Проект частного жилого дома: Проекты частных домов. Индивидуально разработанные проекты коттеджей.

Вопрос: А разве надо согласовывать проект частного дома

Раньше для частных домов, которые подходят под параметры ИЖС по этажности и площади, требовалось получить разрешение на строительство. Сейчас даже оно не требуется: достаточно отправить уведомление «о начале строительства». Казалось бы, головной болью меньше. Но, увы, — нет.

Дело в том, что после завершения всех работ частный дом нужно будет ввести в эксплуатацию. И вот на этом этапе могут возникнуть сложности у тех, кто заранее не узнал про ограничения участка и что-то нарушил. Что именно можно нарушить по незнанию, и как «подстелить соломку»? Выяснили у архитекторов.

Visbeen Architects

ВАША «СОЛОМКА» — ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН
Архитектор Алексей Варшавский: «До начала строительства и покупки земли необходимо обязательно выяснить все ограничения, наложенные на участок. Делается это очень просто и бесплатно. В любом МФЦ или через «Госуслуги» заказывается градостроительный план участка — для этого нужны только ваш паспорт и правоустанавливающие документы. Несмотря на то что разрешение на строительство сейчас отменено, и получение градплана необязательно, мы при заключении договора с заказчиком обязательно просим градостроительный план. И снимем с себя ответственность за согласование при его отсутствии. Почему? Есть шанс, что вы закажете архитектору проект, заплатите за него, отправите уведомление о начале строительства и получите отказ из-за ограничений, о которых архитектор знать не мог».

Елена Амбросимова

На фото: образец ГПДУ (градостроительного плана земельного участка)

Архитектор Александр Галашин: «Если нарушены нормы отступа здания от границ участка, от водоохранных зон, а также инженерных систем от границ участка и других зон, то местные власти могут потребовать разборки части дома или перекладки инженерных систем и возмещения ущерба».

Варвара Филатова

1. РЕГЛАМЕНТ ПОСЁЛКА
Коттеджный посёлок часто принимает правила, определяющие в общих чертах внешний вид домов. В таких случаях индивидуальный проект вашего частного дома придётся согласовать с администрацией посёлка.

Архитектор Ярослав Усов: «Зачастую существует регламент с рекомендуемыми материалами и колористикой, дом должен соответствовать требованиям данного поселка. Лучше всего озаботиться согласованием заблаговременно, это занимает некоторое время. Для согласования проекта мы выдаём заказчику “Паспорт проекта” — это облегчённая версия рабочей документации. Она включает в себя основные чертежи (планы, фасады, разрезы, схему генплана)».

Строительно-ландшафтная компания «Бонанза»

2. ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ РАЗРЫВЫ
Для конкретной местности они могут быть своими. Перед началом проектирования важно выяснить, как далеко друг от друга должны располагаться постройки в данной местности. Эта информацию можно найти в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для конкретной территории.

Архитектор Алексей Данилов: «Согласование и разработка проекта домов до трёх этажей не требуется. Но если жилой дом выше двух этажей, он попадает под действие норм пожарной безопасности — не должен представлять угрозу окружающим. Местные нормы противопожарных разрывов между домами различаются: где-то это может быть 15 метров, а где-то 7,5 м (исходя из ПЗЗ территорий). Если соседу не понравится, что вы возводите дом в непосредственной близости от его строений, он может обратиться в суд».

Svensk Fastighetsförmedling Norrköping

3. ОХРАННЫЕ ЗОНЫ
Охранные зоны — это зоны с особыми режимами использования, которые регулирует Земельный кодекс. Сюда относятся зоны аэропортов и аэродромов, охранные зоны археологических раскопок, ЛЭП, водоохранные зоны и т.д. В России охранных зон довольно много. Если вы разрабатываете индивидуальный проект с архитектором, он учтёт все необходимые ограничения. А если покупаете «готовый проект», обязательно проконтролируйте сами — на этапе выбора места возведения дома.

Архитектор Юрий Дёмин: «Одна из основных проблем с введением дома в эксплуатацию — нарушение разрешённого использования земельного участка и несоответствие параметров постройки градостроительным регламентам (ГПЗУ). Например, расположение участка в какой-либо охранной зоне. По каждому типу таких зон существуют свои технические регламенты и свои требования».

Фото «До»

ООО «СК Ваш Дом»

Архитектор Владимир Иванов: «Самое сложное — охрана исторических памятников и архитектурного наследия (очень долгая экспертиза). Чуть проще — с водоохранными, сервитутами и природными памятниками, где можно делать только некапитальные дома. Иногда реализация проекта невозможна или крайне затруднена или возможны проблемы в будущем».

Архитектор Алексей Варшавский: «К коллегам за консультацией обратился человек, который начал строительство без проекта и разрешения, с расчётом на дачную амнистию. Оказалось, что на половине участка располагалась санитарная зона ЛЭП, строительство в которой запрещено. Постройку признали незаконной и обязали снести. Потребовалось перестраивать дом и долго судиться, чтобы ввести дом в эксплуатацию».

транс формер груп

4. КРАСНЫЕ ЛИНИИ
Помимо пожарных норм и охранных зон, есть другие важные ограничения: красные линии, сервитуты, процент пятна застройки относительно площади участка, этажность, расположение относительно границ участка и т.д. Все они также есть на градостроительном плане участка.

Архитектор Кузьма Зорин: «С нарушением красных линий связанны несколько историй, свидетелем которых был я сам. Так, работая на одном из объектов, слышал историю про соседний дом, часть которого вышла за красную линию, в результате чего хозяину дома пришло предписание разобрать выступающую за границы красной линии часть дома. Когда я начал выяснять, почему произошла такая элементарная ошибка, оказалось, что хозяин строил без ГДПУ. И даже не предполагал, какие могут быть последствия».

Фролова Светлана

Архитектор Ольга Орлянская: «Сейчас во многих городах введено понятие зон территориальной застройки в соответствии с развитием генерального плана города. Поэтому не все участки можно использовать под индивидуальное жилое строительство. Это можно узнать в публичной карте границ территориальных зон, а также в градостроительном плане земельного участка».

Архитектор Ярослав Усов: «В кадастровой выписке и документах на участок должны быть прописаны все ограничения. Если часть участка попадает в водоохранную зону, значит, пятно застройки располагается с учётом этой особенности. Если назначение земли не предполагает капитального строительства, проект выполняется из лёгких конструкций, как временные сооружения. Если документы старые, имеет смысл их актуализировать, так как обременения у участка могут возникнуть в любое время».

Борис Бутцев

5. ПРАВИЛА ГАЗИФИКАЦИИ
Если в доме будет газ, правила размещения такого оборудования тоже нужно учитывать в проекте. Для запроса техусловий для газификации потребуется предоставить проектный план дома. На нём должно быть видно, что соблюдены все требования к помещению, оборудованному газовым котлом или плитой.

Наталия Тверитинова

Архитектор Даша Баранова: «Если в доме предполагается использовать газ, нужно соблюсти ряд требований при проектировании. Чтобы потом было реально согласовать проект с нужными инстанциями. Я готовлю для заказчика все необходимые чертежи. При проектировании и строительстве котельной / топочной нужно посмотреть СП 402.1325800.2018 “Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления”. Также можно обратиться в местную службу газа за списком требуемых документов. Сначала запрашиваете техусловия на подключение, на их основании делаете проект газификации».

Watermen

В целом к параметрам строительных конструкций, системе воздухообмена и условиям подвода газа и противопожарной безопасности выдвигаются весьма конкретные требования.

► Дверь из помещения, где установлен газовый котёл, должна открываться наружу.

► Обязательное наличие двери с шириной от 0,8 м, открывающейся наружу в котельных, подвалах, на первых и цокольных этажах.

► Окно в таком помещении в случае взрыва газа и воздействия взрывной волны должно под воздействием давления открыться наружу.

► Объём топочной должен быть не менее 15 м³ при высоте потолка не меньше, чем 2.5 м.

► Запрещено устанавливать газоиспользующее оборудование в ванных комнатах и санузлах. Также есть требования к пожаростойкости и горючести материалов отделки топочной.

Colin Cadle Photography

► Если на кухне установлена двухконфорочная газовая плита и газовый котёл с закрытой камерой сгорания, объём помещения должен быть не менее 8 м³, при высоте потолков не менее 2,2 м.

► Если на кухне установлена четырёхконфорочная газовая плита и ставится газовый котёл с закрытой камерой сгорания, то объём помещения должен быть не менее 15 м³.

► Если на кухне стоит газовая плита и висит газовый котёл с открытой камерой сгорания, то к вышеозвученным объёмам помещений прибавляется ещё 6 м³. Кухня должна проветриваться с помощью вытяжной системы, через окно с форточкой.

► Если кухня имеет дверь, то между ней и полом делается зазор для притока воздуха площадью не менее, чем 0,02 кв.м.

КАК ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ ОБ ОХРАННЫХ ЗОНАХ И ДРУГИХ ОГРАНИЧЕНИЯХ

1. Если участок ваш — закажите градостроительный план
Архитектор Андрей Калинчук: «Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы. В градостроительном плане описывается вся информация об участке, его границах, сервитутах, границах зон с особыми условиями использования, назначении, предельных параметрах разрешённого строительства и пр. Приглашённый архитектор разработает проект согласно градостроительному плану».

ARCADIA GARDEN Ландшафтная Студия

2. Если вы присматриваетесь к участку для покупки
Заказать градплан может только собственник земли. Какую информацию можно собрать, пользуясь открытыми источниками? Объясняет архитектор Анна Кащенко.

Путь 1. Воспользоваться открытой информацией на публичной кадастровой карте. Для этого на вкладке «Слои» нужно поставить галочку возле параметра «Зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ), найти интересующий вас участок и посмотреть, накладываются ли сверху на участок какие-либо зоны. Если накладываются, ставим в поиске галочку на ЗОУИТ, нажимаем на интересующую зону и смотрим, какие именно ограничения наложены, что можно и нельзя. Здесь будут очень полезны ссылки на закон-источник или даже полное цитирование закона.

Важно: Публичная кадастровая карта не даёт исчерпывающей информации по охранным зонам. Это самый доступный, но не 100% источник, по которому можно определить все возможные риски.

Aleksey Kulyukin

Пусть 2. Заказать полную выписку из ЕГРН. На выписке будут указаны ЗОУИТ, если такие есть, будут даны их координаты, можно будет с довольно большой точностью понять, где проходит данная зона. Важно: опредёленные ЗОУИТ могут быть не отмечены на выписке из ЕГРН. Полную информацию по этому вопросу даёт только градостроительный план участка.

Путь 3. Также почерпнуть много полезной информации и принять окончательное решение о покупке участка или о месте расположения дома помогут генплан территории и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного посёлка / города и т.д. Где искать: можно просто через поисковую систему написать словосочетание «генплан, ПЗЗ города такого-то». Либо зайти на официальный сайт администрации, там данные документы будут наверняка. Что там посмотреть: как по генплану планируется развивать территорию, как пройдут инженерные сети, где собираются располагать школу, сквер, кладбище, где по соседству опасные и вредные производства».

Ivan Skorikov

Краткий итоговый чек-лист

Шаг 1. Узнайте, нет ли у посёлка особых правил относительно внешнего вида домов.

Шаг 2. Закажите актуальный ГПЗУ со всеми существующими ограничениями.

Шаг 3. Решите, будет ли в доме газовое оборудование. Этой информации достаточно — можно обращаться к архитектору и начинать проектирование.

Шаг 4. Если для вашего участка есть ограничения, после разработки проекта и до начала возведения дома необходимо взять у архитектора необходимые документы. И отправиться согласовывать проект. Согласованием можно заниматься самому или через посредников.

Если площадь и конфигурация участка позволяют разместить постройки за пределами охранных зон, и вам не требуется дополнительные согласования, — лучше отдельно указать этот факт при подаче уведомления о планируемом строительстве. Это ускорит процесс.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Сталкивались ли вы с ограничениями на ввод в эксплуатацию из-за нарушений, описанных в статье? Поделитесь в комментариях

Спонсируемые

Ihr starker Partner auf dem Weg zu Ihrem Traumobjekt

Проекты домов в Ростове-на-Дону | Готовые проекты домов под ключ

Частный

Проекты одноэтажных домов

155 м²

Проекты одноэтажных домов

154 м²

Частный

Проекты одноэтажных домов

152. 01 м²

Коттедж

Проекты одноэтажных домов

186.95 м²

Коттедж

Проекты двухэтажных домов

196.28 м²

Коттедж

Проекты одноэтажных домов

253.91 м²

Коттедж

Проекты двухэтажных домов

186.13 м²

Коттедж

Проекты одноэтажных домов

256.42 м²

Коттедж

Проекты двухэтажных домов

278.49 м²

Частный

Проекты одноэтажных домов

102.73 м²

Юхта

от 3000000 ₽

Коттедж

Проекты одноэтажных домов

180.80 м²

Клаф

от 4900000 ₽

Частный

Проекты одноэтажных домов

Показать ещё

Недвижимость — покупка, которая совершается на длительный срок или на всю жизнь. Именно по этой причине каждый покупатель жилплощади хочет, чтобы приобретение соответствовало всем представлениям об идеальном жилье: от внешнего вида до планировки и других нюансов.

Приобрести качественную недвижимость проще, чем кажется — достаточно заказать проект дома в Ростове-на-Дону от компании «Дело Техники». Застройщик создаёт коттеджи из разных материалов с площадью и проектировкой, идеально подходящей заказчику. Проекты домов удивляют клиентов доступной ценой и разнообразием вариантов внешнего дизайна!

Особенности проектов домов под ключ от компании «Дело Техники»

Застройщик «Дело Техники» возводит коттеджи в разных частях Ростовской области. Дома отдалены от городского шума и суеты. Участок гарантирует получение личного пространства в местах с чистым воздухом, хорошей экологической обстановкой.

При этом каждый район развивается, в результате чего покупатели недвижимости не лишаются необходимой инфраструктуры: магазинов, школ и детских садов, спортивных учреждений. Выбирая строительство дома по персональному проекту в Ростове-на-Дону, можно не отказываться от работы в городе — удобные транспортные развязки позволяют добраться до центра Ростова за 15-30 минут, в зависимости от расположения объекта!

Все коттеджи обеспечиваются новейшими коммуникациями: покупатели недвижимости никогда не остаются без воды, электричества, канализации. При этом цена каждого проекта дома под ключ соответствует высокому качеству строительства. На этапе разработки 3D-модели дизайнерами клиенты могут оставлять любые пожелания в отношении планировки, цветов и других моментов, которые обязательно будут учтены при возведении коттеджа.

Широкий выбор материалов

Проекты домов под строительство компанией «Дело Техники» предусматривают возможность заказа объектов из следующих материалов:

• Из кирпича. Блоки отличаются высокой прочностью и износостойкостью. Выдерживают любые климатические условия, сохраняя прохладу летом и тепло зимой. Однако из-за большого веса материала проект жилого дома из кирпича требует тщательного подхода к строительству фундамента.

• Из керамоблока. Отличительной особенностью стройматериала являются пустоты, обеспечивающие качественную звуковую и тепловую изоляцию. Кроме того, керамоблок способствует стабилизации влажности: отсутствие пересушенного воздуха препятствует респираторным заболеваниям, а борьба с переувлажнением предупреждает образование плесени.

  Проекты домов из керамоблоков способствуют комфорту жильцов и сохранению здорового дыхания.

• Из газоблока. Главные преимущества материала — большой размер и легкий вес. В результате снижается нагрузка на фундамент. Строительство дома под ключ из газоблока проходит очень быстро. Материал легко сверлить, пилить и подвергать другим видам обработки. Ровная поверхность блоков не образует стыков при кладке, за счет чего проще осуществлять внутреннюю и внешнюю отделку.

• Из пеноблока (ячеистый бетон). Похож на газоблоки, однако имеет усиленные звуко- и теплоизоляционные свойства. Особые преимущества проектов дачных и загородных домов из пеноблоков — высокая пожароустойчивость.

Независимо от выбора строительных материалов, служащих каркасом жилого дома, каждый объект отличается длительным сроком службы. Любой коттедж обеспечит защиту от непогоды, комфорт и уют в течение 50 и более лет.

Количество этажей

При разработке проекта дома клиент может выбрать следующие варианты:

1. Одноэтажный дом. В коттеджах такого типа отсутствует лестница — травмоопасный объект для пожилых людей и маленьких детей. Проект позволяет сэкономить на коммуникациях для второго этажа. Дополнительным плюсом является близкая доступность всех помещений. При этом один этаж не означает отсутствие простора: проект может вмещать несколько санузлов, три спальни, большую гостиную.

2. Двухэтажный дом. Могут возводиться компактно на небольшом участке земли, при этом в проектах учитывается большое количество спален для семьи и гостей. Второй этаж нередко открывает отличный обзор на окрестности. За счет особенностей коттедж помогает сэкономить на кровельных материалах.

Площадь дома

Одним из ключевых критериев при разработке плана проекта дома является площадь. Заказчики выбирают объекты со следующими параметрами:

• От 50 до 100 м². Всегда одноэтажные из-за маленькой площади. Могут использоваться в качестве дачного дома.

• От 100 до 150 м². Предполагают как одноэтажные, так и двухэтажные строения. Подходящий вариант для небольшой семьи из двух или трех человек.

• От 150 до 250 м². Компактные двухэтажные варианты или просторные одноэтажные. Идеальное решение для больших семей с двумя и большим количеством детей.

• Более 250 м². Самые большие загородные дома, предоставляют крышу над головой не только для членов семьи, но и для гостей. Всегда предусматривают несколько санузлов, три и более спальни.

При этом стоимость проектов домов от 150 кв.м. выгоднее, так как компания «Дело Техники» предоставляет скидку на такие объекты.

Дополнительный комфорт

Помимо жилых помещений, строительство дома под ключ может включать дополнительные элементы. Среди них:

• Цоколь. Пространство в некоторых проектах коттеджей между фундаментом и стенами первого этажа. Подходит для тех, кто хочет с максимальной пользой использовать каждый квадратный метр недвижимости.

• Гараж. Необходимость для клиентов, обладающих автомобилем для защиты транспорта в непогоду, безопасности от угона.

• Крыльцо. Место, открывающее выход во двор. Данная часть проекта дома позволяет находиться на открытом воздухе, при этом обеспечивает защиту от осадков.

• Мансарда. Зона под крышей. Может использоваться в качестве небольшой спальни, игровой комнаты или кабинета.

Проекты строительства домов модернизируются в зависимости от индивидуальных предпочтений и вкусов каждого клиента, или строятся по готовому варианту из портфолио компании.

Цена проекта дома в Ростове-на-Дону

На стоимость строительства дома под ключ и разработку проекта влияют разные факторы:

Итоговая сумма реализации проекта частного дома зависит от сроков выполнения работ. Стоимость рассчитывается индивидуально, в зависимости от особенностей участка и возводимого здания.

Строительная компания «Дело Техники» находит персональный подход к каждому клиенту, создавая проекты коттеджей в соответствии с финансовыми возможностями заказчика. В результате можно получить недвижимость по доступной цене, которая воплотит все представления о доме мечты!

Стоимость строительства одноэтажных домов из кирпича

• Облицовка дома: рядовой кирпич, толщина стен 1.5 кирпича
• Крыша: шифер
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери, входят в стоимость строительства

• Облицовка дома: керамический кирпич, толщина стен 1.5 кирпича
• Крыша металлочерепица
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери в подарок

• Облицовка: керамический кирпич, толщина стен 2 кирпича
• Крыша: катэпал — мягкая черепица
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери в подарок

Стоимость строительства двухэтажных домов из кирпича

• Облицовка дома: рядовой кирпич, толщина стен 1. 5 кирпича
• Крыша: шифер
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери, входят в стоимость строительства

• Облицовка дома: керамический кирпич, толщина стен 1.5 кирпича
• Крыша металлочерепица
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери в подарок

• Облицовка: керамический кирпич, толщина стен 2 кирпича
• Крыша: катэпал — мягкая черепица
• Установка входных дверей
• Смета, проект и входные двери в подарок

Частный дом Riedikon от Gramazio & Kohler

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Это жилище , которое переосмысливает типологию окружающих домов с двускатной крышей, приобретает свой характерный дизайн, параметрически адаптируя форму к контексту. Положения двух геометрических операций были использованы для определения формы дома в плане. Одним из условий было оставить вид на озеро из соседнего дома свободным; другой должен был разрешить доступ и парковку за домом.

Словно палатка, нависающая скатная крыша накрывает высокие комнаты верхнего этажа. Оконная полоса, идущая по краю крыши, подчеркивает горизонтальную структуру. 315 вертикальных деревянных планок, прикрепленных к поверхности стены, полностью охватывают фасады. Благодаря фрезерованию краев поперечное сечение ламелей модулировалось в соответствии с оконной планкой, чтобы выполнялись требования по обзору и защите от солнца, а также можно было установить различные плавные уровни прозрачности.

Рафаэль Гаус (менеджер проекта), Аня Мейер, Кристиан Веранаси, Мануэль Бадер, Дамарис Бауманн, Клаудия Насри, Сильван Остерле, Питер Хекерот, Габриэль Куэльяр

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Фотограф: (с) Уолтер Мэйр

×

Посетители также выбрали

Посетители, заинтересованные в этом проекте, также просматривали эти проекты:

Частная резиденция — архитектура+, Lomonaco & Pitts, Architects PC

Северная часть штата, Нью-Йорк

Галерея проектов

Клиент хотел современный дом, в котором было бы максимально естественное освещение и прекрасный вид на его сельский участок площадью 11,4 акра на вершине травянистого холма в северной части штата Нью-Йорк. С участка открывается прекрасный 360-градусный вид на холмистый склон соседних земель, а также на горы за его пределами.

Тип проекта:
Дома на заказ

Программа

Дом представляет собой двухэтажный дом площадью 3000 квадратных футов с открытыми жилыми зонами на первом этаже и гостевой комнатой, а также главной спальней на верхнем уровне с обширной открытой террасой, ориентированной на восточный вид на горы. Две дополнительные спальни для детей и семейная зона также расположены на верхнем этаже. Дополнительные удобства включают в себя гараж на три отсека, открытый крытый внутренний дворик, полноценный подвал для будущей застройки и крытый двор для будущего бассейна и садов.

Пространственная организация

Дом состоит из двух основных элементов. Первый представляет собой одноэтажный консольный черный ящик, ориентированный с востока на запад, в котором расположены главная спальня и дополнительная спальня, и служит для прикрытия переднего входа в дом с западной стороны, а также для обеспечения открытой верхней палубы, направленной к вид на горы на восток. Этот консольный черный ящик проходит через второй элемент, который представляет собой двухэтажный белый объем, ориентированный с севера на юг, в котором расположены основные жилые помещения, гостевая спальня, прихожая, семейная комната на верхнем уровне и дополнительная спальня. Два элемента соединены входной лестницей и холлом, расположенным на пересечении двух объемов.

свет и виды

Каждое крыло двух элементов ориентировано как компас на север, юг, восток и запад, расширяясь в ландшафт, чтобы воспользоваться особым освещением и видами на вершине холма. Двусторонний двор образован двумя объемами, чтобы захватить дневное солнце в сторону двора и крытого патио. Гараж встроен в объемы, чтобы обеспечить фон и открытую кухонную стену для крытого патио, а также доступ к прихожей, которая служит входом в дом из гаража. Весь дом построен на деревянном каркасе и облицован системой защиты от дождя из цементных панелей и изоляцией из распыляемой пены для улучшенной тепловой оболочки и защиты от атмосферных воздействий.