня со снэк-баром и великолепная обновленная ванная ....

Объявление предоставлено Haven Real Estate Co

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50239555

RANW-RETS

Цена 195000 долларов США

Цена 99 кв.футов.09

StatusActive-предложение без подъема

Спальни2

Всего ванных комнат2

Полных ванных комнат2

Полностью кирпичная квартира с ранчо без платы за кондоминиум! От продавца новая крыша, новая техника и многое другое. Открытая концепция! Наслаждайтесь просторной кухней с прачечной на первом этаже, большим количеством шкафов и островом. В гостиной есть газовый ...

Объявление любезно предоставлено Berkshire Hathaway HS Fox Cities Realty

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50240559

RANW-RETS

Цена 190 500 долларов США

Цена 146 долларов США за кв.88

StatusActive-нет предложение

Спальни4

Всего ванных комнат2

Полных ванных комнат2

Ваш очаровательный дом на ранчо с 4 спальнями и 2 ванными комнатами с таким характером ждет с потрясающей комнатой на 4 сезона. Расположен в самом центре Кимберли, в нескольких шагах от начальной школы, а также в нескольких кварталах от парков, церквей и центра города. Функции, включенные в бухту ...

Объявление любезно предоставлено Coldwell Banker Real Estate Group

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237674

RANW-RETS

Цена 179 900 долларов США

Цена / кв.фут 142 доллара США.78

StatusActive-offer no bump

Спальни3

Всего ванных2

Полных ванных2

Это тот! Потрясающий дом на ранчо в прекрасном месте. Очень ухоженный и обновленный. Улучшения включают: отремонтированную главную ванную комнату, кухонные столешницы, сайдинг, окна, водонагреватель, патио, полы и многое другое. Предыдущий владелец обновил крышу ...

Объявление любезно предоставлено Coldwell Banker Real Estate Group

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237908

RANW-RETS

Цена 177000 долларов США

Цена / кв.м 109 долларов США.80

СтатусВ ожидании

Спальни3

Всего ванных1

Полных ванных1

Наслаждайтесь своей террасой прямо у дверей патио от обновленной кухни, расслабляясь в красивом ландшафтном дворе. Вдохните запах этих цветущих кустарников, которые каждую весну будут вызывать у вас улыбку. Короткая улица предлагает минимальные ...

Объявление любезно предоставлено EXP Realty LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50240314

RANW-RETS

Цена 174 900 долларов США

Цена 126 долларов США за кв.74

StatusActive-нет предложение

Спальни3

Всего ванных 1.1

Полных ванных1

Частичных ванных1

Совершенно очаровательный характер Кимберли в этом доме с 3 спальнями и 1,5 ванными комнатами. 3 просторные спальни наверху с полноценной ванной, а затем с половиной ванной на главном, с эффективной кухней и столовой для формального стиля. Огороженный двор с ухоженным озеленением ...

Объявление предоставлено Lamers Realty, Inc.

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50240459

RANW-RETS

Цена 172 900 долларов США

Цена 105 $ за кв.56

StatusActive-нет предложение

Спальни3

Всего ванных2

Полных ванных2

Великолепное и ухоженное ранчо в желаемом школьном районе Кимберли! Кирпич, красивый ландшафт, огороженный двор сразу бросается в глаза! В главной гостиной есть эркер и новый ковер (2018). Особенности нижнего уровня A ...

Объявление любезно предоставлено Landro Fox Cities Realty LLC

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237422

RANW-RETS

Цена 144 900 долларов США

Цена 83 кв.13

StatusActive-offer no bump

Спальни2

Всего ванных1

Полных ванных1

Этот супер-милый дом предлагает так много по цене. Большая южная сторона L.R с дровяным камином! Готовый подвал с санузлом. Отдохните в трехсезонном номере 12x9. Продавцы заменили многие окна, включая массивные L.R ....

Объявление любезно предоставлено Acre Realty, Ltd.

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50238722

RANW-RETS

Цена 139 900 долларов США

Цена / кв. Фут 111 долларов США.03

StatusActive-offer no bump

Спальни3

Всего ванных 1.1

Полных ванных1

Частичных ванных1

Превосходная история 1.5 в самом сердце Кимберли! Хорошо обновленный дом, полный очарования и характера! Универсальный план этажа с красивой открытой концепцией между гостиной и столовой. Список обновлений очень длинный - включая: новые полы, новые ...

Объявление любезно предоставлено Acre Realty, Ltd.

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50240531

RANW-RETS

Цена 139 900 долларов США & доллар; 10K

Цена / квадратный фут 110 долларов США.33

StatusActive-нет предложения

Спальни2

Всего ванных1

Полных ванных1

Очаровательный дом с 2 спальнями в прекрасном месте Кимберли обязательно понравится! Теплая кухня оборудована плитой и холодильником. Большая гостиная и столовая демонстрируют новый роскошный виниловый дощатый пол (2020 г.) с надписью «ВАУ»! Слишком много обновлений, чтобы упоминать, но ...

Объявление любезно предоставлено Acre Realty, Ltd.

Hopo Zoning: r2369829753

Номер объявления 50237804

RANW-RETS

Цена 69900 долларов & доллар; 10K

Цена / квадратный фут 117 долларов.68

СтатусАктивно-нет предложение

Спальни2

Всего ванных1

Полных ванных1

Прекрасная возможность построить свой следующий дом на этом участке на склоне холма прямо в деревне. Захватывающий вид на реку и ночные закаты. Обратите внимание, что на участке есть жилое помещение, но оно непригодно для проживания.

Объявление любезно предоставлено Keller Williams Green Bay

Hopo Zoning: r2369829753

© 2021 Northeast Wisconsin Multiple Listing Service (RANWMLS).Все права защищены. Вся информация считается надежной, но не гарантированной и требует независимой проверки. Все свойства подлежат предварительной продаже, изменению или изъятию. Ни листинговый брокер, ни Mark D. Olejniczak Realty, INc. ни RANW MLS не несет ответственности за любые типографские ошибки, дезинформацию, опечатки и не несет ответственности за ущерб. Последнее обновление данных: воскресенье, 23 мая 2021 г.

Самопомощь для трезвости без рецидива

Если Oxford Houses работают самостоятельно и на самоокупаемости,


Зачем нам нужна ваша помощь?

Индивидуальные оксфордские дома работают, потому что они самоокупаются и обеспечивают себя самостоятельно. Жители дома платят арендную плату и управляют собой. Только они берут на себя ответственность за собственное выздоровление и поддержание среды жизни, свободной от алкоголя и наркотиков. Нет ограничений по времени, и жители остаются столько, сколько хотят, при условии, что они воздерживаются от алкоголя и наркотиков.

Oxford House ™ внесен в список передовых практик в Национальном реестре научно-обоснованных программ и практик федерального правительства [NREPP]. Oxford House, Inc. (OHI) - это освобожденная от налогов некоммерческая организация, которая является головной организацией, обслуживающей сеть отдельных Oxford Houses.Среди его услуг, поддерживающих существующие дома и способствующих расширению, -

  • Публикация руководства Oxford House, руководства по главам и информационных бюллетеней.
  • Аренда новых домов.
  • Оказание юридической поддержки домам и арендодателям в решении проблем NIMBY (предыдущие дела включают победу в Верховном суде США).
  • Предоставление аутрич-работников и наблюдение за ними, чтобы помочь группам открывать новые дома. Аутрич-работниками обычно являются бывшие жители Оксфорд-хауса, которые помогают строить новые дома, учат жителей новых домов, как управлять успешным Оксфорд-хаусом, запрашивают поддержку сообщества для новых домов, помогают документировать результаты и информируют сообщества и лечебные учреждения об ОЗИ и вариантах восстановления. .
  • Координация и планирование ежегодной конференции Oxford House, где члены Oxford House и выпускники собираются вместе, чтобы учиться, решать проблемы и праздновать выздоровление.
  • Администрирование опросов членов палаты, публикация демографических данных и работа с академическими исследователями для документирования результатов выздоровления.

Где OHI получает операционную поддержку?

  • Многие отдельные Oxford Houses вносят ежемесячный взнос добровольно.
  • Физические лица и компании делают взносы, не облагаемые налогом.
  • Грантовые организации оказывают некоторую поддержку информационно-просветительской работе.
  • Некоторые штаты заключают договор с OHI на оказание помощи при строительстве домов.
  • Религиозные организации и отдельные сторонники иногда становятся дружелюбными домовладельцами и помогают отдельным домам с мебелью и другими принадлежностями.

Oxford House, Inc. работает с оптимизированным персоналом с минимальным финансированием.OHI не владеет недвижимостью и направляет все свои ресурсы на поддержку и расширение сети домов Oxford House ™. Даже имея почти 2000 домов, OHI только начинает удовлетворять потребности. Для получения дополнительной информации и ссылки на финансовую отчетность OHI посетите этот веб-сайт.

Вы можете помочь - внесите свой вклад сейчас


Объединенная федеральная кампания (CFC) # 11535

Oxford House, Inc., 1010 Wayne Avenue, Suite 300, Silver Spring, Maryland 20910

A 501 (c) (3) освобожденная от уплаты налогов организация

Сандра Баллок продала 2 дома на острове Тайби в Джорджии за 4 175 000 долларов США

Актриса Сандра Баллок продала два пляжных домика на острове Тайби в Джорджии.

Общая покупная цена недвижимости составила 4 175 000 долларов. Продавца представляли Рэйчел Амбрайт и Рути Лина-Уитлоу из Селии Данн Sotheby’s International Realty.

Она приобрела островной комплекс в 2001 году чуть менее чем за 1,5 миллиона долларов. Ее вложение уже окупилось. Недвижимость предлагалась в аренду на время отпуска по цене до 1400 долларов за ночь, прежде чем она решила расстаться с этим местом.

В 2019 году она выставила главный дом за потрясающие 6 долларов.5 миллионов, но не смог убедить покупателя укусить.

Затем она снизила цену до 6,1 миллиона долларов, а затем снизила аск примерно вдвое, до 3,3 миллиона долларов год назад. Резкое снижение цены наконец привлекло покупателя, и в этом месяце сделка закрылась за 3 125 000 долларов.

По данным Savannah MLS, даже с учетом резкого снижения первоначальной цены продажи, последняя продажа была самой высокой продажной ценой, когда-либо зарегистрированной в городе Тайби-Айленд.

Последовало больше сделок с недвижимостью.Актриса также продала соседний, меньший по размеру гостевой дом отдельному покупателю за 1,05 миллиона долларов.

Каждая группа покупателей приобрела дома полностью меблированными, за вычетом нескольких личных вещей, как стало известно realtor.com®.

Главный дом

Большой главный дом, спрятанный на 1,6 акра, огорожен частным забором, с бассейном и большим количеством места для встреч.

Площадь 3360 квадратных футов, четыре спальни и 2,5 ванных комнаты, крытые веранды, комната для отдыха и быстрый доступ к пляжу.

Главный дом
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Гостиная
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Кухня
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Крыльцо экранированное
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Комната для отдыха и тренажерный зал
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Спальня
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty

Соборные потолки возвышаются над гостиной, столовой и кухней, которые сливаются воедино, что позволяет легко развлечься.

Кухня для гурманов оборудована бытовой техникой Viking и Sub-Zero из нержавеющей стали, винным шкафом и большой кладовой дворецкого.

В главной спальне, которая находится на основном уровне, есть отдельный душ и ванна для купания на ножках, стена туалетов и отдельная закрытая веранда.

Наверху находятся еще три спальни, полностью оборудованная ванная комната, «пижамная гостиная» и еще одна застекленная веранда с видом на океан. На первом уровне есть комната отдыха, домашний тренажерный зал, много кладовых и гараж.

Снаружи есть баскетбольная площадка половинного размера, многочисленные зоны отдыха и бассейн. В отеле также есть закрытый доступ к уединенному пляжу на берегу Атлантического океана, всего в нескольких минутах езды от исторического центра Саванны. Тереза ​​Джексон из Coldwell Banker Access Realty представила покупателя.

Гостевой дом

Отдельный гостевой дом, который был продан в конце декабря, оформлен в похожем прибрежном стиле, с пляжным декором. Очаровательная обитель с тремя спальнями и тремя ванными комнатами на площади чуть более 2800 квадратных футов.

Данные листинга предполагают, что это место может использоваться владельцами круглый год или превратиться в «прибыльную инвестиционную недвижимость под ключ».

Гостевой дом
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Гостиная
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Кухня
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty
Столовая
Мелисса Ньюсом для Селии Данн Sotheby's International Realty

На плане этажа есть открытая гостиная с французскими дверями, ведущими на балкон.Спальни находятся как на основном уровне, так и наверху. Главный люкс наверху проходит через заднюю часть дома, с собственным балконом и видом на океан, а также с лестницей, ведущей к вороньему гнезду.

На первом уровне есть игровая комната, которая выходит во внутренний дворик. В подземном гараже можно хранить каяки и пляжное снаряжение, а общая дорожка ведет к пляжу.

Покупателя представляла Шэрон Брукшир и Redfin Corporation.

Баллок, 56 лет, как сообщается, имеет чистую стоимость в 200 миллионов долларов и, как сообщается, владел множеством роскошной недвижимости, включая дома в Остине, Техас, стоимостью 16 долларов.2 миллиона особняков в Беверли-Хиллз, таунхаус в Сохо на Манхэттене, викторианский дом в Новом Орлеане и домик в Джексон-Хоул, штат Вайоминг.

Среди ее фильмов-блокбастеров «Скорость», «Гравитация» и хит Netflix «Птичий ящик».

История изначально была опубликована на сайте realtor.com

Навигация по профессиональным правилам в сфере недвижимости

Сек. 469 предусматривает, что убытки от «пассивной деятельности» могут использоваться только для компенсации дохода от пассивной деятельности, при этом любые пассивные убытки, превышающие пассивный доход за налоговый год, не разрешаются и переносятся на следующий год.В определение пассивной деятельности входит любая арендная деятельность, независимо от уровня участия налогоплательщика.

Налогоплательщик, отвечающий квалификации специалиста по недвижимости в соответствии с гл. 469 (c) (7), однако, преодолевает презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной. В результате с момента вступления в силу гл. 469 (c) (7) в 1993 г., 1 налогоплательщиков с потерями от аренды стремились соответствовать квалификации профессионала в сфере недвижимости, чтобы предотвратить рассмотрение этих убытков как как таковых пассивных, потенциально позволяя использовать убытки без ограничение.

1 января 2013 года квалификация профессионала в сфере недвижимости внезапно стала значимой даже для налогоплательщиков с доходом от аренды . На эту дату налог на чистый инвестиционный доход по гл. 1411 вступил в силу, взимая дополнительный налог в размере 3,8%, среди прочих статей инвестиционного дохода, со всего пассивного дохода налогоплательщика. Таким образом, у налогоплательщика с арендной платой появляется стимул квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости: он характеризует доход от аренды как непассивный, чтобы избежать наложения дополнительного налога. 2

В результате для налогоплательщика, занимающегося арендной деятельностью, никогда еще не было так желательно получить квалификацию профессионала в сфере недвижимости. К сожалению, квалификация профессионала в сфере недвижимости чревата опасностями. Различные термины, требования к количеству часов и количественные тесты, предусмотренные в разд. 469 (c) (7) и лежащие в основе правила запутали налогоплательщиков, налоговых консультантов, агентов IRS и даже судей налоговых судов, что привело к чрезмерному количеству судебных разбирательств за 24-летнюю историю действия положения.

Эта статья пытается прояснить путаницу, связанную с этими правилами, предлагая пошаговый подход, который налоговые консультанты могут использовать для определения того, соответствует ли налогоплательщик профессионалам в области недвижимости и, что более важно, соответствует ли он или ее деятельность по аренде рассматривается как непассивная. Обсуждая каждый шаг, в этой статье рассматривается прецедентное право, выделяя возможности планирования и ловушки для неосторожных. В этой статье также обсуждается недавний важный совет главного юрисконсульта (CCA), в котором IRS показало, что ранее оно неправильно применило важный аспект профессиональных правил в сфере недвижимости.

История профессиональных правил в сфере недвижимости


Общие правила пассивной деятельности

До принятия Закона о налоговой реформе 1986 года для любого налогоплательщика с располагаемым доходом и желанием быть арендодателем было доступно 3 налоговых убежищ. Рассмотрим следующий пример:

Пример 1: В 1985 году А , врач, получал заработную плату в размере 300 000 долларов за медицинскую практику. В надежде сохранить свой заработок, A покупает дом и сдает его по справедливой рыночной стоимости.Аренда с низкими эксплуатационными расходами; A редко требуется для посещения объекта недвижимости и в остальном тратит мало времени на управление арендой. Из-за больших амортизационных отчислений арендная плата приводит к налоговым убыткам, которые A использует для частичного возмещения своего дохода от заработной платы, что значительно снижает его налоговый счет. Ситуация беспроигрышная для A ; он генерирует убытки в основном за счет безналичных амортизационных отчислений, в то время как арендный дом дорожает в цене.

Однако Закон о налоговой реформе 1986 г. положил конец таким убежищам, приняв гл.469. Начиная с налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 1986 г., убыток налогоплательщика от пассивной деятельности может компенсировать только доход от пассивной деятельности. 4 Определение пассивной деятельности включает любую арендную деятельность налогоплательщика, независимо от уровня участия налогоплательщика (за исключением, обсуждаемым ниже). 5

В результате того, что вся деятельность по аренде была отнесена к категории пассивных, потеря врача в Примере 1 из его арендуемого дома будет пассивной.Поскольку заработная плата врача не является пассивным доходом, 6 гл. 469 не допускает, чтобы убыток от аренды компенсировал доход врача. Вместо этого убыток будет перенесен на будущее до тех пор, пока врач не получит пассивный доход или не избавится от арендуемой собственности в рамках полностью облагаемой налогом операции. 7

Исключение специалистов по недвижимости

После вступления в силу гл. 469, но до добавления гл. 469 (c) (7), некоторые налогоплательщики полагали, что они были несправедливо наказаны, классифицируя всю арендную деятельность как как таковую пассивных.Рассмотрим следующий пример:

Пример 2: B - девелопер, специализирующийся на девелопменте жилой недвижимости. B строит застройку 1 и застройку 2. B продает все дома в застройке 1 клиентам в рамках своей обычной торговли или бизнеса. Однако дома в застройке 2, B , находятся во владении и сдают семьям.

В то время как девелоперский бизнес B ' обычно считается одной сделкой или бизнесом, как первоначально предписано, разд.469 рассматривал B как два отдельных вида деятельности для своих целей. Первый вид деятельности - это деятельность по разработке и продаже B ', которая является непассивной, потому что это торговля или бизнес, в котором B материально участвует. Второй вид деятельности - это девелоперская и арендная деятельность B ', которая в соответствии с правилами гл. 469 рассматривается как как таковой пассивный, независимо от уровня участия B ', потому что это арендная деятельность. Таким образом, если B генерировал доход от продажи домов в застройке 1 и убыток от сдачи в аренду домов в застройке 2, до добавления разд.469 (c) (7), п. 469 обычно запрещает B использовать пассивные убытки от сдачи в аренду для компенсации непассивного дохода от продажи домов в застройке 1.

B , конечно, жалуется на то, что он занимается одной торговлей или бизнесом, который охватывает несколько аспектов отрасли недвижимости: девелопмент, продажу и аренду. Не позволяя B использовать убытки от арендной части бизнеса против доходов от продажи части бизнеса, закон трактовал B иначе, чем налогоплательщики в сделках, не связанных с недвижимостью, или предприятиях, которые могли использовать убытки от один аспект их бизнеса против доходов от другого.

К 1993 году Конгресс признал несправедливость, вызванную пассивным режимом per se в отношении всей арендной деятельности, и попытался сделать исключение для узкой категории налогоплательщиков: так называемых профессионалов в сфере недвижимости. Конгресс добавил гл. 469 (c) (7), согласно которому налогоплательщик, который квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, преодолевает презумпцию, что вся деятельность по аренде является пассивной. Если квалифицированный специалист по недвижимости докажет, что он или она материально участвует в аренде, эта деятельность не будет пассивной.

Общие правила


Разд. 469 частично определяет пассивную деятельность как:

  1. Любая коммерческая деятельность налогоплательщика, в которой налогоплательщик не принимает материального участия, 8 и
  2. Любая арендная деятельность налогоплательщика, за исключением случаев, предусмотренных гл. 469 (с) (7). 9

Конгресс мог бы просто применить стандарт материального участия к арендной деятельности, как он это сделал ко всем другим профессиям или предприятиям, но решил этого не делать по двум причинам.Во-первых, даже деятельность по аренде, приносящая положительный денежный поток, часто приводит к налоговым убыткам из-за амортизационных отчислений, что делает арендуемую недвижимость идеальным налоговым убежищем.

Во-вторых, как обсуждается далее в этой статье, налогоплательщик может материально участвовать в деятельности, отличной от аренды недвижимости, оказывая только минимальные личные услуги, при условии, что никакое другое физическое лицо не участвует в этой деятельности. В то время как большинство сделок или предприятий требуют значительных затрат времени, многие операции по аренде настолько просты в обслуживании, что налогоплательщики могут проводить их с очень небольшими усилиями.В результате, если бы Конгресс разрешил квалифицировать арендную деятельность как непассивную посредством того же стандарта материального участия, что и для других видов деятельности, многие налогоплательщики, которые вкладывали минимальное время в свою арендуемую недвижимость, соответствовали бы этому стандарту, что значительно затруднило бы способность Конгресса ограничить использование арендной деятельности в качестве налоговых убежищ.

В результате налогоплательщик может преодолеть презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной, если налогоплательщик квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, выполнив два количественных теста разд.469 (c) (7) (B):

  1. Более половины личных услуг, оказываемых налогоплательщиком в торговле или бизнесе в течение налогового года, осуществляется в сделках с недвижимым имуществом или на предприятиях, в которых налогоплательщик материально участвует, и
  2. Налогоплательщик выполняет более 750 часов услуг в течение налогового года в сделках с недвижимым имуществом или в бизнесе, в котором он принимает материальное участие.

Однако распространено заблуждение, что квалификация профессионала в сфере недвижимости делает арендную деятельность налогоплательщика непассивной.Это не тот случай; скорее, налогоплательщик, который квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, всего лишь на преодолевает презумпцию о том, что вся деятельность по аренде является пассивной, независимо от уровня участия. Чтобы деятельность по аренде профессионала в сфере недвижимости стала непассивной, налогоплательщик должен подтвердить, что он или она выполнили стандарт материального участия в отношении деятельности по аренде. 10 Только та деятельность по аренде, в которой профессионал в сфере недвижимости принимает материальное участие, является непассивной деятельностью.

Важно отметить, что статут предусматривает, что квалифицированный специалист по недвижимости должен принимать материальное участие в каждой отдельной деятельности по аренде. 11 Однако предусмотрено исключение, согласно которому налогоплательщик может решить объединить все доли в арендуемой недвижимости для целей измерения материального участия. 12 Как обсуждается ниже в этой статье, это решение объединить всю деятельность по аренде квалифицированного специалиста по недвижимости было, пожалуй, наиболее неправильно понимаемым аспектом профессиональных правил в сфере недвижимости и основным источником разногласий между налогоплательщиками и IRS.

Шаги, чтобы получить квалификацию специалиста по недвижимости


Чтобы определить, квалифицируется ли налогоплательщик в первую очередь как профессионал в сфере недвижимости, и если да, то является ли арендная деятельность налогоплательщика непассивной:

Шаг 1: Определите и сгруппируйте сделки с недвижимым имуществом налогоплательщика или предприятия.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимым имуществом налогоплательщика или предприятия, в которых участвует материал налогоплательщика.

Шаг 3: Суммарное количество часов участия в тех сделках с недвижимым имуществом или коммерческих предприятиях, в которых налогоплательщик принимает материальное участие. Если налогоплательщик состоит в браке, учитывайте только часы работы супруга, желающего получить квалификацию специалиста по недвижимости.

Шаг 4: Примените часы из Шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (c) (7) (B):

  1. Представляют ли часы более половины от общего количества часов личного обслуживания, которые налогоплательщик отработал в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?
  2. Превышают ли часы 750 часов?

Шаг 5: Налогоплательщик, прошедший оба теста на Шаге 4, является квалифицированным специалистом по недвижимости.Квалифицированный специалист по недвижимости должен затем подтвердить материальное участие в своей арендной деятельности.

  1. Принимает ли налогоплательщик материальное участие в каждой отдельной арендной деятельности?

    Каждая арендная деятельность, в которой материально участвует квалифицированный специалист по недвижимости, является непассивной. Однако любая арендная деятельность, в которой налогоплательщик не принимает материального участия, является пассивной, несмотря на квалификацию налогоплательщика как профессионала в сфере недвижимости. 13

    В качестве альтернативы квалифицированный специалист по недвижимости может решить объединить всю свою деятельность по аренде в целях установления материального участия.

  2. Если налогоплательщик решает объединить всю арендную деятельность, принимает ли он материальное участие в объединенной деятельности?

Если налогоплательщик материально участвует в комбинированной арендной деятельности, вся арендная деятельность является непассивной. Если налогоплательщик не принимает материального участия в совместной деятельности, вся деятельность по аренде останется пассивной.

Далее следует подробное обсуждение каждого шага с выделением ловушек для неосторожных и планирующих возможностей, как это видно из прецедентного права и постановлений IRS.

Шаг 1. Идентификация и группировка сделок или предприятий с недвижимостью налогоплательщика

Конгресс намеревался ограничить сферу действия исключения для специалистов по недвижимости налогоплательщиками, которые работают преимущественно в сфере недвижимости. Для этого требуется, чтобы налогоплательщик имел квалификацию специалиста по недвижимости, оказывая услуги в сфере торговли недвижимостью или бизнеса.

В уставе перечислено 11 видов сделок с недвижимостью или бизнеса: девелопмент, перепланировка, строительство, реконструкция, приобретение, преобразование, аренда, эксплуатация, управление, аренда или брокерские операции. 14 Дополнительные указания относительно того, что составляет торговлю недвижимостью или бизнес, ограничены. В CCA 201504010 IRS постановило, что ипотечный брокер не занимался торговлей недвижимостью или бизнесом, отметив, что (1) ипотечный брокер просто объединяет кредиторов и заемщиков, деятельность, которая лишь косвенно связана с недвижимостью, и ( 2) хотя Конгресс включил финансовую деятельность в свой первоначальный список квалифицируемых торговых или коммерческих операций с недвижимостью, он удалил их из окончательного проекта законопроекта Палаты представителей, который ввел в действие гл.469 (с) (7).

Соответствующая судебная практика лишь немного проясняет ситуацию. В деле Agarwal , 15 Налоговый суд постановил, что агент по недвижимости в Калифорнии, который не был лицензированным брокером в соответствии с законодательством штата, занимался торговлей недвижимостью или бизнесом, потому что она занималась тем же самым видом деятельности - объединением покупателей и продавцов. недвижимости - как полностью лицензированный брокер.

В деле Calvanico , 16 IRS и налоговый суд рассмотрели лицензированного оценщика недвижимости, работавшего в бухгалтерской фирме, как занимающегося торговлей недвижимостью или бизнесом.Хотя это предполагает, что юрист или бухгалтер, который работает преимущественно с клиентами, занимающимися недвижимостью, занимается торговлей недвижимостью или бизнесом, IRS считает, что в таких ситуациях налогоплательщик лишь косвенно работает в сфере недвижимости и, таким образом, не участвует в торговле недвижимостью или бизнесе. 17 Противоположный вывод был сделан в Calvanico , вероятно, потому, что вместо того, чтобы просто работать с клиентами по недвижимости, налогоплательщик работал непосредственно в сфере недвижимости, выполняя оценки.

В Стэнли , 18 налогоплательщик владел и работал в компании по управлению недвижимостью, которая управляла его многочисленными арендуемыми объектами. Он также был генеральным советником управляющей компании. IRS утверждало, что налогоплательщик не мог засчитать часы, потраченные на оказание услуг в качестве главного юрисконсульта в ходе профессиональных тестов по недвижимости, потому что эти часы были потрачены на предоставление юридических услуг, а не на оказание услуг, связанных с бизнесом управляющей компании в сфере недвижимости.Окружной суд Западного округа Арканзаса, однако, постановил, что часы, потраченные налогоплательщиком на предоставление юридических услуг, засчитываются для прохождения профессиональных тестов в сфере недвижимости, поскольку «Раздел 469 ... не требует, чтобы услуги выполнялись при торговле недвижимостью или бизнес должен иметь какой-либо конкретный характер или что все такие услуги должны быть напрямую связаны с недвижимостью. Скорее, услуги должны просто оказываться «в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором налогоплательщик материально участвует».'' 19

Казалось бы, это дает возможность любому налогоплательщику, работающему в компании по управлению недвижимостью, даже налогоплательщику, который не выполняет напрямую работу с недвижимостью, например, регистратору или бухгалтеру, считаться занимающимся торговлей недвижимостью или бизнесом. 20

Правила предоставляют важную возможность для налогоплательщиков, желающих получить квалификацию профессионала в области недвижимости, заявляя: «В зависимости от фактов и обстоятельств, торговля недвижимостью или бизнес состоит из одной или более одной торговли или бизнеса , конкретно описанных в раздел 469 (c) (7) »(курсив наш). 21

Это позволяет налогоплательщику неофициально сгруппировать вместе, если это подтверждается фактами и обстоятельствами, два или более из 11 видов деятельности, перечисленных в уставе, в одну торговлю недвижимостью или бизнес. 22

IRS приняло эту концепцию в CCA 201427016. В нем IRS разрешило налогоплательщику, занимающемуся торговлей или бизнесом в сфере недвижимости и двумя объектами аренды, рассматривать эти три вида деятельности как одну торговлю недвижимостью или бизнес.

Кроме того, в Миллер , 23 налогоплательщик занимался как строительной, так и арендной деятельностью.Налоговый суд при измерении часов, затраченных налогоплательщиком на торговлю недвижимостью или коммерческую деятельность, объединил часы, потраченные на оба вида деятельности, эффективно рассматривая их как одну торговлю недвижимостью или бизнес.

Эта разрешенная группировка выгодна, потому что на Шаге 2 налогоплательщик должен обеспечить материальное участие в сделках с недвижимым имуществом или бизнесе; таким образом, чем больше видов деятельности налогоплательщика может быть объединено в одну торговлю недвижимостью или бизнес, тем больше вероятность того, что совокупные часы, потраченные на этот сгруппированный бизнес, будут соответствовать стандарту материального участия.

Пример 3: - брокер по недвижимости, который также владеет тремя объектами аренды. Для других целей гл. 469, Предполагается, что занимается четырьмя отдельными видами деятельности. Однако для целей квалификации профессионала в сфере недвижимости, если факты и обстоятельства того требуют, A может рассматривать свою брокерскую деятельность и три объекта аренды как одну торговлю недвижимостью или бизнес. Это позволило бы A измерить совокупное количество часов, потраченных на брокерскую деятельность и три объекта аренды, чтобы установить, что она материально участвует в объединенной торговле недвижимостью или бизнесе.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимым имуществом или предприятия, в которых налогоплательщик материально участвует

Налогоплательщик должен затем установить материальное участие в торговле недвижимостью или в бизнесе, который налогоплательщик определил на Шаге 1. Только часы, потраченные на те сделки с недвижимостью или бизнес, в которых налогоплательщик материально участвует, будут засчитаны для двух количественных тестов Раздела . 469 (с) (7) (В).

Для того чтобы материально участвовать в торговле недвижимостью или коммерческой деятельности, налогоплательщик должен участвовать в операциях, связанных с этой деятельностью, на регулярной, непрерывной и существенной основе. 24 В свою очередь, правила предлагают семь количественных тестов, которые могут использоваться для соответствия стандарту, при условии, что налогоплательщик будет рассматриваться как материально участвующий в деятельности - в данном случае в торговле недвижимостью или бизнесе - если: 25

  1. Физическое лицо участвует в деятельности более 500 часов в течение налогового года.
  2. Участие физического лица в деятельности за налоговый год составляет практически все участие в такой деятельности всех физических лиц (включая физических лиц, не являющихся собственниками долей участия в данной деятельности) за год;
  3. Физическое лицо участвует в деятельности более 100 часов в течение налогового года, и участие физического лица в деятельности за налоговый год не меньше, чем участие в деятельности любого другого физического лица (включая физических лиц, не являющихся собственниками интересов в деятельности) за год;
  4. Данная деятельность представляет собой значительную деятельность по участию в налоговом году, и совокупное участие физического лица во всех значительных мероприятиях по участию в течение года превышает 500 часов; 26
  5. Физическое лицо материально участвовало в деятельности в течение любых пяти налоговых лет (последовательных или последовательных) в течение 10 налоговых лет, непосредственно предшествующих налоговому году;
  6. Деятельность представляет собой деятельность по предоставлению личных услуг, и физическое лицо принимало материальное участие в этой деятельности в течение любых трех налоговых лет (независимо от того, последовательных или последовательных), предшествующих налоговому году; или
  7. Исходя из всех фактов и обстоятельств, физическое лицо участвует в деятельности на регулярной, непрерывной и существенной основе в течение года.

При оценке материального участия налогоплательщика в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе необходимо учитывать несколько важных факторов.

Во-первых, часы, потраченные наемным работником, не учитываются, если только работник не владеет 5% акций у работодателя. 27 В Calvanico 28 и Pungot , 29 налогоплательщикам было отказано в профессиональном статусе в сфере недвижимости, поскольку они не владели необходимыми 5% своих работодателей и, как следствие, часами, потраченными на их работу. сделки с недвижимым имуществом или коммерческие предприятия не учитывались в качестве материального участия.

Часы, потраченные инвестором в торговле недвижимостью или в бизнесе - например, изучение и проверка финансовой отчетности, подготовка сводок финансов или операций, или управление финансами деятельности в неуправленческом качестве - не засчитываются в счет материального участия, за исключением случаев, когда налогоплательщик принимает непосредственное участие в повседневном управлении бизнесом. 30

Кроме того, если налогоплательщик имеет долю в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе через акционерное общество с ограниченной ответственностью, налогоплательщик может установить материальное участие только путем выполнения первого, пятого или шестого тестов из семи тестов из правил, описанных выше. 31

При измерении материального участия состоящий в браке налогоплательщик должен учитывать любые часы, проведенные его или ее супругой, даже если супруг не владеет долей в бизнесе или если не подана совместная декларация.

Пример 4: - брокер по недвижимости, который также владеет арендуемой недвижимостью 1 и 2. A рассматривает свою брокерскую деятельность как одну торговлю недвижимостью или бизнес, а комбинированную аренду собственности 1 и 2 как вторую сделку или бизнес с недвижимостью. A материально участвует в своей брокерской торговле или бизнесе, проводя в этой деятельности 500 часов. A тратит 200 часов на аренду своей собственности; можно предположить, что этого будет недостаточно для материального участия. Однако муж A ', B , тратит еще 305 часов на аренду. A должен засчитать B ' s часов при определении того, участвует ли A материально в деятельности по аренде. Поскольку A и B вместе тратят 505 часов на торговлю или бизнес арендной недвижимостью, A материально участвует в торговле или бизнесе аренды недвижимого имущества.

Правила предусматривают, что степень участия физического лица в деятельности может быть установлена ​​любыми разумными способами. Одновременные ежедневные отчеты о времени, журналы или аналогичные документы не требуются, если степень участия может быть установлена ​​другими разумными способами.Разумные средства включают, помимо прочего, определение услуг, оказываемых с течением времени, и приблизительное количество часов, потраченных на их выполнение в течение этого периода, на основе журналов приема, календарей или описательных сводок. 33

Суды, признавая, что одновременные записи не требуются, неоднократно заявляли, что IRS не обязано принимать несвоевременные «приблизительные оценки». 34 Как будет рассмотрено в Шаге 4, гибкость, предоставляемая налогоплательщикам для учета часов задним числом, часто сводит их на нет.

Шаг 3. Суммарное количество часов от сделок с недвижимостью или предприятий, в которых налогоплательщик материально участвует

Затем налогоплательщик суммирует часы, потраченные на те сделки с недвижимым имуществом или предприятия, в которых он принимает материальное участие. Однако в законе четко указано, что, хотя состоящий в браке налогоплательщик включает часы своей супруги при определении того, принимает ли налогоплательщик существенное участие в торговле недвижимостью или бизнесе, налогоплательщик должен пройти два количественных теста разд.469 (c) (7) (B), используя только свои часы . 35

Пример 5: Продолжение примера 4, в то время как A требуется для подсчета 305 часов, потраченных ее мужем, B , на этапе 2 с целью определения того, участвует ли A в аренде недвижимого имущества. торговля или бизнес, соответствие стандарту материального участия просто позволяет A включить эту торговлю недвижимостью или бизнес в Шаг 3.Однако, когда она это делает, A может включать только 200 часов, которые она потратила на торговлю или бизнес с арендой недвижимого имущества; 305 часов, потраченных ее мужем, B , не должны приниматься во внимание. В результате A может засчитывать только 500 часов, потраченных на брокерскую торговлю недвижимостью или бизнес, и 200 часов, которые она тратит на торговлю или бизнес с арендуемой недвижимостью. Таким образом, ее общее количество часов, потраченных на торговлю недвижимостью или бизнес, в котором она принимает материальное участие, составляет 700 часов, что не соответствует 750-часовому требованию Шага 4.

Шаг 4: Примените часы из шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (в) (7) (В)

Тест 1: Представляют ли часы налогоплательщика, рассчитанные на шаге 3, более половины от общего количества часов личного обслуживания, которые налогоплательщик потратил в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?

Первый количественный тест разд. 469 (c) (7) (B) резервирует преимущество профессионального статуса в сфере недвижимости для налогоплательщиков, которые проводят большую часть своего личного рабочего времени в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором они принимают материальное участие.

Соответствующая история болезни показала, что налогоплательщику, имеющему постоянную работу, не связанную с торговлей недвижимостью или бизнесом, очень трудно пройти этот первый тест. IRS и суды считают сомнительным, когда налогоплательщик, который работает 2000 часов в год на работе, не связанной с недвижимостью, заявляет, что потратил больше времени на свою деятельность с недвижимостью .

На практике это требование, превышающее половину, в сочетании с записью налогоплательщиком своих часов после факта, часто приводило к тому, что налогоплательщики заявляли о невероятно большом количестве часов торговли недвижимостью или рабочих часов, при этом преуменьшая количество часов, потраченных в нерабочие часы. - торговля недвижимым имуществом или бизнес.

В Hassanipour , 36 налогоплательщик был младшим научным сотрудником, работающим на полную ставку, который, согласно ведомостям заработной платы, провел на своей работе 1936 часов в течение налогового года. Налогоплательщик, однако, утверждал, что он проработал всего 1610 часов на работе и более 1682 часов, управляя своими 28 объектами, сдаваемыми в аренду, и от 150 до 200 часов еще в арендуемом загородном доме, в котором он владел 50% -ной долей участия. Суд встал на сторону IRS, установив, что он не тратил больше времени на аренду, чем на свою исследовательскую работу, обнаружив, что записи налогоплательщика не заслуживают доверия и часто дублируются.

In Escalante , 37 школьный учитель, который владел несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости, попытался свести к минимуму свои учебные часы, записав только часы занятий в школе, не включая время, потраченное на аттестацию, посещение собраний и т. Д. Суд постановил, что учебные часы были нерациональными, и налогоплательщик также сильно завышал свои часы аренды, иногда записывая более 24 часов в день.

В деле Lee , 38 суд постановил, что брат агента IRS сильно завысил количество часов, потраченных на управление своей арендуемой недвижимостью.Налогоплательщик зафиксировал 24 часа на замену четырех оконных жалюзи, 56 часов на замену туалета и 280 часов на закрытие бухгалтерских книг арендуемой собственности, среди которых налоговый суд признал необоснованными.

Во всех трех случаях суд постановил, что записи налогоплательщиков были просто приблизительными оценками или иным образом не заслуживающими доверия, и, таким образом, налогоплательщики не могли установить, что они прошли первую проверку разд. 469 (с) (7) (В). В результате в каждом случае налогоплательщик не мог квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости.

В деле Miller , 39 , однако, налогоплательщик, который работал полный рабочий день пилотом коммерческого судна, смог убедить суд в том, что он тратил больше времени на свои строительные работы и аренду. Он вел достоверные журналы того времени, а также имел свидетелей, свидетельствующих о его исключительной трудовой этике.

Тест 2: Превышают ли часы налогоплательщика с шага 3 750 часов?

Второй количественный тест разд. 469 (c) (7) (B) требует, чтобы налогоплательщик проработал 750 часов на сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором он или она принимает материальное участие.Это не позволяет налогоплательщику, который занимается только торговлей недвижимостью или бизнесом - и, таким образом, всегда будет проходить тест более чем на половину - от квалификации профессионала в сфере недвижимости, несмотря на минимальное время, затрачиваемое на торговлю недвижимостью или бизнес.

Как и в случае с первым тестом, дела показывают, что записи налогоплательщиков - или их отсутствие - часто обрекают их на гибель. В деле Moss , 40 , пытаясь соответствовать стандарту 750 часов, налогоплательщик утверждал, что ему следует разрешить включать часы, проведенные «по вызову», когда арендатор может связаться с ним в случае необходимости.Суд, однако, пришел к выводу, что, поскольку налогоплательщик фактически не оказывал услуги в эти часы, это время нельзя было засчитать в счет требования к 750 часам.

В Harnett , 41 налогоплательщик, изо всех сил пытавшийся выполнить стандарт 750 часов, утверждал, что он должен соответствовать пороговому значению, потому что он владел таким большим количеством собственности, и она была очень ценной. Налоговый суд, однако, вынес решение против налогоплательщика, заявив, что налогоплательщик не доказал, что потратил необходимые 750 часов на их управление.

Два недавних дела, однако, показывают, что суды - если не IRS - предоставят налогоплательщикам некоторую снисходительность при соблюдении требования о продолжительности 750 часов. В Льюис , 42 военный ветеран-инвалид не предоставил одновременный ежедневный отчет о часах, которые он потратил на управление арендуемой им недвижимостью. Однако на суде он достоверно свидетельствовал о своем распорядке дня, и суд определил, что, по его мнению, было разумным количеством часов для предоставленных услуг, и установил, что они превышают 750.

Аналогичным образом, в Leyh , 43 налогоплательщик записал только 632,5 часа в своем журнале учета рабочего времени, но объяснил во время проверки, что она не записала время, потраченное на поездки между своими 12 арендуемыми объектами недвижимости. IRS возразила, что ее журнал включал время в пути, но, основываясь на ее показаниях в суде, суд установил, что она не включила время в пути в журнал учета рабочего времени. После добавления времени в пути, заявленного налогоплательщиком, к часам из ее дневного журнала, общее количество часов превысило 750.

Шаг 5: Обеспечьте существенное участие в каждой отдельной деятельности по аренде, если только не будут проведены выборы для агрегирования всей деятельности по аренде

Налогоплательщик, который соответствует двум тестам Шага 4, является квалифицированным профессионалом в сфере недвижимости. Однако очень важно признать, что простая квалификация профессионала в сфере недвижимости не позволяет достичь конечной цели по преобразованию арендной деятельности налогоплательщика из пассивной в непассивную. 44 Скорее, получив квалификацию профессионала в сфере недвижимости, налогоплательщик просто преодолел презумпцию, согласно которой вся деятельность по аренде является как таковой пассивной, независимо от уровня участия.Преобразование деятельности в непассивную требует дополнительного шага: налогоплательщик должен подтвердить, что он или она материально участвует в каждой отдельной деятельности по аренде. 45

Для любой деятельности по аренде, в которой квалифицированный специалист по недвижимости может установить материальное участие с помощью тестов, описанных в Шаге 2, деятельность становится непассивной. Однако для любой деятельности, для которой налогоплательщик не может установить материальное участие, эта деятельность остается пассивной, несмотря на квалификацию налогоплательщика как профессионала в сфере недвижимости. 46

При установлении материального участия в арендной деятельности налогоплательщик может учитывать часы, потраченные на работу в компании по управлению недвижимостью, даже если компания не владеет напрямую арендуемой недвижимостью, а только в той мере, в какой работа, выполняемая налогоплательщиком в управлении Компания занимается управлением собственными интересами налогоплательщика в сфере арендной недвижимости. 47

Закон и нормативные акты предусматривают исключение из общего правила, согласно которому квалифицированный специалист по недвижимости должен оценивать материальное участие в каждой арендной деятельности отдельно.В соответствии с этим исключением квалифицированный специалист по недвижимости может решить объединить всю арендную деятельность налогоплательщика для целей проверки материального участия. 48 Эти выборы, хотя и выгодные, изобилуют ловушками для неосторожных и исторически неправильно понимались налогоплательщиками, налоговыми консультантами, IRS и даже налоговым судом. В ходе последующего обсуждения освещаются основные проблемы, связанные с объединением выборных членов Регламента. П. 1,469-9 (г).

Общие сведения о Regs.П. 1.469-9 Выборы агрегации

Квалифицированный специалист по недвижимости может выбрать объединение только своих операций по аренде . Любая деятельность, не связанная с арендой, не включается в группу, и поэтому часы, потраченные на деятельность, не связанную с арендой, не засчитываются в счет материального участия. В Bailey , 49 одна из предполагаемых арендных операций, включенных в групповые выборы налогоплательщиков, имела средний период использования клиентами менее семи дней, что исключило эту деятельность из определения арендной деятельности в соответствии с разд.469. 50 Таким образом, налоговый суд постановил, что часы, потраченные на эту деятельность, не могут быть засчитаны в счет материального участия налогоплательщика в его арендной деятельности.

Квалифицированный специалист по недвижимости, который намеревается объединить всю деятельность по аренде, должен провести официальное избрание; простое объединение всей арендной деятельности налогоплательщика в один столбец в Приложении E, Дополнительные доходы и убытки , формы 1040, Декларация по индивидуальному подоходному налогу США , не удовлетворяет этому требованию. 51 Квалифицированный специалист по недвижимости принимает решение объединить все интересы в аренде недвижимости, подав заявление с первоначальной налоговой декларацией налогоплательщика за налоговый год. Это заявление должно содержать декларацию о том, что налогоплательщик является квалифицированным специалистом по недвижимости в течение налогового года и делает выбор в соответствии с разд. 469 (с) (7) (А).

Налогоплательщик может отменить выбор только в том налоговом году, в котором произошло существенное изменение фактов и обстоятельств налогоплательщика, или в последующий год, в котором факты и обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем налоговым годом, для которого был сделан выбор. .Чтобы отменить выбор, налогоплательщик должен подать заявление с первоначальной налоговой декларацией налогоплательщика за год отзыва. Это заявление должно содержать декларацию о том, что налогоплательщик отменяет выборы согласно гл. 469 (c) (7) (A) и объяснение характера существенного изменения. 52

Этот выбор является обязательным для налогового года, в котором он был сделан, и для всех будущих лет, в которых налогоплательщик является квалифицированным профессионалом в области недвижимости, даже если в промежуточные годы налогоплательщик не является подходящим налогоплательщиком.Выборы могут быть сделаны в любой год, в котором налогоплательщик является квалифицированным профессионалом в сфере недвижимости, и неспособность сделать выбор в течение одного года не препятствует налогоплательщику сделать это в следующем году. В те годы, когда налогоплательщик не является квалифицированным специалистом по недвижимости, выборы не будут иметь силы. 53

IRS предоставило облегчение, позволяющее некоторым квалифицированным специалистам в области недвижимости проводить выборы позднее, чтобы объединить все интересы в аренде недвижимости.Rev. Proc. 2011-34 применяется к налогоплательщику, который не смог своевременно подать заявку на получение агрегированной суммы, но который подал налоговые декларации, соответствующие выбору за все налоговые годы, в отношении которых он или она требует отсрочки платежа. Налогоплательщик, ищущий помощи в соответствии с Rev. Proc. 2011-34 должны приложить выборы, требуемые Regs. П. 1.469-9 (g) к измененной декларации за последний налоговый год. Выборы должны определять налоговый год, в отношении которого налогоплательщик претендует на поздние выборы, и должны объяснять причину несвоевременной подачи заявления о выборах.Налогоплательщики, которые подали декларации, как если бы они сделали выборку агрегирования, но у которых нет записей о проведении формального выбора агрегирования в соответствии с требованиями Рег. П. 1.469-9 (g) часто используют позднее облегчение как защитную меру.

Пример 6: А подал налоговые декларации за 2012, 2013, 2014 и 2015 годы, сообщив о своей арендной деятельности, как если бы он был квалифицированным специалистом по недвижимости. Кроме того, A определял, принимал ли он материальное участие в арендной деятельности, как если бы он выбрал совокупность всей своей арендной деятельности; тем не менее, A не может найти в своей налоговой декларации записи об официальном голосовании. A может использовать Rev. Proc. 2011-34, чтобы подать заявление о поздних совокупных выборах, изменив свой отчет за 2015 год и приложив выборы в соответствии с процедурой получения доходов, указав, что он намерен вступить в силу с 1 января 2012 года.

Если выборы сделаны и по крайней мере одна доля в арендуемой недвижимости принадлежит квалифицированному специалисту по недвижимости в рамках участия в коммандитном товариществе, объединенная деятельность по аренде недвижимости будет считаться долей ограниченного партнерства для целей определения материального участия.Соответственно, налогоплательщик не будет принимать материального участия в объединенной деятельности по аренде недвижимости, если только налогоплательщик не удовлетворит первый, пятый или шестой тесты, указанные выше в Шаге 2. 54 Если, однако, доля налогоплательщика в валовом доходе от аренды от всех Доли коммандитного товарищества налогоплательщика в арендуемой недвижимости составляют менее 10% доли налогоплательщика в валовом доходе от аренды от всех долей налогоплательщика в арендуемой недвижимости за налоговый год, это правило не применяется, и налогоплательщик может определить материальное участие в соответствии с любой из тестов, перечисленных в Шаге 2, применимых к аренде недвижимости. 55

Если квалифицированный специалист по недвижимости принимает решение объединить всю деятельность по аренде в целях измерения материального участия, объединенная деятельность по аренде недвижимости рассматривается как единая деятельность для всех целей разд. 469, в том числе правила распоряжения гл. 469 (г). Обычно, гл. 469 (g) позволяет налогоплательщику вычесть любые приостановленные пассивные убытки, связанные с деятельностью, когда практически вся деятельность продается в рамках полностью облагаемой налогом операции.Однако, когда квалифицированный специалист по недвижимости решает объединить всю деятельность по аренде, поскольку объединенная деятельность по аренде рассматривается как одна деятельность в целях разд. 469 (g), пассивные убытки, относящиеся к выбывшей деятельности, не освобождаются до тех пор, пока практически вся из объединенной деятельности по аренде не будет продана.

Пример 7: У есть арендуемая недвижимость U , V и W . U имеет приостановленные пассивные убытки на сумму 30 000 долларов США.В 2016 году A является профессионалом в сфере недвижимости и выбирает группу U , V и W вместе в соответствии с Regs. П. 1.469-9. В результате, U , V и W рассматриваются как одно действие для всех целей разд. 469, в том числе гл. 469 (г). В 2016 году A продает недвижимость U с полным налогообложением. A не может вычесть приостановленные убытки, относящиеся к U (сверх прибыли, признанной от продажи), потому что A не продал практически всю объединенную деятельность U , V и W .

Это решение объединить всю арендную деятельность в соответствии с Рег. П. 1.469-9 отличается от других групповых выборов, предусмотренных гл. 469, например, объединение торговых или деловых операций в соответствии с Рег. П. 1.469-4 двумя важными способами. Во-первых, совокупные выборы рег. П. 1.469-9 доступен только налогоплательщикам, которые выполнили тесты разд. 469 (c) (7) и, таким образом, квалифицирован как специалист по недвижимости. Кроме того, выбор агрегирования - это все или ничего: либо все операции по аренде агрегированы, либо никакие.В результате, если налогоплательщик делает выбор и приобретает дополнительную арендуемую собственность в следующем году, новая собственность автоматически присоединяется к предыдущей группе.

В прошлом IRS допустило ошибку, придавая чрезмерное значение выбору агрегирования, рассматривая, сделал ли налогоплательщик выбор при определении того, соответствует ли налогоплательщик определению профессионала в сфере недвижимости. Однако в CCA 201427016 IRS признало, что выборы доступны только для тех налогоплательщиков, которые уже имеют квалификацию профессионала в сфере недвижимости, и его использование ограничивается определением того, участвует ли соответствующий специалист в своей деятельности по аренде недвижимости.

К сожалению, Налоговый суд принял неправомерный аргумент, изложенный IRS по этому поводу в предыдущих решениях, 56 , как показано в этом примере.

Пример 8: А владеет пятью коммерческими объектами аренды. Он тратит 600 часов на собственность A , 300 часов на собственность B , 300 часов на собственность C , 250 часов на собственность D и 300 часов на собственность E . A не выполняет никаких других услуг в течение года.Предположим, что в разделе Темп. Рег. П. 1.469-5T, A материально участвует в каждой собственности, даже если он не проводит 500 часов в свойствах B , C , D или E (т. Е. Он выполнил одно из шести других тестов для этих четырех свойств). A не решает объединить пять сдаваемых в аренду объектов недвижимости в соответствии с Рег. П. 1.469-9.

В прошлом IRS утверждал, что, поскольку A не решил объединить пять арендных объектов, он должен удовлетворять двум количественным критериям разд.469 (c) (7) (B) - тесты продолжительностью более половины и 750 часов - для каждой отдельной арендуемой собственности. Поскольку A не проводит 750 часов в какой-либо одной арендуемой собственности, IRS будет утверждать, что A не может квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости, и его аренда остается пассивной.

По мнению IRS в CCA 201427016, этот аргумент неверен. Выбор агрегирования применяется только после после того, как налогоплательщик получил квалификацию специалиста по недвижимости, и только с целью измерения материального участия в аренде квалифицированного специалиста по недвижимости.

Продолжая предыдущий пример, поскольку A (1) материально участвует в его торговле или бизнесе арендуемой недвижимостью в силу 1750 часов, которые он тратит на аренду, и (2) удовлетворяет двум критериям разд. 469 (c) (7), он квалифицируется как профессионал по недвижимости. И поскольку A материально участвует в каждой арендной деятельности даже при отсутствии выбора агрегирования, каждая арендная деятельность является непассивной.

Пример из практики


Чтобы проиллюстрировать применение этих шагов к реальной модели фактов, рассмотрим следующий пример:

A - брокер по операциям с недвижимостью, который работает неполный рабочий день в местной фирме в качестве независимого подрядчика.В 2016 году она проработала на фирме 500 часов. Кроме того, A также работала неполный рабочий день кассиром в местном магазине одежды, где она проработала 600 часов в течение 2016 года.

A также владеет тремя арендуемыми объектами недвижимости и в течение 2016 года потратил 200 часов на оказание личных услуг по каждому объекту аренды, включая переговоры об аренде и встречи с потенциальными арендаторами. Однако она пользуется услугами управляющей компании для сбора арендной платы, организации ремонта и многих других аспектов процесса аренды.Сотрудник управляющей компании потратил 250 часов на каждую аренду в течение 2016 года. Каждая аренда приносит убытки.

Является ли A профессионалом в сфере недвижимости?

Являются ли потери от аренды A ' пассивными или непассивными?

Шаг 1: Определите и сгруппируйте сделки или предприятия с недвижимым имуществом налогоплательщика: A участвует в трех сделках или бизнесе для целей разд. 469: Она маклер и домовладелец, работает в розничном магазине.Только брокерский бизнес и бизнес по аренде соответствуют установленному законом определению торговли недвижимостью или бизнеса. Основываясь на ее конкретных фактах и ​​обстоятельствах, A может определить, что, поскольку ее брокерский и арендный бизнес взаимосвязаны, они составляют только одну торговлю недвижимостью или бизнес, и она может неофициально сгруппировать их вместе, как это предусмотрено в правилах. Это поможет A на Шаге 2 удовлетворить стандарт материального участия в отношении торговли недвижимым имуществом или бизнеса.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимостью или предприятия, в которых участвует налогоплательщик: A потратил 500 часов, работая брокером. Поскольку A является независимым подрядчиком, а не наемным работником, ей не требуется владеть 5% акций своего работодателя, чтобы засчитывать эти часы в счет материального участия. A потратила 600 часов на аренду, в общей сложности 1100 часов в совмещении брокерской и арендной торговли или бизнеса с недвижимостью. Это превышает 500 часов и, таким образом, удовлетворяет первому из семи тестов на участие в материалах.В результате A может отсчитать 1100 часов на шаге 3.

Шаг 3: Суммарное количество часов торговли недвижимостью или предприятий, в которых налогоплательщик материально участвует: Если налогоплательщик состоит в браке, могут учитываться только часы, проведенные супругом, желающим получить квалификацию профессионала в сфере недвижимости.

А не женат. Общее количество часов, проведенных ею в торговле недвижимостью или в бизнесе, в котором она принимала материальное участие в 2016 году, составило 1100 часов.

Шаг 4: Примените часы из шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (c) (7) (B):

  1. Представляют ли часы более половины от общего количества часов личных услуг, которые налогоплательщик отработал в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?

    A потратила 1100 часов на сделки с недвижимостью или предприятия, в которых она принимала материальное участие, и еще 600 часов на розничную торговлю, не являющуюся торговлей недвижимостью или бизнесом. Таким образом, A провела 1100 из 1700 часов в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором она принимала материальное участие, и прошла первый количественный тест по разд.469 (с) (7) (В).

  2. Превышают ли часы 750 часов?

A ' s 1100 часов, потраченных на торговлю недвижимостью или предприятиях, в которых она принимала материальное участие, превышают 750; таким образом, A удовлетворяет обоим тестам разд. 469 (c) (7) (B) и квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости.

Шаг 5: Установите, что специалист по недвижимости материально участвует в аренде деятельности:

  1. Как правило, налогоплательщик должен принимать материальное участие в каждой отдельной арендной деятельности.

    В то время как A было разрешено неформально сгруппировать три ее деятельности по аренде для целей определения ее сделок с недвижимостью или бизнеса, теперь, когда она прошла профессиональные тесты по недвижимости, как правило, A должен установить, что она материально участвует в каждой отдельной арендной деятельности. В то время как A потратил 200 часов на каждое действие, потому что другой человек потратил больше часов на каждое действие - сотрудник управляющей компании - A материально не участвует ни в одной из трех арендных плат.В результате, несмотря на то, что A является профессионалом в сфере недвижимости на 2016 год, все операции по аренде остаются пассивными.

  2. Налогоплательщик может, однако, выбрать агрегирование всей арендной деятельности - и только арендной деятельности - и в этом случае налогоплательщик измеряет материальное участие на агрегированной основе.

Если A проводит официальные выборы в соответствии с Рег. П. 1.469-9 (g), чтобы суммировать свои три вида деятельности по аренде, она может объединить часы, потраченные на эти три вида деятельности, с целью установления материального участия.Поскольку A провел 600 часов в комбинированных действиях, A удовлетворяет первому из семи тестов в Temp. Рег. П. 1.469-5Т (а). В результате все три вида деятельности по аренде A ' являются непассивными в 2016 году, и A может вычесть убытки без ограничений.

Налог на чистый инвестиционный доход


За налоговые годы, начинающиеся 1 января 2013 г. или после этой даты, налогоплательщики должны уплатить дополнительный налог в размере 3,8% с меньшей из (1) чистой инвестиционной прибыли или (2) превышения модифицированной суммы налогоплательщика. скорректированный валовой доход, превышающий применимый порог (250 000 долларов США при совместной регистрации в браке, 125 000 долларов при раздельной регистрации брака и 200 000 долларов при регистрации в браке). 57

В определение чистого инвестиционного дохода включается весь доход от пассивной деятельности. 58 Поскольку, как обсуждалось ранее, как правило, вся арендная деятельность сама по себе пассивна, весь арендный доход обычно включается в определение чистого инвестиционного дохода. Хотя, как обсуждалось выше, профессионалы в сфере недвижимости могут преодолеть эту презумпцию, материально участвуя в деятельности, это не гарантирует, что доход не уплатит налог на чистый инвестиционный доход.Скорее гл. Правила 1411 исключают непассивный рентный доход из чистого инвестиционного дохода только в том случае, если он получен «в ходе обычной торговли или бизнеса». 59

Правила обеспечивают безопасную гавань, в которой квалифицированный специалист по недвижимости с непассивным доходом от аренды может выполнить требование о том, чтобы доход от аренды был получен в ходе обычной торговли или бизнеса. Чтобы обеспечить безопасную гавань, налогоплательщик, помимо квалификации в качестве специалиста по недвижимости и материального участия в его или ее арендной деятельности, должен потратить 500 часов на аренду либо в течение года, либо в течение любых пяти лет (независимо от того, идет ли он подряд). ) непосредственно за предыдущие 10 лет. 60 Результатом обеспечения безопасной гавани является не только исключение любого арендного дохода из определения чистого инвестиционного дохода, но также удаление из чистого инвестиционного дохода любого дохода от продажи арендуемой собственности. 61

Если квалифицированный специалист по недвижимости выберет в соответствии с Рег. П. 1.469-9 (g) для агрегирования всей арендной деятельности в целях измерения материального участия, выбор также применяется в целях соблюдения этого 500-часового безопасного убежища для чистого инвестиционного дохода.Поскольку неразумно ожидать, что налогоплательщик, осуществляющий несколько видов арендной деятельности, потратит 500 часов на каждый вид деятельности, выбор агрегирования становится еще более важным, когда арендная деятельность налогоплательщика приносит доход, а не убытки. 62 Для иллюстрации рассмотрим следующий пример:

Пример 9: - это брокер по недвижимости, работающий на полную ставку, с тремя видами деятельности по аренде. A тратит 200 часов на каждую аренду, и никто другой не вносит больше. A квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, и, поскольку она принимает материальное участие в каждой отдельной деятельности по аренде, эта деятельность является непассивной даже в отсутствие совокупных выборов.

, однако, если деятельность приносит доход и A не может выбрать агрегирование, доход будет по-прежнему облагаться налогом на чистый инвестиционный доход, поскольку A не тратит 500 часов ни на один из отдельных видов деятельности и, следовательно, не удовлетворяют нормативным требованиям.Однако, если A делает выбор агрегирования, A тратит 600 часов на объединенную арендную деятельность и удовлетворяет требованиям безопасной гавани. В результате доход от аренды будет рассматриваться как полученный в ходе обычной коммерческой деятельности или бизнеса и, таким образом, не будет включаться в чистый инвестиционный доход A ' s для целей подоходного налога в размере 3,8% по п. 1411.

Заключение


Соответствие определению профессионала в сфере недвижимости важно для всех налогоплательщиков, занимающихся арендной деятельностью, потому что налогоплательщик, который делает это, преодолевает презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной.Если налогоплательщик дополнительно установит материальное участие в арендной деятельности, арендная деятельность будет непассивной; в результате налогоплательщик может использовать любые потери от аренды без ограничений и может избежать уплаты налога на чистый инвестиционный доход на любой доход от аренды.

Однако квалификация профессионала в сфере недвижимости изобилует ловушками для неосторожных, и с самого начала ее часто неправильно понимали. Чтобы избежать этих ловушек, рекомендуется выполнять действия, описанные в этой статье, уделяя особое внимание следующему:

  • Квалификация профессионала в сфере недвижимости сама по себе не делает арендную деятельность налогоплательщика непассивной.Скорее, это просто позволяет налогоплательщику преодолеть презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной, независимо от уровня участия. Для того чтобы деятельность по аренде была непассивной, налогоплательщик должен установить, что он или она материально участвует в каждой отдельной деятельности по аренде или, если выбрано объединение всей деятельности по аренде, в комбинированной деятельности.
  • Налогоплательщику, участвующему в нескольких предприятиях, которые соответствуют установленному законом определению торговли недвижимостью или бизнеса, например, брокерской, строительной и арендной деятельности, разрешается, если факты и обстоятельства требуют, чтобы неофициально объединить предприятия в одну сделку с недвижимостью или бизнес.Это упростит для налогоплательщика установление того, что он или она материально участвует в последующей торговле недвижимостью или бизнесе.
  • При определении того, принимает ли налогоплательщик существенное участие в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе, налогоплательщик должен считать часы своего супруга (-и). Однако, когда налогоплательщик подсчитывает часы тех сделок с недвижимостью или предприятий, в которых он или она материально участвует, для целей двух количественных профессиональных тестов по недвижимости, налогоплательщик засчитывает только своих собственных часов ; часы супруга не могут быть включены.
  • Налогоплательщик, который работает полный рабочий день не в сфере недвижимости, сталкивается с трудностями при получении квалификации профессионала в сфере недвижимости. Более половины теста разд. 469 (c) (7) (B) резервирует преимущества профессионального статуса в сфере недвижимости для тех, кто работает преимущественно в сфере торговли недвижимостью или бизнеса. Любой налогоплательщик со значительной занятостью, не связанной с недвижимостью, и заявляющий о профессиональном обращении с недвижимостью, требует проверки со стороны IRS.
  • Хотя от налогоплательщиков не требуется вести одновременный учет времени, которое они проводят в проектах с недвижимостью, настоятельно рекомендуется вести текущие журналы.Судебные дела показали, что налогоплательщики, которые восстанавливают свои часы позже, часто завышают время, потраченное на аренду, в некоторых случаях до невероятной степени. Суды не обязаны принимать несвоевременную «приблизительную оценку» и не проявляют к этому никакого желания.
  • Налогоплательщикам следует обратить особое внимание на влияние выборов на объединение всей арендной деятельности в соответствии с Рег. П. 1.469-9. Учитывая трудности, с которыми они могут столкнуться с соблюдением стандарта материального участия в нескольких видах арендной деятельности, а также необходимость тратить 500 часов на отдельную или комбинированную арендную деятельность, чтобы обеспечить безопасную гавань правил налога на чистый инвестиционный доход, они должны сделать выборы в большинстве случаев.Однако налогоплательщики могут пожелать отказаться от выборов, если они приостановили пассивные убытки, связанные с арендной деятельностью, от которой они намереваются избавиться в ближайшем будущем. Освобождение приостановленных убытков при утилизации часто дает налогоплательщику большую налоговую выгоду, чем использование каких-либо арендных убытков в настоящее время.

    Сноски

    1 Добавлен Законом о согласовании доходов 1993 г. (Раздел XIII Закона о согласовании общих бюджетов 1993 г., P.L. 103-66).

    2 Обратите внимание, что квалификация профессионала в сфере недвижимости не является выборной; однако до 2013 г. налогоплательщикам с доходом от аренды и без чистого убытка было в значительной степени безразлично, соответствуют ли они требованиям гл.469 (с) (7).

    3 Закон о налоговой реформе 1986 г., P.L. 99-514.

    4 п. 469 (г) (1).

    5 п. 469 (с) (2).

    6 п. 469 (е) (3).

    7 Сек. 469 (б) и (ж).

    8 п. 469 (с) (1).

    9 п. 469 (с) (2).

    10 п. 469 (c) (7) (A) (i).

    11 п. 469 (c) (7) (A) (ii).

    12 п. 469 (c) (7) (A), стереть язык.

    13 Обратите внимание, что квалифицированный специалист по недвижимости с пассивными потерями от сдачи недвижимости в аренду может использовать эти убытки в пределах, допускаемых ограниченным исключением из разд. 469 (i).

    14 п. 469 (с) (7) (С).

    15 Agarwal , T.C. Сумм. 2009-29.

    16 Кальванико , T.C. Сумм. 2015-64. Однако обратите внимание, что суд пришел к выводу, что налогоплательщик не был профессионалом в сфере недвижимости. Часы, проведенные на его работе по бухгалтерскому учету, нельзя было засчитать в счет материального участия, потому что он не был владельцем 5%, как того требуют законы и правила.

    17 Руководство IRS по методам аудита пассивной деятельности , доступно на сайте www.irs.gov.

    18 Стэнли , 5: 14-CV-05236 (W.D. Ark. 11.12.15).

    19 ид., Оп. на 12 (цитируя Раздел 469 (c) (7) (B)).

    20 Обратите внимание, однако, что в соответствии с требованиями разд. 469 (c) (7) (D) (ii) и Прав. П. 1.469-9 (c) (5), работник должен владеть не менее 5% акций работодателя, чтобы часы учитывались при прохождении профессиональных тестов по недвижимости.

    21 Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

    22 Правила требуют, однако, что после того, как налогоплательщик определит группы сделок с недвижимым имуществом или предприятий, налогоплательщик не может повторно определить их в последующие налоговые годы, за исключением случаев, когда первоначальное определение было явно неуместным или не было существенного изменения в факты и обстоятельства, делающие первоначальное определение явно неуместным. См. Regs. П. 1.469-9 (г) (2).

    23 Миллер , Т.C. Памятка. 2011-219.

    24 п. 469 (ч) (1).

    25 Темп. Рег. П. 1.469-5Т (а).

    26 Существенная деятельность по участию - это торговля или бизнес, в котором налогоплательщик участвует более 100 часов в течение налогового года, но не принимает материального участия ни в одном из тестов в Temp. Рег. П. 1.469-5T (a) (Регламенты температуры, раздел 1.469-5T (c)).

    27 п. 469 (с) (7) (D).

    28 Кальванико , Т.C. Summ. 2015-64.

    29 Pungot , T.C. Памятка. 2000-60.

    30 Темп. Рег. П. 1.469-5T (f) (2) (ii).

    31 Темп. Рег. П. 1.469-5Т (д) (2). Обратите внимание, что суды постановили, что для этих целей доля участия компании с ограниченной ответственностью (LLC) не рассматривается как доля участия в партнерстве с ограниченной ответственностью. Налогоплательщик может установить материальное участие в доле ООО с помощью любого из семи тестов. См. Garnett , 132 T.C. 368 (2009 г.) и Thompson , 87 Fed.Cl. 728 (Федеральный закон 2009 г.).

    32 Темп. Рег. П. 1.469-5Т (ж) (3).

    33 Темп. Рег. П. 1.469-5Т (ж) (4).

    34 См., Например, Hill , T.C. Памятка. 2010-2009, aff'd, 436 Fed. Прил. 410 (5-й округ, 2011 г.).

    35 Рег. П. 1.469-9 (с) (4). См. Также Oderio , T.C. Памятка. 2014-39.

    36 Hassanipour , T.C. Памятка. 2013-88.

    37 Эскаланте , т.C. Summ. 2015-47.

    38 Ли , T.C. Памятка. 2006–193.

    39 Миллер , T.C. Памятка. 2011-219.

    40 Мох , 135 T.C. 365 (2010).

    41 Харнет , T.C. Памятка. 2011-191, aff'd, 496 Fed. Прил. 963 (11 округа 2012 г.).

    42 Льюис , T.C. Сумм. 2014-112.

    43 Leyh , T.C. Сумм. 2015-27.

    44 См. Perez , T.C. Памятка. 2010-232.

    45 п. 469 (c) (7) (A) (ii).

    46 Обратите внимание, однако, что квалифицированный специалист по недвижимости с пассивными арендными потерями может использовать исключение активного участия в размере 25 000 долларов США, указанное в разд. 469 (i) в допустимых пределах.

    47 Рег. П. 1.469-9 (e) (3) (ii).

    48 п. 469 (c) (7) (A), без языка; Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

    49 Бейли , T.C. Памятка. 2001-296.

    50 Темп.Рег. П. 1.469-1T (e) (3) (ii).

    51 См. Kosonen , T.C. Памятка. 2000-107.

    52 Рег. П. 1.469-9 (г) (3).

    53 Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

    54 Рег. П. 1.469-9 (е) (1).

    55 Рег. П. 1.469-9 (е) (2).

    56 См. Jafarpour , T.C. Памятка. 2012–165 и Hassanipour, T.C. Памятка. 2013-88.

    57 п. 1411.

    58 п. 1411 (с) (2) (А).

    59 Рег. П. 1.1411-4 (б).

    60 Рег. П. 1.1411-4 (ж) (7) (i).

    61 Рег. П. 1.1411-4 (g) (7) (i) (B).

    62 Обратите внимание, однако, что Regs. П. 1.1411-4 (g) (7) (iii) предусматривает, что неспособность специалиста по недвижимости обеспечить безопасную гавань не препятствует налогоплательщику установить, что доход от аренды и прибыль или убыток от отчуждения собственности, если применимо, являются не включается в чистый инвестиционный доход согласно другим положениям гл.1411.

Автор

Тони Нитти является партнером WithumSmith + Brown в Аспене, штат Колорадо. Г-н Нитти также входит в совет редакционных советников The Tax Adviser. Для получения дополнительной информации об этой колонке свяжитесь с [email protected]

Совместные действия правоохранительных органов закрывают тайники

ЛАРЕДО, ТЕХАС - С разницей в несколько часов, пограничный патруль сектора Ларедо, Служба внутренней безопасности (HSI), Офис Шерифа округа Уэбб (WCSO) и констебли округа Уэбб Участок 2 (WCCO) закрыл два тайника, в которых находились 114 нелегальных иностранцев на юге Ларедо.

Инцидент произошел во второй половине дня 6 января, когда агенты вместе с депутатами HSI и WCCO провели согласованный обыск в жилом доме, расположенном на Лейн-стрит, в результате чего были арестованы 44 нелегальных иностранца.

В течение нескольких часов агенты обнаружили, что во втором доме на Сан-Луисе укрывались другие лица, незаконно находящиеся в Соединенных Штатах. Действуя на основании информации, агенты и WCSO задержали в тайнике еще 70 нелегалов.

Всего под стражу было взято 114 нелегалов.При обнаружении ни у одного из лиц не было средств индивидуальной защиты (СИЗ). Всем лицам были предоставлены СИЗ, медицинский осмотр и заключение под стражу до проведения дальнейшего расследования. Было установлено, что они находятся нелегально в Соединенных Штатах, а также из стран Мексики, Гватемалы и Сальвадора.

Несмотря на отмеченный рост числа случаев заражения COVID-19 среди заключенных, контрабанда и размещение больших групп людей в тайниках без СИЗ ставит под угрозу не только людей, которых ввозят контрабандой, но и безопасность нашей страны.Сектор Ларедо состоит из агентов, которые сотрудничают со своими коллегами из правоохранительных органов, чтобы выполнить Постоянные приоритеты миссии агентства по противодействию терроризму, борьбе с транснациональной преступностью, охране границы и облегчению законной торговли и поездок при одновременной защите доходов.

Чтобы сообщить о подозрительной деятельности, такой как контрабанда иностранцев и / или наркотиков, загрузите приложение «USBP Laredo Sector» или позвоните в пограничный патруль сектора Ларедо по бесплатному телефону 1-800-343-1994. Если вы что-то видите, скажите что-нибудь.Вы также можете следить за нами в наших социальных сетях в Twitter и Instagram @usbpchieflrt и @usbpdepchieflrt, а также на Facebook в секторе пограничного патрулирования США в Ларедо.

Крис Дженнер и Хлоя Кардашьян заплатили в общей сложности 37 миллионов долларов за свои соседние дома

Джеффри Майер Getty Images

Разговор о связях между матерью и дочерью: в прошлом году появилась новость о том, что Крис Дженнер и дочь Хлоя Кардашьян купили соседние дома в престижном районе Лос-Анджелеса Хидден Хиллз.Однако до недавнего времени цена на эти дома оставалась загадкой. Новый отчет the Dirt показывает, что собственность Крис Дженнер обошлась ей в 20 миллионов долларов, в то время как дом немного меньшего размера обошелся Хлои в 17 миллионов долларов.

В апреле 2020 года Крис Дженнер продала свой предыдущий дом в Скрытых холмах за 15 миллионов долларов. Между тем, Кардашьян продала свой дом в Калабасасе в конце ноября прошлого года за 15,5 млн , что более чем вдвое превышает сумму, за которую она купила дом еще в 2014 году.

Этот контент импортирован из Twitter. Вы можете найти тот же контент в другом формате или найти дополнительную информацию на их веб-сайте.

Два дома все еще строятся, но в них уже есть этот уникальный кардашьянский штрих. Когда дело доходит до проектирования домов, Хлоя Кардашьян, как известно, очень практична в своем подходе.

«Я одержима деталями, поэтому могу немного контролировать, но это только потому, что мне искренне любопытно», - сказала звезда г. н.э. г. н.э. в характеристике своего бывшего дома, спроектированной Мартином Лоуренсом Буллардом.

Оба дома, как сообщается, спроектированы в стиле современного фермерского дома. The Dirt также предположил, что один из домов площадью 16 500 кв. М будет иметь восемь спален и 9,5 ванных комнат. Некоторые из ожидаемых удобств для одного из домов включают: гараж на восемь автомобилей, крытые патио, гостевой дом, кинотеатр, тренажерный зал, гостиную, офис, бассейн и спа.

Следуйте за House Beautiful в Instagram .

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты.Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на сайте piano.io.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *