Подвал многоквартирного дома: ВС РФ разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

ВС РФ разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Власть

15.03.2016 19:25

Поделиться

Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Наталья Козлова

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной — город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Российская газета — Федеральный выпуск: №54(6922)

Поделиться

Жилищное правоВерховный суд

как его содержать и обслуживать. Споры с жителями и пути их решения

В отношении подвалов есть общие и специальные требования. Обязательный минимум устанавливает следующие перечень универсальных работ управляющей организации по подвалам:

— проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
— проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
— контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них.

Также эти работы дополняются контролем состояния и восстановлением отдельных элементов входов в подвалы, проверкой исправности, работоспособности, регулировкой и техническим обслуживанием систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в подвалах и каналах (п. 9 и 18 Минимума № 290).

Специальные требования по содержанию подвалов приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) и направлены на то, чтобы обеспечить:

— температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
— чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
— защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

Также подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Для этого продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3 Правил № 170).

Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил № 170).

Одной из самых распространенных проблем подвалов является вода в нем. Это происходит или из-за высоких грунтовых вод или же по причине неработающих инженерных коммуникаций, включая дренажные системы и канализационно-насосные станции. Чаще всего такая проблема случается в домах старого жилфонда (хрущевок и брежневок, а также общежитий). В мокрой почве подвала формируется гнилостный запах, который постепенно поднимается вверх. Кроме того, это рассадник для комаров и прочей живности, включая грызунов.

Формально правила говорят о том, что при наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье) (абз. 6 п. 2.6.6). Но на практике эта норма исполняется плохо.

Кладовки в подвале: разрешать или нет

Еще с советского времени установилось, что жители части воспринимают подвал как часть своего личного имущества. Они делят его перегородками, устраивая там не только кладовки, но ремонтные мастерские с верстаками. Разные сценарии действий управляющей организации мы разбирали в специальном материале.

Но в любом случае у собственников есть очевидная потребность хранить в подвале то, что не умещается в квартире из-за малой или недостаточной жилплощади (например, зимнюю и летнюю резину, если нет гаража). В законе есть норма о том, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов (п. 3.4.6 Правил № 170).

Но обеспечить контроль исполнения этой нормы очень непросто, потому что УК не может заглянуть к каждому в кладовку и посмотреть, что именно там хранит отдельно взятый житель. На это нет ни времени, ни ресурсов. Поэтому все что остается – проинформировать публично жильцов о правилах хранения вещей в подвальном помещении дома.

Давать ли жителям ключи от подвала? Формально входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью (п. 4.1.14 Правил № 170).

Вопрос в том, что считать «близлежащей квартирой». В одном из случаев суд указал, что «соединительный союз «и» перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае» (Постановление суда апелляционной инстанции от 14.

Нахождение в подвале бродячих животных, мероприятия по дератизации

Особенности бытового поведения жителей часто сводятся к ограниченной любви к бродячим животным, прежде всего, собакам и кошкам. Они не берут их к себе в квартиру, но подкармливают чаще всего у входа в подвал. Ситуация усугубляется тогда, когда от УК начинают требовать разрешить проживание зверей в подвале и выдач ключ для их кормежки. Иногда эта просьба сопровождается требованием держать открытыми продухи в подвали, чтобы животные могли беспрепятственно туда проникать.

Позиция УК должна предполагать нулевую терпимость к подобным действиям и инициативам жильцов. УК должна дать четко понять сердобольным жителям, что зверям без хозяев в подвале не место.

Постоянная кормежка зверей без хозяина может привести к распространению грызунов в местах общего пользования. Чтобы с ними справиться Правила предписывают две меры:

— на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов (п. 2.4.7)

Сдача части подвала в аренду

Формально это можно сделать на основе решения общего собрания собственников, т. к. порядок использования общего имущества определяется ими. Но даже в случае работы в подвале арендатора ответственность за содержание общего имущества все равно будет оставаться на управляющей домом организации. Кроме того, она должна иметь постоянный доступ к инженерным коммуникациям внутри подавала, а потому вопрос сдачи подвала в аренду нужно хорошо продумать.

Транзитные сети в подвале

Нахождение транзитных сетей в подвале – распространенная практика не только для домов старой советской застройки, но и для новостроек. Застройщики пускают сети по подвалам, потому что это удешевляет стройку.

Согласно общего норме, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (п. 3.4.5 Правил № 170).
О тактиках поведения управляющей организации в случае транзитных сетей мы публиковали большой материал со всеми возможными в нашей работе ситуациями. Самое главное – иметь взаимное соглашение или акт о разграничении зон ответственности с собственников транзитки. Это позволит избежать повреждения подвала в случае аварии на посторонней инженерной сети.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

Что делает юридическую квартиру в подвале?

Квартиры на цокольном этаже представляют собой доступные варианты жилья в многолюдных городских центрах, таких как Нью-Йорк, где средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене составляет 4140 долларов, согласно данным RENTCafé. Но слишком много нерегулируемых единиц создают опасные условия жизни.

Недавний отчет, составленный Центром общественного развития Пратта, обнаружил более 30 000 «пропавших без вести» квартир в Нью-Йорке. Это означает, что Департамент строительства не выдал ни одному из них свидетельство о вводе в эксплуатацию, в котором говорится, что жилье соответствует строительным нормам и, следовательно, пригодно для проживания. Тот факт, что подавляющее большинство этих незаконных квартир было обнаружено в цветных сообществах с низким доходом, является еще одним свидетельством жилищного неравенства, от которого страдают многие города.

Когда жилая недвижимость оказывается вне поля зрения, это может привести к трагическим последствиям. Во время прошлогоднего урагана «Ида» затопление подвала в Нью-Йорке привело к гибели 11 жителей, которые оказались в ловушке в своих незаконных подвальных квартирах.

Источник изображения: Getty Images.

Требования к законным подвальным квартирам 

Если вы владеете жилым помещением с подвалом или хотите приобрести его в качестве инвестиционной недвижимости, вы должны знать, что даже самые безупречно отделанные подземные помещения не всегда подходят для законного проживания. Хотя местные строительные нормы и законы о зонировании различаются, вот некоторые из основных требований, которым должен соответствовать ваш подвал, прежде чем вы сможете сдавать его в аренду:

Отдельный вход. Ваша цокольная квартира должна иметь отдельный выход на улицу или во двор. Речь идет не только о конфиденциальности для вас и вашего арендатора, но и о безопасном выходе в чрезвычайной ситуации.

Выходное окно в каждой комнате. Окна подвальных квартир пропускают естественный свет и вентиляцию в темном и душном помещении, но они также должны быть достаточно большими и доступными для выхода. Международный жилищный кодекс (IRC) имеет строгие требования к окнам цокольных квартир, в том числе:

• Нижняя часть окна не может быть выше 44 дюймов от чистого пола.
• Окно должно открываться не менее чем на 24 дюйма в высоту и на 20 дюймов в ширину.
• Чистый проем окна должен составлять не менее 5,7 квадратных футов (5 футов для проемов на уровне пола или ниже уровня пола).
• Площадь остекления должна составлять не менее 8% от общей площади помещения, чтобы обеспечить достаточное количество естественного света.
• Окно должно иметь проем не менее 4% от общей площади помещения для надлежащей вентиляции.

Если ваша цокольная квартира разделена на отдельные комнаты, в каждой спальне должно быть свое окно, чтобы сделать ее пригодной для проживания. Это мало чем отличается от комнат на первом этаже и выше — вы не можете считать комнату спальней, если в ней нет надлежащего выхода.

Минимальный размер помещения. IRC говорит, что все жилые комнаты (за исключением кухни) должны быть не менее 70 квадратных футов. Но имейте в виду, что жилищные кодексы различаются в зависимости от региона и что стандарты IRC являются абсолютным минимумом для каждого отдельного человека.0039 комнат , а не однокомнатная квартира-студия.

Минимальная высота потолка. Потолки в подвале, как правило, уже ниже, чем в остальной части дома; однако в вашем подвале не может быть ни одного ниже 7 футов, если вы хотите сдать его в аренду как квартиру. По данным IRC, в ванных комнатах на цокольном этаже высота потолков может достигать 6 футов 8 дюймов.

Стены с гидроизоляцией. Затопление подвала является проблемой, даже если пространство используется только для хранения. Но когда подземный уровень будет служить чьим-то домом, необходимо позаботиться о защите от влаги. Например, нью-йоркские домовладельцы должны обеспечить гидроизоляцию своих стен до уровня земли, если этого требует проверка состояния грунта.

Так оно того стоит?

Приведение подвала в соответствие с нормами может оказаться дорогостоящим мероприятием, в зависимости от объема работы, которую необходимо выполнить. По данным HomeAdvisor, принадлежащего Angi , владельцы недвижимости будут платить в среднем 61 000 долларов за переоборудование подвала в квартиру-студию с мини-кухней, ванной комнатой и прачечной; это будет стоить около 63 000 долларов, чтобы сделать его квартирой с одной спальней. Добавление одной только мини-кухни стоит в среднем 45 600 долларов, хотя вы можете сократить ее, если уже установлена ​​сантехника и проводка. Если вам нужно добавить отдельную запись и выбрать высококачественную технику и отделку, цена может подняться до более чем 100 000 долларов.

Преимущество преобразования подвала в квартиру заключается в том, что вам не нужно беспокоиться о поиске нового дома или строительстве пристройки. В зависимости от того, какая арендная плата в вашем районе, деньги могут быть потрачены не зря. Но это также деньги, которые должны быть потрачены , поскольку при сдаче в аренду нелегальной квартиры в подвале существует гораздо больше риска, чем ваша прибыль.

Что такое подвальные квартиры: все, что вам нужно знать

• Квартиры в подвале доступны по цене, вместительны и идеально подходят для вахтовиков
• Ищите квартиры с полностью оборудованной кухней и высокими потолками
• Спросите у арендодателя о безопасности и убедитесь, что квартира в подвале легальна

Охотники за бюджетными квартирами, которые сталкиваются со стремительным ростом арендной платы или нехваткой свободных квартир, особенно в больших городов — возможно, вы захотите изучить другой вариант: квартиры в подвале.

Расположенные полностью или частично ниже уровня улицы, эти блоки можно найти в большинстве зданий, а также в старых домах, разделенных на отдельные блоки.

Иногда их называют подвалами с дневным освещением. В них есть как минимум одно полноразмерное окно или раздвижная дверь, через которые поступает больше света и свежего воздуха. В некоторых районах квартира с садом может относиться к цокольному или частично цокольному апартаменту.

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, пока вы ищете свое следующее жилье.

На что обратить внимание в подвальной квартире?

В то время как строительные нормы и правила различаются от штата к штату и в некоторых случаях от города к городу, подвальная квартира должна иметь следующие основные характеристики:

• По крайней мере, половина квартиры находится над землей
• Потолки высотой не менее семи футов на более чем 75 процентах площади
• По крайней мере, одно окно в каждой комнате
• Полностью оборудованная кухня с бытовой техникой
• Ванная комната с ванна и душ.
• Два выхода из спальни — обычно дверь и окно
• Влажные и гидроизолированные стены
• Все необходимые электрические и сантехнические системы в рабочем состоянии

В идеале квартира должна иметь отдельный вход, отдельную прачечную, встроенное освещение и открытую планировку.

Плюсы аренды цокольного этажа

Возможно, цокольный этаж не будет вашим первым выбором, но есть причины, по которым он подойдет для ваших жилищных условий и вашего бюджета.

Доступность по цене

В районах с высокой арендной платой квартиры на цокольном этаже почти всегда дешевле, чем квартиры на верхних этажах — иногда на целых 20 процентов. А иногда арендодатели могут добавить льготы, такие как бесплатная парковка или коммунальные услуги.

Пространство и уединение

Квартиры на цокольном этаже часто имеют большую площадь в квадратных футах, чем стандартные квартиры, особенно если вы арендуете квартиру, занимающую весь нижний этаж дома на одну семью. Кроме того, они могут обеспечить большую конфиденциальность, потому что часто имеют отдельный вход.

Экономия на коммунальных услугах

Благодаря более низкой температуре, чем в наземных квартирах, в подвальных квартирах летом может не понадобиться кондиционер, поэтому вы сэкономите на счетах за электроэнергию в эти месяцы.

Идеально подходит для посменной работы

Если вы работаете по ночам, в подвальных квартирах вам будет легче спать днем, потому что они темнее, чем надземные квартиры.

Минусы аренды квартиры в подвале

У этого типа жилья также есть потенциальные недостатки, поэтому убедитесь, что вы можете жить с этими особенностями, прежде чем брать:

Меньше естественного света

меньше, а так как они немного ниже уровня улицы, в квартире будет меньше естественного света.

Соображения безопасности

Кому-то проще проникнуть в квартиру на цокольном этаже, поэтому вам нужно следить за тем, чтобы ваши окна и вход всегда были заперты, когда вас там нет или когда вы спите.

Здесь холоднее и влажнее

Из-за повышения температуры в подвальных квартирах в зимние месяцы бывает холоднее, поэтому вам придется усилить систему отопления. Находясь частично под землей, влага может просачиваться через трещины в фундаменте здания, поэтому в этом месте может ощущаться или пахнуть затхлостью.

Больше шума

Иногда в цокольных этажах отсутствует звукоизоляция, поэтому вы можете легко слышать уличный шум и соседей сверху. Если ваша квартира находится рядом с общей прачечной, вы тоже это услышите.

Низкие потолки

Если вы высокий человек или страдаете клаустрофобией, квартиры в подвале, вероятно, не лучший выбор.

Вопросы, которые следует задать перед арендой квартиры в подвальном помещении

Перед подписанием договора аренды всегда полезно узнать как можно больше об арендованной квартире, но особенно важно задать арендодателю несколько конкретных вопросов.

Ваша квартира в подвале легальна?

Поскольку местные законы, регулирующие цокольные квартиры, различаются в зависимости от штата и города, спросите, была ли интересующая вас квартира проверена и одобрена. Попросите предъявить свидетельство о праве собственности на здание, в котором оно классифицируется как многоквартирное, где подвал является отдельной единицей, в которой вы можете жить на законных основаниях.

Является ли квартира безопасной и надежной?

Если вы рассматриваете вариант с подвальным помещением, спросите у домовладельца, какие меры безопасности принимаются. Поскольку квартиры в подвальных помещениях легко взломать, убедитесь, что на входной двери стоит качественный замок. Следует также обсудить пути эвакуации при пожаре, датчики дыма и датчики угарного газа.

Есть ли опасность для здоровья?

Подвалы могут быть легко затоплены, если лопнет труба, поэтому узнайте у домовладельца о недавних наводнениях. Если там много влаги, это может привести к проблемам с плесенью и грибком. Насекомые и грызуны чаще встречаются в подвалах, поэтому узнайте, есть ли такие проблемы в здании.

Сделайте так, чтобы квартира на цокольном этаже чувствовала себя как дома

Если вы решите, что этот тип квартиры вам подходит, существует множество лайфхаков, чтобы сделать ее комфортной, светлой и воздушной.