Нормы расположения дома на земельном участке: Правила и нормы расположения строений на участке.

Нормы расположения строений на земельном участке

Без соблюдения норм нельзя строить даже беседки, гаражи и сараи — для каждого объекта предусмотрены свои требования к размещению. Правила указаны в нескольких нормативных документах. Главные ограничения — противопожарные, но есть еще санитарные требования, рекомендации по инсоляции, строительные нормы. Расскажем какие действуют правила, как их соблюдать и что бывает, если построить дом с нарушениями.

Строительные нормы

Нормативные документы объединяют требования к планировке загородных участков ИЖС и СНТ. Основные требования описаны в СП 53.13330.2011 и СП 42.13330.2016. Жилые дома должны обеспечивать пожарную безопасность, соблюдение санитарных правил, соответствовать общим требованиям застройки.
Ограничения по расстояниям от жилых построек до красной линии:

• улиц — не менее 5 м;
• проездов — не менее 3 м.

Требования одинаковы для домов из клееного бруса, бревна, кирпича, строительных блоков, каркасных коттеджей. Для хозяйственных построек в обоих случаях расстояние должно превышать 5 м.

Санитарные требования

Санитарные ограничения касаются расстояний объектов от границы соседа.
Минимальные значения:

• жилой дом — 3 м;
• сарай для мелкого скота и птицы — 4 м;
• другие хозяйственные постройки — 1 м;
• очистные сооружения — 1 м.

Если кровля выступает менее 0,5 м, то расстояние измеряют по фундаменту. Если выступ более 0,5 м, то меряют по краю проекции на землю. То есть сделать навес и подвести его поближе к забору — нарушение. Кроме того, вода и снег не должны сходить с крыши на территорию соседа.

• высокорослые деревья — 4м;
• среднерослые — 2м;
• кустарник — 1 м.

В рамках одного участка также действуют ограничения по расстоянию от дома до хозяйственных построек:

• бани 5-8 м;
• курятника или туалета 15 м;
• колодца 8-10 м.

Противопожарные правила

Согласно СП 53.13330.2010 (п. 6.5), расстояния между объектами на одном садовом участке не нормируются. Дистанция между жилыми зданиями на разных участках зависит от используемого материала. Объекты делятся на 3 класса:

1. строительный камень, железобетон, кирпич, другие негорючие материалы;
2. здания из негорючих материалов, но с деревянными перекрытиями;
3. каркасные и деревянные дома.

Минимальное расстояние — 6 м между двумя кирпичными домами, максимальное — 15 м между деревянными или каркасными. Расстояния действуют и для домов, которые расположены с разных сторон проезда.
Если места мало и выполнить строительные нормы не удается, то допускается группирование, блокирование домов на соседних участках.

Строительство в природоохранных зонах

Если участок граничит с водоемом, то со строительством могут возникнуть проблемы — нужно получить разрешение. Самовольное возведение коттеджей в водоохранных зонах запрещено. Водоохранной считается территория на расстоянии 50 м от берега для небольших ручьев протяженностью до 10 км.
Близость леса также может оказаться проблемой — вплотную к лесополосе строить нельзя. Минимальная дистанция — 15 м. Фото поселка «Фламандия eco village»

Чем грозит невыполнение норм расположения строений

Закон обязывает владельца устранить нарушения. Высокие деревья нужно срубить, легкие сараи и беседки — перенести. Если с нарушениями построен дом, то проверяющие организации могут наложить штраф, заставить снести коттедж.
Узаконить нарушение легально почти невозможно. Именно из-за проблем с оформлением начинать строительство лучше с обращения в проектную организацию, которая разработает проект с привязкой к местности, учетом особенностей конкретной территории.

В ближайшее время с вами свяжется персональный менеджер и ответит на интересующие вопросы

Имя

Телефон

Я согласен на обработку персональных данных

Вы не дали согласие на обработку персональных данных

В ближайшее время с вами свяжется персональный менеджер и ответит на интересующие вопросы

Расположение строений на участке, дома, бани гаража пожарные нормы расположения зданий

Дата публикации 17. 05.2020 г.

      Вся нормативная документация СНиП ГОСТ, САНПиН и т.д и т.п разрабатывается с учетом многолетнего опыта эксплуатации, производства, строительства и в первую очередь служит для обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, и безопасности их имущества, а также регулирования юридически-правовых отношений граждан.

      Расположение строений на участке, также регулируется нормативной документацией действующей на территории всей РФ.

      Также существуют правила земельного землепользования (ПЗЗ), разрабатываемыми органами местного самоуправления, к которому относится участок строительства. ПЗЗ определяют расстояния между постройками, размеры участков, допустимую этажность и высоту строительства дома.

      Прописанные требования могут носить обязательный характер (требуется обязательное соблюдение данных норм), а также рекомендательный – необязательный к исполнению, это могут быть ранее отмененные обязательные нормы, поэтому ими тоже не стоит пренебрегать.

      Чтобы расположить строения на участке, первым шагом необходимо определить физические границы Вашего участка – в некоторых случаях на участках уже могут быть определены границы и размещены ориентиры.

      Неизвестно были ли допущены ошибки при межевании участков и верно ли установлены данные ориентиры, поэтому чтобы быть полностью уверенным в границах участка можно заказать кадастровую геодезическую съемку.

      От чего мерить расстояния? Расстояния для расположения строений меряются от крайней точки цоколя фундамента или при отсутствии такового — от стены здания. Если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают более чем на 50 см от плоскости стены/цоколя, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю. Источник СП 53.13330.2011 пункт 6.7

1. Расположение жилого дома на участке.
2. Расположение бани на участке.
3. Расположение гаража на участке.
4. Пожарные нормы расстояний между зданиями. 
5. Расположение зеленных насаждений на участке (деревьев кустарников)

      «Посадка» жилого дома на участок выполняется согласно следующим нормативным документам – ПЗЗ местного самоуправления (необходимо уточнение расстояний по месту нахождения участка строительства), СП 42.13330.2016 и СП 53.13330.2011, СП 30-102-99 

      Жилой дом должен размещаться с учетом следующих обязательных требований:

• На расстоянии 3 метров от соседского забора – забор должен быть расположен на границе участка. (СП 30-102-99 пункт 5. 3.2)
• На расстоянии не менее 5 метров от красной линии улицы (чаще всего это 5 метров от границы линии участка со стороны улицы). (СП 30-102-99 пункт 5.3.2)
• На расстоянии не менее 3 метров от красной линии проездов (СП 30-102-99 пункт 5.3.2)
• Сход снега или слив воды от дождя с кровли любой постройки на соседский участок недопустим.
• Соблюдение противопожарных расстояний между зданиями

      Также следует соблюдать нормы расположения дома и посадки по отношению к зеленным насаждениям, ведь постепенно вырастая корневая система деревьев может, повредить фундамент, с деревьев падают листья, веточки и шишки, создается тень и т. д.

      Улица — территория общего пользования, ограниченная красными линиями улично-дорожной сети городского и сельского поселения. Источник СП 42.13330.2016 пункт 3.36

      В нормативной документации определению термину «проезд» для данного случая мы не нашли, хотя и определение термина «улица» со свода правил не дает четкого понимания, что же это означает. Поэтому мы нарисовали следующую схему.

      Точку от которой замеряется расстояние от красной линии (КЛ) улицы и проезда (от асфальта, от бровки дороги обочины и т.п.),  лучше всего уточнить у органа местного самоуправления.

      Баня относится к списку хозяйственных построек на участке и поэтому расположение бани осуществляется с учетом следующих обязательных требований:

• На расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. (СП 30-102-99 пункт 5.3.2)
• Не менее 6 метров от окон жилых помещений (комнат, кухонь, веранд) расположенных на соседних участках до стен бани. (СП 30.102.99 пункт 5.3.8)
• Не менее 1 метра от соседского забора. (СП 30-102-99 пункт 5.3.4)
• Сход снега или слив воды от дождя с кровли любой постройки на соседский участок недопустим.
• Соблюдение противопожарных расстояний между зданиями

      Рекомендации:

• Расстояние от вашего жилого дома не менее 8 метров

      Прилагаем наглядную схему расположения бани на участке.

Расположение гаража на участке

      Гараж относится к списку хозяйственных построек на участке и поэтому расположение осуществляется с учетом следующих обязательных требований:

• Не менее 1 метра от соседского забора. (СП 30-102-99 пункт 5.3.2)
• Не менее 6 метров от окон жилых помещений (комнат, кухонь, веранд) расположенных на соседних участках до стен гаража. (СП 30-102-99 пункт 5.3.8)
• Сход снега или слив воды от дождя с кровли любой постройки на соседский участок недопустим
• Выезд из гаража возможно сделать на границе участка. При согласовании.
• Соблюдение противопожарных расстояний между зданиями

    Противопожарные расстояния между зданиями

       Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, указаны в таблице № 1* приложения №1 (обязательное)    СНиП 2.07.01-89* действует для строений расположенных на территории ИЖС, ЛПХ.

      Для строений расположенных на территории СНТ, ДНТ Статья 75. Противопожарные расстояния на территориях садовых, дачных и приусадебных земельных участков (Статья утратила силу с 12 июля 2012 года — Федеральный закон от 10 июля 2012 года N 117-ФЗ.)

Расположение зеленных насаждений на участке (деревьев кустарников)

      Нормами регулируется даже данный параметр.

      Требования расположений в зависимости от типа следующие:

• Расстояние от стволов высокорослых деревьев — 4 м до границ соседей. К высокорослым относятся деревья, свыше 3 метров.
• Расстояние от стволов среднерослых — 2 м; Деревья чья высота не превышает 3 метров.
• Расстояние от кустарников 1 метр.

      Данные требования обусловлены:

1. Корневая система деревьев, может сильно разрастись.
2. Деревья создают тень на участке.
3. Листва или плоды с деревьев имеет свойство опадать, в следствии чего «загрязнять», окружающую территорию.

      Соблюдение вышеперечисленных требований и рекомендаций поможет избежать судебных разбирательств с соседями, а также помогут обеспечить и комфортное и безопасное проживание на участке.

Земельные правила — что нужно знать покупателям

В этой статье
Типы правил
Границы
Сервитуты и права проезда
Защитные договоры, ТСЖ
Водно-болотные угодья
Зоны затопления и затопления
Исторические места 50005 Права на воду и полезные ископаемые, находящиеся под угрозой исчезновения 9000 См. также ЗОНИРОВАНИЕ            Просмотреть все статьи о ВОЗМОЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА?

Землепользование регулируется широким набором правил на местном уровне, уровне штата, а иногда и на федеральном уровне. Использование также может быть ограничено по договору с помощью защитных соглашений и других ограничений, предусмотренных договором. Прежде чем тратить слишком много времени на оценку участка земли, сначала убедитесь, что вы можете использовать его для строительства и использовать землю по плану.

ТИП ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ

Использование земли под строительство зданий обычно регулируется комбинацией постановлений о зонировании, правил деления на части и строительных норм и правил, и на пути к получению разрешения на строительство нередко возникают препятствия. Кроме того, нормативные акты департамента здравоохранения обычно регулируют проектирование и согласование септических систем, а правила штата или федеральные правила могут преобладать над местными нормативными актами в отношении таких вещей, как качество воды, водно-болотные угодья, поймы, находящиеся под угрозой исчезновения виды, токсичные материалы и другие экологические проблемы.

Кроме того, конкретный участок может иметь ограничения на сделку посредством сервитутов, прав проезда, соглашений или других посягательств. Например, если предыдущий владелец пожертвовал права на застройку половины участка через сервитут, чтобы получить списание налогов, никто не может строить на этой части участка вечно (или «навечно», как говорят юристы). ). Что можно, а что нельзя делать на земле, например рубить деревья для просмотра, будет определено конкретной формулировкой в ​​сервитуте.

Поиск по названию позволит определить, имеет ли продавец четкое право собственности на недвижимость, и выявит ограничения, связанные с документом, например сервитуты, но ничего не скажет вам о зонировании или других вопросах, которые мешают вашим планам строительства. Участок может быть непригодным для строительства или не подходящим для вашего проекта, потому что он слишком мал в соответствии с правилами зонирования, не имеет надлежащей дороги или подъезда, на участке нет питьевой воды, загрязнена почва или вода, он слишком крутой, находится в водно-болотные угодья, или не может пройти тест на просачивание или «пропитку», стандартный тест, необходимый для установки местной канализационной системы в большинстве районов.

Также возможно, что он был разделен без соблюдения правил разделения города, что называется «незаконным разделением». В этом случае вам, вероятно, следует уйти. Если он у вас уже есть, вам нужно будет подать заявку на отклонение, но нет никаких гарантий, что вы его получите.

В некоторых штатах, например в Массачусетсе, действуют правила, регулирующие минимальное расстояние между колодцами и септическими системами на собственных и примыкающих участках, которые трудно или невозможно соблюдать на небольших участках без отклонений. Почти все штаты вводят ограничения на строительство в заболоченных районах, и каждый использует свое собственное определение того, что представляет собой водно-болотное угодье. Помните, что водно-болотные угодья, определенные законом, не обязательно выглядят влажными, на них растут болотные растения или есть другие легко узнаваемые характеристики. Проверьте местные и государственные правила, чтобы убедиться, что ваш проект не нарушает местные правила.

Список потенциальных проблем длинный. В каждом разделе ниже рассматриваются проблемы, которые могут сделать сайт непригодным для вашего проекта из-за юридических проблем, высоких затрат на разработку или качества жизни. Может быть, вы можете законно строить на участке с обширным уступом, недостаточной колодезной водой или свинофермой поблизости, но хотите ли вы этого? Во многих случаях проблемы могут быть решены, но это почти всегда требует времени и денег, а также часто сопряжено с определенным риском того, что все пойдет не так, как вы хотите (см. Извлеченные уроки: отклонение разрешено – Сосед подает в суд!).

ГРАНИЦЫ

Возлюби ближнего своего; но не сносите свою живую изгородь . — Бенджамин Франклин, в Альманах бедного Ричарда, 1732

Не всегда ясно, где проходят границы участка. Реальные дороги не могут быть построены в соответствии с дорогами, которые указаны на планах местности или картах городов, так называемых «бумажных дорогах». В сельской местности нередки случаи, когда соседский сарай или септическая система частично или полностью строится на продаваемом участке. Или соседи могут использовать землю для других целей, таких как отдых, парковка, садоводство или кто знает для чего, и могут быть недовольны тем, что им приходится отказываться от своей бесплатной (и не облагаемой налогом) доли. Они могут даже думать, что им принадлежит часть земли, из-за сочетания невежества, спорных границ и старой поговорки о том, что «владение — это девять десятых закона».

В этой пословице больше правды, чем вы можете себе представить. Древний принцип английского общего права, называемый «противоправное владение», дает человеку законное право требовать владения землей, которую он использует в течение определенного количества лет, без оспаривания законным владельцем. Если вы обнаружите, что соседи посягают на вашу землю, рекомендуется как можно скорее четко обозначить ваши границы забором или стеной и, при необходимости, попросить баттера уважать вашу границу и задокументировать общение. При более спорных обстоятельствах может потребоваться письмо от адвоката о прекращении и воздержании.

И наоборот, с нечеткой границей вы можете непреднамеренно построить свой дом частично на земле вашего соседа или слишком близко к границе, нарушив требования по отступам. Юридические средства правовой защиты от таких ошибок могут быть серьезными, например, требование к лицу, нарушившему правила, демонтировать или переместить конструкцию. В некоторых случаях вы можете договориться с соседом об изменении границы. Чтобы исправить нарушение, связанное с неудачей, вы можете подать заявку на отклонение от местного совета по зонированию, но нет никаких гарантий, что оно будет удовлетворено.

Границы могут быть обозначены деревянными или металлическими кольями, вбитыми в землю в угловых точках. Однако в некоторых случаях они сломаны, пропали без вести, закопаны или были перемещены. Поэтому, если есть какие-либо вопросы относительно границ, необходимо провести опрос. Это особенно важно на узком участке или там, где вы планируете строить рядом с одной из границ участка — и может потребоваться в соответствии с

СЕРВИТУТЫ И ПРАВА ОТДЫХА

Сервитут дает другой стороне право использовать вашу землю. указанными способами. Право проезда — это тип сервитута, который позволяет другому человеку путешествовать по части вашей земли — возможно, именно там, где вы планировали построить свой дом или сад. Например, коммунальная компания может владеть сервитутом, позволяющим провести линию электропередач через землю, которую вы рассматриваете. Или предыдущий владелец, возможно, пожертвовал сервитут, запрещающий любое строительство или изменение части участка, который вы просматриваете. У соседа может быть право проезда, позволяющее ему построить подъездную дорогу через участок, или у города может быть право проезда, чтобы построить дорогу. Точно так же дренажный сервитут позволяет городу, округу или штату создать дренажную канаву или «болотину» над землей или дренажный трубопровод под землей в зависимости от конкретного сервитута.

В некоторых случаях вы можете разместить временные конструкции, такие как настилы или навесы, внутри сервитута, но вам придется заплатить за удаление и замену улучшения, если владельцу сервитута потребуется доступ. Если городу или коммунальному предприятию необходимо провести раскопки для прокладки трубопровода или других коммуникаций в пределах их сервитута, они обязаны восстановить имущество до состояния, в котором они его нашли. Однако для обеспечения соблюдения этого положения может потребоваться несколько телефонных звонков, и их работа все еще может не соответствовать вашим стандартам.

Сервитуты могут быть частью договора и действовать вечно, а могут быть временными, например, до смерти держателя сервитута или определенной даты. Если сервитут не записан в акте, он должен быть записан в плане участка, ограничительных соглашениях или другом юридическом документе. Сервитуты могут работать в обоих направлениях — они могут повышать ценность вашей земли или уменьшать ее. Если сервитут важен для вашей покупки земли, например, он нужен вам для подъезда к вашему участку, сделайте сервитут и запланированное использование его условием вашего предложения.

ЗАЩИТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА и ПОЛОЖЕНИЯ О ТСЖ

При покупке в подразделении есть большая вероятность, что лот поставляется с ограничениями, называемыми ограничительными соглашениями. Они предназначены для сохранения ценности свойств, общественного характера и т. д. С некоторыми можно согласиться — например, никаких мусорных машин во дворе, — но не любить других: «Что значит, я не могу вывешивать одежду сушиться!» Юридически они называются CC&Rs — соглашения, условия и ограничения, и имеют большой юридический вес. Поэтому внимательно прочитайте их, прежде чем продолжить.

Кто устанавливает правила.  Соглашения и другие правила, ограничивающие использование вашей собственности, создаются и применяются застройщиком или Ассоциацией домовладельцев (ТСЖ). Что ТСЖ может и не может регулировать, и как они могут обеспечивать соблюдение своих правил, регулируется законом штата. Как правило, ТСЖ имеют законные полномочия:

• Разрабатывать правила для общего блага жителей
• Разрабатывать правила для мест общего пользования
• Покупать товары и услуги для содержания мест общего пользования
• Оценка владельцев для оплаты общих расходов
• Обеспечение соблюдения их правил с помощью таких вещей, как штрафы, залоговые права, судебные иски и даже потеря права выкупа

Кто обеспечивает соблюдение правил? Соглашения не соблюдаются каким-либо государственным органом, а застройщиком или другими домовладельцами через ассоциацию домовладельцев. Правоприменение часто бывает неравномерным, но нарушение правила может привести к неприятным последствиям, включая штрафы, залоговые права или судебные иски, а в крайних случаях — лишение права выкупа. Хотя правоприменение часто бывает неравномерным, можно с уверенностью предположить, что все правила будут применяться.

Что можно регулировать. Ковенанты и правила ТСЖ могут охватывать почти все, что вы можете себе представить: домашние животные (тип и количество), стирка на открытом воздухе, вырубка деревьев, размер, стиль и цвет дома, заборы, спутниковые антенны, радиолюбительская деятельность, праздничные украшения на открытом воздухе, где вы может припарковаться, и даже кто живет в вашем доме за пределами нуклеарной семьи. Дом может быть предметом «проверки проекта» одним человеком или комитетом, чьи вкусы могут отличаться от ваших. Ковенанты также могут быть более строгими, чем законы о зонировании, например, ужесточая требования к отступлениям или дополнительно ограничивая ваше право на разделение. Список можно продолжить. Некоторые общие элементы включают в себя:

• Размер корпуса, стиль и цвет.
• Домашние животные: тип, размер, количество, и можете ли вы позволить кошкам или собакам бродить по окрестностям.
• Шум: Возможно, вы не сможете взорвать Led Zeppelin в полночь, даже если это разрешено городским постановлением.
• Ландшафтный дизайн: что можно и что нельзя сажать
• Ограждение: разрешено ли это, и если да, то какого типа и какой высоты?
• Отдельные конструкции: размер, тип и материалы, используемые для детских игровых площадок, сараев для инструментов и других хозяйственных построек.
• Украшения. Сможете ли вы построить и украсить ясли во дворе перед домом или украсить вход гигантскими страшными пауками на Хэллоуин? Они могут регулироваться.
• Домашний бизнес: тип и размер домашнего бизнеса могут быть ограничены или даже запрещены за пределами местных законов о зонировании.

Есть вопросы. Если вы много обдумываете в подразделении, убедитесь, что вы подходите к нему с открытыми глазами. Спросите продавца, агента по продажам или разработчика о любых ограничениях по делу. Чтобы убедиться в этом, обратитесь в отдел документации или в здание суда местного муниципалитета. Спросите их о любых связанных с делом ограничениях в развитии, которое вы рассматриваете. Обычно они отображаются на карте площадей подразделения или описываются в официально зарегистрированном документе в архиве.

Ковенанты также будут отображаться при поиске по титулу, проводимом вашим адвокатом, если вы его наняли, или титульной компанией до того, как они оформят вам титульное страхование. Если у вас есть какие-либо опасения, вы должны сделать свое предложение при условии отсутствия соглашений или правил ТСЖ, которые мешают вашим планам строительства или землепользования (см. Извлеченные уроки: Соглашения, защищающие кого?).

Смежным вопросом являются сборы ассоциации, покрывающие такие вещи, как содержание частных дорог или обслуживание общих колодцев, общественных септических систем, общей земли или другого общего имущества. Лучше всего входить в эту аранжировку с открытыми глазами.

Правила регулирования водно-болотных угодий сложны и существуют на федеральном уровне, уровне штата и часто на местном уровне (город, поселок или округ). Возможные характеристики включают сезонную стоячую воду, низину, которая удерживает воду в течение нескольких дней после дождя, неглубокий уровень грунтовых вод, пруд или ручей с пологими берегами. Для быстрой проверки пройдитесь весной, через день или два после сильного дождя, в поисках стоячей воды или мокрых участков под ногами. Однако в некоторых случаях определенные и регулируемые водно-болотные угодья могут казаться сухими, могут не содержать болотных растений, таких как рогоз, и даже могут быть покрыты лесом.

Управление качества воды Вермонта определяет охраняемые водно-болотные угодья как

те районы штата, которые затапливаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой, достаточной для поддержания растений и животных, рост и размножение которых зависит от насыщенных или сезонно насыщенных почвенных условий. . Эти районы широко известны как пруды, болота, болота, болота, влажные луга, кустарниковые болота и лесные болота. Водно-болотные угодья часто встречаются вместе с озерами, прудами, реками и ручьями, создавая переходные зоны между сушей и открытой водой. Однако водно-болотные угодья также могут быть изолированы от какой-либо очевидной связи с водой, если они расположены там, где топография собирает поверхностные воды, или там, где грунтовые воды выходят на поверхность 9.0017 .

Если вы подозреваете, что на вашем участке могут быть водно-болотные угодья, обратитесь в местный или государственный департамент охраны окружающей среды (DEQ), который предоставит карты инвентаризации водно-болотных угодий с указанием местонахождения водно-болотных угодий. Сейчас многие онлайн. Однако эти карты не всегда полны и не всегда актуальны. Они могут пропустить некоторые области или включить те, которые больше не являются водно-болотными угодьями. Единственный способ с уверенностью определить статус участка — провести физический осмотр участка, включая почву и растения, в соответствии с государственными нормами. Вы можете нанять консультанта по окружающей среде, чтобы он провел быстрый обзор и, при необходимости, более тщательное (и более дорогое) картографирование границ водно-болотных угодий на вашем участке. В некоторых штатах некоторые из этих услуг предоставляются бесплатно или за символическую плату. Обратитесь в Департамент качества/защиты окружающей среды вашего штата.

Если известно или подозревается наличие водно-болотных угодий на вашей территории, не расчищайте их, не раскапывайте, не оценивайте и не изменяйте их каким-либо образом, пока вы полностью не усвоите правила и не получите необходимые разрешения. В противном случае вы можете быть оштрафованы и обязаны восстановить водно-болотные угодья до их естественного состояния.

Однако, даже если на вашем участке охраняются заболоченные земли, вы все равно сможете строить на засушливой части земли. Вам понадобится достаточно большая территория для строительства с необходимыми просветами до границ заболоченной территории. Вам также понадобится достаточно большая сухая площадь для септической системы, если это необходимо.

В некоторых случаях вам может быть разрешено осушать и строить водно-болотные угодья и «смягчать» воздействие путем восстановления или создания водно-болотных угодий в другой части участка — так называемое компенсационное смягчение последствий . Однако это юридически сложно и в основном используется разработчиками с помощью инженеров и юристов.

Поэтому действуйте с особой осторожностью, прежде чем покупать или строить на водно-болотных угодьях или рядом с ними. Помимо нормативных препятствий, вы сталкиваетесь с перспективой владения домом с постоянными проблемами дренажа и влажности.

ЗОНЫ ЗАТОПЛИВАНИЯ

Проверьте в своем опросе, местном отделе планирования или окружном суде, чтобы узнать, находится ли какая-либо или вся ваша земля в зоне затопления, установленной FEMA, обычно называемой «поймой». FEMA определяет зоны высокого риска затопления как районы с вероятностью затопления 1% в любой данный год. Это означает, что вероятность наводнения в любой 30-летний период составляет около 25%. В 50-летний период риск составляет около 40%. Для сравнения, это в 27 раз больше, чем вероятность пожара в вашем доме, которая составляет примерно 1 к 2500 в любой конкретный год.

Зонирование может потребовать от вас строительства на определенном расстоянии от границы поймы, а также может потребовать, чтобы здание было поднято на определенную высоту. В некоторых районах здания возвышаются на опорах с «отрывными» стенками на нижнем уровне, предназначенными для того, чтобы отламываться и уплывать при наводнении, оставляя здание наверху невредимым. Нижние части здания, как правило, не предназначены для жилых помещений или механических/электрических систем. Также могут применяться особые требования к септической системе. Правила могут быть довольно сложными.

Если вы находитесь в зоне высокого риска наводнения, большинство кредиторов потребует от вас приобрести федеральную страховку от наводнения, которая ограничена суммой в 250 000 долларов США и часто не покрывает полную стоимость восстановления. Вы также можете заплатить намного больше за некоторые типы покрытия, таких как повреждение плесени, и найти более трудным для получения кредита на строительство. Добавьте к этому реальный риск наводнения, и вам, возможно, захочется очень хорошо подумать о том, чтобы искушать судьбу таким образом. Ознакомьтесь с часто задаваемыми вопросами о страховании от наводнения.

Независимо от того, верите вы в глобальное потепление или нет, во многих районах страны выпадает больше осадков, чем ожидалось по историческим нормам, и карты опасности наводнений пересматриваются, чтобы отразить эти изменения. Однако пересмотр карт зон затопления является бюрократическим процессом, который может отставать от климатических тенденций (и иногда приводит к неправильной классификации районов). FEMA делает все возможное с ограниченным персоналом и финансированием. И, нравится вам это или нет, их данные часто являются лучшими доступными данными, и на них полагаются кредиторы, страховщики и рынок недвижимости, поэтому к ним нельзя относиться легкомысленно . Подробнее о картировании пойм и страховании от наводнений .

Хотя нахождение в пойме не означает, что ваша земля обязательно будет затоплена, нахождение вне поймы не гарантирует, что вы будете в безопасности. Местные источники воды, такие как пруды или ручьи, местные условия дренажа и топография вашего участка — все это играет роль. Если вы сомневаетесь, попросите инженера взглянуть.

ПРАВА НА ВОДУ И ПОЛЕЗНЫЕ ИСКОПАЕМЫЕ

Права на воду. Владение участком земли не обязательно означает, что вы владеете правами на воду и полезные ископаемые, которые протекают по вашей земле или под ней. В основном это проблема западных штатов, где большая часть доступной воды используется для орошения. Могут быть разные виды прав на воду для поверхностных вод, подземных вод и родников, а также для бытовых, сельскохозяйственных и промышленных целей. Как правило, права на воду зависят от того, кто первым подал заявку на получение прав. При нехватке воды человек, подавший заявление в 1920 имеет приоритет перед заявкой 1960 года. Особенно в засушливых районах важно знать, какие права на воду связаны с землей, которую вы покупаете. Это может существенно повлиять на стоимость и пригодность земли. Поскольку эти права сложны и различаются от штата к штату, разумно получить мнение юриста или эксперта по правам на воду.

Права на добычу полезных ископаемых .  Как и права на воду, права на добычу полезных ископаемых варьируются от штата к штату. Как правило, право собственности на поверхность земли не гарантирует, что вы владеете ценными полезными ископаемыми под ней, которые могут находиться в частной или государственной собственности. Права на добычу полезных ископаемых обычно распространяются на уголь, нефть, газ и ценные полезные ископаемые, но исключают основную почву, песок, гравий и коренные породы, которые лежат под большинством домов. Хуже всего то, что владелец прав на добычу полезных ископаемых, как правило, имеет право войти в собственность, чтобы добывать свои полезные ископаемые, даже если у вас во дворе есть нефтяная скважина! Если вы находитесь в районе, где преобладают нефть, газ и добыча полезных ископаемых, стоит выяснить, кому принадлежит золото под вашим домом. Узнайте больше о правах на добычу полезных ископаемых и правах на землю.

ВЫМИРАЮЩИЕ ВИДЫ И ИСТОРИЧЕСКИЕ МЕСТА

Другие менее распространенные проблемы, которые могут повлиять на то, можете ли вы использовать участок земли и как, включают присутствие исчезающих видов, археологические памятники, такие как место захоронения коренных американцев, или особые ограничения зонирования. наложен на экологически чувствительный участок (см. Районы особого зонирования).

Просмотреть все статьи о МОЖНО ЛИ ЭТО ПОСТРОИТЬ? Вернуться к началу

Строительство на свободной земле: проблемы зонирования, с которыми вы можете столкнуться

Убедитесь, что дом или другое строение, которое вы планируете построить, не запрещено местными правилами зонирования; и что вы также не столкнетесь с сюрпризами в использовании земли владельцами соседней собственности.

Покупка свободной земли может стать захватывающим делом. Но если вы не изучите, как зонирована недвижимость перед покупкой, вы можете обнаружить, что строительство дома вашей мечты или открытие небольшого магазина строго запрещено.

Простого знания названия зонирования земли (например, «жилой» для домов или «коммерческий» для магазинов и других коммерческих целей) недостаточно. Вы также должны точно выяснить, какие виды использования разрешены в соответствии с назначенным обозначением зонирования и какие ограничения могут поэтому применяться к вам как к землевладельцу.

Что такое зонирование и как оно на вас влияет?

Зонирование собственности обычно регулируется местными законами (также иногда известными как постановления), которые делят землю на различные области или «зоны». Площадь использования земли ограничивается целями, разрешенными в соответствующей зоне.

Целью зонирования обычно является организация землепользования для максимальной эффективности и пригодности для жизни. Коммерческие предприятия, например, обычно более эффективны и успешны, когда сгруппированы близко друг к другу (в «коммерческой» зоне), и большинство людей предпочтут строить дом на территории, где промышленное использование запрещено, чтобы избежать вероятности того, что по соседству может появиться громкая вонючая фабрика.

Общие типы обозначений зонирования

Обозначения зонирования и виды использования, разрешенные в соответствии с каждым обозначением, варьируются от области к области. Общие обозначения зонирования могут включать:

• «Жилые» районы, в которых разрешены дома или другие жилые единицы.
• «Коммерческие» площади, позволяющие работать розничным магазинам, офисам, ресторанам, театрам и т.д.
• «Промышленные» объекты, на которых разрешено производство (заводы).
• «Сельские» локации для ферм и других открытых земель.
• «Исторические» территории, обеспечивающие защиту сооружений, имеющих историческое значение.
• «Экологические» территории, охраняющие чувствительные природные территории.
• «Эстетические» области, предписывающие, как должны выглядеть конструкции в зонированной зоне.

Типы зонирования иногда разбиваются на подтипы. Например, «жилое» зонирование может включать несколько подтипов, каждый из которых допускает различную плотность домов (например, «Жилой 1» только для домов на одну семью, «Жилой 2» для дуплексов, триплексов и четырехплексов и «Жилой 2»). 3″ для любого жилища, состоящего более чем из четырех квартир).

К собственности может относиться более одной зоны. Например, земельный участок, зонированный сельским хозяйством, может быть и в экологической зоне, и в эстетической зоне (или во всех трех сразу).

Любой способ, которым вы планируете развивать или использовать собственность, должен соответствовать всем применимым обозначениям зонирования, поэтому вы должны ознакомиться со всеми их требованиями, прежде чем покупать участок земли, на котором вы хотите построить.

Обозначение «сельского» зонирования может, например, разрешать только один дом на территории или ограничивать количество и размер любых хозяйственных построек. Если земля также находится в «экологической» зоне, строительство на определенных участках земли может быть запрещено, или вам, возможно, придется поддерживать нетронутую среду обитания животных (например, существующие деревья или луга) на земле.

Если земля также находится в «эстетической» зоне, вам может потребоваться использовать определенные цвета краски и строительные материалы, строить в соответствии с определенными параметрами высоты или представить планы строительства на утверждение контрольной комиссии до начала строительства.

Постановления о зонировании зависят от местоположения земли

Каждая местность обычно использует собственные сокращения для различных типов зонирования. Например, в одном месте зонирование «R1» может обозначать «жилую» зону, а в другом «R1» может обозначать «сельскую» зону.

Кроме того, в некоторых местах действуют схемы «кумулятивного зонирования», которые разрешают любое использование, которое считается менее вредным или значимым, чем зональное использование. Например, промышленные зоны могут иметь наивысшее воздействие, за ними следует коммерческое использование, а жилые зоны — наименьшее воздействие. Так что, если вы действительно хотите построить дом в промышленной зоне, кумулятивное зонирование может позволить вам это сделать.

Однако не рассчитывайте, что эта система существует во всех областях. В другом месте может не использоваться кумулятивное зонирование, а разрешено только точное использование, указанное в обозначенной зоне.

Как узнать о зонировании недвижимости

Продавец недвижимости (или агент по недвижимости, если применимо) должен сообщить вам зонирование земли. Это также отличная политика, чтобы подтвердить то, что вам говорят, глядя на карту зонирования области.

Местные правительственные учреждения, занимающиеся вопросами землепользования и зонирования, скорее всего, могут предоставить вам копию применимой карты зонирования. Также обратите внимание на зонирование близлежащих объектов, чтобы другие разрешенные виды использования в этом районе не создавали проблем. Если, например, вы не хотите жить рядом с фермой или фабрикой, убедитесь, что близлежащие объекты не позволяют использовать их таким образом.

Также получите копию применимых постановлений о зонировании и ознакомьтесь с их требованиями. Если вам нужна помощь в расшифровке языка постановлений или определении того, какие из них применимы, вам может помочь опытный юрист по недвижимости в этом районе.

Вы можете изменить зонирование

Что делать, если вам нравится определенный участок земли, но его зонирование не позволяет вам использовать его так, как вы хотите? Например, возможно, вы хотите продавать овощи, которые собираетесь выращивать на земле, запустив небольшой розничный фермерский прилавок. Однако вы узнаете, что «сельское» зонирование собственности запрещает любую коммерческую деятельность в этом месте.

Вам не обязательно не повезло. Иногда можно изменить зонирование. (См. раздел Можно ли изменить зонирование, чтобы разрешить вам использовать пустующую землю?.)

В качестве альтернативы вы можете получить разрешение на зонирование или освобождение от него, чтобы разрешить использование, запрещенное в соответствии с текущим зонированием. Обратитесь в местный отдел зонирования, чтобы узнать, возможен ли один из них, и если да, то какими будут следующие шаги.

Получение отказа, отклонения или изменения зонирования, вероятно, потребует большого количества документов, сборов, хлопот и времени. Кроме того, нет никаких гарантий успеха. Если запрещенное использование особенно важно для вас, лучшим решением может стать поиск другого объекта, совместимого с вашим использованием.

Однако, если вы настроены на конкретную собственность, вы должны включить в договор о покупке земли пункт, обусловливающий покупку получением необходимого отказа или изменением зонирования.