Индивидуальные оксфордские дома работают, потому что они самоокупаются и обеспечивают себя самостоятельно. Жители дома платят арендную плату и управляют собой. Только они берут на себя ответственность за собственное выздоровление и поддержание среды жизни, свободной от алкоголя и наркотиков. Нет ограничений по времени, и жители остаются столько, сколько хотят, при условии, что они воздерживаются от алкоголя и наркотиков.

Oxford House ™ внесен в список передовых практик в Национальном реестре научно-обоснованных программ и практик федерального правительства [NREPP]. Oxford House, Inc. (OHI) — это освобожденная от налогов некоммерческая организация, которая является головной организацией, обслуживающей сеть отдельных Oxford Houses.Среди его услуг, поддерживающих существующие дома и способствующих расширению, —

• Публикация руководства Oxford House, руководства по главам и информационных бюллетеней.
• Аренда новых домов.
• Оказание юридической поддержки домам и арендодателям в решении проблем NIMBY (предыдущие дела включают победу в Верховном суде США).
• Предоставление аутрич-работников и наблюдение за ними, чтобы помочь группам открывать новые дома. Аутрич-работниками обычно являются бывшие жители Оксфорд-хауса, которые помогают строить новые дома, учат жителей новых домов, как управлять успешным Оксфорд-хаусом, запрашивают поддержку сообщества для новых домов, помогают документировать результаты и информируют сообщества и лечебные учреждения об ОЗИ и вариантах восстановления. .
• Координация и планирование ежегодной конференции Oxford House, где члены Oxford House и выпускники собираются вместе, чтобы учиться, решать проблемы и праздновать выздоровление.
• Администрирование опросов членов палаты, публикация демографических данных и работа с академическими исследователями для документирования результатов выздоровления.

Где OHI получает операционную поддержку?

• Многие отдельные Oxford Houses вносят ежемесячный взнос добровольно.
• Физические лица и компании делают взносы, не облагаемые налогом.
• Грантовые организации оказывают некоторую поддержку информационно-просветительской работе.
• Некоторые штаты заключают договор с OHI на оказание помощи при строительстве домов.
• Религиозные организации и отдельные сторонники иногда становятся дружелюбными домовладельцами и помогают отдельным домам с мебелью и другими принадлежностями.

Oxford House, Inc. работает с оптимизированным персоналом с минимальным финансированием.OHI не владеет недвижимостью и направляет все свои ресурсы на поддержку и расширение сети домов Oxford House ™. Даже имея почти 2000 домов, OHI только начинает удовлетворять потребности. Для получения дополнительной информации и ссылки на финансовую отчетность OHI посетите этот веб-сайт.

Вы можете помочь — внесите свой вклад сейчас

Oxford House, Inc., 1010 Wayne Avenue, Suite 300, Silver Spring, Maryland 20910

A 501 (c) (3) освобожденная от уплаты налогов организация

Сандра Баллок продала 2 дома на острове Тайби в Джорджии за 4 175 000 долларов США

Актриса Сандра Баллок продала два пляжных домика на острове Тайби в Джорджии.

Общая покупная цена недвижимости составила 4 175 000 долларов. Продавца представляли Рэйчел Амбрайт и Рути Лина-Уитлоу из Селии Данн Sotheby’s International Realty.

Она приобрела островной комплекс в 2001 году чуть менее чем за 1,5 миллиона долларов. Ее вложение уже окупилось. Недвижимость предлагалась в аренду на время отпуска по цене до 1400 долларов за ночь, прежде чем она решила расстаться с этим местом.

В 2019 году она выставила главный дом за потрясающие 6 долларов.5 миллионов, но не смог убедить покупателя укусить.

Затем она снизила цену до 6,1 миллиона долларов, а затем снизила аск примерно вдвое, до 3,3 миллиона долларов год назад. Резкое снижение цены наконец привлекло покупателя, и в этом месяце сделка закрылась за 3 125 000 долларов.

По данным Savannah MLS, даже с учетом резкого снижения первоначальной цены продажи, последняя продажа была самой высокой продажной ценой, когда-либо зарегистрированной в городе Тайби-Айленд.

Последовало больше сделок с недвижимостью.Актриса также продала соседний, меньший по размеру гостевой дом отдельному покупателю за 1,05 миллиона долларов.

Каждая группа покупателей приобрела дома полностью меблированными, за вычетом нескольких личных вещей, как стало известно realtor.com®.

Главный дом

Большой главный дом, спрятанный на 1,6 акра, огорожен частным забором, с бассейном и большим количеством места для встреч.

Площадь 3360 квадратных футов, четыре спальни и 2,5 ванных комнаты, крытые веранды, комната для отдыха и быстрый доступ к пляжу.

Главный дом

Гостиная

Кухня

Крыльцо экранированное

Комната для отдыха и тренажерный зал

Спальня

Соборные потолки возвышаются над гостиной, столовой и кухней, которые сливаются воедино, что позволяет легко развлечься.

Кухня для гурманов оборудована бытовой техникой Viking и Sub-Zero из нержавеющей стали, винным шкафом и большой кладовой дворецкого.

В главной спальне, которая находится на основном уровне, есть отдельный душ и ванна для купания на ножках, стена туалетов и отдельная закрытая веранда.

Наверху находятся еще три спальни, полностью оборудованная ванная комната, «пижамная гостиная» и еще одна застекленная веранда с видом на океан. На первом уровне есть комната отдыха, домашний тренажерный зал, много кладовых и гараж.

Снаружи есть баскетбольная площадка половинного размера, многочисленные зоны отдыха и бассейн. В отеле также есть закрытый доступ к уединенному пляжу на берегу Атлантического океана, всего в нескольких минутах езды от исторического центра Саванны. Тереза ​​Джексон из Coldwell Banker Access Realty представила покупателя.

Гостевой дом

Отдельный гостевой дом, который был продан в конце декабря, оформлен в похожем прибрежном стиле, с пляжным декором. Очаровательная обитель с тремя спальнями и тремя ванными комнатами на площади чуть более 2800 квадратных футов.

Данные листинга предполагают, что это место может использоваться владельцами круглый год или превратиться в «прибыльную инвестиционную недвижимость под ключ».

Гостевой дом

Гостиная

Кухня

Столовая

На плане этажа есть открытая гостиная с французскими дверями, ведущими на балкон.Спальни находятся как на основном уровне, так и наверху. Главный люкс наверху проходит через заднюю часть дома, с собственным балконом и видом на океан, а также с лестницей, ведущей к вороньему гнезду.

На первом уровне есть игровая комната, которая выходит во внутренний дворик. В подземном гараже можно хранить каяки и пляжное снаряжение, а общая дорожка ведет к пляжу.

Покупателя представляла Шэрон Брукшир и Redfin Corporation.

Баллок, 56 лет, как сообщается, имеет чистую стоимость в 200 миллионов долларов и, как сообщается, владел множеством роскошной недвижимости, включая дома в Остине, Техас, стоимостью 16 долларов.2 миллиона особняков в Беверли-Хиллз, таунхаус в Сохо на Манхэттене, викторианский дом в Новом Орлеане и домик в Джексон-Хоул, штат Вайоминг.

Среди ее фильмов-блокбастеров «Скорость», «Гравитация» и хит Netflix «Птичий ящик».

История изначально была опубликована на сайте realtor.com

Навигация по профессиональным правилам в сфере недвижимости

Сек. 469 предусматривает, что убытки от «пассивной деятельности» могут использоваться только для компенсации дохода от пассивной деятельности, при этом любые пассивные убытки, превышающие пассивный доход за налоговый год, не разрешаются и переносятся на следующий год.В определение пассивной деятельности входит любая арендная деятельность, независимо от уровня участия налогоплательщика.

Налогоплательщик, отвечающий квалификации специалиста по недвижимости в соответствии с гл. 469 (c) (7), однако, преодолевает презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной. В результате с момента вступления в силу гл. 469 (c) (7) в 1993 г., ¹ налогоплательщиков с потерями от аренды стремились соответствовать квалификации профессионала в сфере недвижимости, чтобы предотвратить рассмотрение этих убытков как как таковых пассивных, потенциально позволяя использовать убытки без ограничение.

1 января 2013 года квалификация профессионала в сфере недвижимости внезапно стала значимой даже для налогоплательщиков с доходом от аренды . На эту дату налог на чистый инвестиционный доход по гл. 1411 вступил в силу, взимая дополнительный налог в размере 3,8%, среди прочих статей инвестиционного дохода, со всего пассивного дохода налогоплательщика. Таким образом, у налогоплательщика с арендной платой появляется стимул квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости: он характеризует доход от аренды как непассивный, чтобы избежать наложения дополнительного налога. ²

В результате для налогоплательщика, занимающегося арендной деятельностью, никогда еще не было так желательно получить квалификацию профессионала в сфере недвижимости. К сожалению, квалификация профессионала в сфере недвижимости чревата опасностями. Различные термины, требования к количеству часов и количественные тесты, предусмотренные в разд. 469 (c) (7) и лежащие в основе правила запутали налогоплательщиков, налоговых консультантов, агентов IRS и даже судей налоговых судов, что привело к чрезмерному количеству судебных разбирательств за 24-летнюю историю действия положения.

Эта статья пытается прояснить путаницу, связанную с этими правилами, предлагая пошаговый подход, который налоговые консультанты могут использовать для определения того, соответствует ли налогоплательщик профессионалам в области недвижимости и, что более важно, соответствует ли он или ее деятельность по аренде рассматривается как непассивная. Обсуждая каждый шаг, в этой статье рассматривается прецедентное право, выделяя возможности планирования и ловушки для неосторожных. В этой статье также обсуждается недавний важный совет главного юрисконсульта (CCA), в котором IRS показало, что ранее оно неправильно применило важный аспект профессиональных правил в сфере недвижимости.

Общие правила пассивной деятельности

До принятия Закона о налоговой реформе 1986 года для любого налогоплательщика с располагаемым доходом и желанием быть арендодателем было доступно ³ налоговых убежищ. Рассмотрим следующий пример:

Пример 1: В 1985 году А , врач, получал заработную плату в размере 300 000 долларов за медицинскую практику. В надежде сохранить свой заработок, A покупает дом и сдает его по справедливой рыночной стоимости.Аренда с низкими эксплуатационными расходами; A редко требуется для посещения объекта недвижимости и в остальном тратит мало времени на управление арендой. Из-за больших амортизационных отчислений арендная плата приводит к налоговым убыткам, которые A использует для частичного возмещения своего дохода от заработной платы, что значительно снижает его налоговый счет. Ситуация беспроигрышная для A ; он генерирует убытки в основном за счет безналичных амортизационных отчислений, в то время как арендный дом дорожает в цене.

Однако Закон о налоговой реформе 1986 г. положил конец таким убежищам, приняв гл.469. Начиная с налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 1986 г., убыток налогоплательщика от пассивной деятельности может компенсировать только доход от пассивной деятельности. ⁴ Определение пассивной деятельности включает любую арендную деятельность налогоплательщика, независимо от уровня участия налогоплательщика (за исключением, обсуждаемым ниже). ⁵

В результате того, что вся деятельность по аренде была отнесена к категории пассивных, потеря врача в Примере 1 из его арендуемого дома будет пассивной.Поскольку заработная плата врача не является пассивным доходом, ⁶ гл. 469 не допускает, чтобы убыток от аренды компенсировал доход врача. Вместо этого убыток будет перенесен на будущее до тех пор, пока врач не получит пассивный доход или не избавится от арендуемой собственности в рамках полностью облагаемой налогом операции. ⁷

Исключение специалистов по недвижимости

После вступления в силу гл. 469, но до добавления гл. 469 (c) (7), некоторые налогоплательщики полагали, что они были несправедливо наказаны, классифицируя всю арендную деятельность как как таковую пассивных.Рассмотрим следующий пример:

Пример 2: B — девелопер, специализирующийся на девелопменте жилой недвижимости. B строит застройку 1 и застройку 2. B продает все дома в застройке 1 клиентам в рамках своей обычной торговли или бизнеса. Однако дома в застройке 2, B , находятся во владении и сдают семьям.

В то время как девелоперский бизнес B ‘ обычно считается одной сделкой или бизнесом, как первоначально предписано, разд.469 рассматривал B как два отдельных вида деятельности для своих целей. Первый вид деятельности — это деятельность по разработке и продаже B ‘, которая является непассивной, потому что это торговля или бизнес, в котором B материально участвует. Второй вид деятельности — это девелоперская и арендная деятельность B ‘, которая в соответствии с правилами гл. 469 рассматривается как как таковой пассивный, независимо от уровня участия B ‘, потому что это арендная деятельность. Таким образом, если B генерировал доход от продажи домов в застройке 1 и убыток от сдачи в аренду домов в застройке 2, до добавления разд.469 (c) (7), п. 469 обычно запрещает B использовать пассивные убытки от сдачи в аренду для компенсации непассивного дохода от продажи домов в застройке 1.

B , конечно, жалуется на то, что он занимается одной торговлей или бизнесом, который охватывает несколько аспектов отрасли недвижимости: девелопмент, продажу и аренду. Не позволяя B использовать убытки от арендной части бизнеса против доходов от продажи части бизнеса, закон трактовал B иначе, чем налогоплательщики в сделках, не связанных с недвижимостью, или предприятиях, которые могли использовать убытки от один аспект их бизнеса против доходов от другого.

К 1993 году Конгресс признал несправедливость, вызванную пассивным режимом per se в отношении всей арендной деятельности, и попытался сделать исключение для узкой категории налогоплательщиков: так называемых профессионалов в сфере недвижимости. Конгресс добавил гл. 469 (c) (7), согласно которому налогоплательщик, который квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, преодолевает презумпцию, что вся деятельность по аренде является пассивной. Если квалифицированный специалист по недвижимости докажет, что он или она материально участвует в аренде, эта деятельность не будет пассивной.

Разд. 469 частично определяет пассивную деятельность как:

1. Любая коммерческая деятельность налогоплательщика, в которой налогоплательщик не принимает материального участия, ⁸ и
2. Любая арендная деятельность налогоплательщика, за исключением случаев, предусмотренных гл. 469 (с) (7). ⁹

Конгресс мог бы просто применить стандарт материального участия к арендной деятельности, как он это сделал ко всем другим профессиям или предприятиям, но решил этого не делать по двум причинам.Во-первых, даже деятельность по аренде, приносящая положительный денежный поток, часто приводит к налоговым убыткам из-за амортизационных отчислений, что делает арендуемую недвижимость идеальным налоговым убежищем.

Во-вторых, как обсуждается далее в этой статье, налогоплательщик может материально участвовать в деятельности, отличной от аренды недвижимости, оказывая только минимальные личные услуги, при условии, что никакое другое физическое лицо не участвует в этой деятельности. В то время как большинство сделок или предприятий требуют значительных затрат времени, многие операции по аренде настолько просты в обслуживании, что налогоплательщики могут проводить их с очень небольшими усилиями.В результате, если бы Конгресс разрешил квалифицировать арендную деятельность как непассивную посредством того же стандарта материального участия, что и для других видов деятельности, многие налогоплательщики, которые вкладывали минимальное время в свою арендуемую недвижимость, соответствовали бы этому стандарту, что значительно затруднило бы способность Конгресса ограничить использование арендной деятельности в качестве налоговых убежищ.

В результате налогоплательщик может преодолеть презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной, если налогоплательщик квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, выполнив два количественных теста разд.469 (c) (7) (B):

1. Более половины личных услуг, оказываемых налогоплательщиком в торговле или бизнесе в течение налогового года, осуществляется в сделках с недвижимым имуществом или на предприятиях, в которых налогоплательщик материально участвует, и
2. Налогоплательщик выполняет более 750 часов услуг в течение налогового года в сделках с недвижимым имуществом или в бизнесе, в котором он принимает материальное участие.

Однако распространено заблуждение, что квалификация профессионала в сфере недвижимости делает арендную деятельность налогоплательщика непассивной.Это не тот случай; скорее, налогоплательщик, который квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, всего лишь на преодолевает презумпцию о том, что вся деятельность по аренде является пассивной, независимо от уровня участия. Чтобы деятельность по аренде профессионала в сфере недвижимости стала непассивной, налогоплательщик должен подтвердить, что он или она выполнили стандарт материального участия в отношении деятельности по аренде. ¹⁰ Только та деятельность по аренде, в которой профессионал в сфере недвижимости принимает материальное участие, является непассивной деятельностью.

Важно отметить, что статут предусматривает, что квалифицированный специалист по недвижимости должен принимать материальное участие в каждой отдельной деятельности по аренде. ¹¹ Однако предусмотрено исключение, согласно которому налогоплательщик может решить объединить все доли в арендуемой недвижимости для целей измерения материального участия. ¹² Как обсуждается ниже в этой статье, это решение объединить всю деятельность по аренде квалифицированного специалиста по недвижимости было, пожалуй, наиболее неправильно понимаемым аспектом профессиональных правил в сфере недвижимости и основным источником разногласий между налогоплательщиками и IRS.

Чтобы определить, квалифицируется ли налогоплательщик в первую очередь как профессионал в сфере недвижимости, и если да, то является ли арендная деятельность налогоплательщика непассивной:

Шаг 1: Определите и сгруппируйте сделки с недвижимым имуществом налогоплательщика или предприятия.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимым имуществом налогоплательщика или предприятия, в которых участвует материал налогоплательщика.

Шаг 3: Суммарное количество часов участия в тех сделках с недвижимым имуществом или коммерческих предприятиях, в которых налогоплательщик принимает материальное участие. Если налогоплательщик состоит в браке, учитывайте только часы работы супруга, желающего получить квалификацию специалиста по недвижимости.

Шаг 4: Примените часы из Шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (c) (7) (B):

1. Представляют ли часы более половины от общего количества часов личного обслуживания, которые налогоплательщик отработал в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?
2. Превышают ли часы 750 часов?

Шаг 5: Налогоплательщик, прошедший оба теста на Шаге 4, является квалифицированным специалистом по недвижимости.Квалифицированный специалист по недвижимости должен затем подтвердить материальное участие в своей арендной деятельности.

1. Принимает ли налогоплательщик материальное участие в каждой отдельной арендной деятельности?

   Каждая арендная деятельность, в которой материально участвует квалифицированный специалист по недвижимости, является непассивной. Однако любая арендная деятельность, в которой налогоплательщик не принимает материального участия, является пассивной, несмотря на квалификацию налогоплательщика как профессионала в сфере недвижимости. ¹³

   В качестве альтернативы квалифицированный специалист по недвижимости может решить объединить всю свою деятельность по аренде в целях установления материального участия.

2. Если налогоплательщик решает объединить всю арендную деятельность, принимает ли он материальное участие в объединенной деятельности?

Если налогоплательщик материально участвует в комбинированной арендной деятельности, вся арендная деятельность является непассивной. Если налогоплательщик не принимает материального участия в совместной деятельности, вся деятельность по аренде останется пассивной.

Далее следует подробное обсуждение каждого шага с выделением ловушек для неосторожных и планирующих возможностей, как это видно из прецедентного права и постановлений IRS.

Шаг 1. Идентификация и группировка сделок или предприятий с недвижимостью налогоплательщика

Конгресс намеревался ограничить сферу действия исключения для специалистов по недвижимости налогоплательщиками, которые работают преимущественно в сфере недвижимости. Для этого требуется, чтобы налогоплательщик имел квалификацию специалиста по недвижимости, оказывая услуги в сфере торговли недвижимостью или бизнеса.

В уставе перечислено 11 видов сделок с недвижимостью или бизнеса: девелопмент, перепланировка, строительство, реконструкция, приобретение, преобразование, аренда, эксплуатация, управление, аренда или брокерские операции. ¹⁴ Дополнительные указания относительно того, что составляет торговлю недвижимостью или бизнес, ограничены. В CCA 201504010 IRS постановило, что ипотечный брокер не занимался торговлей недвижимостью или бизнесом, отметив, что (1) ипотечный брокер просто объединяет кредиторов и заемщиков, деятельность, которая лишь косвенно связана с недвижимостью, и ( 2) хотя Конгресс включил финансовую деятельность в свой первоначальный список квалифицируемых торговых или коммерческих операций с недвижимостью, он удалил их из окончательного проекта законопроекта Палаты представителей, который ввел в действие гл.469 (с) (7).

Соответствующая судебная практика лишь немного проясняет ситуацию. В деле Agarwal , ¹⁵ Налоговый суд постановил, что агент по недвижимости в Калифорнии, который не был лицензированным брокером в соответствии с законодательством штата, занимался торговлей недвижимостью или бизнесом, потому что она занималась тем же самым видом деятельности — объединением покупателей и продавцов. недвижимости — как полностью лицензированный брокер.

В деле Calvanico , ¹⁶ IRS и налоговый суд рассмотрели лицензированного оценщика недвижимости, работавшего в бухгалтерской фирме, как занимающегося торговлей недвижимостью или бизнесом.Хотя это предполагает, что юрист или бухгалтер, который работает преимущественно с клиентами, занимающимися недвижимостью, занимается торговлей недвижимостью или бизнесом, IRS считает, что в таких ситуациях налогоплательщик лишь косвенно работает в сфере недвижимости и, таким образом, не участвует в торговле недвижимостью или бизнесе. ¹⁷ Противоположный вывод был сделан в Calvanico , вероятно, потому, что вместо того, чтобы просто работать с клиентами по недвижимости, налогоплательщик работал непосредственно в сфере недвижимости, выполняя оценки.

В Стэнли , ¹⁸ налогоплательщик владел и работал в компании по управлению недвижимостью, которая управляла его многочисленными арендуемыми объектами. Он также был генеральным советником управляющей компании. IRS утверждало, что налогоплательщик не мог засчитать часы, потраченные на оказание услуг в качестве главного юрисконсульта в ходе профессиональных тестов по недвижимости, потому что эти часы были потрачены на предоставление юридических услуг, а не на оказание услуг, связанных с бизнесом управляющей компании в сфере недвижимости.Окружной суд Западного округа Арканзаса, однако, постановил, что часы, потраченные налогоплательщиком на предоставление юридических услуг, засчитываются для прохождения профессиональных тестов в сфере недвижимости, поскольку «Раздел 469 … не требует, чтобы услуги выполнялись при торговле недвижимостью или бизнес должен иметь какой-либо конкретный характер или что все такие услуги должны быть напрямую связаны с недвижимостью. Скорее, услуги должны просто оказываться «в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором налогоплательщик материально участвует».» ¹⁹

Казалось бы, это дает возможность любому налогоплательщику, работающему в компании по управлению недвижимостью, даже налогоплательщику, который не выполняет напрямую работу с недвижимостью, например, регистратору или бухгалтеру, считаться занимающимся торговлей недвижимостью или бизнесом. ²⁰

Правила предоставляют важную возможность для налогоплательщиков, желающих получить квалификацию профессионала в области недвижимости, заявляя: «В зависимости от фактов и обстоятельств, торговля недвижимостью или бизнес состоит из одной или более одной торговли или бизнеса , конкретно описанных в раздел 469 (c) (7) »(курсив наш). ²¹

Это позволяет налогоплательщику неофициально сгруппировать вместе, если это подтверждается фактами и обстоятельствами, два или более из 11 видов деятельности, перечисленных в уставе, в одну торговлю недвижимостью или бизнес. ²²

IRS приняло эту концепцию в CCA 201427016. В нем IRS разрешило налогоплательщику, занимающемуся торговлей или бизнесом в сфере недвижимости и двумя объектами аренды, рассматривать эти три вида деятельности как одну торговлю недвижимостью или бизнес.

Кроме того, в Миллер , ²³ налогоплательщик занимался как строительной, так и арендной деятельностью.Налоговый суд при измерении часов, затраченных налогоплательщиком на торговлю недвижимостью или коммерческую деятельность, объединил часы, потраченные на оба вида деятельности, эффективно рассматривая их как одну торговлю недвижимостью или бизнес.

Эта разрешенная группировка выгодна, потому что на Шаге 2 налогоплательщик должен обеспечить материальное участие в сделках с недвижимым имуществом или бизнесе; таким образом, чем больше видов деятельности налогоплательщика может быть объединено в одну торговлю недвижимостью или бизнес, тем больше вероятность того, что совокупные часы, потраченные на этот сгруппированный бизнес, будут соответствовать стандарту материального участия.

Пример 3: — брокер по недвижимости, который также владеет тремя объектами аренды. Для других целей гл. 469, Предполагается, что занимается четырьмя отдельными видами деятельности. Однако для целей квалификации профессионала в сфере недвижимости, если факты и обстоятельства того требуют, A может рассматривать свою брокерскую деятельность и три объекта аренды как одну торговлю недвижимостью или бизнес. Это позволило бы A измерить совокупное количество часов, потраченных на брокерскую деятельность и три объекта аренды, чтобы установить, что она материально участвует в объединенной торговле недвижимостью или бизнесе.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимым имуществом или предприятия, в которых налогоплательщик материально участвует

Налогоплательщик должен затем установить материальное участие в торговле недвижимостью или в бизнесе, который налогоплательщик определил на Шаге 1. Только часы, потраченные на те сделки с недвижимостью или бизнес, в которых налогоплательщик материально участвует, будут засчитаны для двух количественных тестов Раздела . 469 (с) (7) (В).

Для того чтобы материально участвовать в торговле недвижимостью или коммерческой деятельности, налогоплательщик должен участвовать в операциях, связанных с этой деятельностью, на регулярной, непрерывной и существенной основе. ²⁴ В свою очередь, правила предлагают семь количественных тестов, которые могут использоваться для соответствия стандарту, при условии, что налогоплательщик будет рассматриваться как материально участвующий в деятельности — в данном случае в торговле недвижимостью или бизнесе — если: ²⁵

1. Физическое лицо участвует в деятельности более 500 часов в течение налогового года.
2. Участие физического лица в деятельности за налоговый год составляет практически все участие в такой деятельности всех физических лиц (включая физических лиц, не являющихся собственниками долей участия в данной деятельности) за год;
3. Физическое лицо участвует в деятельности более 100 часов в течение налогового года, и участие физического лица в деятельности за налоговый год не меньше, чем участие в деятельности любого другого физического лица (включая физических лиц, не являющихся собственниками интересов в деятельности) за год;
4. Данная деятельность представляет собой значительную деятельность по участию в налоговом году, и совокупное участие физического лица во всех значительных мероприятиях по участию в течение года превышает 500 часов; ²⁶
5. Физическое лицо материально участвовало в деятельности в течение любых пяти налоговых лет (последовательных или последовательных) в течение 10 налоговых лет, непосредственно предшествующих налоговому году;
6. Деятельность представляет собой деятельность по предоставлению личных услуг, и физическое лицо принимало материальное участие в этой деятельности в течение любых трех налоговых лет (независимо от того, последовательных или последовательных), предшествующих налоговому году; или
7. Исходя из всех фактов и обстоятельств, физическое лицо участвует в деятельности на регулярной, непрерывной и существенной основе в течение года.

При оценке материального участия налогоплательщика в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе необходимо учитывать несколько важных факторов.

Во-первых, часы, потраченные наемным работником, не учитываются, если только работник не владеет 5% акций у работодателя. ²⁷ В Calvanico ²⁸ и Pungot , ²⁹ налогоплательщикам было отказано в профессиональном статусе в сфере недвижимости, поскольку они не владели необходимыми 5% своих работодателей и, как следствие, часами, потраченными на их работу. сделки с недвижимым имуществом или коммерческие предприятия не учитывались в качестве материального участия.

Часы, потраченные инвестором в торговле недвижимостью или в бизнесе — например, изучение и проверка финансовой отчетности, подготовка сводок финансов или операций, или управление финансами деятельности в неуправленческом качестве — не засчитываются в счет материального участия, за исключением случаев, когда налогоплательщик принимает непосредственное участие в повседневном управлении бизнесом. ³⁰

Кроме того, если налогоплательщик имеет долю в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе через акционерное общество с ограниченной ответственностью, налогоплательщик может установить материальное участие только путем выполнения первого, пятого или шестого тестов из семи тестов из правил, описанных выше. ³¹

При измерении материального участия состоящий в браке налогоплательщик должен учитывать любые часы, проведенные его или ее супругой, даже если супруг не владеет долей в бизнесе или если не подана совместная декларация.

Пример 4: — брокер по недвижимости, который также владеет арендуемой недвижимостью 1 и 2. A рассматривает свою брокерскую деятельность как одну торговлю недвижимостью или бизнес, а комбинированную аренду собственности 1 и 2 как вторую сделку или бизнес с недвижимостью. A материально участвует в своей брокерской торговле или бизнесе, проводя в этой деятельности 500 часов. A тратит 200 часов на аренду своей собственности; можно предположить, что этого будет недостаточно для материального участия. Однако муж A ‘, B , тратит еще 305 часов на аренду. A должен засчитать B ‘ s часов при определении того, участвует ли A материально в деятельности по аренде. Поскольку A и B вместе тратят 505 часов на торговлю или бизнес арендной недвижимостью, A материально участвует в торговле или бизнесе аренды недвижимого имущества.

Правила предусматривают, что степень участия физического лица в деятельности может быть установлена ​​любыми разумными способами. Одновременные ежедневные отчеты о времени, журналы или аналогичные документы не требуются, если степень участия может быть установлена ​​другими разумными способами.Разумные средства включают, помимо прочего, определение услуг, оказываемых с течением времени, и приблизительное количество часов, потраченных на их выполнение в течение этого периода, на основе журналов приема, календарей или описательных сводок. ³³

Суды, признавая, что одновременные записи не требуются, неоднократно заявляли, что IRS не обязано принимать несвоевременные «приблизительные оценки». ³⁴ Как будет рассмотрено в Шаге 4, гибкость, предоставляемая налогоплательщикам для учета часов задним числом, часто сводит их на нет.

Шаг 3. Суммарное количество часов от сделок с недвижимостью или предприятий, в которых налогоплательщик материально участвует

Затем налогоплательщик суммирует часы, потраченные на те сделки с недвижимым имуществом или предприятия, в которых он принимает материальное участие. Однако в законе четко указано, что, хотя состоящий в браке налогоплательщик включает часы своей супруги при определении того, принимает ли налогоплательщик существенное участие в торговле недвижимостью или бизнесе, налогоплательщик должен пройти два количественных теста разд.469 (c) (7) (B), используя только свои часы . ³⁵

Пример 5: Продолжение примера 4, в то время как A требуется для подсчета 305 часов, потраченных ее мужем, B , на этапе 2 с целью определения того, участвует ли A в аренде недвижимого имущества. торговля или бизнес, соответствие стандарту материального участия просто позволяет A включить эту торговлю недвижимостью или бизнес в Шаг 3.Однако, когда она это делает, A может включать только 200 часов, которые она потратила на торговлю или бизнес с арендой недвижимого имущества; 305 часов, потраченных ее мужем, B , не должны приниматься во внимание. В результате A может засчитывать только 500 часов, потраченных на брокерскую торговлю недвижимостью или бизнес, и 200 часов, которые она тратит на торговлю или бизнес с арендуемой недвижимостью. Таким образом, ее общее количество часов, потраченных на торговлю недвижимостью или бизнес, в котором она принимает материальное участие, составляет 700 часов, что не соответствует 750-часовому требованию Шага 4.

Шаг 4: Примените часы из шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (в) (7) (В)

Тест 1: Представляют ли часы налогоплательщика, рассчитанные на шаге 3, более половины от общего количества часов личного обслуживания, которые налогоплательщик потратил в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?

Первый количественный тест разд. 469 (c) (7) (B) резервирует преимущество профессионального статуса в сфере недвижимости для налогоплательщиков, которые проводят большую часть своего личного рабочего времени в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором они принимают материальное участие.

Соответствующая история болезни показала, что налогоплательщику, имеющему постоянную работу, не связанную с торговлей недвижимостью или бизнесом, очень трудно пройти этот первый тест. IRS и суды считают сомнительным, когда налогоплательщик, который работает 2000 часов в год на работе, не связанной с недвижимостью, заявляет, что потратил больше времени на свою деятельность с недвижимостью .

На практике это требование, превышающее половину, в сочетании с записью налогоплательщиком своих часов после факта, часто приводило к тому, что налогоплательщики заявляли о невероятно большом количестве часов торговли недвижимостью или рабочих часов, при этом преуменьшая количество часов, потраченных в нерабочие часы. — торговля недвижимым имуществом или бизнес.

В Hassanipour , ³⁶ налогоплательщик был младшим научным сотрудником, работающим на полную ставку, который, согласно ведомостям заработной платы, провел на своей работе 1936 часов в течение налогового года. Налогоплательщик, однако, утверждал, что он проработал всего 1610 часов на работе и более 1682 часов, управляя своими 28 объектами, сдаваемыми в аренду, и от 150 до 200 часов еще в арендуемом загородном доме, в котором он владел 50% -ной долей участия. Суд встал на сторону IRS, установив, что он не тратил больше времени на аренду, чем на свою исследовательскую работу, обнаружив, что записи налогоплательщика не заслуживают доверия и часто дублируются.

In Escalante , ³⁷ школьный учитель, который владел несколькими сдаваемыми в аренду объектами недвижимости, попытался свести к минимуму свои учебные часы, записав только часы занятий в школе, не включая время, потраченное на аттестацию, посещение собраний и т. Д. Суд постановил, что учебные часы были нерациональными, и налогоплательщик также сильно завышал свои часы аренды, иногда записывая более 24 часов в день.

В деле Lee , ³⁸ суд постановил, что брат агента IRS сильно завысил количество часов, потраченных на управление своей арендуемой недвижимостью.Налогоплательщик зафиксировал 24 часа на замену четырех оконных жалюзи, 56 часов на замену туалета и 280 часов на закрытие бухгалтерских книг арендуемой собственности, среди которых налоговый суд признал необоснованными.

Во всех трех случаях суд постановил, что записи налогоплательщиков были просто приблизительными оценками или иным образом не заслуживающими доверия, и, таким образом, налогоплательщики не могли установить, что они прошли первую проверку разд. 469 (с) (7) (В). В результате в каждом случае налогоплательщик не мог квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости.

В деле Miller , ³⁹ , однако, налогоплательщик, который работал полный рабочий день пилотом коммерческого судна, смог убедить суд в том, что он тратил больше времени на свои строительные работы и аренду. Он вел достоверные журналы того времени, а также имел свидетелей, свидетельствующих о его исключительной трудовой этике.

Тест 2: Превышают ли часы налогоплательщика с шага 3 750 часов?

Второй количественный тест разд. 469 (c) (7) (B) требует, чтобы налогоплательщик проработал 750 часов на сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором он или она принимает материальное участие.Это не позволяет налогоплательщику, который занимается только торговлей недвижимостью или бизнесом — и, таким образом, всегда будет проходить тест более чем на половину — от квалификации профессионала в сфере недвижимости, несмотря на минимальное время, затрачиваемое на торговлю недвижимостью или бизнес.

Как и в случае с первым тестом, дела показывают, что записи налогоплательщиков — или их отсутствие — часто обрекают их на гибель. В деле Moss , ⁴⁰ , пытаясь соответствовать стандарту 750 часов, налогоплательщик утверждал, что ему следует разрешить включать часы, проведенные «по вызову», когда арендатор может связаться с ним в случае необходимости.Суд, однако, пришел к выводу, что, поскольку налогоплательщик фактически не оказывал услуги в эти часы, это время нельзя было засчитать в счет требования к 750 часам.

В Harnett , ⁴¹ налогоплательщик, изо всех сил пытавшийся выполнить стандарт 750 часов, утверждал, что он должен соответствовать пороговому значению, потому что он владел таким большим количеством собственности, и она была очень ценной. Налоговый суд, однако, вынес решение против налогоплательщика, заявив, что налогоплательщик не доказал, что потратил необходимые 750 часов на их управление.

Два недавних дела, однако, показывают, что суды — если не IRS — предоставят налогоплательщикам некоторую снисходительность при соблюдении требования о продолжительности 750 часов. В Льюис , ⁴² военный ветеран-инвалид не предоставил одновременный ежедневный отчет о часах, которые он потратил на управление арендуемой им недвижимостью. Однако на суде он достоверно свидетельствовал о своем распорядке дня, и суд определил, что, по его мнению, было разумным количеством часов для предоставленных услуг, и установил, что они превышают 750.

Аналогичным образом, в Leyh , ⁴³ налогоплательщик записал только 632,5 часа в своем журнале учета рабочего времени, но объяснил во время проверки, что она не записала время, потраченное на поездки между своими 12 арендуемыми объектами недвижимости. IRS возразила, что ее журнал включал время в пути, но, основываясь на ее показаниях в суде, суд установил, что она не включила время в пути в журнал учета рабочего времени. После добавления времени в пути, заявленного налогоплательщиком, к часам из ее дневного журнала, общее количество часов превысило 750.

Шаг 5: Обеспечьте существенное участие в каждой отдельной деятельности по аренде, если только не будут проведены выборы для агрегирования всей деятельности по аренде

Налогоплательщик, который соответствует двум тестам Шага 4, является квалифицированным профессионалом в сфере недвижимости. Однако очень важно признать, что простая квалификация профессионала в сфере недвижимости не позволяет достичь конечной цели по преобразованию арендной деятельности налогоплательщика из пассивной в непассивную. ⁴⁴ Скорее, получив квалификацию профессионала в сфере недвижимости, налогоплательщик просто преодолел презумпцию, согласно которой вся деятельность по аренде является как таковой пассивной, независимо от уровня участия.Преобразование деятельности в непассивную требует дополнительного шага: налогоплательщик должен подтвердить, что он или она материально участвует в каждой отдельной деятельности по аренде. ⁴⁵

Для любой деятельности по аренде, в которой квалифицированный специалист по недвижимости может установить материальное участие с помощью тестов, описанных в Шаге 2, деятельность становится непассивной. Однако для любой деятельности, для которой налогоплательщик не может установить материальное участие, эта деятельность остается пассивной, несмотря на квалификацию налогоплательщика как профессионала в сфере недвижимости. ⁴⁶

При установлении материального участия в арендной деятельности налогоплательщик может учитывать часы, потраченные на работу в компании по управлению недвижимостью, даже если компания не владеет напрямую арендуемой недвижимостью, а только в той мере, в какой работа, выполняемая налогоплательщиком в управлении Компания занимается управлением собственными интересами налогоплательщика в сфере арендной недвижимости. ⁴⁷

Закон и нормативные акты предусматривают исключение из общего правила, согласно которому квалифицированный специалист по недвижимости должен оценивать материальное участие в каждой арендной деятельности отдельно.В соответствии с этим исключением квалифицированный специалист по недвижимости может решить объединить всю арендную деятельность налогоплательщика для целей проверки материального участия. ⁴⁸ Эти выборы, хотя и выгодные, изобилуют ловушками для неосторожных и исторически неправильно понимались налогоплательщиками, налоговыми консультантами, IRS и даже налоговым судом. В ходе последующего обсуждения освещаются основные проблемы, связанные с объединением выборных членов Регламента. П. 1,469-9 (г).

Общие сведения о Regs.П. 1.469-9 Выборы агрегации

Квалифицированный специалист по недвижимости может выбрать объединение только своих операций по аренде . Любая деятельность, не связанная с арендой, не включается в группу, и поэтому часы, потраченные на деятельность, не связанную с арендой, не засчитываются в счет материального участия. В Bailey , ⁴⁹ одна из предполагаемых арендных операций, включенных в групповые выборы налогоплательщиков, имела средний период использования клиентами менее семи дней, что исключило эту деятельность из определения арендной деятельности в соответствии с разд.469. ⁵⁰ Таким образом, налоговый суд постановил, что часы, потраченные на эту деятельность, не могут быть засчитаны в счет материального участия налогоплательщика в его арендной деятельности.

Квалифицированный специалист по недвижимости, который намеревается объединить всю деятельность по аренде, должен провести официальное избрание; простое объединение всей арендной деятельности налогоплательщика в один столбец в Приложении E, Дополнительные доходы и убытки , формы 1040, Декларация по индивидуальному подоходному налогу США , не удовлетворяет этому требованию. ⁵¹ Квалифицированный специалист по недвижимости принимает решение объединить все интересы в аренде недвижимости, подав заявление с первоначальной налоговой декларацией налогоплательщика за налоговый год. Это заявление должно содержать декларацию о том, что налогоплательщик является квалифицированным специалистом по недвижимости в течение налогового года и делает выбор в соответствии с разд. 469 (с) (7) (А).

Налогоплательщик может отменить выбор только в том налоговом году, в котором произошло существенное изменение фактов и обстоятельств налогоплательщика, или в последующий год, в котором факты и обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем налоговым годом, для которого был сделан выбор. .Чтобы отменить выбор, налогоплательщик должен подать заявление с первоначальной налоговой декларацией налогоплательщика за год отзыва. Это заявление должно содержать декларацию о том, что налогоплательщик отменяет выборы согласно гл. 469 (c) (7) (A) и объяснение характера существенного изменения. ⁵²

Этот выбор является обязательным для налогового года, в котором он был сделан, и для всех будущих лет, в которых налогоплательщик является квалифицированным профессионалом в области недвижимости, даже если в промежуточные годы налогоплательщик не является подходящим налогоплательщиком.Выборы могут быть сделаны в любой год, в котором налогоплательщик является квалифицированным профессионалом в сфере недвижимости, и неспособность сделать выбор в течение одного года не препятствует налогоплательщику сделать это в следующем году. В те годы, когда налогоплательщик не является квалифицированным специалистом по недвижимости, выборы не будут иметь силы. ⁵³

IRS предоставило облегчение, позволяющее некоторым квалифицированным специалистам в области недвижимости проводить выборы позднее, чтобы объединить все интересы в аренде недвижимости.Rev. Proc. 2011-34 применяется к налогоплательщику, который не смог своевременно подать заявку на получение агрегированной суммы, но который подал налоговые декларации, соответствующие выбору за все налоговые годы, в отношении которых он или она требует отсрочки платежа. Налогоплательщик, ищущий помощи в соответствии с Rev. Proc. 2011-34 должны приложить выборы, требуемые Regs. П. 1.469-9 (g) к измененной декларации за последний налоговый год. Выборы должны определять налоговый год, в отношении которого налогоплательщик претендует на поздние выборы, и должны объяснять причину несвоевременной подачи заявления о выборах.Налогоплательщики, которые подали декларации, как если бы они сделали выборку агрегирования, но у которых нет записей о проведении формального выбора агрегирования в соответствии с требованиями Рег. П. 1.469-9 (g) часто используют позднее облегчение как защитную меру.

Пример 6: А подал налоговые декларации за 2012, 2013, 2014 и 2015 годы, сообщив о своей арендной деятельности, как если бы он был квалифицированным специалистом по недвижимости. Кроме того, A определял, принимал ли он материальное участие в арендной деятельности, как если бы он выбрал совокупность всей своей арендной деятельности; тем не менее, A не может найти в своей налоговой декларации записи об официальном голосовании. A может использовать Rev. Proc. 2011-34, чтобы подать заявление о поздних совокупных выборах, изменив свой отчет за 2015 год и приложив выборы в соответствии с процедурой получения доходов, указав, что он намерен вступить в силу с 1 января 2012 года.

Если выборы сделаны и по крайней мере одна доля в арендуемой недвижимости принадлежит квалифицированному специалисту по недвижимости в рамках участия в коммандитном товариществе, объединенная деятельность по аренде недвижимости будет считаться долей ограниченного партнерства для целей определения материального участия.Соответственно, налогоплательщик не будет принимать материального участия в объединенной деятельности по аренде недвижимости, если только налогоплательщик не удовлетворит первый, пятый или шестой тесты, указанные выше в Шаге 2. ⁵⁴ Если, однако, доля налогоплательщика в валовом доходе от аренды от всех Доли коммандитного товарищества налогоплательщика в арендуемой недвижимости составляют менее 10% доли налогоплательщика в валовом доходе от аренды от всех долей налогоплательщика в арендуемой недвижимости за налоговый год, это правило не применяется, и налогоплательщик может определить материальное участие в соответствии с любой из тестов, перечисленных в Шаге 2, применимых к аренде недвижимости. ⁵⁵

Если квалифицированный специалист по недвижимости принимает решение объединить всю деятельность по аренде в целях измерения материального участия, объединенная деятельность по аренде недвижимости рассматривается как единая деятельность для всех целей разд. 469, в том числе правила распоряжения гл. 469 (г). Обычно, гл. 469 (g) позволяет налогоплательщику вычесть любые приостановленные пассивные убытки, связанные с деятельностью, когда практически вся деятельность продается в рамках полностью облагаемой налогом операции.Однако, когда квалифицированный специалист по недвижимости решает объединить всю деятельность по аренде, поскольку объединенная деятельность по аренде рассматривается как одна деятельность в целях разд. 469 (g), пассивные убытки, относящиеся к выбывшей деятельности, не освобождаются до тех пор, пока практически вся из объединенной деятельности по аренде не будет продана.

Пример 7: У есть арендуемая недвижимость U , V и W . U имеет приостановленные пассивные убытки на сумму 30 000 долларов США.В 2016 году A является профессионалом в сфере недвижимости и выбирает группу U , V и W вместе в соответствии с Regs. П. 1.469-9. В результате, U , V и W рассматриваются как одно действие для всех целей разд. 469, в том числе гл. 469 (г). В 2016 году A продает недвижимость U с полным налогообложением. A не может вычесть приостановленные убытки, относящиеся к U (сверх прибыли, признанной от продажи), потому что A не продал практически всю объединенную деятельность U , V и W .

Это решение объединить всю арендную деятельность в соответствии с Рег. П. 1.469-9 отличается от других групповых выборов, предусмотренных гл. 469, например, объединение торговых или деловых операций в соответствии с Рег. П. 1.469-4 двумя важными способами. Во-первых, совокупные выборы рег. П. 1.469-9 доступен только налогоплательщикам, которые выполнили тесты разд. 469 (c) (7) и, таким образом, квалифицирован как специалист по недвижимости. Кроме того, выбор агрегирования — это все или ничего: либо все операции по аренде агрегированы, либо никакие.В результате, если налогоплательщик делает выбор и приобретает дополнительную арендуемую собственность в следующем году, новая собственность автоматически присоединяется к предыдущей группе.

В прошлом IRS допустило ошибку, придавая чрезмерное значение выбору агрегирования, рассматривая, сделал ли налогоплательщик выбор при определении того, соответствует ли налогоплательщик определению профессионала в сфере недвижимости. Однако в CCA 201427016 IRS признало, что выборы доступны только для тех налогоплательщиков, которые уже имеют квалификацию профессионала в сфере недвижимости, и его использование ограничивается определением того, участвует ли соответствующий специалист в своей деятельности по аренде недвижимости.

К сожалению, Налоговый суд принял неправомерный аргумент, изложенный IRS по этому поводу в предыдущих решениях, ⁵⁶ , как показано в этом примере.

Пример 8: А владеет пятью коммерческими объектами аренды. Он тратит 600 часов на собственность A , 300 часов на собственность B , 300 часов на собственность C , 250 часов на собственность D и 300 часов на собственность E . A не выполняет никаких других услуг в течение года.Предположим, что в разделе Темп. Рег. П. 1.469-5T, A материально участвует в каждой собственности, даже если он не проводит 500 часов в свойствах B , C , D или E (т. Е. Он выполнил одно из шести других тестов для этих четырех свойств). A не решает объединить пять сдаваемых в аренду объектов недвижимости в соответствии с Рег. П. 1.469-9.

В прошлом IRS утверждал, что, поскольку A не решил объединить пять арендных объектов, он должен удовлетворять двум количественным критериям разд.469 (c) (7) (B) — тесты продолжительностью более половины и 750 часов — для каждой отдельной арендуемой собственности. Поскольку A не проводит 750 часов в какой-либо одной арендуемой собственности, IRS будет утверждать, что A не может квалифицироваться как профессионал в сфере недвижимости, и его аренда остается пассивной.

По мнению IRS в CCA 201427016, этот аргумент неверен. Выбор агрегирования применяется только после после того, как налогоплательщик получил квалификацию специалиста по недвижимости, и только с целью измерения материального участия в аренде квалифицированного специалиста по недвижимости.

Продолжая предыдущий пример, поскольку A (1) материально участвует в его торговле или бизнесе арендуемой недвижимостью в силу 1750 часов, которые он тратит на аренду, и (2) удовлетворяет двум критериям разд. 469 (c) (7), он квалифицируется как профессионал по недвижимости. И поскольку A материально участвует в каждой арендной деятельности даже при отсутствии выбора агрегирования, каждая арендная деятельность является непассивной.

Чтобы проиллюстрировать применение этих шагов к реальной модели фактов, рассмотрим следующий пример:

A — брокер по операциям с недвижимостью, который работает неполный рабочий день в местной фирме в качестве независимого подрядчика.В 2016 году она проработала на фирме 500 часов. Кроме того, A также работала неполный рабочий день кассиром в местном магазине одежды, где она проработала 600 часов в течение 2016 года.

A также владеет тремя арендуемыми объектами недвижимости и в течение 2016 года потратил 200 часов на оказание личных услуг по каждому объекту аренды, включая переговоры об аренде и встречи с потенциальными арендаторами. Однако она пользуется услугами управляющей компании для сбора арендной платы, организации ремонта и многих других аспектов процесса аренды.Сотрудник управляющей компании потратил 250 часов на каждую аренду в течение 2016 года. Каждая аренда приносит убытки.

Является ли A профессионалом в сфере недвижимости?

Являются ли потери от аренды A ‘ пассивными или непассивными?

Шаг 1: Определите и сгруппируйте сделки или предприятия с недвижимым имуществом налогоплательщика: A участвует в трех сделках или бизнесе для целей разд. 469: Она маклер и домовладелец, работает в розничном магазине.Только брокерский бизнес и бизнес по аренде соответствуют установленному законом определению торговли недвижимостью или бизнеса. Основываясь на ее конкретных фактах и ​​обстоятельствах, A может определить, что, поскольку ее брокерский и арендный бизнес взаимосвязаны, они составляют только одну торговлю недвижимостью или бизнес, и она может неофициально сгруппировать их вместе, как это предусмотрено в правилах. Это поможет A на Шаге 2 удовлетворить стандарт материального участия в отношении торговли недвижимым имуществом или бизнеса.

Шаг 2: Определите сделки с недвижимостью или предприятия, в которых участвует налогоплательщик: A потратил 500 часов, работая брокером. Поскольку A является независимым подрядчиком, а не наемным работником, ей не требуется владеть 5% акций своего работодателя, чтобы засчитывать эти часы в счет материального участия. A потратила 600 часов на аренду, в общей сложности 1100 часов в совмещении брокерской и арендной торговли или бизнеса с недвижимостью. Это превышает 500 часов и, таким образом, удовлетворяет первому из семи тестов на участие в материалах.В результате A может отсчитать 1100 часов на шаге 3.

Шаг 3: Суммарное количество часов торговли недвижимостью или предприятий, в которых налогоплательщик материально участвует: Если налогоплательщик состоит в браке, могут учитываться только часы, проведенные супругом, желающим получить квалификацию профессионала в сфере недвижимости.

А не женат. Общее количество часов, проведенных ею в торговле недвижимостью или в бизнесе, в котором она принимала материальное участие в 2016 году, составило 1100 часов.

Шаг 4: Примените часы из шага 3 к двум количественным тестам из разд. 469 (c) (7) (B):

1. Представляют ли часы более половины от общего количества часов личных услуг, которые налогоплательщик отработал в течение года во всех сферах деятельности или бизнеса?

   A потратила 1100 часов на сделки с недвижимостью или предприятия, в которых она принимала материальное участие, и еще 600 часов на розничную торговлю, не являющуюся торговлей недвижимостью или бизнесом. Таким образом, A провела 1100 из 1700 часов в сделках с недвижимостью или в бизнесе, в котором она принимала материальное участие, и прошла первый количественный тест по разд.469 (с) (7) (В).

2. Превышают ли часы 750 часов?

A ‘ s 1100 часов, потраченных на торговлю недвижимостью или предприятиях, в которых она принимала материальное участие, превышают 750; таким образом, A удовлетворяет обоим тестам разд. 469 (c) (7) (B) и квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости.

Шаг 5: Установите, что специалист по недвижимости материально участвует в аренде деятельности:

1. Как правило, налогоплательщик должен принимать материальное участие в каждой отдельной арендной деятельности.

   В то время как A было разрешено неформально сгруппировать три ее деятельности по аренде для целей определения ее сделок с недвижимостью или бизнеса, теперь, когда она прошла профессиональные тесты по недвижимости, как правило, A должен установить, что она материально участвует в каждой отдельной арендной деятельности. В то время как A потратил 200 часов на каждое действие, потому что другой человек потратил больше часов на каждое действие — сотрудник управляющей компании — A материально не участвует ни в одной из трех арендных плат.В результате, несмотря на то, что A является профессионалом в сфере недвижимости на 2016 год, все операции по аренде остаются пассивными.

2. Налогоплательщик может, однако, выбрать агрегирование всей арендной деятельности — и только арендной деятельности — и в этом случае налогоплательщик измеряет материальное участие на агрегированной основе.

Если A проводит официальные выборы в соответствии с Рег. П. 1.469-9 (g), чтобы суммировать свои три вида деятельности по аренде, она может объединить часы, потраченные на эти три вида деятельности, с целью установления материального участия.Поскольку A провел 600 часов в комбинированных действиях, A удовлетворяет первому из семи тестов в Temp. Рег. П. 1.469-5Т (а). В результате все три вида деятельности по аренде A ‘ являются непассивными в 2016 году, и A может вычесть убытки без ограничений.

За налоговые годы, начинающиеся 1 января 2013 г. или после этой даты, налогоплательщики должны уплатить дополнительный налог в размере 3,8% с меньшей из (1) чистой инвестиционной прибыли или (2) превышения модифицированной суммы налогоплательщика. скорректированный валовой доход, превышающий применимый порог (250 000 долларов США при совместной регистрации в браке, 125 000 долларов при раздельной регистрации брака и 200 000 долларов при регистрации в браке). ⁵⁷

В определение чистого инвестиционного дохода включается весь доход от пассивной деятельности. ⁵⁸ Поскольку, как обсуждалось ранее, как правило, вся арендная деятельность сама по себе пассивна, весь арендный доход обычно включается в определение чистого инвестиционного дохода. Хотя, как обсуждалось выше, профессионалы в сфере недвижимости могут преодолеть эту презумпцию, материально участвуя в деятельности, это не гарантирует, что доход не уплатит налог на чистый инвестиционный доход.Скорее гл. Правила 1411 исключают непассивный рентный доход из чистого инвестиционного дохода только в том случае, если он получен «в ходе обычной торговли или бизнеса». ⁵⁹

Правила обеспечивают безопасную гавань, в которой квалифицированный специалист по недвижимости с непассивным доходом от аренды может выполнить требование о том, чтобы доход от аренды был получен в ходе обычной торговли или бизнеса. Чтобы обеспечить безопасную гавань, налогоплательщик, помимо квалификации в качестве специалиста по недвижимости и материального участия в его или ее арендной деятельности, должен потратить 500 часов на аренду либо в течение года, либо в течение любых пяти лет (независимо от того, идет ли он подряд). ) непосредственно за предыдущие 10 лет. ⁶⁰ Результатом обеспечения безопасной гавани является не только исключение любого арендного дохода из определения чистого инвестиционного дохода, но также удаление из чистого инвестиционного дохода любого дохода от продажи арендуемой собственности. ⁶¹

Если квалифицированный специалист по недвижимости выберет в соответствии с Рег. П. 1.469-9 (g) для агрегирования всей арендной деятельности в целях измерения материального участия, выбор также применяется в целях соблюдения этого 500-часового безопасного убежища для чистого инвестиционного дохода.Поскольку неразумно ожидать, что налогоплательщик, осуществляющий несколько видов арендной деятельности, потратит 500 часов на каждый вид деятельности, выбор агрегирования становится еще более важным, когда арендная деятельность налогоплательщика приносит доход, а не убытки. ⁶² Для иллюстрации рассмотрим следующий пример:

Пример 9: — это брокер по недвижимости, работающий на полную ставку, с тремя видами деятельности по аренде. A тратит 200 часов на каждую аренду, и никто другой не вносит больше. A квалифицируется как профессионал в сфере недвижимости, и, поскольку она принимает материальное участие в каждой отдельной деятельности по аренде, эта деятельность является непассивной даже в отсутствие совокупных выборов.

, однако, если деятельность приносит доход и A не может выбрать агрегирование, доход будет по-прежнему облагаться налогом на чистый инвестиционный доход, поскольку A не тратит 500 часов ни на один из отдельных видов деятельности и, следовательно, не удовлетворяют нормативным требованиям.Однако, если A делает выбор агрегирования, A тратит 600 часов на объединенную арендную деятельность и удовлетворяет требованиям безопасной гавани. В результате доход от аренды будет рассматриваться как полученный в ходе обычной коммерческой деятельности или бизнеса и, таким образом, не будет включаться в чистый инвестиционный доход A ‘ s для целей подоходного налога в размере 3,8% по п. 1411.

Соответствие определению профессионала в сфере недвижимости важно для всех налогоплательщиков, занимающихся арендной деятельностью, потому что налогоплательщик, который делает это, преодолевает презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной.Если налогоплательщик дополнительно установит материальное участие в арендной деятельности, арендная деятельность будет непассивной; в результате налогоплательщик может использовать любые потери от аренды без ограничений и может избежать уплаты налога на чистый инвестиционный доход на любой доход от аренды.

Однако квалификация профессионала в сфере недвижимости изобилует ловушками для неосторожных, и с самого начала ее часто неправильно понимали. Чтобы избежать этих ловушек, рекомендуется выполнять действия, описанные в этой статье, уделяя особое внимание следующему:

• Квалификация профессионала в сфере недвижимости сама по себе не делает арендную деятельность налогоплательщика непассивной.Скорее, это просто позволяет налогоплательщику преодолеть презумпцию, что вся арендная деятельность является пассивной, независимо от уровня участия. Для того чтобы деятельность по аренде была непассивной, налогоплательщик должен установить, что он или она материально участвует в каждой отдельной деятельности по аренде или, если выбрано объединение всей деятельности по аренде, в комбинированной деятельности.
• Налогоплательщику, участвующему в нескольких предприятиях, которые соответствуют установленному законом определению торговли недвижимостью или бизнеса, например, брокерской, строительной и арендной деятельности, разрешается, если факты и обстоятельства требуют, чтобы неофициально объединить предприятия в одну сделку с недвижимостью или бизнес.Это упростит для налогоплательщика установление того, что он или она материально участвует в последующей торговле недвижимостью или бизнесе.
• При определении того, принимает ли налогоплательщик существенное участие в торговле недвижимым имуществом или в бизнесе, налогоплательщик должен считать часы своего супруга (-и). Однако, когда налогоплательщик подсчитывает часы тех сделок с недвижимостью или предприятий, в которых он или она материально участвует, для целей двух количественных профессиональных тестов по недвижимости, налогоплательщик засчитывает только своих собственных часов ; часы супруга не могут быть включены.
• Налогоплательщик, который работает полный рабочий день не в сфере недвижимости, сталкивается с трудностями при получении квалификации профессионала в сфере недвижимости. Более половины теста разд. 469 (c) (7) (B) резервирует преимущества профессионального статуса в сфере недвижимости для тех, кто работает преимущественно в сфере торговли недвижимостью или бизнеса. Любой налогоплательщик со значительной занятостью, не связанной с недвижимостью, и заявляющий о профессиональном обращении с недвижимостью, требует проверки со стороны IRS.
• Хотя от налогоплательщиков не требуется вести одновременный учет времени, которое они проводят в проектах с недвижимостью, настоятельно рекомендуется вести текущие журналы.Судебные дела показали, что налогоплательщики, которые восстанавливают свои часы позже, часто завышают время, потраченное на аренду, в некоторых случаях до невероятной степени. Суды не обязаны принимать несвоевременную «приблизительную оценку» и не проявляют к этому никакого желания.
• Налогоплательщикам следует обратить особое внимание на влияние выборов на объединение всей арендной деятельности в соответствии с Рег. П. 1.469-9. Учитывая трудности, с которыми они могут столкнуться с соблюдением стандарта материального участия в нескольких видах арендной деятельности, а также необходимость тратить 500 часов на отдельную или комбинированную арендную деятельность, чтобы обеспечить безопасную гавань правил налога на чистый инвестиционный доход, они должны сделать выборы в большинстве случаев.Однако налогоплательщики могут пожелать отказаться от выборов, если они приостановили пассивные убытки, связанные с арендной деятельностью, от которой они намереваются избавиться в ближайшем будущем. Освобождение приостановленных убытков при утилизации часто дает налогоплательщику большую налоговую выгоду, чем использование каких-либо арендных убытков в настоящее время.

  Сноски

  ¹ Добавлен Законом о согласовании доходов 1993 г. (Раздел XIII Закона о согласовании общих бюджетов 1993 г., P.L. 103-66).

  ² Обратите внимание, что квалификация профессионала в сфере недвижимости не является выборной; однако до 2013 г. налогоплательщикам с доходом от аренды и без чистого убытка было в значительной степени безразлично, соответствуют ли они требованиям гл.469 (с) (7).

  ³ Закон о налоговой реформе 1986 г., P.L. 99-514.

  ⁴ п. 469 (г) (1).

  ⁵ п. 469 (с) (2).

  ⁶ п. 469 (е) (3).

  ⁷ Сек. 469 (б) и (ж).

  ⁸ п. 469 (с) (1).

  ⁹ п. 469 (с) (2).

  ¹⁰ п. 469 (c) (7) (A) (i).

  ¹¹ п. 469 (c) (7) (A) (ii).

  ¹² п. 469 (c) (7) (A), стереть язык.

  ¹³ Обратите внимание, что квалифицированный специалист по недвижимости с пассивными потерями от сдачи недвижимости в аренду может использовать эти убытки в пределах, допускаемых ограниченным исключением из разд. 469 (i).

  ¹⁴ п. 469 (с) (7) (С).

  ¹⁵ Agarwal , T.C. Сумм. 2009-29.

  ¹⁶ Кальванико , T.C. Сумм. 2015-64. Однако обратите внимание, что суд пришел к выводу, что налогоплательщик не был профессионалом в сфере недвижимости. Часы, проведенные на его работе по бухгалтерскому учету, нельзя было засчитать в счет материального участия, потому что он не был владельцем 5%, как того требуют законы и правила.

  ¹⁷ Руководство IRS по методам аудита пассивной деятельности , доступно на сайте www.irs.gov.

  ¹⁸ Стэнли , 5: 14-CV-05236 (W.D. Ark. 11.12.15).

  ¹⁹ ид., Оп. на 12 (цитируя Раздел 469 (c) (7) (B)).

  ²⁰ Обратите внимание, однако, что в соответствии с требованиями разд. 469 (c) (7) (D) (ii) и Прав. П. 1.469-9 (c) (5), работник должен владеть не менее 5% акций работодателя, чтобы часы учитывались при прохождении профессиональных тестов по недвижимости.

  ²¹ Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

  ²² Правила требуют, однако, что после того, как налогоплательщик определит группы сделок с недвижимым имуществом или предприятий, налогоплательщик не может повторно определить их в последующие налоговые годы, за исключением случаев, когда первоначальное определение было явно неуместным или не было существенного изменения в факты и обстоятельства, делающие первоначальное определение явно неуместным. См. Regs. П. 1.469-9 (г) (2).

  ²³ Миллер , Т.C. Памятка. 2011-219.

  ²⁴ п. 469 (ч) (1).

  ²⁵ Темп. Рег. П. 1.469-5Т (а).

  ²⁶ Существенная деятельность по участию — это торговля или бизнес, в котором налогоплательщик участвует более 100 часов в течение налогового года, но не принимает материального участия ни в одном из тестов в Temp. Рег. П. 1.469-5T (a) (Регламенты температуры, раздел 1.469-5T (c)).

  ²⁷ п. 469 (с) (7) (D).

  ²⁸ Кальванико , Т.C. Summ. 2015-64.

  ²⁹ Pungot , T.C. Памятка. 2000-60.

  ³⁰ Темп. Рег. П. 1.469-5T (f) (2) (ii).

  ³¹ Темп. Рег. П. 1.469-5Т (д) (2). Обратите внимание, что суды постановили, что для этих целей доля участия компании с ограниченной ответственностью (LLC) не рассматривается как доля участия в партнерстве с ограниченной ответственностью. Налогоплательщик может установить материальное участие в доле ООО с помощью любого из семи тестов. См. Garnett , 132 T.C. 368 (2009 г.) и Thompson , 87 Fed.Cl. 728 (Федеральный закон 2009 г.).

  ³² Темп. Рег. П. 1.469-5Т (ж) (3).

  ³³ Темп. Рег. П. 1.469-5Т (ж) (4).

  ³⁴ См., Например, Hill , T.C. Памятка. 2010-2009, aff’d, 436 Fed. Прил. 410 (5-й округ, 2011 г.).

  ³⁵ Рег. П. 1.469-9 (с) (4). См. Также Oderio , T.C. Памятка. 2014-39.

  ³⁶ Hassanipour , T.C. Памятка. 2013-88.

  ³⁷ Эскаланте , т.C. Summ. 2015-47.

  ³⁸ Ли , T.C. Памятка. 2006–193.

  ³⁹ Миллер , T.C. Памятка. 2011-219.

  ⁴⁰ Мох , 135 T.C. 365 (2010).

  ⁴¹ Харнет , T.C. Памятка. 2011-191, aff’d, 496 Fed. Прил. 963 (11 округа 2012 г.).

  ⁴² Льюис , T.C. Сумм. 2014-112.

  ⁴³ Leyh , T.C. Сумм. 2015-27.

  ⁴⁴ См. Perez , T.C. Памятка. 2010-232.

  ⁴⁵ п. 469 (c) (7) (A) (ii).

  ⁴⁶ Обратите внимание, однако, что квалифицированный специалист по недвижимости с пассивными арендными потерями может использовать исключение активного участия в размере 25 000 долларов США, указанное в разд. 469 (i) в допустимых пределах.

  ⁴⁷ Рег. П. 1.469-9 (e) (3) (ii).

  ⁴⁸ п. 469 (c) (7) (A), без языка; Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

  ⁴⁹ Бейли , T.C. Памятка. 2001-296.

  ⁵⁰ Темп.Рег. П. 1.469-1T (e) (3) (ii).

  ⁵¹ См. Kosonen , T.C. Памятка. 2000-107.

  ⁵² Рег. П. 1.469-9 (г) (3).

  ⁵³ Рег. П. 1.469-9 (г) (1).

  ⁵⁴ Рег. П. 1.469-9 (е) (1).

  ⁵⁵ Рег. П. 1.469-9 (е) (2).

  ⁵⁶ См. Jafarpour , T.C. Памятка. 2012–165 и Hassanipour, T.C. Памятка. 2013-88.

  ⁵⁷ п. 1411.

  ⁵⁸ п. 1411 (с) (2) (А).

  ⁵⁹ Рег. П. 1.1411-4 (б).

  ⁶⁰ Рег. П. 1.1411-4 (ж) (7) (i).

  ⁶¹ Рег. П. 1.1411-4 (g) (7) (i) (B).

  ⁶² Обратите внимание, однако, что Regs. П. 1.1411-4 (g) (7) (iii) предусматривает, что неспособность специалиста по недвижимости обеспечить безопасную гавань не препятствует налогоплательщику установить, что доход от аренды и прибыль или убыток от отчуждения собственности, если применимо, являются не включается в чистый инвестиционный доход согласно другим положениям гл.1411.

Совместные действия правоохранительных органов закрывают тайники

ЛАРЕДО, ТЕХАС — С разницей в несколько часов, пограничный патруль сектора Ларедо, Служба внутренней безопасности (HSI), Офис Шерифа округа Уэбб (WCSO) и констебли округа Уэбб Участок 2 (WCCO) закрыл два тайника, в которых находились 114 нелегальных иностранцев на юге Ларедо.

Инцидент произошел во второй половине дня 6 января, когда агенты вместе с депутатами HSI и WCCO провели согласованный обыск в жилом доме, расположенном на Лейн-стрит, в результате чего были арестованы 44 нелегальных иностранца.

В течение нескольких часов агенты обнаружили, что во втором доме на Сан-Луисе укрывались другие лица, незаконно находящиеся в Соединенных Штатах. Действуя на основании информации, агенты и WCSO задержали в тайнике еще 70 нелегалов.

Всего под стражу было взято 114 нелегалов.При обнаружении ни у одного из лиц не было средств индивидуальной защиты (СИЗ). Всем лицам были предоставлены СИЗ, медицинский осмотр и заключение под стражу до проведения дальнейшего расследования. Было установлено, что они находятся нелегально в Соединенных Штатах, а также из стран Мексики, Гватемалы и Сальвадора.

Несмотря на отмеченный рост числа случаев заражения COVID-19 среди заключенных, контрабанда и размещение больших групп людей в тайниках без СИЗ ставит под угрозу не только людей, которых ввозят контрабандой, но и безопасность нашей страны.Сектор Ларедо состоит из агентов, которые сотрудничают со своими коллегами из правоохранительных органов, чтобы выполнить Постоянные приоритеты миссии агентства по противодействию терроризму, борьбе с транснациональной преступностью, охране границы и облегчению законной торговли и поездок при одновременной защите доходов.

Чтобы сообщить о подозрительной деятельности, такой как контрабанда иностранцев и / или наркотиков, загрузите приложение «USBP Laredo Sector» или позвоните в пограничный патруль сектора Ларедо по бесплатному телефону 1-800-343-1994. Если вы что-то видите, скажите что-нибудь.Вы также можете следить за нами в наших социальных сетях в Twitter и Instagram @usbpchieflrt и @usbpdepchieflrt, а также на Facebook в секторе пограничного патрулирования США в Ларедо.

Крис Дженнер и Хлоя Кардашьян заплатили в общей сложности 37 миллионов долларов за свои соседние дома

Джеффри Майер Getty Images

Разговор о связях между матерью и дочерью: в прошлом году появилась новость о том, что Крис Дженнер и дочь Хлоя Кардашьян купили соседние дома в престижном районе Лос-Анджелеса Хидден Хиллз.Однако до недавнего времени цена на эти дома оставалась загадкой. Новый отчет the Dirt показывает, что собственность Крис Дженнер обошлась ей в 20 миллионов долларов, в то время как дом немного меньшего размера обошелся Хлои в 17 миллионов долларов.

В апреле 2020 года Крис Дженнер продала свой предыдущий дом в Скрытых холмах за 15 миллионов долларов. Между тем, Кардашьян продала свой дом в Калабасасе в конце ноября прошлого года за 15,5 млн , что более чем вдвое превышает сумму, за которую она купила дом еще в 2014 году.

Этот контент импортирован из Twitter. Вы можете найти тот же контент в другом формате или найти дополнительную информацию на их веб-сайте.

Два дома все еще строятся, но в них уже есть этот уникальный кардашьянский штрих. Когда дело доходит до проектирования домов, Хлоя Кардашьян, как известно, очень практична в своем подходе.

«Я одержима деталями, поэтому могу немного контролировать, но это только потому, что мне искренне любопытно», — сказала звезда г. н.э. г. н.э. в характеристике своего бывшего дома, спроектированной Мартином Лоуренсом Буллардом.

Оба дома, как сообщается, спроектированы в стиле современного фермерского дома. The Dirt также предположил, что один из домов площадью 16 500 кв. М будет иметь восемь спален и 9,5 ванных комнат. Некоторые из ожидаемых удобств для одного из домов включают: гараж на восемь автомобилей, крытые патио, гостевой дом, кинотеатр, тренажерный зал, гостиную, офис, бассейн и спа.

Следуйте за House Beautiful в Instagram .

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты.Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на сайте piano.io.