Как оформить жилое строение на земельном участке: Инструкция: перевод садового дома в жилой

Инструкция: перевод садового дома в жилой

Нередко дачные или садовые дома, которые расположены на земельных участках и куда вы приезжаете отдохнуть в отпуск или на выходных, юридически не являются жилыми. На ваш отдых в них это, конечно, никак не влияет. Однако если вам захочется зарегистрироваться в таком домике, нужно будет перевести его из садового в жилой. Эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как это сделать.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) среди сведений об объекте есть сведения о назначении здания: нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом. Так как речь идет о переводе садового дома в жилой, остановимся на этих понятиях. Жилое строение – здание, дом, капитальная постройка, рассчитанные и используемые для долговременного проживания. Согласно положениям Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017, понятие «жилое строение» поменялось на понятие «жилой дом». Садовый дом – здание сезонного использования (имеется в виду разгар дачного сезона), предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом.

Для признания садового домика жилым собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления или в многофункциональный центр (МФЦ) следующие документы:

1. Заявление о признании садового дома жилым (единой утвержденной формы такого заявления нет). В заявлении обязательно нужно указать:

— кадастровый номер садового дома,

— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом,

— почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты,

— способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (выбирайте – почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).

2. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН – правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.

3. Заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения наладки внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности, санитарии и гигиены). Документ выдается специалистами-инженерами, выполняющими работы по обследованию объектов недвижимости (ИП или юрлицо). При выборе специалиста обратите внимание, чтобы он состоял в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.

4. Нотариальное согласие третьих лиц (если дом обременен правами третьих лиц) на признание садового дома жилым.

Этап 2. Ожидание решения уполномоченного органа местного самоуправления

По результатам рассмотрения заявления и других перечисленных документов уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.

Основания для отказа в признании садового домика жилым

Указаны в пункте 61 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

— Заявитель представил неполный пакет документов.

— С заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта.

— Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки.

Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, либо может обжаловать решение в судебном порядке.

Если уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о признании садового дома жилым, он направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.

Если сведения о признании садового дома жилым не были направлены в орган регистрации прав органом местного самоуправления, принявшим решение о признании садового дома жилым, гражданин вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении этих сведений в ЕГРН. При этом орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения этого заявления самостоятельно запрашивает в органах государственной власти и органах местного самоуправления документы с содержащимися в них сведениями.

Отметим, что, согласно законодательству, в этой ситуации (если орган местного самоуправления, принявший решение о признании садового дома жилым, не направил соответствующие документы в орган регистрации прав) заявитель не обязан обращаться в орган регистрации прав, это его ПРАВО.

Росреестр

До 1 января 2019 года поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилое строение, расположенное на садовом или дачном земельном участке, а также жилой дом, расположенный на дачном земельном участке, возможно на основании технического плана и правоустанавливающих документов на земельный участок. Технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании декларации, составленной и заверенной собственником земельного участка.

С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о садах). С указанной даты земельные участки с разрешенным использованием «садовый земельный участок», «дачный земельный участок», считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками. Законом предусмотрено, что расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона о садах с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

С 1 января 2019 года на садовых земельных участках законом предусмотрена возможность строительства таких капитальных объектов как жилой дом, садовый дом для сезонного использования, хозяйственные постройки (гараж, баня). Все эти строения возможно оформить в собственность в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Напоминаем, что с 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В них уточняются характеристики объекта индивидуального жилищного строительства — жилой дом должен иметь не более трех этажей, высота строения не должна превышать 20 метров. Разделить такой дом на квартиры нельзя.

Нововведением является то, что теперь для строительства объектов ИЖС, а также садовых домов не нужно получать разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Вместо этого применяется уведомительный порядок начала и окончания строительства.

Так, застройщик перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС, садового дома должен направить в орган местного самоуправления (далее — уполномоченный орган) уведомление о планируемом строительстве. Приступить к строительству застройщик может только после получения от уполномоченного органа уведомления о соответствии планируемого строительства установленным параметрам. По окончании строительства застройщик также уведомляет уполномоченный орган о завершении строительства с направлением технического плана созданного объекта. При этом технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании декларации, уведомления застройщика о планируемом строительстве, уведомления уполномоченного органа о соответствии планируемого строительства предельным параметрам разрешенного строительства и допустимости размещения объекта на земельном участке.

При соответствии построенного объекта установленным требованиям и параметрам уполномоченный орган обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности застройщика на объект ИЖС или садовый дом.

Вместе с тем, обращаем внимание, что указанный выше порядок оформления прав на объект ИЖС или садовый дом, расположенные на садовом земельном участке, применяется с 1 марта 2019. До указанной даты постановка на кадастровый учет и регистрация прав на объект ИЖС или садовый дом возможна на основании технического плана, подготовленного на основании декларации (без направлений уведомлений).

Л.Г. Докукина, начальник отдела регистрации

 объектов недвижимости жилого назначения, 

регистрации земельных участков 

Управления Росреестра по Алтайскому краю

Как из дачи сделать жилой дом, чтобы оформить в нем прописку?

2019.02.21

Решить жилищный вопрос покупкой дачного дома — почему бы нет? Рынок предлагает разнообразие и доступность строительных технологий и материалов. А риелторы говорят, именно сейчас загородные участки можно найти на любой вкус и кошелек. При этом стала легче процедура признания дачных домов полноценным жильем, в котором можно оформить постоянную регистрацию. И более того, законодатель задумался о следующем шаге — разработке механизма, который позволит не пустеющим круглый год садовым товариществам получать статус населенных пунктов. Специалисты рассказали, на что надо обращать внимание, чтобы садовый или дачный дом был признан годным для постоянного проживания и оформления прописки.

Что поменялось в законе?

Прежде всего, сам закон, «базовый» для всех российских дачников. Он начал действовать с 1 января 2019 года. Одна из самых примечательных сторон нового 217-ФЗ — это изъятие из законодательства понятий «дача» и «дачный». Пугаться не стоит: просто законодатель счел избыточным прежнее разнообразие организационно-правовых форм жизни на шести сотках. И теперь все товарищества должны поделиться на садоводческие и огороднические. Ранее учрежденные дачные товарищества и кооперативы причислили к «садоводам», дав время на переоформление уставных документов.

В России принят новый закон для дачников и садоводов: что в нем важного?

Важно, что теперь такое деление должно четко сигнализировать, например, тем, кто только собирается покупать что-то за городом: право воздвигать капитальные жилые дома и оформлять в них прописку есть только у «садоводов». Их земельные участки отнесены к категории земель сельхозназначения с видом разрешенного использования «для садоводства» или «для дачного строительства». Случаи, когда участки официально отнесены к землям населенных пунктов и предназначены для индивидуального жилищного строительства или организации личного подсобного хозяйства, мы не рассматриваем. Во-первых, с этим, кажется, все более или менее понятно. А во-вторых, под регулирование 217-м законом эти категории дачников не подпадают.

Хорошо, если капитальный дом на земле огородничества уже был построен (что не редкость) и на него предусмотрительно удалось получить все необходимые документы (что встречается реже, но все же встречается). Так, по крайней мере, есть гарантия, что ничего не придется разбирать. Но с пропиской в этом доме, похоже, вряд ли что-то выйдет без смены разрешенного вида использования земельного участка. Ну, или можно попытаться пробить это решение через суд, аргументировав свою позицию, например, тем, что речь идет о вашем единственном жилье.

Что делать, если дома еще нет?

Возможно, это оптимальная ситуация, которая позволит вам с самого начала сделать все как надо и избежать ненужных, даже роковых ошибок. Их цена становится действительно высокой, учитывая, что с 1 января заработали еще и поправки в Градостроительный кодекс, которые утвердили новый порядок строительства и ввода в эксплуатацию не только жилых домов, но и садовых домиков. И специалисты уже предупредили: нарушения теперь чреваты не только сносом строений, которые могут объявить самовольными. В худшем случае собственнику может грозить утрата земельного участка, на котором был возведен самострой.

Итак, согласно новому порядку, застройщику придется обращаться в уполномоченные органы (как правило, речь о местных администрациях) с уведомлением о начале строительства и в недельный срок дожидаться его согласования. Анализируя эти требования, эксперты уже пришли к выводу, что к уведомлению придется прикладывать, по сути, полноценный строительный проект. Так что уже на этом этапе есть резон обратиться к специалистам, которые, во-первых, в курсе местных правил землепользования и застройки, а во-вторых, знают, какие требования предъявляются к постройке жилых домов. Выданное согласование будет действовать 10 лет, за это время надо завершить стройку. По ее окончании придется направить еще одно уведомление, приложив к нему технический план построенного объекта, чтобы убедить чиновников, что вы не отступили от первоначальных намерений. Если все нормально, ваши документы поступят в Росреестр для регистрации вашего права на новую недвижимость. Получив выписку из ЕГРН, можно подавать заявление о прописке.

Похожим образом придется действовать и в том случае, если дом уже построен, но еще не оформлен в собственность. Поскольку по документам никакого дома еще нет, первым делом надо обратиться к кадастровому инженеру. Ваша цель на этом этапе — получить технический план постройки с назначением «жилой дом». Имейте в виду два нюанса: до 1 марта 2019 года технический план подготавливается без согласования уведомления о начале строительства, а после этой даты согласование уведомления о начале и об окончании становятся обязательными. И еще раз напоминаем: формально дом не получится сделать жилым, если он построен на землях «для огородничества». 

А если дом есть и он оформлен в собственность, но не как жилой?

Варианта здесь два. Первый — это перевод из нежилого строения в жилое через обращение к местным властям. По 217-ФЗ все нежилые постройки, не связанные с хозяйственными функциями, признаются садовыми домами. Одновременно с 217-ФЗ начало действовать постановление правительства (№ 1653 от 24.12.2018 г.), которое, собственно, и утвердило порядок признания садового дома жилым. Документ предполагает, что вы должны получить экспертное заключение о том, что в вашем доме можно жить постоянно. За ним придется обратиться к индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, которое состоит в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. Проще говоря, в фирму, которая по результатам осмотра вашей недвижимости сможет выдать бумажку, необходимую для последующего общения с уполномоченными органами. 

Вариант второй — это оформление реконструкции дома с его переводом в жилое строение. Для этого придется сперва согласовать уведомление о реконструкции в органах власти, пройдя, по сути, тот же путь, что и в случае строительства с нуля. По окончании работ вы обращаетесь к кадастровому инженеру за техническим планом жилого дома и вместе с уведомлением об окончании реконструкции подаете его на проверку и согласование. При положительном решении домовладельцу выдадут выписку из ЕГРН с обновленными сведениями о его загородной недвижимости. 

Каким параметрам должен соответствовать жилой дом?

По закону это отдельно стоящее капитальное здание высотой не более 20 метров. В доме может быть не более трех надземных этажей. Еще одно важное требование — дом должен быть единым и неделимым объектом недвижимости. С точки зрения внутреннего устройства, жилой дом должен удовлетворять минимальным требованиям для признания его таковым, говорит Марьян Будич, генеральный директор кадастровой компании «Вита-Хауз».  

В отличие от садового, предназначенного лишь для сезонного проживания, жилой дом должен отвечать требованиям всесезонности. В условиях нашего климата это значит быть, в первую очередь, теплым и отапливаемым. Конечно, в нем должно быть электричество. У жильцов должен быть доступ к воде, пригодной для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд. Соответственно, необходимо продумать вопрос отвода хозяйственно-бытовых стоков. 

Если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные
коммуникации, а дом – максимум двухэтажный, допускается отсутствие
водопровода и центральной канализации, пояснили в Кадастровой палате по Уральскому федеральному округу. Все комнаты в доме, включая  кухню, должны иметь окна, потолки не ниже 2,5 м. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Отдельные требования есть и к пожарной безопасности строения, вопросам инсоляции (то есть естественной освещенности жилых помещений) и т. д. Вообще, как отмечает ведущий юрист «Европейской Юридической Службы» Србуи Иващенко, требований к надежности и безопасности жилого дома довольно много. Они перечислены в части 2 статьи 5, а также в статьях 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Придется предупредить сразу: неспециалист в этом вряд ли разберется. И приходится снова рекомендовать подключать специалистов. Тем более что последняя по времени донастройка законодательства, по сути, не оставляет нам иного выбора.

Можно ли оставить собственность не зарегистрированной?

Платить ли дачникам налог с теплиц и туалетов и почему загородную недвижимость лучше регистрировать

Можно, и очень многие этим продолжают пользоваться, стремясь уйти от начисления налога на имущество физических лиц. Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», утверждает, что наличие неоформленной постройки на оформленной в собственность земле не несет никаких штрафных последствий для человека. 

Но здесь важно не забывать: регистрация недвижимого имущества — дело действительно добровольное, а вот уплата налога с недвижимого имущества — уже обязанность. И вменяя нам эту обязанность, государство будет стараться своего не упустить. С его точки зрения все просто: раз у тебя есть недвижимость — плати с нее налоги.

При этом поскольку с точки зрения закона ваши права на недвижимое имущество не подтверждены, вам уже будет трудно рассчитывать на какую-либо компенсацию, если, например, ваш земельный участок понадобится под государственные или муниципальные нужды, как это было в печально известной Имеретинской долине. Еще одна проблема — без свидетельства о собственности на дом вам не удастся подключить его к газу. И, конечно, в доме, которого по документам не существует, ни о какой прописке не может идти и речи. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

© Информационное агентство «Znak»

Шеф-редактор Плюснина М.А., [email protected]
Учредитель: Панова О.Р.

Свидетельство о регистрации СМИ № ФС77-53553 от 04 апреля 2013 года.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)

Адрес редакции: 620026, г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 126
Тел.: +7 (343) 385-84-82, e-mail: [email protected]

Мнение редакции может не совпадать с мнением отдельных авторов.При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Для лиц старше 18 лет.

Оформление построек в садоводческих и дачных товариществах

На фоне юридических сложностей и финансовых затрат, связанных с оформлением прав на земельные участки в садоводческих и дачных товариществах, распространенности данного вопроса в целом, вопросы оформления построек на таких земельных участках возникали не часто. Люди предпочитали оформлять свои права на земельные участки, и не занимались оформлением построек, полагая, что это лишь приведет к финансовым потерям в виде обязательной уплаты ежегодных налогов за эти постройки. В редких случаях, оформлением своих дачных домов занимались желающие зарегистрироваться в них. Однако, буквально недавно эта ситуация существенно изменилась.

В последнее время вокруг оформления дачных построек возник нездоровый ажиотаж, разогреваемый средствами массовой информации, связанный с тем, что у властей на фоне финансового кризиса «дошли руки» и до дачных построек граждан. Особенно активно власти стали присматриваться к таким постройкам в тех регионах, где земля имеет высокую стоимость. Этот интерес понятен. Ведь процент зарегистрированных дачных построек на фоне оформленных земельных участков, в общем, невысок, что существенно уменьшает налогооблагаемую базу. Таким образом, в результате данных событий, у граждан возникают вполне обоснованные вопросы, на которые я и постараюсь ответить в данной статье.

Сразу оговорюсь, что не берусь давать советы о целесообразности регистрации дачных построек, это дело каждого. Да и зависит все от слишком многих индивидуальных факторов. Лишь замечу, что фактически, никакой реальной ответственности в настоящее время за отказ от подачи сведений о дачных постройках не существует. С другой стороны, очевидно, что вопрос этот так или иначе государством решаться будет. Причем, если оглядываться на мой опыт оформления самовольных построек, по аналогии, хочется отметить, что ничего хорошего в общем-то «уклонистов» не ждет. Так, в свое время, до 2006 года никаких особых сложностей с оформлением в суде самовольных построек не возникало. Однако же, насколько сложно сделать это сейчас! Причем в ряде случаев уже невозможно. И эта ситуация возникла не сразу, а последовательными действиями государства в течение ряда лет, которое не спеша, постепенно перекрыло большинство юридических лазеек.

Если исходить из этого печального опыта, то можно смело полагать, что в случае с дачными постройками, параллельно с мерами по принуждению дачников зарегистрировать свои постройки, как у нас водится, обязательно усложнят процедуру постановки их на учет. О чем, кстати, государство давно предупреждает, и что в общем-то уже происходит и будет происходить. Например, начиная с 01 января 2017г. уже нельзя поставить дачный домик на государственный кадастровый учет на основании декларации, заполняемой самим владельцем. Для этого уже необходимы кадастровые работы и технический план, которые отнюдь не бесплатны. А с 01.01.2019 года возникнет и еще одна проблема — с этой даты станет необходимым получение разрешения на строительство жилого дома на садовом земельном участке, без которого его будет невозможно зарегистрировать.

Садовые/дачные постройки. Жилые и нежилые. Теперь, что касается самих дачных построек. Не желая усложнять свой текст длинными названиями нормативных актов, которые я стану приводить ниже, во избежание путаницы для неискушенного читателя, обозначу основные из них как «старый» и «новый» законы. В настоящее время действует «старый» закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г. №66-ФЗ, который прекращает свое действия с 01.01.2019г. Он еще действует, но с 01.01.2019г. вступает в силу «новый» закон — «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №217-ФЗ от 29.07.2017г., который вносит в «дачную тему» глобальные изменения, в том числе и по садовым постройкам (Далее — «старый» и «новый» законы).

В статье 1 старого закона, даны определения садового и дачного земельных участков, только на которых садоводам разрешается построить какие-либо капитальные строения.

«Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)».

Как видим, на садовом земельном участке можно построить «жилое строение», а на дачном земельном участке — как «жилое строение», так и нормальный «жилой дом». Расшифровка «жилого строения», и чем оно отличается от жилого дома, кроме отсутствия возможности зарегистрироваться в нем, приведена в приложении «Б» «Термины и определения» к утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 30.12.201г. №849 Своде правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» — «жилое строение: здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации. Жилой дом: здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации».

Разница между «жилым строением» и «жилым домом», в периоде проживания — у «жилого строения» он временный и оно имеет нежилое назначение. Хотя нельзя не отметить довольно неуклюжий термин «жилое строение», вызывающий путаницу при его постановке на государственный кадастровый учет и регистрации.

Таким образом, исходя из данных определений, следует, что для того, чтобы зарегистрировать именно жилой дом, а не «жилое строение», необходимо, чтобы видом разрешенного использования земельного участка, на котором расположена постройка, был либо «дачный земельный участок», либо «для ведения дачного хозяйства», либо «для дачного строительства». Если же у вас вид разрешенного использования земельного участка: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», жилой дом на нем вы не зарегистрируете. Во всяком случае, вам должны отказать.

Однако, что интересно (хотя при таких «четких» формулировках и неудивительно), кадастр недвижимости по всей стране до недавнего времени вполне себе ставил на кадастровый учет на садовых земельных участках жилые дома на основании заявлений граждан. Но, в последнее время, как я уже отмечал выше, наблюдается существенное ужесточение позиции государства по данному вопросу, и граждане, пытающиеся поставить на кадастровый учет и зарегистрировать именно жилые дома на своих садовых, а не дачных участках, получают отказы и предложения оформить их как жилые строения с нежилым назначением.

Оформление жилого дома на садовом земельном участке в суде. При этом, признать нежилое строение, расположенное на садовом земельном участке, жилым домом, со всеми правовыми последствиями, возможно в суде. Правда для этого, необходимо соблюсти ряд условий. Во всяком случае, имеющаяся судебная практика на сегодняшний день, говорит именно об этом. Для примера, я взял четыре положительных судебных решения, два из них 2017 года, цитаты из которых сейчас и приведу. Данные решения можно найти в интернете.

Судебное решение по делу №2-538/2017 вынесенное Правобережным районным судом г.Липецка 17 марта 2017г. Иск был о признании садового домика — жилым домом. Судебное решение по делу № 2-1083/2017 вынесенное Кочубеевским районным судом (Ставропольский край) 10 октября 2017г. Иск был о признании садового домика — жилым домом, пригодным для постоянного проживания с правом регистрации проживания.

Судебное решение по делу №2-960/2014 вынесенное Первомайским районным судом г.Новосибирска 14 августа 2014г. Иск был о признании нежилого помещения (капитального кирпичного строения, без права регистрации проживания в нем) — жилым домом, пригодным для круглогодичного проживания с правом регистрации по месту жительства.

Судебное решение №2-5411/2015 вынесенное Дзержинским районным судом г.Новосибирска 09 февраля 2016г. Иск был о признании дачного домовладения (нежилого помещения) — жилым помещением, пригодным для постоянного проживания.

Все указанные дела роднит тот факт, что спорные строения были зарегистрированы в Росреестре как нежилые, и располагались на землях, предоставленных для ведения садоводства. Суды же, удовлетворяя заявленные требования, руководствовались одними и теми же доводами, а именно, аргументами, изложенными в Постановлении Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

«В силу ч.1 ст.19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ»О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право: осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений — на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке.

Конституционный суд РФ в своем постановлении от 14.04.2008 года № 7-П пришел к выводу о том, что на дачном или садовом индивидуальном участке возможно возведение как жилого строения без права регистрации проживания в нем, так и жилого дома с правом регистрации проживания. Иное нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. ( п.4.3)

Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3).

Цитирую наиболее важные моменты из Постановления Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

«3.2. Закрепивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» определил жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности (статья 1) и предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья статьи 9).

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

С учетом того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома.

3.5. Таким образом, имеет место рассогласованность правовых норм, влекущая неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительств».

4.1. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регулирующий на федеральном уровне административно-правовые отношения по регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, закрепляет в статье 3 обязанность граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Выявляя конституционно-правовой смысл института регистрации граждан по месту жительства, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 2 февраля 1998 года N 4-П пришел к выводу, что регистрация не может использоваться для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации не должен служить средством предупреждения и выступать в качестве меры ответственности в связи с незаконной реализацией прав.

У института регистрации имеется специальная цель — административный учет, носящий уведомительный характер. Соответственно, ни Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», ни Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713) не содержат оснований для отказа в регистрации по месту жительства граждан.

Исключая Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых земельных участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. В результате такого использования института регистрации оказалось — в нарушение статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации — несоразмерно ограничено право граждан на выбор места жительства.

Правоприменительные органы признают возможность регистрации граждан только в жилых домах, отказывая в регистрации в жилых строениях. Между тем Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривавший право граждан, имеющих в собственности жилые строения, которые расположены на садовых земельных участках и отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, утратил силу. Отсутствуют соответствующие нормативные положения и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При таких обстоятельствах абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» представляет собой формально-юридическое препятствие для осуществления конституционного права на выбор места жительства.

4.2. Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачные земельные участки, так же как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

С учетом изменения правового статуса садовых домиков, отражающего изменение их потребительского назначения в связи с отменой жестких нормативов в отношении возводимых жилых строений и означающего возможность постоянного проживания в них, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», не предусматривающая в отличие от нормы абзаца четвертого той же статьи право регистрации проживания в жилом доме, каковым фактически может являться жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, т.е. вводящая дифференциацию граждан по признаку членства в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, равно определяемых названным Федеральным законом как некоммерческие организации, учрежденные гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства и дачного хозяйства, противоречит конституционному принципу равенства.

4.3. Таким образом, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Тот факт, что Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждает принятие Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»».

При этом, хочу отметить один момент. Указанное постановление Конституционного суда РФ относится к земельным участкам, расположенным на территории населенных пунктов и не затрагивает постройки на садовых земельных участках из земель сельхозназначения, тем самым, оставив за бортом большинство потенциальных истцов. Для того, что бы устранить эту ошибку, Конституционный суд РФ принял 30 июня 2011 г. Постановление N13-П, которое уже касается построек на землях сельхозназначения, фактически повторив ранее озвученные тезисы. В частности, Конституционный суд РФ указал следующее.

«Между тем запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.

Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», осуществляющий регулирование в публично-правовой сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков.

Таким образом, нормативное положение абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3).

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов».

Исходя из анализа судебной практики по данному вопросу, замечу, что для того, что бы иметь в суде существенные шансы выиграть дело о признании нежилой постройки жилым домом, необходимо выполнить ряд условий.

1. Получить технический план на спорное строение.

2. Зарегистрировать спорное строение в качестве нежилого в регистрирующем органе.

3. Спорное строение должно быть (желательно) формально единственным жильем для истца и его семьи, что можно подтвердить выпиской из ЕГРН.

4. Получить заключение строительной экспертизы о пригодности строения для постоянного проживания, о соответствии его строительным нормам и правилам, а также правилам застройки садоводческого товарищества.

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Согласно пункту 12 этого постановления, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)». Кроме того, такие критерии содержатся в Приказе Госстроя России от 31.03.1998г. N 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов , строящихся на территориях субъектов РФ, и рекомендаций по его ведению». К их числу отнесены: 1)возможность круглогодичного проживания в жилом доме, обеспечения наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также устройства для удаления (нейтрализации) продуктов жизнедеятельности без ущерба для населения и окружающей среды; 2) конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, а также соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Таким образом, суды в настоящее время признают дома на садовых земельных участках с зарегистрированным назначением «нежилое» — жилыми домами. И возможно, что такая позиция судов сохранится и после вступления в силу нового закона о садоводстве в 2019 году. Во всяком случае, следует отметить, что в новом законе предусмотрена такая возможность. Согласно пункту 3 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации». О каком Постановлении Правительства РФ здесь идет речь, непонятно. Возможно, о ранее цитируемом мной «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», или же будет разработано и принято како-либо новое постановление.

Изменения в новом законе касательно садовых домов. После 01.01.2019 года нас ждет ряд серьезных изменений касательно садовых домов. Одно из них — государство в «новом» законе исправило последствия вышеуказанной путаницы, произошедшей ранее при постановке «жилых строений» на учет в связи с их неточной и размытой формулировкой. С 01.01.2019 года все «жилые строения» и прочие постройки с сомнительными названиями, зарегистрированные с назначением «жилое» будут считаться жилыми домами со всеми вытекающими правовыми последствиями, включая регистрацию (прописку) и налогообложение. Главное — регистрация самой постройки до 01.01.2019 года с назначением «жилое». Согласно пункту 9 статьи 54 нового закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».

Таким образом, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «жилое», «жилое строение», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически признаются жилыми, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр недвижимости должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.

Теперь касательно ситуации с садовыми домами, зарегистрированными с назначением «нежилое».

С 01.01.2019 года, новым законом упраздняется ряд понятий, существовавших в «старом» законе, а также вводятся новые понятия. Так, понятие: «дачный земельный участок», упразднено. Введено новое понятие: «садовый земельный участок», которое отличается по формулировке от понятия «садовый земельный участок» в «старом» законе.

Согласно статьи 3 нового закона, «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей». Как видим, теперь на садовом земельном участке можно будет возводить и жилые дома.

Кроме того, теперь и садовые и дачные земельные участки, зарегистрированные до 01.01.2019 года будут считаться равнозначными — садовыми. В новом законе, а именно в статье 54, которая так и называется «Переходные положения», «виды разрешенного использования земельных участков, такие как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками». Не касается такое объединение только земельных участков, предоставленных для огородничества.

Также новым законом вводится понятие садового дома. «Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании». Как видим, садовый дом — не жилой. Он предназначен для СЕЗОННОГО использования и ВРЕМЕННОГО пребывания граждан. В данном случае, законодатель попросту заменил старый спорный термин «жилое строение» на более приличное — «садовый дом», при этом, дал новому понятию более четкую формулировку, отличающую ее от жилого дома. И соответственно, с 01.01.2019 года все «жилые строения», зарегистрированные с назначением «не жилое» — будут считаться садовыми домами. Согласно пункта 11 статьи 54 «Нового» закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».

Аналогично, как и по жилым домам, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «не жилое», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически будут признаны садовыми домами, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.

Оформление дачных построек после 01.01.2019 года. Для оформления хозяйственных построек и садовых домов, по прежнему не потребуется как разрешение на строительство, так и акт ввода в эксплуатацию. Согласно п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, с 01.01.2019 года, «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства садового дома и хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества, на садовом земельном участке».

А вот для того, что бы после нового года оформить жилой дом на садовом земельном участке, потребуется получить разрешение на строительство, тогда как до 01.01.2019 года оно не требуется. В связи с таким новшеством, представляется разумным поторопиться тем садоводам, у которых сегодня есть все возможности зарегистрировать свой жилой дом на садовом земельном участке.

При этом, акт ввода в эксплуатацию получать не потребуется, в связи с продлением «дачной амнистии» до 01.03.2020 года. Согласно п.4 ст.8 закона от 29.12.2004г. N191-ФЗ О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, «до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта».

Хочу отметить, что получение разрешения на строительство жилого дома, как минимум на первых порах вызовет существенные трудности. Так, согласно пунктов 1 и 2 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.

Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства».

Таким образом, для того, что бы после нового года получить разрешение на строительство жилого дома на садовом земельном участке, потребуется соблюдения ряда условий, наличие которых в настоящее время под вопросом. Отсутствуют официальные разъяснения, подзаконные акты по этому вопросу.

Кроме того, в настоящее время невозможно получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, а после 01.01.2019 года без него будет невозможно зарегистрировать жилой дом. Каким образом будет осуществляться регистрация жилых домов, строительство которых было начато до 01.01.2019 и окончено после 01.01.2019, закон не предусматривает. Возможно и логично, что в этом случае не потребуют разрешение на строительство, хотя не исключен вариант, что всех дачников с такой проблемой попросту будут отправлять в суды.

В завершение сказанного, хочу пожелать садоводам принять по своим дачным постройкам обдуманные и взвешенные решения.

Оформление земельного участка под ижс

Подборка наиболее важных документов по запросу Оформление земельного участка под ижс (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Александр Беднягин рассказал о ключевых изменениях законодательства, связанных с дачным строительством

Генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин выступил на пресс-конференции, которая состоялась в медиацентре «Российской газеты» 15 января. Мероприятие было посвящено ключевым изменениям законодательства в отношении строительства на садовых и огородных земельных участках. Речь шла о новом порядке оформления недвижимости, самострое, прописке на садовых участках, новом порядке признания садового дома жилым и как выбрать исполнителя для оформления своей недвижимости.

Уведомление сократит время и деньги

Александр Беднягин рассказал журналистам, что нового ждет дачников в нынешнем году, в том числе об уведомительном порядке строительства и кому стоит поспешить воспользоваться упрощенным порядком регистрации домов до 1 марта 2019 года.

«Наступил 2019 год и вместе с ним вступили в силу новые изменения «дачного» законодательства. Московское областное БТИ исторически занимается подготовкой документов для оформления недвижимости. В настоящее время наша основная услуга – это подготовка технических планов для регистрации домов и других строений. Важно понимать, что лишь после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости возникает право собственности, и только до 1 марта 2019 года действует упрощенный порядок регистрации права собственности объектов на землях СНТ и ДНТ», – подчеркнул генеральный директор МОБТИ.

Он пояснил, что для оформления недвижимости по упрощенному порядку правообладателю необходимо обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию об объекте и подготовить технический план, далее – подать документов в Росреестр через МФЦ.

«Например, если дом у вас уже построен, то вам необходимо поторопиться и оформить его до положенного срока. Это позволит сэкономить в будущем время и деньги, поскольку иначе возможно придется регистрировать свое право собственности через суд», – заметил Александр Беднягин.

По словам руководителя МОБТИ для тех, кто начал возведение дома и не успеет его завершить до 1 марта 2019 года, нужно подать сейчас уже по новому порядку уведомление в органы местного самоуправления. В том же случае, если собственник земельного участка еще не приступил к строительству, то ему нужно подать уведомление о начале строительства с предполагаемыми параметрами строения.

Жилой дом на садовом участке

Генеральный директор Московского областного БТИ рассказал о ключевых положениях Федерального закона № 217-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2019 года, связанных со строительством на садовых и огородных участках.

Ранее дачникам и огородникам выделялись три вида земельных участков: дачные, садовые и огородные. Теперь термины «дачный участок», «дачное строительство» и «дачное хозяйство» не применяются и дачные участки в силу закона признаются садовыми земельными участками.

Таким образом, в отношении земельных участков дачников осталось два вида земельных участков: садовые и огородные. При этом в категории земли «Ведение садоводства» добавлена возможность строить жилые дома.

«Если мы с вами попросим дачника показать документы, можно прочитать, что у него земельный участок под дачное строительство, под дачное хозяйство, под размещение дач, то теперь закон установил четкую терминологию. У нас с вами существует только два вида земельного участка – это садовый земельный участок и огородный земельный участок», – добавил Александр Беднягин.

Он отметил, что теперь на садовых участках допускается строительство жилых домов. По ранее действовавшему законодательству на садовых участках строительство жилых домов с правом регистрации в них не допускалось. Поэтому желающим прописаться в своем доме приходилось проходить сложную и длительную процедуру. Для этого необходимо было предварительно признать дом пригодным для проживания. И сделать это можно было только, если дом был расположен на дачном участке. В настоящее же время на садовом земельном участке можно построить жилой дом, садовый дом и хозяйственные постройки.

На огородном земельном участке могут быть построены только хозяйственные постройки, которые могут иметь две функции: либо для хранения инвентаря, который используется на этом участке, либо для хранения урожая, который собран с этого участка. Нужно понимать, что эти хозяйственные постройки никогда не будут признаны объектами недвижимости и право собственности на них иметь невозможно.

Прописка на даче

Таким образом дома, расположенные на дачных и садовых участках, сведения о которых внесены в ЕГРН с назначением «жилое», «жилое строение» признаются жилыми домами. Новое правило законодательно закрепило возможность оформить прописку на своей даче.

Жилой дом выгоднее

Генеральный директор Московского областного БТИ отдельно остановился на вопросах преимущества признания жилого строения жилым домом.

«Во-первых, как мы уже говорили, появляется возможность прописки. Во-вторых, есть возможность получения имущественного налогового вычета: при новом строительстве жилых домов, или доли в них в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство жилых домов, или доли в них; при приобретении жилых домов или доли в них; при приобретении земельных участков или доли в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома. В-третьих, более выгодные тарифы на электроэнергию. Так, в отношении жилых домов дачников в сельской местности могут применяться тарифы с понижающим коэффициентом, более выгодным чем для садового дома», – рассказал журналистам Александр Беднягин.

Параметры жилого дома

В продолжение темы Александр Беднягин разъяснил что включает в себя понятие «жилой дом» и каковы его характеристики. По его словам, оно равнозначно понятию «объект ИЖС» и предусмотрено в Градостроительном Кодексе.

«Объект ИЖС (жилой дом) – это отдельно стоящее здание, с количеством не более чем 3 надземных этажей, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Важно помнить, что жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры. То есть построить многоквартирный дом на садовом участке невозможно», – подчеркнул Александр Беднягин.

Помимо этого, понятие «жилой дом» содержится и в Жилищном кодексе РФ. Где указано, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Стоит отметить, что подсобными (вспомогательного использования) помещениями в жилых домах являются комнаты, предназначенные для гигиенических или хозяйственно-бытовых нужд проживающих (ванная, уборная, кухня, кладовая), а также передняя, внутриквартирные холл и коридор.

Также жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Садовый дом

Генеральный директор Московского областного БТИ также пояснил, что жилые строения, ранее учтенные с назначением «нежилое», становятся садовыми домами.

«Садовыми домами признаются расположенные на садовых участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до 1 января 2019 года с назначением «нежилое». Садовые дома предназначены для сезонного или вспомогательного использования, отдыха и временного пребывания людей.», – сказал Александр Беднягин.

Он отметил, что основное отличие жилых домов от садовых заключается в том, что жилые дома предназначены для постоянного проживания, а садовые только для временного, сезонного проживания.

Как подчеркнул Александр Беднягин, важно знать, что в отношении признанных в силу закона жилых и садовых домов нет необходимости в замене ранее выданных документов и внесении изменений в ЕГРН в части смены наименования зданий. Изменения производятся по желанию правообладателей.

Как перевести садовый дом в жилой или жилой – в садовый?

Порядок признания садового дома жилым домом и наоборот утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года №1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47».

«Постановление вступило в силу с 1 января 2019 года. Садовый дом признается жилым домом и жилой дом – садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом. Делается это на основании заявления собственника. Заявление можно подать непосредственно в орган местного самоуправления либо через МФЦ», – рассказал руководитель МОБТИ.

В заявлении должен быть указан кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес или адрес электронной почты заявителя и способ направления решения по результатам рассмотрения заявления.

К заявлению должны быть приложены выписка из ЕГРН в отношении дома, заключение по результатам обследования дома, нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если дом был обременен правами третьих лиц).

Решение о признании садового дома жилым принимается на основании заключения, выдаваемого юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, являющимся членом СРО в области инженерных изысканий.

Срок рассмотрения заявления и приложенных к нему документов не может превышать 45 дней со дня подачи заявления. Принятое решение направляется заявителю способом, указанным в заявлении, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия.

Основные критерии для признания садового дома жилым домом при проведении обследования технического состояния садового дома

Как пояснил Александр Беднягин для признания садового дома жилым домом необходимо провести обследование технического состояния садового дома. Такое обследование проводят юридические лица или индивидуальным предприниматели, являющиеся членом СРО в области инженерных изысканий. В ходе проведения обследования специалисты проверяют основные критерии, дающие право признания дома жилым.

Прежде всего дом должен размещаться на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение жилых домов.

Далее проверяется наличие в доме жилых и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла, топочной и др.). Соответствие этих помещений установленным минимальным размерам (площадь, ширина, высота и т.д.).

Также необходимым является наличие в доме стационарных систем отопления, водоснабжения, канализации, электричества, вентиляции и т.д. Соответствие этих инженерных систем установленным требованиям.

Конструктивные элементы дома должны обладать необходимой прочностью и устойчивостью. Соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Наружные ограждающие конструкции дома должны иметь нормируемые показатели по теплоизоляции, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения.

В доме должны соблюдаться нормируемые показатели по инсоляции, естественному освещению и микроклимату помещений.

Как отметил Александр Беднягин, БТИ всегда готовили подобные заключения, поэтому практика этого вопроса наработана.

Что нельзя строить огородникам?

На огородных земельных участках запрещается возводить объекты недвижимости. Поскольку такой участок, предназначен для отдыха граждан и выращивания ими для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Федеральный закон № 217-ФЗ дает определение хозяйственных построек – это сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Важно отметить, что право на ранее возведенные на огородных участках объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками, сохраняется.

Новые требования

Как уже говорилось ранее, 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 340-ФЗ, установивший новый порядок оформления прав на жилые и садовые дома.

Переходный период действия этого закона завершается 1 марта 2019 года.

После 1 марта дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений.

Новые правила установили единую уведомительную процедуру строительства и реконструкции жилых и садовых домов. Теперь дачникам, решившим приступить к строительству новых домов, нужно будет наравне с теми, кто строит индивидуальные жилые дома, подавать уведомления о начале и об окончании строительства.

Александр Беднягин пояснил, что согласно новому законодательству процедура создания и регистрации дома состоит из нескольких этапов.

Вначале застройщику необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого или садового дома. Направить такое уведомление можно также через МФЦ или почтой. К уведомлению необходимо приложить описание дома и документы на землю. Администрация в течение семи рабочих дней проверяет допустимость строительства дома на земельном участке.

По результатам проверки документов направляет застройщику уведомление о соответствии дома установленным требованиям и допустимости размещения жилого или садового дома на земельном участке. Получение данного уведомления дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию в течение 10 лет.

«Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок, объект ИЖС или садовый дом. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется. Исключения бывают в следующих случаях: принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельный участок, в том числе изъятии надела для государственных или муниципальных нужд; при поступлении предписания уполномоченного органа о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории; при отказе от права собственности и иных прав на земельный участок; расторжении договора аренды и иных договоров, на основании которых возникли права на земельный участок», – отметил генеральный директор Московского областного БТИ.

В случае изменения параметров планируемого строительства или реконструкции объекта жилого или садового дома, застройщик должен подать в администрацию уведомление об этом с указанием изменяемых параметров. Рассмотрение указанного уведомления осуществляется в том же порядке, что и уведомление о начале строительства или реконструкции.

После окончания строительства (на это отведен срок – 10 лет), правообладатель направляет в администрацию уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта. К уведомлению должны быть приложены необходимые документы, в том числе технический план объекта.

При соответствии построенного дома требованиям законодательства, администрация обязана направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права застройщика на дом.

Генеральный директор Московского областного БТИ напомнил, что до окончания переходного периода (1 марта 2019 года) осталось полтора месяца. Это фактически последний шанс зарегистрировать в упрощенном порядке свой объект недвижимости!

Самовольные постройки

Еще одним вопросом, рассмотренным на пресс-конференции, была тема признания строений самовольными постройками.

В соответствии Градостроительного Кодекса РФ не будет являться самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных согласно с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Устанавливается, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с градостроительными параметрами, установленными ПЗЗ, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (для жилых домов – не более 3-х надземных этажей, высотой не более 20 м).

Снос самовольной постройки или ее приведение в надлежащий вид осуществляется застройщиком за свой счет.

Решение о сносе самовольно построенных жилых домов или строений либо о приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.

Нужно ли устанавливать границы участка?

В августе 2018 года также были внесены изменения в Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы, связанные с ограничениями использования принадлежащих собственникам объектов. Такие ограничения накладываются в связи с установлением охранных зон или публичных сервитутов. Эти ограничения устанавливаются, например, при строительстве объектов транспорта, энергетики, обороны, объектов культурного наследия.

«Законом предусмотрен переходный период до 2022 года, в течение которого сведения обо всех зонах должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому мы прогнозируем в 2019 году увеличение объема работ, связанных с установлением охранных зон», – сообщил Александр Беднягин.

Он кратко остановился на том, какие последствия возникают для граждан после их установления.

«После внесения сведений в ЕГРН об охранных зонах таких объектов у собственников земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости возникают различные ограничения, связанные с их использованием. В ряде случаев на таких участках становится невозможным что-либо построить.

Регистрирующий орган должен проинформировать собственников объектов, попавших в такие зоны о возникших ограничениях. Но такая информация будет направляться только собственникам тех объектов, сведения о которых есть в ЕГРН.

Для земельных участков без координат, т.е. без установленных границ, такие уведомления поступать не будут, и собственник рискует не узнать об ограничениях использования своего земельного участка.

«Поэтому собственникам в целях защиты своих прав важно своевременно устанавливать границы своих земельных участков, оформлять права на объекты и при оформлении прав предоставлять в регистрирующий орган актуальные сведения об электронных адресах для связи, по которым Росреестр сможет проинформировать об установлении охранной зоны или публичного сервитута», – подчеркнул Александр Беднягин.

Несмотря на то, что законодательством прямо не предусмотрена обязанность межевания земельных участков, практика показывает, что внесение в ЕГРН сведений о границах избавит собственников от проблем из-за возможных споров, в том числе с соседями.

«Мы рекомендуем определить местоположение границ своих объектов недвижимости. С этой целью достаточно обратиться к кадастровому инженеру, который поможет подготовить межевой план. После чего документы о проведенных работах передаются в Росреестр. Для справки приведу статистику Росреестра по постановке в 2018 году на учет земельных участков с установленными границами.

По состоянию на 1 декабря 2018 года количество таких земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, увеличилось почти на 7 % по сравнению с началом 2018 года.

За 11 месяцев прирост внесенных в ЕГРН сведений о земельных участках с установленными границами составил 2 млн, из них в октябре-ноябре – 406 тыс.

В настоящее время в ЕГРН более половины земельных участков (55,3%) это участки с установленными границами», – сообщил Александр Беднягин.

Как правильно выбрать кадастрового инженера?

Генеральный директор Московского областного БТИ обратил внимание собравшихся на то, что при оформлении недвижимости не обойтись без участия кадастрового инженера.

Кадастровые инженеры проводят работы по подготовке документов, содержащих необходимые для государственного кадастрового учета и регистрации прав сведения о недвижимом имуществе. Например, для оформления земельного участка необходимо заказать подготовку межевого плана, а для оформления прав на постройку – технический план. Кадастровые инженеры – это физические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации кадастровых инженеров. В настоящее время только в Московской области осуществляют деятельность более 2 тысяч кадастровых инженеров.

«Мы рекомендует ответственно подойти к выбору кадастрового инженера, поскольку от его профессионализма напрямую зависит качество подготовки документов, необходимых для государственного кадастрового учета. Важно быть уверенными, что информация о вашем объекте попадет в ЕГРН с верными размерами и характеристиками. Внести изменения в будущем будет крайне сложно, а иногда и невозможно. Также напомню, что кадастровая стоимость и налоги также формируется исходя из тех характеристик, которые кадастровый инженер внес о вашем доме в ЕГРН», – подчеркнул Александр Беднягин.

Выгодное предложение от МОБТИ

Крупные компании, которые присутствуют на кадастровом рынке многие десятки лет, всегда готовы проконсультировать граждан, подготовить необходимые документы.

«Мы являемся государственным предприятием и предлагаем различные социальные скидки, в том числе для многодетных семей, и они будут суммироваться со всеми действующими акциями, включающие сезонные предложения. При этом мы максимально сократили срок выполнения работ Подробности о специальных предложениях можно узнать на нашем сайте предприятия. МОБТИ всегда готово помочь разобраться во всех нововведениях законодательства», – подвел итог пресс-конференции Александр Беднягин.

Теги: МОБТИ, Российская Газета, Беднягин, пресс-конференция, дачная амнистия, законодательство

Правительство приняло положение об упрощенном порядке перевода садовых домов в жилые — Недвижимость

МОСКВА, 29 декабря. /ТАСС/. Правительство РФ приняло постановление о порядке признания садового дома жилым домом и наоборот, жилого садовым, в упрощенном заявительном порядке. Соответствующий документ опубликован на сайте кабмина. Документ призван разъяснить пункты выступающего в силу 1 января 2019 года федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

«Теперь садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом — садовым домом органами местного самоуправления в упрощенном заявительном порядке. В отличие от порядка признания помещения жилым помещением, в котором для признания необходимо заключение комиссии, устанавливается уведомительный характер признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на основании исчерпывающего перечня документов», — говорится в пояснениях к постановлению.

Как следует из документа, теперь для перерегистрации дома как жилого и наоборот, из жилого в садовый, собственнику нужно принести заявление в уполномоченный орган местного самоуправления либо в многофункциональный центр госуслуг, указать в документе кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он расположен, почтовый или электронный адрес заявителя, представить также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Однако новый порядок предусматривает, что такая выписка может быть запрошена органами власти в Росреестие через единую систему межведомственного электронного взаимодействия.

Потребуется также технический паспорт, подтверждающий соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности, подготовленный кадастровым инженером или бюро технической инвентаризации.

В случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц (например, находится в залоге у банка), необходимо взять нотариально удостоверенное их согласие на процедуру изменения статуса здания.

Решение о признании садового дома жилым или наоборот, жилого садовым, принимается в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.

Отказ в изменении регистрации дома может быть связан с указанием неверных данных и если вид разрешенного использования участка, на котором стоит строение, не позволяет этого сделать. Например, земли огороднических некоммерческих товариществ не позволяют размещать здесь жилой дом — только хозяйственные постройки.

О дачном законе

По новому закону, который заработает с 2019 года и оставляет только две формы дач — садовые и огороднические, разрешено строительство индивидуального жилого дома на садовом земельном участке. Стал возможен перевод в категорию жилого ранее построенного садового дома.

Это позволит оформлять прописку (постоянную регистрацию) в доме, построенном на садовом участке, и больше не нужно доказывать в суде, что дом действительно жилой.

Так, с середины 2016 по август 2018 года даже при возведении капитальной постройки владелец участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) мог зарегистрировать свой дом только в такой форме: назначение — «нежилое здание», наименование — «жилое строение — садовый дом».

Однако вопрос о переводе домов в статус жилых крайне актуален для многих не только в связи с пропиской. Как рассказали ТАСС опрошенные финансовые консультанты, большинство банков не выдает ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание. Другая проблема — невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан РФ), даже если садовый дом — единственное жилье семьи. Впрочем, вскоре может появиться возможность использовать средства материнского капитала на строительство домов в СНТ. В конце ноября об этом сообщил премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.

Полное руководство по регистрации участка или земли

Поиск места для строительства дома на всю жизнь — уникальный процесс, который адаптируется каждой семьей. Поиск идеальной земли предполагает наличие у нее характеристик, соответствующих вашим потребностям и вашему бюджету. Иногда процесс может усложняться из-за отсутствия нужной информации или советов по выбору наиболее удобных вариантов. Кроме того, вы должны принять во внимание все юридические условия, чтобы избежать споров в будущем. Планируете купить землю или участок? Сообщите вам полный процесс покупки недвижимости и регистрации в следующих пунктах.

Регистрация собственности относится к регистрации всех документов на законных основаниях, поскольку это меняет право собственности и другие процедуры в сделке земельного участка. При покупке земли необходимо зарегистрировать все документы, которые помогают в гарантированном праве собственности на вашу собственность. Регистрация земли защитит вас от будущих споров и мошенничества и поможет вам иметь обновленную публичную запись. Однако процесс регистрации земли и сборы варьируются от одного штата к другому.В этом процессе транзакция совершается в устной форме через продавца и покупателя.

Покупатель может посетить участок, чтобы осмотреть землю и обсудить цену недвижимости. После устного соглашения продавец и покупатель должны зафиксировать соглашение в виде документации. Документы соглашения должны быть составлены с привлечением профессионального юриста для обеспечения достоверности. После того, как документ будет готов, вам необходимо оплатить гербовый сбор в зависимости от штата.Затем заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в офисе субрегистратора по заверению, представив все соответствующие документы. Наконец, изменение собственности вносится в учетную запись о доходах путем посещения местных муниципальных властей.

Расположение: близость к транспортным средствам, школам, торговым центрам и т. Д.

Необходимые услуги: Если у вас есть питьевая вода, электричество, канализация и газ.

Строительные аспекты: Тип почвы и технические аспекты регулируются Общим законом о городском планировании и строительстве и постановлениями нормативных планов сообщества.

Ежемесячные расходы: Сумма налогов, общих расходов и, если применимо, расходов.

Правовой статус: Отчет о собственности, запрет на владение собственниками и без долгов.

Чтобы построить дом на просторном участке земли, вы должны учитывать, что недвижимость находится в правильном месте с комфортабельными удобствами.Выгоднее избегать покупки недвижимости, не отвечающей вашим потребностям. Важно определить, что недвижимость не имеет залогового права или незавершенной ипотеки, поскольку игнорирование этого может привести к осложнениям в будущем. Поскольку на некоторых участках необходимо оформлять специальные разрешения на строительство, рекомендуется заранее выяснить, есть ли какие-либо проблемы для этой цели.

Чтобы избежать мошенничества, важно знать ситуацию с регистрацией земли и ее городские реалии. Вам нужно перейти в Реестр собственности, чтобы запросить простую заметку, подтвердить личность продавца и убедиться, что для собственности нет ограничений.Особенно, если вы хотите построить дом, убедитесь, что в этом районе есть все необходимые услуги, такие как уличное освещение, канализация, зеленые насаждения и т. Д.

Однако эксперты предлагают перед покупкой земли убедиться, что вы должны знать надлежащую юридическую экспертизу собственности и ее титула, будь то сельскохозяйственная земля или земля, которая используется для других коммерческих целей или для строительства собственного здания. Также рекомендуется покупать участок через профессионального консультанта, который поможет приобрести лучший участок, и вы можете легко зарегистрировать недвижимость без каких-либо трудностей.

Чтобы обеспечить сделку с участком, Закон о регистрации 1908 года ввел в Индии множество правил. Земельное законодательство помогает снять все споры, возникшие из-за мошеннических операций. Процесс онлайн-регистрации помогает правительству и муниципальным властям взимать соответствующие налоги с таких земель, чтобы получать доходы и использовать их для развития страны.

Он также помогает государственным служащим обновлять земельный учет и готовить карту землепользования.Кроме того, если ваша земля зарегистрирована, вы имеете право на получение компенсации при передаче земли государству или сторонним компаниям, которые заинтересованы в реализации инфраструктурных проектов.

Согласно положениям Закона о регистрации индейцев 1908 года регистрация собственности является одним из важных аспектов сделок с недвижимостью. Передача собственности должна быть зарегистрирована, чтобы получить права собственности на дату подписания документации.Ознакомьтесь с порядком регистрации земли в деталях из нижеследующих пунктов. При покупке участка в процесс вовлекается слишком много вещей. Прежде чем приступить к процессу регистрации сюжета, вы должны знать следующее.

Покупатель оплачивает регистрационный сбор правительству штата в виде небольшого процента от общей стоимости участка за регистрацию собственности на свое имя.

При подаче документов покупатель оплачивает гербовый сбор в размере небольшого процента от общей стоимости участка, чтобы заявить, что представленные сертификаты являются подлинными.

Это минимальная стоимость земли, оцененная правительством штата. Гербовый сбор составляет 4% от товарной стоимости участка. Регистрационный взнос составляет 0,5% от продажной стоимости. Продаваемая стоимость собственности — это произведение размера собственности и ориентировочной стоимости. В некоторых штатах женщины и пожилые люди получают скидку на регистрационный сбор и гербовый сбор.

Например —

Цена участка в Хайдарабаде в определенной области составляет рупий.4000 за кв. Фут. Это означает, что любой участок, проданный в определенном районе, не может быть продан менее чем за 4000 рупий.

Допустим, г-н Ганеш приобрел недвижимость площадью 1000 квадратных футов в Хайдарабаде по цене 4000 рупий за квадратный фут.

Ориентировочная стоимость собственности составляет 40 000 000 рупий (4 000 рупий умноженные на 1000).

Гербовый сбор за собственность (предположим, что это муниципальная собственность) составляет 160 000 рупий (4% от рыночной стоимости 40 000 000 рупий)

Регистрационный сбор за собственность составляет рупий.20 000 (0,5% от продажной стоимости 40 000 000 рупий).

Общая стоимость регистрации и гербового сбора составляет 180 000 рупий (1 60 000 рупий + 20 000 рупий).

Таким образом, г-н Ганеш должен заплатить в общей сложности 41 80 000 рупий (40 000 000 + 1 80 000 рупий), чтобы владеть недвижимостью.

Помимо общей стоимости вашего участка, регистрационные сборы и гербовые сборы зависят от следующих факторов.

Для покупки земли или собственности, если они старые или новые, будут действовать регистрационные сборы и гербовый сбор.Поскольку расходы на новую собственность, безусловно, будут больше по сравнению со старой собственностью. Размер платы зависит от использования объекта недвижимости, например жилой или коммерческой. Следовательно, регистрация на коммерческую землю составляет более жилых объектов недвижимости .

Площадь земельного участка имеет большое влияние на размер регистрационных сборов и гербовых сборов. Тарифы варьируются от штата к штату, и они также различаются в зависимости от того, является город или сельский соседний район.Как правило, регистрационный сбор в городских сообществах будет выше.

Регистрационный взнос зависит от типа передачи собственности. Если собственность передается другим лицом, посторонним лицом или членом вашей семьи в качестве «подарка». У первых он будет выше, чем у вторых.

Согласно правительству штата, чтобы купить и зарегистрировать участок по закону, для гарантированной сделки подано мало необходимых документов.Документы включают

• Договор купли-продажи на имя существующего продавца
• Сертификат Катха
• Квитанция о последнем налоговом платеже
• Обременение
• Договор купли-продажи
• Все правоустанавливающие документы помещика
• Все зарегистрированные копии предыдущих договоров (в случае перепродажи)
• Доверенность при наличии

Этот процесс занимает от 5 до 7 дней и стоит около 10 000 рупий.Документы тщательно проверяются, чтобы убедиться в отсутствии ссуд или счетов на дату покупки для безопасных транзакций покупателя. Продавец должен согласиться продать недвижимость, а документ о праве собственности должен быть оформлен на имя владельца, который выдается отделом учета доходов.

Покупатель должен нанять профессионального юриста для безопасных сделок. Подготовка окончательного документа осуществляется назначенным профессиональным юристом покупателя на зеленой юридической бумаге.Делается с указанием даты и места и отправляется на печать для подготовки окончательной документации.

Покупатель оплачивает гербовый сбор в выбранном банке, и этот процесс завершается в течение одного дня. Банк выдает квитанцию ​​с отметкой гербового сбора, полученную на титульном листе акта купли-продажи.

Окончательное исполнение осуществляется путем подписания договора купли-продажи в офисе субрегистратора покупателем, продавцом и двумя свидетелями.Уникальный номер генерируется для документации, и вы должны оплатить регистрационный сбор наличными или DD. После всех формальностей документация отправляется покупателю. Вы можете воспользоваться помощью агента в офисе субрегистратора, чтобы ускорить процесс.

Документ включает две фотографии паспортного размера, удостоверение личности покупателя, продавца и двух свидетелей, карты PAN и заверенные точные копии свидетельства о регистрации продавца, покупателя, копию последней карты регистрации собственности, чтобы гарантировать отсутствие государственной собственности земельного участка и счет муниципального налога, чтобы указать год постройки объекта.

Это более сложный процесс, который должен выполняться с помощью профессионального юриста. После регистрации покупателю необходимо изменить название собственности на свое имя, чтобы стать владельцем и налогоплательщиком собственности. Для этого изменения вам необходимо применить мутацию, аффидевит и копию окончательного акта продажи в офисе регистратора. После подачи заявки рассчитывается налог на недвижимость, и покупателю выдается письмо о внесении изменений.

Чтобы помочь людям в процессе регистрации , правительство ввело онлайн-сервис, который действует как поисковая машина для процесса регистрации и подачи документов. Это приложение Департамента почтовых марок и регистрации. Это позволяет людям найти список документов для регистрации в одном месте. Покупатель также может забронировать дату регистрации на этом веб-сайте.

Преимущества регистрации права собственности следующие.

• Убедиться в подлинности дела.
• Гарантировать отсутствие мошенничества, сохранение доказательств, передачу права собственности владельцу.
• Разрешить гласность транзакций.
• Ведение публичного реестра в актуальном состоянии путем регистрации собственности.
• Дайте возможность определить, продана ли недвижимость.
• Обеспечивает безопасность документов, подтверждающих право собственности, и доказывает права собственности в случае потери или уничтожения оригинальных документов.

Изучите подробную информацию о строительных проектах в известных районах Хайдарабада.Выберите лучший участок из более чем 200+ земельных участков на продажу в Хайдарабаде , который соответствует вашему бюджету и образу жизни. Проложите легкий путь к счастливому образу жизни.

Автор: Shailaja K

Процесс застройки земли в 6 этапов

Ключевые выводы

Необработанный процесс освоения земель часто рассматривается как сложная инвестиционная стратегия, которую только «эксперты» должны рассмотреть. Хотя инвестирование в неосвоенные земли — сложная стратегия, новичкам не обязательно ее избегать.Фактически, я бы сказал, что новые инвесторы могут успешно инвестировать в необработанные земли, если они проявят должную осмотрительность и подготовятся к большему объему работы, чем то, что обычно сопровождает традиционные стратегии выхода. По крайней мере, освоение необработанных земель требует большего количества шагов.

В сфере недвижимости нет недостатка в возможностях инвестора. От инвестиций в жилую, многоквартирную и коммерческую недвижимость индустрия недвижимости предлагает множество вариантов, которыми могут воспользоваться инвесторы. Одна из наиболее мало используемых инвестиционных возможностей — это инвестирование в сырьевые земли, и нет причин игнорировать это больше.

Что такое развитие сырых земель?

Девелопмент необработанных земель — это процесс покупки земельного участка с целью развития и строительства на нем или удержания его для долгосрочной оценки. Инвестирование в сырую землю имеет множество конфигураций, но по существу дает множество преимуществ по сравнению с другими типами инвестиций; будь то продажа собственности, сдача ее в аренду для получения пассивного дохода или просто получение вознаграждения, выполняя небольшую работу или не выполняя ее вовсе.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

Процесс освоения необработанных земель: 6 этапов застройки земли

Факт остается фактом: незастроенная недвижимость способна обеспечить такой же стабильный денежный поток, как и любой другой тип инвестиционных возможностей.

К счастью для инвесторов, сырая земля — ​​ограниченный ресурс, что делает ее чрезвычайно ценной.Если вы покупаете землю в районе, который движется к развитию и росту, есть шанс, что ваша земля станет еще дороже.

Инвесторы, желающие осваивать необработанные земли, должны проявлять должную осмотрительность и тщательно изучать рынок, на котором они планируют инвестировать. Лучший способ сделать это — обращать внимание на рыночные тенденции.

Если вы можете отслеживать циклическое движение рынка, вы лучше поймете, когда покупать. Вы должны сначала изучить последние события на выбранном вами рынке.Если в последнее время наблюдается всплеск девелоперских проектов в этом районе, покупатели, скорее всего, будут искать землю. Также разумно смотреть на рост на окружающих рынках.

Теперь, когда у вас есть обзор необработанных земель в качестве инвестиций, мы собираемся шаг за шагом пройти процесс разработки необработанных земель:

1. Оценить экономическую целесообразность

2. Определить цену предложения

3. Узнать, на что зонируется земля

4. Обеспечьте свое финансирование

5. Начать строительство в соответствии с законами о зонировании

6. Продать землю / недвижимость на продажу

1.Экономическая осуществимость

Первым шагом инвестирования в сырьевые земли является определение их экономической целесообразности. Как и в случае с любыми другими инвестициями в недвижимость, перед началом работы важно определить желаемую прибыль от нее. Это важно, потому что это уменьшит неопределенность рынка и предоставит модель соотношения затрат и прибыли ваших инвестиций. Хотя цифры будут приблизительными, понимание осуществимости вашего проекта, включая предполагаемые затраты, доход и общую доходность, лучше поможет инвесторам добиться успеха.

2. Приобретение

Как только вы поймете, с какими затратами вы, вероятно, столкнетесь, включая то, что вы должны получить взамен, сможете лучше определить цену предложения. Инвесторам необходимо, чтобы подрядчики подали фактические заявки на проект на этой стадии процесса. Это не только предоставит ориентировочную стоимость проекта, включая количество ожидаемых расходов, но также и максимальную цену предложения.

3. Зонирование

Третий этап инвестирования в необработанные земли связан в первую очередь с проектированием земли.По сути, это относится к тому, какой тип собственности должен быть построен на участке, включая рассмотрение местных кодексов зонирования.

В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите построить, или от того, как вы собираетесь представить ее покупателям, зонирование будет играть важную роль в ваших дальнейших действиях. Кодексы зонирования по существу определяют, какие типы собственности — односемейные, многоквартирные, кондоминиумы или коммерческие — могут быть построены на участке. Как инвестору, это может в конечном итоге помешать вашему инвестиционному подходу.Приступая к инвестированию в необработанные земли, жизненно важно понимать законы зонирования области.

4. Финансирование

Как и все инвестиции в недвижимость, то, как вы собираетесь использовать собственность, будет определять тип финансирования, которое вы получите. Один аспект, о котором инвесторы должны заботиться больше всего, — это соотношение кредита к стоимости (LTC). По сути, LTC — это сумма денег, которую кредитор предоставит для проекта, которая, как правило, будет зависеть от типа строительства и использования собственности.Хотя большинство кредиторов предоставляют только процент от общих затрат (обычно от 80 до 85 процентов), дома, занимаемые владельцами, имеют право на получение стандартного банковского финансирования.

5. Строительство

Предпоследний этап процесса освоения земли — строительство. В большинстве случаев это будет включать горизонтальную застройку — например, профилирование дорог, бордюров и инженерных сетей — и, в конечном итоге, строительство участка с нуля. Инвесторы также должны знать об одном из аспектов финансирования строительства.Как правило, подрядчикам будет выплачиваться оплата за выполненные обязанности, включая этапы проекта. Во многих случаях строительные кредиторы удерживают примерно 10 процентов строительной ссуды до завершения проекта.

[Ознакомьтесь с нашим руководством по , как начать строительство нового объекта недвижимости на вашем участке земли, чтобы узнать больше. ]

6. Маркетинг

Последний этап процесса освоения земель — маркетинг.Вот где решающее значение имеет первый этап. Изучение района, рыночной цены и спроса на аренду окупится при определении вашей маркетинговой стратегии. Инвесторы также должны иметь маркетинговый план для привлечения покупателей к собственности. Это может включать работу с риэлтором, онлайн-объявлениями, MLS, рекламой в газетах и ​​даже в социальных сетях.

Зачем покупать землю? 5 главных преимуществ развития земли

Привлекательность процесса застройки земли легко увидеть: этот неосвоенный актив не только стоит дешевле, чем покупка застроенного участка, но и, как правило, дешевле владеть с течением времени.Однако есть еще кое-что, что может понравиться: он предлагает потенциал признательности, независимо от того, улучшается ли вакантная площадь. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость сопряжено с множеством рисков и выгод, необработанная земля является одним из наиболее безопасных вложений. Чтобы лучше понять привлекательность для инвесторов, вот пять основных преимуществ застройки земли:

• Инвестиции в необработанные земли обычно менее конкурентоспособны, чем в жилую недвижимость

• Продавцы инвестиций в землю с большей вероятностью профинансируют

• Закупочная цена и стоимость владения ниже при использовании необработанной земли

• Потенциал повышения может оставаться высоким даже при менее благоприятных рыночных условиях

• Есть бесчисленные возможности для освоения необработанных земель

1.Меньше конкуренции

В отличие от обычных инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время испытывают более высокую, чем обычно, конкуренцию на большинстве рынков, необработанная земля практически не имеет конкуренции. В большинстве случаев инвесторы ищут устойчивую недвижимость, такую ​​как жилую или коммерческую недвижимость, которая обеспечивает непосредственный источник дохода. Без соответствующей оптимизации неосвоенные земли, как правило, не будут приносить регулярный доход.

2. Возможность финансирования продавца

Инвестиции в необработанные земли предоставляют владельцам больше возможностей для использования финансирования со стороны продавца.Поскольку традиционные кредиторы (то есть крупные банки) часто более не решаются предоставить ссуду под пустую землю, вы, как землевладелец, можете выступать в роли банка. Если кто-то покупает землю без земли и не может получить ссуду, вы можете ссудить ему капитал, но взимать с него более высокие процентные ставки. Это беспроигрышная ситуация для всех вовлеченных сторон.

3. Недорого

По сравнению с приобретением девелоперской недвижимости, покупка земли в земле относительно недорогое приобретение и владение. У него минимальные затраты на транспортировку, включая более низкие налоги на имущество и страхование, но затраты на обслуживание скромные.Фактически, обслуживание неосвоенных земель не требуется, так как свободный участок можно купить и удерживать до тех пор, пока его курс не достигнет уровня, при котором его можно будет продать с прибылью. Кроме того, незастроенные землевладельцы, как правило, очень заинтересованы в продаже, потому что они, как правило, являются отсутствующими владельцами, практически не имеющими эмоциональной связи с недвижимостью. Тем не менее, правильная собственность может дать огромные преимущества инвесторам, имеющим в виду стратегию в отношении земли.

4. Потенциал признательности

Пожалуй, самым большим преимуществом инвестирования в необработанную землю является ее потенциальная ценность.Даже во времена экономической нестабильности необработанная земля является твердым активом. Поскольку земля является таким дефицитным ресурсом, она всегда будет ценна, даже если рыночные условия суровые. Необработанная земля будет нужна всегда, независимо от того, имеет ли она экономическую ценность или нет. С другой стороны, если экономика процветает, высока вероятность того, что стоимость вашей земли возрастет. По мере того, как земля продолжает осваиваться, становится все труднее найти свободную недвижимость. Следовательно, оставшаяся свободная земля становится скорее товаром, особенно в популярном районе.

5. Возможности развития

Как инвестор, привлекательность инвестирования в необработанные земли заключается в возможности, которые у него есть. Помимо получения долгосрочной оценки, земля может быть преобразована в дополнительные возможности, такие как дом на одну семью, многоквартирную собственность или кондоминиум. Хотя правила зонирования и строительства могут ограничивать возможности инвестора в зависимости от местоположения, необработанная земля предлагает инвесторам возможность выбирать и развивать свой собственный инвестиционный путь с нуля.

5 советов инвесторам в развитие земельных участков

Развитие сырых земель не для слабонервных.Этот процесс может потребовать много времени и исследований, особенно по сравнению с традиционными инвестициями в жилищное строительство. Однако, как я уже упоминал выше, правильная подготовка окупит инвестиции в сырую землю. Прочтите следующие советы по освоению необработанных земель, прежде чем начать:

1. Научитесь рассчитывать затраты на владение: Если вы переходите от одной инвестиционной стратегии к другой, убедитесь, что вы понимаете разницу в стоимости владения. Разрешения на строительство и зонирование требуют времени, то есть может пройти некоторое время, прежде чем ваши инвестиции в землю начнут генерировать собственный денежный поток.Убедитесь, что вы готовы к промежуточным этапам, точно рассчитав затраты на владение землей, особенно когда речь идет о погашении кредита.

2. Держите руку на пульсе рынка: Самые сообразительные инвесторы будут знать, когда и когда начинать освоение земельных участков, и при правильном исследовании нет причин, по которым вы тоже не можете этого сделать. Проведите полный анализ рынка перед заключением сделки с землей и отслеживайте условия с течением времени. Неплохо даже обратить внимание на другие проекты развития земли в этом районе.Поступая таким образом, вы будете знать, когда начинать (или завершать) разработку необработанных земель.

3. Понимание потенциальных рисков: Несмотря на множество преимуществ освоения необработанных земель, эта стратегия сопряжена с риском. Несколько худших сценариев могут произойти и действительно произойдут. Например, вы можете начать проект разработки только для того, чтобы обнаружить, что он действительно находится в пойме реки. Единственный способ снизить такие потенциальные риски — это провести как можно больше исследований перед заключением сделки.Таким образом, вы будете готовы к любым препятствиям, с которыми столкнетесь.

4. Остерегайтесь трудоемких вопросов зонирования: В зависимости от ваших планов в отношении земли, возможно, потребуется изменить ее зонирование. Это требует большого количества документов и, в большинстве случаев, времени. Лучший способ избежать этой игры в ожидании — это спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем покупать ее. Это позволит вам принять обоснованное решение: либо приступить к процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: реконструированные застройки могут быть очень прибыльными, если вы заранее учитываете процесс.

5. Работа с профессионалами: Инвесторы в недвижимость не могут знать все или быть в каждом месте сразу — как бы они ни хотели. Когда дело доходит до проектов застройки земли, вы должны иметь надежных, квалифицированных профессионалов, которые помогут вашему проекту. Это относится ко всем, от строителей до подрядчиков и руководителей проектов.Для освоения сырых земель требуется большая команда, поэтому убедитесь, что ваша команда настолько хороша, насколько это возможно.

5 важных факторов освоения необработанных земель

Когда дело доходит до освоения необработанных земель, инвесторы, по сути, объединяют несколько инвестиционных стратегий в одну: покупка земли, строительство нового здания и аренда или продажа конечного продукта. Сложность сделки такого типа потребует от инвесторов тщательного планирования, прежде чем они даже купят недвижимость.Не позволяйте этому запугать вас, так как есть способы систематизировать процесс и упростить навигацию. При инвестировании в надежде подготовиться следует изучить следующие факторы, чтобы они точно знали, что искать (и оценивать) при разработке необработанных земель:

1. Разрешения: Разрешения требуются практически для любого типа строительства, развития или ремонта. При разработке необработанных земель крайне важно изучить разрешения, необходимые для этих проектов, а также предполагаемые затраты и сроки получения указанных разрешений.Многие инвесторы недооценивают количество времени, которое может занять разрешение, и должны с осторожностью учитывать его при поиске и финансировании застройки земли.

2. Зонирование: В зависимости от того, где находится земля, она, скорее всего, будет в обозначенной зоне, будь то коммерческая или жилая. В некоторых случаях можно изменить зонирование земли, но, опять же, важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, расположены ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. Д.

3. Строительный отдел: Существуют определенные требования к зданию, которые следует учитывать при планировании любого нового строительного проекта. Они часто регулируются городом или местностью, в которой расположен район, и могут повлиять на планы строительства. Не полагайтесь только на других (например, ваших строителей и подрядчиков) в соблюдении строительных норм; ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что любой проект спланирован должным образом.

4. Вода: Вода и санитария — два наиболее важных аспекта при планировании освоения необработанных земель.Инвесторы должны определить, есть ли в собственности существующие подключения или линии водоснабжения и канализации, и оттуда уйти. На этой части процесса вы должны изучить местные требования, так как существует несколько правил, регулирующих установку и эксплуатацию водопроводов для собственности.

5. Электрооборудование: И последнее, но не менее важное: инвесторы должны учитывать электроэнергию не только для будущего здания, но и для процесса строительства. Если к земле нет линий электропередач, вам нужно будет связаться с местными коммунальными предприятиями, чтобы начать процесс.Кроме того, не забывайте учитывать кабельные, телефонные и интернет-линии, поскольку они также являются важными аспектами застройки земли.

8 вещей, которые следует учитывать перед застройкой земли

Дополнительные шаги, необходимые инвесторам для успешного освоения земли, выходят за рамки ее поиска и покупки. Есть несколько факторов, которые инвесторам необходимо учитывать каждый раз, когда они оценивают участок земли. Хотя сейчас это может показаться устрашающим, со временем эти элементы станут второй натурой.А пока — рассмотрите следующие моменты, которые следует учитывать перед разработкой сырой земли:

1. Engineering: Важнейшим аспектом процесса разработки необработанных земель, особенно на ранних этапах, является рассмотрение любых планов инженером. Некоторые инвесторы в недвижимость могут иметь опыт работы в этой области, но важно найти квалифицированного инженера для работы. Эти квалифицированные специалисты объединят все части плана развития собственности и определят его осуществимость.Это означает, что необходимо учитывать земляные работы, инженерные сети, инфраструктуру и другие удобства. В некоторых случаях главный инженер может даже найти области для снижения затрат на общую разработку.

2. Understanding The Land: Каждый раз, когда вы думаете о покупке или разработке участка необработанной земли, важно посетить это место. Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может выявить аспекты земли, которые вы, возможно, не заметили. Прогулка по местности может выявить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие электрические подключения.Эти сюрпризы могут повлиять на цену покупки, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по местности, чтобы убедиться, что вы найдете какие-либо сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.

3. Пространственная осведомленность: Одна из важнейших составляющих успешного освоения необработанных земель — пространственная осведомленность. Приобретая необработанную землю, вы должны понимать, как максимально использовать ее и рентабельность. Часто это сводится к пониманию того, как лучше всего использовать участок — будь то жилое или коммерческое строительство.При составлении планов развития помните о планировке, управлении штормами и транспортировке — это поможет вам оптимизировать условия жизни и использования.

4. Задачи, роли и обязанности: Возможно, вам удастся обойтись без команды из одного человека при работе с жилой недвижимостью, но даже при идеальных сценариях это не так при разработке необработанных земель. Инвесторы должны рассчитывать на сотрудничество с несколькими другими профессионалами на протяжении всего процесса разработки.Найдите время, чтобы найти нужных людей для вашего проекта, стиля общения и бизнес-целей. Обозначьте и разделите обязанности по мере необходимости — правильное управление поможет вам сохранить ваш проект в рамках бюджета и вовремя.

5. Начинайте снаружи: Когда дело доходит до новых разработок, инвесторы должны буквально планировать снаружи внутрь. Это означает определение участков и структур, прежде чем планировать особенности зданий. Поступая таким образом, вы можете сосредоточить свое внимание на сокращении объема земляных работ и необходимой профилировки и даже воспользоваться естественным расположением местности.

6. Streets & Roads: Хотя улицы и транспорт являются критически важными элементами застройки земли, эти элементы могут подождать гораздо позже в процессе планирования. Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и улучшении условий жизни (особенно в жилых застройках). Идеальные места для улиц и дорог, скорее всего, возникнут при планировании остальной части застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться на этой задаче в первую очередь.

7. Топография: Если есть что вынести из процесса застройки, то пусть это будет так: обратите внимание на особенности земли.Топография имеет решающее значение для понимания характеристик земли и разработки стратегии ее использования. Есть отличные ресурсы, чтобы составить карту застройки и поработать с географическими элементами местности. Используйте те, которые доступны вам и вашей команде, чтобы полностью учесть топографию местности, прежде чем покупать землю для застройки.

8. Будьте креативны: Развитие земельных участков может быть отличной стратегией для инвесторов, которые любят полную творческую свободу в проекте.С разработками вы действительно начинаете с нуля в собственности. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, времени или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании нового строительства. Не бойтесь изучать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки — уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.

Сводка

Если вы ищете прибыльную стратегию инвестирования в недвижимость, возможно, пришло время подумать о застройке земли.Инвестиции в землю — отличный недорогой способ расширить свой портфель недвижимости. Следуйте инструкциям, описанным выше, если вы надеетесь добиться успеха в освоении земли. Не забудьте в значительной степени полагаться на исследования, когда вы отваживаетесь на эту инвестиционную стратегию. Всегда учитывайте, как эта область может измениться, и соответствующим образом увеличивайте свои инвестиции. Отделитесь от конкурентов сегодня и добавьте в свой портфель инвестицию в сырую землю.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Процесс строительства от незанятого участка к застройке

Теперь, когда ваши планы выполнены и вы точно знаете, что строить, пора приступить к работе (или нанять подрядчика для этого).Процесс строительства может показаться сложным, но, как и во всем остальном, есть логический процесс, который нужно соблюдать, который постепенно разбивает его на части и кажется немного менее сложным. Если вы любитель DIY, будьте готовы … это будет крупный проект, который потребует значительного количества времени и опыта.

Порядок строительства

Процесс строительства начинается сразу после утверждения первого разрешения. Мы рассмотрим разрешения немного подробнее ниже, но, по сути, разрешение утверждается после того, как округ или муниципалитет рассмотрят и утвердят ваши планы.Необходимо соблюдать последовательность, и зачастую разрешения выдаются отдельно для каждого этапа процесса. Каждый округ или муниципалитет будет немного отличаться, но вот общий план некоторых из основных шагов:

1. Обследование, назначенный адрес и подъездная дорожка: округ потребует, чтобы вы провели опрос, определяющий границы и границы собственности. Они будут использовать это, чтобы пересмотреть ваш земельный план и убедиться, что вы соблюдаете необходимые ограничения и коэффициенты покрытия участков.Затем они, вероятно, назначат адрес собственности и выдадут разрешение на сокращение проезжей части. Это будет ваша основная точка доступа к собственности в будущем.
2. Септик / Канализация: прежде чем вы сможете приступить к закладке фундамента и возведению конструкции, им потребуется, чтобы у вас была установлена ​​система очистки сточных вод. Это необходимо для того, чтобы сооружение не возводилось без него, что может привести к загрязнению грунтовых вод. Вам нужно будет убедиться, что ваша система расположена достаточно далеко от источника воды, чтобы предотвратить любые проблемы с загрязнением (которые также будут идентифицированы и утверждены в вашем земельном плане).Если вы подключаетесь к коммунальному предприятию, они могут начать рытье участков, где будут проходить линии, прежде чем закладывать фундамент.
3. Вода / колодец. Затем вам нужно установить систему водоснабжения, будь то колодец, резервуары для хранения воды или подключение к коммунальному предприятию.
4. Фундамент: Фундамент обычно можно выкопать одновременно с септическими / канализационными системами и системами водоснабжения во многих областях, поэтому вы можете воспользоваться раскопками на всех участках одновременно по мере необходимости, а не делать это поэтапно.
5. Поднятие рамы: после того, как фундамент завершен и канализация и вода готовы к работе, вы можете начать двигаться вертикально и строить конструкцию.
6. Крыша: после возведения стен можно установить крышу и стабилизировать конструкцию.
7. Защита от атмосферных воздействий: нельзя оставлять деревянную раму открытой слишком долго, поэтому, как только крыша будет установлена ​​и стены будут подняты, приступайте к работе по защите конструкции от атмосферных воздействий. Существует ряд различных материалов, и некоторые из наиболее распространенных типов — это Tyvek или WeatherSmart.
8. Окна и двери: это последний шаг к защите конструкции от атмосферных воздействий. С поднятыми стенами и крышей можно вставлять окна и двери.
9. Сантехника и электричество: конструкция полностью защищена от атмосферных воздействий, и вы готовы начать внутренние работы и установить водопровод и электричество. Во-первых, выполните черновую прокладку всей сантехники и подключите все необходимые электрические провода к дому, а на последнем этапе завершите работу.
10. Отделка: это включает в себя все, от покрытия пола до покраски и установки крышек электрических розеток.Это один из самых утомительных шагов, поскольку он включает в себя все необходимое для доставки готового продукта. Если вы работаете с подрядчиком, убедитесь, что вы всесторонне ознакомились с ним, чтобы убедиться, что он доставит именно то, за что вы заплатили.

Разрешения

Разрешения выдаются округом или муниципалитетом после того, как они рассмотрят планы и подтвердят, что вы строите структуру в соответствии с кодексом. Разрешения стоят денег, и они обычно требуют физического осмотра для закрытия и выдачи свидетельства о заселении или СО.Средняя стоимость разрешения на строительство по стране составляет около 1000 долларов, но может достигать 7500 долларов в зависимости от того, в каком городе, округе или муниципалитете вы живете. В малых городах или сельских районах за выдачу одного разрешения может взиматься всего 100 долларов. На Homeadvisor.com есть отличная статья, в которой указаны средние затраты на каждый рассматриваемый ремонт или улучшение, которые помогут вам составить свой бюджет. Разрешения также обычно выдаются в определенной последовательности, то есть вы не получаете все разрешения сразу.Последовательность соответствует порядку, в котором свойство должно быть построено, чтобы убедиться, что каждый шаг выполнен правильно, и они могут отслеживать сборку на каждом этапе пути. Разрешения могут быть утомительными, но они выдаются, чтобы убедиться, что конструкция построена безопасно.

Срок строительства

Это важное соображение в процессе строительства. После выдачи разрешения на строительство у него будет срок истечения срока действия, требующий от вас завершения проекта в течение определенного периода времени.Разрешения на строительство обычно могут быть продлены с одобрения строительного отдела, но они не позволяют продлевать их на неопределенный срок, и они захотят увидеть прогресс между расширениями. Ограничение по времени — это разумное количество времени для завершения этого этапа проекта, но помните о сроках его действия. Если срок действия разрешения истекает, они не будут повторно открывать разрешение и потребуют, чтобы вы подали на новое разрешение и оплатили соответствующие сборы.

Дополнительное примечание — в некоторых областях на самом деле есть ограничение на то, когда вы должны начать строительство с момента покупки собственности.Это не очень распространено, но это, безусловно, один из ключевых вопросов, которые нужно задать при должной осмотрительности. Если вы в конечном итоге купите недвижимость с этим ограничением и не собираетесь строить сразу, вам могут грозить значительные штрафы. Опять же, это редкость, но не делайте ошибки, не спрашивая, не собираетесь ли вы строить сразу.

Строительство своими руками

В наши дни на YouTube есть видео практически обо всем, включая строительство дома или хижины.Если вы любитель дома, это прекрасная возможность для вас значительно повысить ценность своей собственности, вложив в нее деньги и построив ее самостоятельно. Строительный отдел не будет дискриминировать и утвердит ваши планы и разрешения, пока вы строите в соответствии с нормативами. Если у вас нет опыта строительства дома или работы в сфере сантехники или электричества, возможно, вам стоит обратиться за советом и опытом к некоторым субподрядчикам. Есть также несколько действительно крутых комплектов и сборных домов, для строительства которых требуется меньше знаний и опыта.Если вы делаете это самостоятельно, нанимаете субподрядчиков, строите из комплекта или получаете сборный дом, вам все равно нужно будет получить соответствующие разрешения и пройти все необходимые проверки, чтобы получить свидетельство о заселении.

Наем генерального подрядчика

Генеральные подрядчики (GC) обладают большим опытом и знаниями, чтобы помочь вам избежать серьезных и дорогостоящих ошибок. Но будьте осторожны — не все генеральные подрядчики одинаковы. Как и в любой профессии и отрасли, всегда есть плохие парни.Убедитесь, что вы прошли обширное собеседование и всегда просите рекомендации с предыдущих работ, которые они выполняли. Позвоните по этим рекомендациям и спросите их честное и беспристрастное мнение. Если сборщик мусора не хочет давать вам ссылки, это сразу же становится тревожным сигналом. GC должны быть лицензированы и поддерживать некоторое непрерывное образование, но есть много ужасных историй о GC, которые воспользовались преимуществами своих клиентов. Некоторые из преимуществ использования GC заключаются в том, что они контролируют весь процесс от начала до конца, включая разработку ваших планов, получение разрешений и доставку готового продукта.Самый большой недостаток в том, что вам нужно будет платить за их услуги. GC обычно взимают надбавку за каждую предоставленную услугу, поэтому ожидайте, что вы заплатите примерно на 15–30% больше, если используете GC. Наконец, сборщики мусора не могут делать все и по-прежнему требуют от вас большого количества комментариев и рекомендаций, поэтому будьте готовы принять активное участие, даже если у вас есть кто-то, управляющий сборкой за вас.

Лучшее время года для начала строительства

Лучшее время года для начала строительства полностью зависит от климата.В Чикаго говорят, что у них всего два сезона; Зимний и строительный сезон. Это потому, что зимы такие холодные, что работать на улице нельзя. То же самое и в любом районе с холодной зимой. Значительно сложнее выкопать фундамент в середине зимы, когда земля промерзшая, или поставить крышу, когда идет снег и низкие температуры. Итак, общий совет состоит в том, что, если это вообще возможно, вы захотите спланировать свою сборку так, чтобы начать ее в начале весны или в начале лета, чтобы вы могли заложить фундамент, стены и крышу, прежде чем погода начнет меняться.Затем, когда придет зима, вы сможете работать в доме с теплом и укрытием и завершить свой проект.

Где я могу получить план участка для своего дома? | Home Guides

Ли Грейсон Обновлено 9 декабря 2018 г.

Планы участков содержат ценную информацию, включая физические границы земельного участка и расположение построек, заборов и проездов. Официальные планы также показывают любые частичные сервитуты земли, предоставленные коммунальным компаниям для прокладки проводов или труб, и права проезда, предоставленные соседям для использования или городским или окружным властям для тротуаров или переулков.Самый простой способ получить план участка — использовать официальные правительственные отчеты, но иногда они содержат ошибки, требующие сравнения карт с другими источниками планов.

Местные органы власти

Оценщики округов, отделы общественных работ и развития сообществ или местные отделы планирования хранят копии планов участков. Местные органы власти часто предлагают планы как часть налоговой отчетности, и многие более крупные сообщества делают их доступными в Интернете, связывая планы с веб-сайта окружных офисов.Онлайн-записи иногда позволяют пользователям распечатать план расположения на домашнем принтере, а многие предлагают официальные бумажные копии документа, которые можно получить, заполнив официальный запрос и отправив документ в правительственное учреждение.

Отчеты титульной компании

Титульные компании отслеживают цепочку владения собственностью. Файлы собственности и базы данных — так называемые «титульные растения» — хранят основную запись планов участков для большинства сообществ. Фирмы взимают плату за получение копии карт, и документы также являются составной частью большинства исследований в области названий.Любая местная юридическая фирма может получить официальную копию плана участка, а некоторые агентства недвижимости платят сборы за доступ к официальным картам от титульных компаний или государственных агентств. Свяжитесь с агентом по недвижимости или запросите предварительный или официальный отчет о праве собственности на копию плана участка.

Жилищные комплексы

Девелоперы, представители недвижимости и строительные компании используют планы участков для разработки проектов и часто имеют копии карт новых жилых кварталов.Офисы по развитию обычно дублируют карты, на которых показаны все участки в районе, чтобы потенциальные покупатели могли сравнить их размеры и определить возможные удобства. Это позволяет покупателям быстро изучить доступные участки, чтобы сделать окончательный выбор. Разработчики обычно хранят эту информацию в цифровой форме и могут предоставить бумажную копию или отправить цифровой файл, чтобы увеличить конкретную посылку. Должностные лица округа, в том числе отделы планирования и руководители, ответственные за утверждение разработки, также хранят копии карт, представленных разработчиками.

Документация для геодезистов и инженеров

Лицензированные и зарегистрированные в государстве геодезисты и инженеры-строители создают карты официальных границ собственности, которые включают расположение построек на территории после проведения физических обследований. Формальный процесс предлагает юридический документ, иногда называемый «сертифицированный план», для сравнения с государственными планами участков или картами титульных компаний. Государственные учреждения иногда запрашивают сертифицированные планы, когда будут внесены физические изменения в строение или земельный участок.Съемка помогает задокументировать границы собственности и физические особенности, когда использование меняется с течением времени. Сообщества обычно требуют новых планов участков, когда владельцы перемещают подъездные дорожки, переделывают экстерьеры дома или заменяют ограждения. В большинстве муниципалитетов есть юридические требования и ограничения для подачи новых планов. К ним относятся особые правила, касающиеся маркировки карт и физического размера документа, необходимого для подачи официальных изменений плана участка.

Ищете план участка?

В Реестре нет сертифицированных планов участков.В большинстве случаев в Реестре есть «План земли» (который показывает расположение улиц и участков для данного места). Кроме того, «Планы этажей» и «Планы участков» для кондоминиумов регистрируются вместе с Генеральным актом и Трастом кондоминиума. Если есть план земли для вашей собственности, он будет указан в вашем документе. Пожалуйста, прочтите ниже информацию о сертифицированных планах участков от Департамента инспекционных служб города Бостона. НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ПРОСМОТРЕТЬ В формате PDF ИЗ CITYOFBOSTON.GOV

ПЛАН СЕРТИФИЦИРОВАННОГО УЧАСТКА

ЧТО ТАКОЕ СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ПЛАН?
Заверенный план участка — это чертеж с печатью, нарисованный в измеримом масштабе государственным зарегистрированным инженером или зарегистрированным государством землеустроителем.Он показывает участок земли, его границы, общую площадь в квадратных футах, а также расположение всех существующих построек на участке. (т.е. дома, террасы, бассейны, гаражи, заборы, проезды, навесы, парковочные места и т. д.)

КОГДА ВАМ НУЖЕН СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ПЛАН УЧАСТКА?
При подаче полной формы заявки (BD-1, BD-1A или BD-2, 2A), заявки на изменение планов и заявки на разрешение на использование помещения.

ПОЧЕМУ ВАМ НУЖЕН СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ПЛАН УЧАСТКА?
Для профессионального определения местоположения зданий и сооружений на участке.Эта информация необходима для того, чтобы отделы по зонированию и анализу планов могли справедливо и полностью оценить вашу заявку.

ГДЕ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ПЛАН УЧАСТКА?

1. От собственника земли при сдаче в аренду.
2. В ипотечном банке или земельной компании, у которой вы приобрели землю и / или здание.
3. Проконсультируйтесь с желтыми страницами телефонной книги, выберите одну из геодезистов или инженеров и попросите их составить план участка на основе вашего документа.

* ПРИМЕЧАНИЕ: ЕСЛИ КТО-ТО ПРЕДЫДУЩИЙ ИМЕЕТ ИЛИ ЕСЛИ ВЫ В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ПРИСОЕДИНЯЕТЕ ИЛИ ДОБАВЛЯЕТ В СВОЕМ ДОМЕ / СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИЛИ СОБСТВЕННОСТЬ, НЕ УКАЗАННЫЕ НА СЕРТИФИЦИРОВАННОМ УЧАСТКЕ, ВЫ ЗАРЕГИСТРИРУЙТЕСЬ ИЛИ ИНЖЕНЕР ДЛЯ КОНСУЛЬТАЦИИ Внесите НЕОБХОДИМЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В СЕРТИФИЦИРОВАННЫЙ ПЛАН УЧАСТКА У ВАС СЕЙЧАС.

ПРИМЕР УЧАСТКА ОТ CITYOFBOSTON.GOV

Покупаете земельный участок? Прочтите сначала

Купить участок земли и построить на нем дом — мечта многих из нас.Итак, когда Прабхат сказал своей матери, что покупает участок земли, она гордилась им, чего не показала, когда он вложил деньги в квартиру.

Покупка земельного участка стала очень сложным делом, особенно с учетом вопиющей коррупции, связанной с сделками, включая создание поддельных документов, требование о половинной оплате наличными, а также вопросы спорных продаж земли. Итак, если вы готовы купить участок земли для строительства своего первого дома, рекомендуется действовать очень осторожно и тщательно.

Кроме того, шаги и процедуры сильно отличаются от покупки квартиры и, следовательно, требуют тщательного анализа перед тем, как отправиться в путь.

Покупка земли

Земельных участков в больших городах мало, хотя вы все равно можете получить хороший участок земли в небольших поселках или даже на периферии городов. Если вы планируете ссуду, то можно воспользоваться ссудой на землю, предлагаемой банками для покупки участков под жилую застройку. У некоторых банков есть пункт, согласно которому покупатель должен начать строительство в течение шести месяцев после покупки земли.Поэтому желательно заранее спланировать свой будущий курс. Вы можете получить личный заем, но это может быть немного дороже.

Остерегайтесь

В Индии сектор недвижимости часто ворует в соответствии с регулирующим его законом. Таким образом, покупателям земли рекомендуется тщательно проверить следующие факторы и даже предоставить их эксперту по правовым вопросам до совершения фактической покупки:

Титул: Проверить, оформлен ли правовой титул на имя продавца. и он имеет полное право продать это.Настаивайте на том, чтобы смотреть оригинал, а не только его фотокопию.

Свидетельство обременения: Этот документ можно получить в офисе субрегистратора, где зарегистрирован документ. Он заявляет, что земля свободна от каких-либо юридических проблем и неоплаченных сборов.

Квитанции и счета по налогу на имущество: Еще раз попросите оригиналы и убедитесь, что все платежи произведены, поскольку это может привести к юридическим осложнениям и дополнительным расходам в будущем.

Помимо этого, вы также должны проверить, что ссуды на землю погашены с помощью справки о выдаче разрешения, выданной банком, и получить оценку собственности с учетом точного размера земли.

Документация

Для покупки земельного участка со стороны продавца требуются следующие документы:

• Первоначальный земельный документ текущего владельца, известный как документ от 7/12, а также предыдущие владельцы с имена собственные в заголовке.
• Свидетельство об отягощении из офиса Субрегистратора не менее чем за последние 30 лет.
• Справка о выпуске из банка о том, что заем на землю полностью погашен.
• Оригинал квитанции об уплате налога на имущество и других счетов, относящихся к участку.

Для покупателя требуются следующие документы:

• Титул после того, как он был передан на имя покупателя, написанный лицензированным правительством составителем документов.
• Квитанция об уплате гербового сбора: Теперь вы можете зарегистрировать свою землю в офисе субрегистратора или внести свое имя в записи деревенского управления, в зависимости от обстоятельств.
• Утверждение плана дома: Закон о государственном муниципалитете требует, чтобы предварительное разрешение было получено от лица, желающего начать строительную деятельность для строительства нового дома или модификации существующего.В большинстве штатов этот процесс автоматизирован и не требует много времени. Об этом должен позаботиться ваш подрядчик, инженер или архитектор. Архитектор должен предоставить план здания вместе с установленной платой за согласование плана здания.

Факторы стоимости строительства

Стоимость строительства, включенная в проект, включает:

• Гонорары архитектора / подрядчика
• Затраты на строительные материалы
• Затраты на рабочую силу
• Внутреннее оборудование, такое как светильники, сантехника, плитка, и т.п.

Это будут фактические затраты; Однако стоимость эскалаторов будет зависеть от вашего выбора, например, от самого плана строительства, материал, который потребуется для строительства вашего дома, будет варьироваться в зависимости от вашего плана, качества материала и так далее. Иногда лучше доплатить во время строительства и сэкономить на обслуживании и ремонте позже.

Умные идеи для экономии

Превышение вашего бюджетного плана неизбежно при строительстве собственного дома, и есть очень редкие неслыханные случаи, когда этого не произошло.Вы можете применить следующие приемы, чтобы срезать углы:

• Сохраняйте простой план строительства и не вносите слишком много изменений после начала строительных работ.
• Получите материалы и фурнитуру с заметной долгосрочной экономией.
• Выбирайте материалы по низким ценам, даже если они вам понадобятся на более позднем этапе.

Наконец, получите то, что вам нужно, а не то, что вы хотите. Снижение затрат очень важно с вашей стороны, так как возникнет много непредвиденных расходов.Максимальное соблюдение первоначального плана строительства — лучший способ завершить проект раньше или вовремя.

BankBazaar.com — это онлайн-площадка для ссуд.

Отказ от ответственности: Вся информация в этой статье предоставлена ​​BankBazaar.com, и NDTV Profit не несет ответственности за ее точность и полноту.

Ожидание ответа для загрузки …

Как зарегистрировать свою собственность в Индии: 8 простых шагов

Без оформления всех документов процесс покупки дома не завершится.Вот как зарегистрироваться, чтобы стать законным владельцем дома: