В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.

Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.

Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.

Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?

Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?

Владимир

Владимир, вариантов может быть всего два:

Дмитрий Корнев

юрист

1. да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
2. нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права

Что такое многоквартирный дом и как его строят

Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.

Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.

Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.

п. 3 ст. 48 ГрК РФ

Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.

ст 51, 55 ГрК РФ

Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.

И в первую очередь нужно смотреть на землю.

Как проверить вид разрешенного использования земельного участка

Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.

Виды разрешенного использования бывают:

1. основные;
2. условно разрешенные;
3. дополнительные, которые используются вместе с основными.

Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.

Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.

Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.

Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.

Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540

Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.

Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.

п. 3 ст. 51 ГрК РФ

Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.

Как быть с нагрузкой на сети

Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.

На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.

Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.

Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю

К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.

Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.

Кого попросить проверить законность стройки

Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.

В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.

Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Кому и зачем нужна малоэтажная Россия

Малоэтажное жилье – перспективное направление жилищного строительства, весьма уверенно захватывающая современную строительную сферу. «По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству», – отметил Владимир Путин на совещании в Новом Ступино.

Издательский Дом «Строительный Эксперт» совместно с Российской гильдий управляющих и девелоперов (РГУД) выступил с инициативой провести форум «МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ».

Несомненно обширные знания, инженерный талант и богатый опыт участников и спикеров форума, позволяет подвести некие итоги и поделиться практическими наработками с коллегами. Ведь обмен опытом – это кратчайший путь к успеху и развитию в любой сфере деятельности, в том числе такого специфического как строительство жилья.

Автор настоящей работы имел возможность освежить в памяти большинство опубликованных работ спикеров форума и попытался ответить на вопрос кому и зачем нужна малоэтажная страна Россия – гражданину, государству или строительному бизнесу?

Опять про Америку

С лёгкой руки Ильфа и Петрова, при молчаливом согласии товарища Сталина, уже в тридцатых года прошлого столетия в сознании советских граждан США ассоциировалась как «одноэтажная Америка».

Изменился ли сей образ сегодня? Отнюдь нет. Малоэтажное домостроение на 92%, является основным видом домостроения США.

Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых – малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м2.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22 % и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза. С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами около 12 % в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21 %.

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.

В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике.

Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна.

Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода. И ведь все довольны – и простые американцы, и правительство и наконец американский бизнес.

Но и в России издревле существовали апологеты «малоэтажной страны». 

«Разумно и выгодно жить по средствам, здраво и как можно ближе к земле»

Создатель учения о «Биоархитектуре» или «Органической архитектуре» русский просветитель А.Т. Болотов (1738-1833 ) одним из первых закрепил данный тезис русской жизни печатно т.е. в своих трудах.

Среди первых русских экологов Андрей Тимофеевич Болотов занимает особое место. Фактически он создал науку «Урбоэкологию», в широком смысле охватывающей планирование и строительство не только городов и сельских поселений, но и городских парков, озеленение усадеб, дворовых территорий, садов и т.д. Не чурался он и проблем, относимых в настоящее время к экологии жилья.

Руководствуясь своими идеями жить в гармонии с природой Андрей Тимофеевич благополучно и безболезненно прожил 95 лет – по тем временам «мафусаилов век».

Чем же интересен Болотов в наши дни? Как человек, как светлая личность, он воплощает идеал деятельного православного христианина, всю жизнь служившего Богу, Родине и людям. (Автором подготовлена отдельная статья о А.Т. Болотове).

Как биоархитектор и учёный, Болотов мыслил системно, строительную деятельность осуществлял комплексно по следующим принципам планирования:

• Все замышляемые дела соразмерять с имеющимися ресурсами;
• Отдавать приоритет «нужнейшим пред другими вещами»;
• До тонкостей представить, что нужно создать, и выстроить мостик от сегодняшнего состояния дел к будущем.

Во многих отношениях Болотов опередил своё время на 150-200 лет. И потому с малыми ресурсами мог быстро сделать то, что другим не удавалось и с большими деньгами.

Высотное шествие мегаполиса в сторону гетто продолжается?

Россия – последняя страна в Европе, продолжающая возводить микрорайоны железобетонных многоэтажек. Виной тому устаревшие нормы строительства, а также нежелание властей и девелоперов что-то менять.

Модернистская градостроительная парадигма микрорайона пришла в Советский Союз из Европы: в 1950-е и 1960-е именно так застраивались города, пострадавшие от войны. Концепт микрорайона хорошо сочетался с идеей панельного домостроения – строить надо было много и быстро. Однако уже к началу 1970-х в Европе стали отказываться от микрорайонов, а чуть позднее приступили к их массовому сносу.

Недостатки микрорайона к тому времени стали уже совершенно очевидны – такая застройка не соразмерна человеку.

Автор в опубликованной ранее работе («Небоскребы — агрессоры»)уже писал, что учёные бионики установили предел высотной жизни: примерно до макушки дерева или пять – максимум семь этажей.

Известно, что для сердечников проживание на верхних этажах, начиная с восьмого, чревато обострением проблем со здоровьем. Да и для здоровых людей жить высоко тоже не очень комфортно с медицинской точки зрения.

Высотные дома давят, огромные пустые пространства трудно освоить психологически – они остаются чужими. Конечно большие общественные дворы можно очеловечить, но это очень затратно и на практике они оказываются просто самостийными авто-парковками, либо неблагоустроенными пустырями.

Многоэтажная застройка в большинстве случаев является монотонной, что неблагоприятно сказывается на психическом здоровье людей.

Микрорайон, зажатый между двумя крупными магистралями, оказался в транспортном смысле менее эффективным, чем квартальная структура с системой маленьких улочек. Разделение города на монофункциональные жилые микрорайоны и деловые районы резко увеличивало транспортные перемещения горожан.

Но проблема не только в этом. Построенные из многоэтажек спальные районы наносят колоссальный вред городу. Они формируют унылую депрессивную среду обитания, которая плодит своих маргиналов и притягивает чужих – любое маргинальное население ничего не дает городу, а только потребляет его ресурсы.

Однако отечественные застройщики вроде и понимают, что микрорайонные джунгли – малопривлекательны и морально устарели. Но раз квартиры продаются, то и менять ничего не хочется – зачем тратить время на разработку инновационных архитектурных решений, куда проще штамповать старые модели.

В последнее время президент России Владимир Путин поднял одну из важных тем в обеспечении жильем населения – сокращение и ограничение высотного крупнопанельного строительства в нашей стране. Глава государства регулярно заявляет, что идея высотного строительства в России себя не оправдала, но напротив, вылилась в долгострои и финансовые пирамиды.

Малоэтажный дом – старт жизни в гармонии с природой

Всё в природе подчинено законам гармонии и красоты. И человеку, если он разумный человек, должно быть ясно, что будет с теми, кто игнорирует и нарушает законы природы. Как гласит крылатая фраза: «незнание закона не освобождает от ответственности».

Национальное традиционное русское зодчество есть неперсонифицированная архитектура, формообразование которой более подчинено природным факторам нежели вкусовым предпочтениям и модным тенденциям. Понятие относится к любой эпохе и любой культуре, включает разновидности жилых, хозяйственных построек.

Начиная с выбора «стройного места» и до первой топки печи все делалось в гармонии с природой. А уж каким умом русский домохозяин дошел до того, что сторона клети избы равна одной миллиардной части земного экватора (6,32 м)- нашему уму совершенно недостижимо.

Это же можно сказать и в отношении строительных материалов применяемых при строительстве – деревянные стены и соломенная крыша.

В августе 2009 г. специализированной лабораторией Миасского ракетного центра*. сертифицированы традиционные и современные строительные материалы. На основании проведенной работы были получены следующие данные:

• Дерево не ухудшает физиологический тонус человека, оно нейтрально.
• Солома повышает тонус человека более, чем на 5%
• Кирпич понижают тонус человека на 5-10%.
• Бетон понижают тонус человека на 15-20%.

Как говорится комментарии излишни.

Свой дом, да земли клок

В прошлом году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян. Эти данные приведены на ресурсе Restate.ru.

«Иметь собственный дом хотят 93% респондентов. Причем, большинство опрошенных – 56% – готовы были приступить к строительству собственного дома уже в 2017 году. Примерно 11% уже начали строительные работы, 19% сообщили, что отложили начало строительства на 2018 год. О еще более отдаленной перспективе думают 14%».

Для большинства россиян малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью.

С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

А что скажет государство?

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоёв населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах и об этом весьма доказательно свидетельствует пример строительной индустрии США и Японии.

Предполагается, что развитие малоэтажного строительства поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания сотен тысяч новых рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов.

Ну и фактор эстетики, конечно, тоже имеет свое влияние. Посмотрите на окраины наших городов – они все как один невзрачные и депрессивные.

Всюду деньги, деньги, деньги

Девелоперам малоэтажное строительство может быть интересно из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и меньшего, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, экспертиза проектной документации капитального строительства для малоэтажных объектов не проводится.

Однако несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин но основной среди них является алчность.

Российский застройщик продолжает упорно гнаться за легким рублем. Большинство девелоперов не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка и создание нового городского объекта для них интересна лишь с финансовой точки зрения.

Девелоперская тактика давно отработана: вложил деньги в небольшой кусок земли – построил там как можно больше квадратных метров – продал – получил прибыль. А потом хоть трава не расти.

Заключение

Согласно учения А.Т. Болотова, человек в течении тысячелетий формировался в условиях природного воздействия лесов, океанов и морей, рек на органы чувств (сенсорные воздействия), а так же традиций, ритуалов, включая восприятие красивых природных пейзажей, различных архитектурных форм, ароматов трав, пения птиц, журчания ручья, шелеста листьев, шума ветра и дождя, запаха снега и чистой воды.

Эволюция человека проходила в тесном контакте с растениями, служащими ему пищей и лекарством, домом и одеждой, строительным материалом и орудиями труда, а главное эстетическим фоном, снимающим усталость и стресс.

Поэтому человек подсознательно стремиться туда где его индивидуальность, человеческие качества и психическое здоровье не будут подвергаться агрессивному давлению окружения.

На малоэтажное жилье приходится до 60% от общего объема жилищного строительства в Российской Федерации. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен в 2020 г. – около 70 %. Поставлена цель – вернуться к нормальной плотности населения на 1 гектар – 8 тыс. человек, как это было в 1970 году.

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %.

Однако существует и негативное восприятие массового малоэтажного строительства. Общеизвестно, многоэтажный дом позволяет существенно увеличить доходы застройщика, поскольку на одном участке земли вырастает в разы больше жилых помещений.

Есть мнение, что отсутствие интереса к малоэтажному строительству на законодательном уровне лоббируется именно застройщиками, которые стремятся выжать из предоставленных им под строительство участков максимум прибыли, нимало не заботясь при этом о том, что действительно требуется людям.

С помощью использования не столь хитроумных маркетинговых приемов, в массы упорно и последовательно продвигается идея о самом доступном и комфортном жилье именно во многоэтажках.

Что поделаешь, законы строительного бизнеса жестоки и в числе их есть навязывание искусственных стандартов среды обитания, вплоть до лишения россиян право выбора условий своей жизни.

Борис Скупов

Проекты многоквартирных жилых домов

Градостроительному кодекс РФ делит проекты многоквартирных домов на две категории:

• Проекты домов которые обязаны пройти экспертизу (государственную или коммерческую)
• Многоквартирные дома, проектная документация которых может и не подвергаться экспертизе