Как посчитать общую площадь дома: Расчёт площади дома

Мы поможем Вам рассчитать площадь дома

Большинство строителей общую площадь дома определяют сложением площадей по периметру всех этажей с внешней стороны. Если дом с мансардой, то ее площадь также суммируется. Сюда включаются и балконы, и лоджии, и террасы.

Площадь застройки по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» определяется так же. Общая площадь одноэтажного дома будет равняться площади застройки. Стены в каркасном доме занимают небольшую площадь. А вот площадь балконов, лоджий и террас в современном доме достаточна велика.

Итак, строительная площадь дома считается также как сумма площадей всех этажей и мансарды по периметру наружных стен с внешней стороны. В эту площадь не входят террасы – вот главное отличие строительной площади от общей площади (площадью террас).

А как лучше: учитывать террасы или не учитывать, ведь их строительство явно дешевле строительства отапливаемых помещений? Рассмотрим пример:

Перед нами два дома с одинаковыми фундаментами, перекрытиями, крышей. Площадь стен этих домов также совпадает. Будет ли удешевление? Дом с балконом и террасой имеет дополнительные два угла, а ведь это прибавляет работу строителям, так как приходится заниматься подгонкой. Для жесткости конструкции балкона придется поставить колонну, возможно, даже не одну. В итоге, из-за наличия террасы и балкона дом не только не будет стоить дешевле, но по работам и материалам выйдет даже немного дороже.

Общая площадь двух домов одинаковая, а строительная площадь у дома с балконом и террасой существенно меньше. Если идти по пути оценки стоимости, умножая цену кв.м. на строительную площадь, получается абсолютно неверный результат. Поэтому такая экспресс-оценка – это заниженный результат для домов с террасами, а ведь большинство домов именно такие.

Вот и получается, что Заказчик рассчитывает на одну сумму, а при более детальном подсчете получает существенное удорожание. А ведь как было бы приятно, если бы получалось все наоборот. Поэтому используйте лучше общую площадь для экспресс-оценки. Для удобства анализа многие фирмы указывают сразу оба показателя: и строительную, и общую площадь дома.

Правда пренебрегать затратами на строительство террас полностью тоже нельзя, ведь под террасы устанавливают фундамент, а сверху террасы накрывают отдельной или общей крышей. А ведь это значительные расходы даже в том случае, когда речь идет о каркасном строительстве.

Точный расчет избавит Заказчика от возможных проблем. Но для быстрой, приблизительной оценки стоимости подойдет и правило экспресс-оценки: средняя цена кв.м. умножается на общую площадь будущего дома. Ошибки связаны, обычно, с тем, что среднюю цену умножают не на ту площадь.

Как посчитать площадь дома

Вопрос расчета площади дома волнует многих частных застройщиков. Мы говорим об обычных людях, которые приступили или приступают к строительству своего долгожданного жилого дома на участке. Сразу приходится окунуться во множество строительных терминов. И одним из самых важных является площадь дома. Казалось бы, что эта характеристика понятна и не вызывает вопросов. Но это совсем не так. Площади бывают разные, считаются по-разному и их значимость отличается. Расскажем о самой важной и об остальных, чтобы Вы имели представление.

Содержание

1. Какие площади бывают
2. Вспомогательные площади
3. Что такое кадастровая площадь дома?
4. Как считается кадастровая площадь дома?
5. Тонкости измерения кадастровой площади
6. Какая погрешность измерений?
7. Остались вопросы-пишите

Какие площади бывают

Сразу оговоримся, что в данной статье будут разбираться площади, применимые к отдельным зданиям и жилым домам на частных земельных участках. Многоквартирники и нежилые здания и сооружения подчиняются другим стандартам и правилам.

Еще важно для себя понять —  здание и помещение — это совершенно разные объекты недвижимости. Соответственно и площади у них считаются по-разному. Это звучит странно, ведь площадь — это произведение ширины на длину. Как еще по-другому можно ее посчитать? На самом деле важна не формула подсчета, а то, какие величины в нее подставлять. Как их измерить и что с чем сложить в итоге.

Вернемся к зданию. Самой важной площадью мы считаем ту, на основании которой будут потом рассчитываться налоги. Обычно она называется просто «площадь здания». Для акцента будем называть ее «кадастровой площадью здания«. Остальные площади тоже играют свою роль, но в основном на стадии строительства или подключения к коммуникациям. К ним относят площадь застройки, общая площадь дома, жилая, нежилая, полезная. Все эти площади можно назвать «вспомогательными«, так как они используются для точечных задач при строительстве и эксплуатации частного дома. Сначала кратко остановимся на них, а потом перейдем подробнее к кадастровой площади здания. Как ее считать, что учитывается, и что нет.

Вспомогательные площади

На эти площади мы будем смотреть со стороны их полезности для обычного собственника частного дома, чтобы не вдаваться в море исключений и оговорок для разных других объектов капитального строительства.

1. Площадь застройки (пятно застройки). Из названия понятно, что по сути это площадь земли, которую будет занимать дом. При этом учитываются все капитальные «изыски» типа террас и крылец. Замеряется она на уровне примыкания здания и земли. Для рядового собственника имеет не очень большое значение. Единственное, где она действительно пригодится, это при оформлении схематического изображения для подачи уведомления о начале строительства/реконструкции. В схематическом изображении еще присутствует уж совсем «космическая» площадь — суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен. В статье про изображение о ней сказано отдельно. Ну и лучше придерживаться градостроительных норм для вашего региона, во избежание проблем при регистрации.
2. Общая площадь дома. Величина, казалось бы самая, что ни на есть объективная. То есть отражающая как раз основную площадь дома. Но это не так. Общая площадь дома — это сумма отапливаемых помещений без учета лестничных проемов в пределах этажа. То есть балконы, террасы и т.д в эту площадь не входят. Сразу теряется вся «общность» этой площади. Она также присутствует в схематическом изображении и носит чисто информационный характер. Стоит отметить, что во многих проектах за общую площадь дома принимают сумму площадей всех помещений. Тут нужно быть внимательней. В итоге — общая площадь дома — это скорее строительная или проектная величина, которая не отображает всецело площадную характеристику.
3. Полезная площадь. Весьма бесполезная характеристика для частного дома. По сути — все, что можно полезно использовать. То есть это сумма помещений без учета кабельных каналов, шахт, проемов и неотапливаемых открытых помещений. То есть балконы, лоджии и террасы приписали к бесполезным помещениям. На наш взгляд, полезная площадь — весьма надуманная характеристика.
4. Жилая и нежилая площадь. Это достаточно прозрачная и полезная характеристика дома. Жилая — это суммарная площадь жилых комнат. Как то спальни, кабинеты, гостиные, детские и даже гардеробные. То есть «место постоянного проживания человека». Кухню в этот список не включили, хотя половина женского населения там как раз постоянно и проживает. Нежилая площадь — это вообще все остальное в доме, что подвергается учету.

Это основные вариации площадей, с которыми сталкивается рядовой застройщик. Они ,естественно, несут некую смысловую нагрузку, но не могут конкурировать по значимости с «кадастровой площадью здания».

Что такое кадастровая площадь дома?

Именно она будет красоваться у вас в выписке из ЕГРН и ей вы будете в дальнейшем оперировать при любом упоминании площади. В чем ее основная значимость? Именно на эту площадь будет начисляться налог на имущество. Ее измеряет и вычисляет кадастровый инженер для подготовки технического плана дома. На основании техплана вносятся данные в Росреестр.

Определение кадастровой площади дома на данный момент регулируется Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393. Естественно, там написано много чего, и все равно не все пункты и понятия раскрыты однозначно. Или это сделано преднамеренно, или не смогли правильно сформулировать. Некоторые пункты даже противоречат друг другу. Это дает простор для регистраторов Росреестра, чтобы внести в толкование приказа свои умозаключения. В этом то и кроется основная проблема приостановок. Но из практики все же сформировались основные правила, которые не противоречат приказу и требованиям регистраторов. На них и будем опираться.

Итак, требования к подсчету площади касаются объектов ИЖС (жилой дом) или садовых домов. Определение следующее — это сумма площадей всех этажей (кроме технического подполья и неэксплуатируемого чердака). Осталось понять, как же обсчитать этаж. А площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Да, чтобы понять, нужно обладать недюжинным воображением. Далее постараемся наглядно объяснить.

Как считается кадастровая площадь дома?

Для чего вообще вам нужна эта информация? По двум причинам:

1. Вы можете самостоятельно прикинуть, что в площадь здания войдет, согласно вашего проекта. Важно! В проекте считается площадь дома как сумма площадей помещений. Кадастровый инженер считать будет иначе.
2. При замерах кадастрового инженера вы сможете проверить его работу и задать правильные или неудобные вопросы. Качество ответов покажет квалификацию специалиста.

Начнем с визуальной составляющей выражения «в пределах внутренних поверхностей наружных стен». Ниже на чертеже красным цветом указано, что входит в площадь здания. Это первый этаж здания. Там собраны все элементы, которые обычно могут присутствовать у дома.

Дублируя чертеж, укажем, что не учитывается в площади этажа:

• портик (аналог открытого крыльца)
• тамбур (небольшое пространство между 2 дверями для теплоизоляции)
• крыльцо (открытая пристройка с навесом, часто с лестницей)
• открытая лестница
• пандус
• внешние вертикальные коммуникации (дымоходы, вентиляция, кабельные каналы)
• площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа. То есть на втором этаже не учитываются все проемы, с которых можно увидеть первый этаж (грубо, но понятно). Важно — проемы лестниц на верхних этажах также включаются в площадь этажа.
• неэксплуатируемые холодные чердаки и подполья высотой не более 1.6 м.

Что учитывается, помимо очевидных помещений:

• все балконы и лоджии (никаких понижающих коэффициентов)
• эксплуатируемая кровля и мансардный этаж, тоже без коэффициентов
• веранды (обычно полностью застекленное холодное помещение)
• террасы (но совсем не все)

Естественно, есть нюансы, которые нужно дополнительно учитывать.

Тонкости измерения кадастровой площади

Их обязательно должен учесть кадастровый инженер. А Заказчику кадастровых работ нелишним будет за этим проследить. Нюансы:

• Начнем с террасы. По Приказу они включаются в площадь дома. Но есть четкое определение — в пределах внутренних поверхностей наружных стен/ограждений. То есть если терраса без ограждающих конструкций, то она не должна входить в площадь здания.
• Мансардный этаж меряется при наклоне крыши до 45° — на уровне 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — на уровне 1,9 метра. Обычно по факту, если есть пазухи с высотой более 1 метра, то меряется до них.
• Все стены и перегородки входят в площадь здания. Да, налог за площадь под стеной тоже придется платить. Объясняется это тем, что при любой перепланировке дома (снос и возведение перегородок) его площадь останется неизменной.
• Никаких жилых и нежилых площадей в частном доме быть не может, согласно Приказу. Площади сауны, эксплуатируемой кровли или балкона — для Росреестра они не имеют разницы. Все идет в общую копилку.
• Эксплуатируемую кровлю также считают наравне с другими помещениями. Ограждения у нее в любом случае будут присутствовать. Отсутствие крыши ни на что не влияет.
• Высота измерения расстояний в помещениях должна быть от нуля до 1.10 м. Эта неоднозначность может давать погрешности. Ведь на разной высоте расстояния могут отличаться. Да даже в одной прямоугольной комнате параллельные стороны почти всегда не будут одинаковы.

Существуют и другие влияния на измерения расстояний в помещениях. Именно поэтому Приказом было предусмотрено определение погрешностей измерения площади дома. Это нововведение работает с начала 2021 года.

Какая погрешность измерений?

В любых измерениях присутствует погрешность. Измерение кадастровой площади — не исключение. Из чего складывается эта ошибка? Из неточностей при измерении расстояний лазерной рулеткой. А именно ошибка:

• измерения самой лазерной рулетки
• горизонтального проложения (если рулетка направлена не строго горизонтально)
• по горизонтали (если луч рулетки не параллелен стене)
• прикладывания (неточно приложена к стене)
• из-за кривизны стен по высоте
• при приведении объекта к правильной фигуре (неравенство стен)

В итоге все эти ошибки сводятся к погрешности в 1 см. Более того, лазерная рулетка измеряет расстояния с точностью до 1 мм, а записываются измерения с округлением до 1 см (согласно Приказу). Поэтому физическая ошибка измерения расстояния уже может достичь 1.5 см. Но все эти данные не более, чем пища для размышлений. На самом деле волнует больше всего вопрос — «какая погрешность именно на мою площадь?». Существует несколько формул, выводов и доказательств, которые Вам будут не интересны. Главное же то, что они приходят примерно к одному результату.

В первом приближении при точности определения расстояния в 1.5 см погрешность определения площади считается, как 0.005*площадь дома. Например, на дом в 200 кв.м погрешность составит 1 кв.м.

Основываясь на полученных сведениях, Вы можете самостоятельно проверить площадь дома. Но чтобы, например, обратиться к застройщику и указать на несоответствия проекту необходимо сделать заключение кадастрового инженера. Ваши измерения помогут выявить проблему, но доказательством послужить не смогут.

Как видно из вышесказанного, посчитать площадь здания не так просто, как кажется на первый взгляд. Постоянные изменения в области кадастрового учета заставляют кадастрового инженера постоянно держать руку на пульсе. Это одновременно и расстраивает, и дает возможность постоянно совершенствоваться. В свою очередь постараемся актуализировать данные на нашем сайте и не вводить читателей в заблуждение несвежей информацией.

Стоимость подготовки технических планов

Остались вопросы-пишите

Наши соцсети:

Телефон: 8 (903) 253-35-84, Илья

ООО «Землемер» Для Вас!

Как измерить квадратные метры вашего дома

Одним из самых запутанных и вводящих в заблуждение показателей в сфере недвижимости является площадь — «размер» дома.

Как и большинство аспектов владения или покупки дома, измерение квадратных метров дома сложно. Не существует установленного стандарта для измерения жилой недвижимости, и кажется, что каждый измеряет квадратные метры по-разному. Но если вы ошибетесь, это может повлиять на стоимость вашего дома.

Однако не стоит нервничать при подсчете квадратных метров вашего дома. Давайте посмотрим, как легко на самом деле точно измерить квадратные метры дома.

Общая жилая площадь

Для большинства людей общая площадь или общая жилая площадь (GLA) дома — это то, что они думают, когда слышат «квадратные метры».

Вот как рассчитать GLA:

1. Нарисуйте поэтажный план интерьера дома, рисуя каждый этаж отдельно — подойдет простой эскиз.
2. Разбейте дом на измеримые прямоугольники (например, спальни и коридоры).
3. Не включать незавершенные участки, включая внутренние дворики, веранды и наружные лестницы.
4. Вычислите площадь каждого прямоугольника, умножив его длину на ширину.
5. Сумма всех этих прямоугольников составляет площадь дома.

Что оставить (и вывезти) из квадратных метров

Но, конечно, не все так просто.

Многие стандарты не учитывают подвалы (даже если они закончены) в общей площади. В любом случае, обязательно измерьте площадь подвала для своих записей — вы все равно сможете включить ее в любые будущие списки недвижимости.

И наоборот, готовое чердачное помещение, пригодное для проживания и имеющее высоту не менее семи футов, должно быть включено в ваш GLA. То же самое относится и к любым дополнительным этажам в доме.

Например, предположим, что вы описываете двухэтажный дом с первым этажом площадью 1500 квадратных футов, вторым этажом площадью 1000 квадратных футов и готовым чердаком площадью 800 квадратных футов. Вы можете перечислить его как 3300 квадратных футов с 1000 квадратных футов недостроенного подвала и 600-футового гаража. Но описать его как 4,9Дом площадью 00 квадратных футов вводил бы потенциальных покупателей в заблуждение относительно размера и несправедливо повышал бы стоимость недвижимости.

Расхождения в измерениях

Поскольку квадратные метры очень важны при оценке дома, важно уделять пристальное внимание тому, что измеряется.

Некоторые продавцы могут включать недостроенный подвал в свои квадратные метры, что дает вам неточное представление о жилой части дома.

Архитекторы и оценщики часто рассчитывают квадратные метры, используя наружные стены, что может противоречить показателю GLA объекта.

Независимо от того, как вы измеряете свою площадь, будьте честны при продаже и осмотрительны при покупке.

Если вы утверждаете, что площадь вашего дома составляет 2000 квадратных футов на основе планов этажей вашего застройщика, а оценщик покупателя возвращает цифру 1600, вы можете потерять продажу или вам придется снизить цену.

Точно так же, как покупатель, обязательно проведите исследование и получите независимую площадь в квадратных футах, чтобы убедиться, что вы получаете то, за что платите.

Об авторе

Джонатан Дисинг
Джонатан Дисинг — специалист по недвижимости и бытовым услугам. Когда он не пишет, вы можете обнаружить, что он слишком много бегает.

Zillow.com
Нажмите, чтобы подписаться на блог Стива Смита

Как измерить площадь дома

Одним из самых запутанных и вводящих в заблуждение показателей в сфере недвижимости является площадь — «размер» дома. .

Как и большинство аспектов владения или покупки дома, измерение квадратных метров дома сложно. Не существует установленного стандарта для измерения жилой недвижимости, и кажется, что каждый измеряет квадратные метры по-разному. Но если вы ошибетесь, это может повлиять на стоимость вашего дома.

Однако не стоит нервничать, подсчитывая площадь вашего дома. Давайте посмотрим, как легко на самом деле точно измерить квадратные метры дома.

Общая площадь дома (GLA)

Для большинства людей общая площадь пола или общая жилая площадь (GLA) дома — это то, что они думают, когда слышат «квадратные метры».

Вот как рассчитать площадь в квадратных футах:

1. 1. Нарисуйте план интерьера дома.

      

      Нарисуйте каждый этаж отдельно, не включая незавершенные участки, внутренние дворики, веранды и наружные лестницы.

   2. Разбейте дом на измеримые прямоугольники.

      Чем больше прямоугольников, тем лучше. Это избавляет от догадок в комнатах или коридорах, стены которых не идеально ровные.

   3. Измерьте длину и ширину каждого прямоугольника.

      Округлите ваши измерения до ближайших 0,5 линейных футов.

   4. Рассчитайте площадь каждой секции.

      Умножьте длину прямоугольника на его ширину, чтобы получить площадь в квадратных футах. Запишите это число в соответствующем месте на вашем эскизе.

   5. Суммируйте общую площадь.

      Суммируйте квадратные футы каждого прямоугольника, чтобы измерить общую площадь дома. Округлите общую сумму до ближайшего квадратного фута.

Что оставить (и вынести) из квадратных метров

Но, конечно, не все так просто.

Гараж не включается в квадратные метры, и многие стандарты не учитывают подвалы (даже если они закончены) в общей площади. В любом случае, обязательно измерьте площадь подвала для своих записей — вы все равно сможете включить ее в любые будущие списки недвижимости.

И наоборот, готовое чердачное помещение, пригодное для проживания и имеющее зазор не менее семи футов, должно быть включено в ваш GLA. То же самое относится и к любым дополнительным этажам в доме.

Например, предположим, что вы описываете двухэтажный дом с площадью первого этажа 1500 квадратных футов, вторым этажом площадью 1000 квадратных футов и законченным чердаком площадью 800 квадратных футов. Вы можете перечислить его как 3300 квадратных футов с 1000 квадратных футов недостроенного подвала и 600-футового гаража. Но описание его как дома площадью 4900 квадратных футов ввело бы потенциальных покупателей в заблуждение относительно размера и несправедливо повысило бы стоимость недвижимости.

Расхождения в измерениях

Поскольку квадратные метры очень важны при оценке дома, важно уделять пристальное внимание тому, что измеряется.