Иногда небольшая ниша растет так быстро и становится настолько важной, что ее нельзя игнорировать. Независимо от того, сокращаете ли вы его BFR, B2R или выбираете из множества других итераций, ниша «build to rent» включает только 5% построенных домов, но она быстро растет и подчеркивает некоторые важные новые тенденции в спросе на жилье. .

Проще говоря, вместо того, чтобы выбирать стандартные апартаменты, некоторые арендаторы склоняются к большей части проживания на одну семью с преимуществами профессионально управляемого и адаптированного сообщества. Один быстрорастущий девелопер в этой нише, NexMetro, позиционирует свой бренд Avilla как «Сдается как квартира. Живет как дома ».

Эти сдаваемые в аренду односемейные поселки обычно предлагают пристроенные или отдельно стоящие дома с одной, двумя и тремя спальнями (а иногда и с четырьмя спальнями) с высококлассной отделкой, высокими потолками и частными дворами для каждой единицы, что на ступеньку выше того, что могут арендаторы. попасть в многоквартирный дом. Обстановка и отделка квартир зачастую выше, чем в типичных квартирах, включая бытовую технику из нержавеющей стали, кварцевые столешницы, стиральные и сушильные машины, а также пол в доме из твердых пород дерева.

Девелоперы говорят, что арендаторы этого типа продуктов более «липкие», чем обычные арендаторы квартир, потому что они рассматривают аренду дома как более долгосрочное решение. Ставки обновления часто выше, чем для квартир.

Повышение арендной платы неизменно опережает рост арендной платы в обычных квартирах, а иногда разница бывает довольно значительной. «В наших кварталах Авилла мы наблюдаем темпы роста арендной платы от 6% до более чем 11%», — сказал Жак Петрулакис, исполнительный вице-президент NexMetro.В период с 2014 по 2019 год NexMetro создала 11 сообществ в районе Феникса, а сейчас они расширяются в другие районы.

Профессиональные миллениалы составляют около одной трети арендаторов NexMetro, и около 60% жителей — одинокие женщины.

NexMetro обычно имеют более высокую арендную плату по сравнению с более традиционными квартирами. Количественный анализ, проведенный RCLCO, показал, что эти проекты достигли средней надбавки в 16% (в среднем за квартиру) по сравнению с новейшими соседними традиционными жилыми комплексами.Что еще более поразительно, так это то, что надбавка вырастает до 24% после внесения корректировок для нормализации размера единицы, возраста и местоположения.

Петроулакис сказал, что к NexMetro приходили некоторые потенциальные жители и говорили, что им нужно жилье, в котором они будут жить, пока строится их долгосрочный дом, «и иногда этот дом, который строится, они планируют АРЕНДОВАТЬ!»

Их общины получают скидку 17% на дома на одну семью, которые обычно намного больше по размеру. После внесения поправок на размер и возраст квартир, единицы NexMetro достигают 16% прибыли по сравнению с домами на одну семью.

Компания из Флориды, которая заключила сделку по аренде домов на одну семью на сумму более 1 миллиарда долларов, недавно приобрела недавно построенные дома у строителей на юго-востоке США, в Техасе и Неваде и сдала их в аренду. Основатель Clean Living Communities (TM) Джордан Кавана говорит, что 60% их арендаторов — молодые семьи. Средняя арендная плата за их квартиры на всей территории юго-востока США.S., колеблется от 1800 до 2500 долларов в месяц, а размеры на 15-20% больше, чем у типовых квартир поблизости. «Спрос велик, — сказал Кавана. «Мы наблюдаем рост арендной платы в некоторых наших общинах на 8–9%; не менее 4–5% ». Это значительно выше, чем средние темпы роста арендной платы за аренду квартир.

Kavana использует 24-месячные договоры аренды, и полностью 80% их арендаторов продлевают срок аренды по истечении двухлетнего срока, что намного выше, чем средний показатель обновления квартир. Clean Living Communities делает упор на здоровье и благополучие, предлагая места для йоги или медитации, а также предоставляет бесплатное образование арендаторам по таким вопросам, как питание и сон, и в 2020 году будет внедрять программу с некоторыми лидерами в области профилактического здоровья и благополучия.

В ближайшие годы бизнес будет расти еще быстрее. Компания установила партнерские отношения с национальной домостроительной компанией и планирует разработать и эксплуатировать 3000 единиц жилья на земле, принадлежащей Clean Living Communities, в течение следующих 24 — 36 месяцев, которые будут принадлежать и управляться платформой, которую Кавана запустила в 2008 году.

В рамках отдельной крупной застройки компания Toll Brothers создала совместное предприятие стоимостью 400 миллионов долларов с финансовым партнером и известным застройщиком BB Living. Дуг Йерли, генеральный директор Toll Brothers, сказал в ходе ежеквартального отчета о прибылях и убытках компании: «Мы изначально нацелены на рынки Феникса, Денвера, Лас-Вегаса, Джексонвилля, Далласа, Хьюстона и Бойса. Хотя Toll Brothers вложила в это партнерство относительно скромные 60 миллионов долларов, мы считаем, что со временем эти инвестиции принесут значительную прибыль.”

American Homes 4 Rent (AMH), которая сдает в аренду 53 000 домов (в основном приобретенные) в 22 штатах, начала новую крупную инициативу по освоению земли и строительству домов в аренду. Дэвид Сингелин, генеральный директор компании, заявил в недавнем отчете о прибылях и убытках, что в 2019 году они собираются построить около 800 домов. Далее он прогнозировал, что в 2020 году это число утроится, а в будущем — еще больше. Сейчас они строят дома под аренду на 15 рынках.

Lennar Homes, JMC Homes, AHV Communities и Camillo Properties также строят тысячи домов в аренду в различных местах по всей стране.

Новое лицо арендаторов

Арендаторами таких жилых комплексов являются профессиональные миллениалы, переездные семьи / «переходный период» (т. Е. Развод) и проживающие в пустом гнезде. Большинство арендаторов — это молодые домохозяйства, которые устали от квартир, но не готовы или не могут купить дом. Кроме того, существует значительный спрос со стороны домохозяйств, принадлежащих к эпохе бумеров, которые сокращают численность одной семьи, но не хотят жить в квартире.

Миллениалы, наконец, начинают заводить детей, и это приводит к резким изменениям спроса на жилье.Арендные дома и таунхаусы нравятся многим пожилым миллениалам, у которых есть дети, потому что они могут иметь двор и больше внутреннего пространства.

Миллениалы заводят детей на десять лет «позже», но они их рожают. И это влияет на то, какое арендное жилье они ищут. Сейчас рост населения в группе 35+ происходит быстрее, чем в группе 25-34, и именно у этих «старших» миллениалов есть дети.

И удобство аренды без ограничений по времени привлекает все группы поколений, особенно бэби-бумеров, чьи дети покинули свое гнездо.

«Старшие» миллениалы ускоряют рост

В настоящее время рост населения старше 35 лет превышает рост в возрастной группе 25–34 года.

Аренда на одну семью — большой бизнес

На выставке ниже арендный фонд разбит на различные типы продуктов. Частных домов для сдачи в аренду почти столько же, сколько единиц в небольших съемных домах.

Распределение жилого фонда по данным переписи

Источник: RCLCO; Данные переписи

Рынок SFR начал быстро расти после большой рецессии, поскольку институциональные инвесторы купили сотни тысяч единиц по всей стране из-за потери права выкупа / REO, и они скупали непроданные запасы у строителей.Однако сегодня на рынке SFR доминируют мелкие инвесторы; институциональным инвесторам сейчас принадлежит менее 2% арендных домов.

RCLCO ожидает значительного роста бизнеса B2R. И помните: это антициклический бизнес, поскольку все больше людей склонны арендовать во время спада. Это момент, который не упустили инвесторы и разработчики, которые нервничают по поводу бизнес-цикла.

Строители, девелоперы и инвесторы имеют большие возможности для роста, но подход, основанный на резке печенья, не будет выигрышной формулой.Особое внимание необходимо уделить специфике рынка и района, в котором будут построены дома.

: где многоквартирные дома делают районы Сиэтла более доступными

Это Элиза Коглан и Девин Портер. Она библиотекарь, а он графический дизайнер. (Вы уже много лет видели его графики в публикациях Sightline.)

Элиза Коглан и Девин Портер, бывшие сиэтлцы, в своем доме на одну семью в Балларде. Девин Портер, использовано с разрешения.

Они изображены в доме, который они снимали в Сиэтле с 2008 по 2014 год. Это было на 1701 Северо-Западная 65-я улица в Балларде. Это был типичный старинный сиэтлский дом, построенный в 1916 году. Если вы давно были в Каскадии, то многим он виделся. Девин и Элиза жили на первом этаже, а хозяин арендовал подвал как отдельную квартиру.

Дом Элизы и Девина находился на 1701 северо-западной 65-й улице в Балларде. Девин Портер, использовано с разрешения.

В 2014 году Девин и Элиза переехали, чтобы устроиться на работу своей мечты в другом штате, и их домовладелец продал дом компании Northwest Modern Builders за 490 000 долларов.В 2015 году девелопер снес дом и построил четыре многоэтажных дома (на фото ниже и здесь).

После их переезда дом Элизы и Девина снесли и заменили четырьмя новыми жилыми домами. Автор Алан Дёрнинг, используется с разрешения.

Там, где когда-то стоял один дом, теперь их четыре. Каждый из домов в новых рядных домах площадью 1160 квадратных футов почти такой же большой, как и две квартиры старого дома вместе взятые, общая площадь которых составляет 1360 квадратных футов. В рядных домах по две спальни и по 1,5 ванных комнаты.И, конечно, новые, не вековые. Они значительно улучшили изоляцию, проводку, водопровод и безопасность. Каждый из них был продан в 2016 году более чем за 530 000 долларов, на общую сумму 2,3 миллиона долларов. Это более чем в четыре с половиной раза выше продажной цены старого дома в 2014 году, но, конечно, строительство их тоже стоит немалых денег.

Это жилой дом, о котором сейчас много говорят в Сиэтле. На первый взгляд это похоже на историю потери. Город лишился одного из более дешевых домов и заменил его четырьмя дорогими новыми таунхаусами.Такое ощущение, что девелопер пополнил свой кошелек, сделав жилой фонд города еще более эксклюзивным.

Но разве это вся история?

Односемейный дом был бы примерно в два раза дороже любого нового таунхауса.

Представьте себе, что вместо того, чтобы стоять в зоне невысоких зданий, старый дом Девина стоял в зоне для одной семьи. Фактически, если бы он находился напротив 65-й северо-западной улицы, он был бы зонирован для одной семьи. Тогда застройщик не смог бы возвести таунхаусы.Вместо этого она построила бы только один новый дом на одну семью, все, что разрешалось на участке. Средняя цена продажи двух новых домов на одну семью, построенных в Балларде за последний год, составила 1,07 миллиона долларов. Другими словами, односемейный дом был бы примерно в два раза дороже любого нового таунхауса. При таком сценарии Сиэтл проиграл бы: он превратил бы один типичный дом на одну семью в более новый, больший и гораздо более дорогой дом на одну семью без чистой прибыли от жилья.Фактически, город, скорее всего, потерял бы дом, поскольку домовладелец сдал в аренду первоначальный дом как две отдельные квартиры. Две скромные съемные квартиры превратились бы в один McMansion. Вместо этого, из-за низкоуровневого зонирования, еще две семьи нашли дом в Сиэтле; и хотя новые таунхаусы дороги, они являются одними из самых дешевых домов на рынке Балларда. Более того, они немного уменьшили нехватку жилья в городе, снизив некоторый спрос в городе.

Sightline хотела отследить эту историю по всему городу.Предлагают ли сиэтлцам более дешевые или более дорогие варианты жилья для жителей Сиэтла более дешевые или более дорогие варианты жилья, чем дома на одну семью, многосемейные дома, такие как рядные дома в истории Девина, или такие вещи, как кондоминиумы, таунхаусы и дома из четырех человек, появляющиеся по всему городу? Сегодня сайт Sightline публикует новую карту жилья в ответ на этот вопрос. На карте отслеживаются все продажи многоквартирных и односемейных домов в Сиэтле за 12-месячный период, начиная с 1 июля 2016 года.

Щелкните здесь, чтобы развернуть карту

Как показано на карте, цены на многоквартирные дома намного ниже, чем на дома на одну семью.Фактически, по городу продажи многоквартирных домов в среднем составили 220 000 долларов, или 30 процентов, что меньше, чем в среднем за последний год. Даже новые многоквартирные дома, построенные за последние 18 месяцев, стоят в среднем на 45 000 долларов меньше, чем старые односемейные дома, построенные до 2016 года. Другими словами, хотя история дома Девина происходит в некоторых частях. города, это еще не все. Многосемейные дома предлагают сиэтлцам более дешевые альтернативы домам на одну семью.

В этой статье я объясню, как ориентироваться на новой карте, и подробно расскажу, что на карте показано о многоквартирных домах.

Как ориентироваться на карте

На карте показаны все продажи домов в Сиэтле с 1 июля 2016 года по 30 июня 2017 года. Всего это почти 11 000 продаж. Из них почти 7000 были типичными домами на одну семью, обычно на участке площадью не менее 5000 квадратных футов; на карте эти продажи отмечены оранжевыми точками. Остальные почти 4000 проданных домов были многоквартирными домами, обозначенными синими точками.В эту группу входят кондоминиумы, таунхаусы, таунхаусы и дома на небольших участках (RSL), такие как скинни и четырехэтажные дома, иногда известные как коттеджи. Размер каждой точки соответствует цене продажи дома, согласно легенде в верхнем левом углу.

Карта имеет два вида. Первый — это сводное представление, в котором вы можете увидеть сводные точки для каждого из 77 районов города, размер которых соответствует средней цене на жилье в этом районе. Второй вид появляется при увеличении на несколько уровней.Точки сводки по району исчезают и превращаются в точки, представляющие каждую продажу за последний год. Вот краткое руководство по навигации по каждому виду.

Сводный просмотр

Вот скриншот карты в сводном представлении. Как я уже говорил выше, оранжевые точки обозначают продажи домов на одну семью, а синие точки обозначают продажи всех домов на несколько семей, включая кондоминиумы, таунхаусы, таунхаусы, дома на четыре семьи и скинни.

Сводный вид карты. Размеры точек представляют средние цены продажи по районам.Оранжевые точки представляют цены на дома для одной семьи, а голубые точки — цены на дома для нескольких семей. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Если навести указатель мыши выше или щелкнуть любую точку на карте, откроется всплывающее окно, в котором отображается название района и средняя цена продажи жилья в этом районе за последний год.

При наведении курсора мыши на любую точку в районе или нажатии на нее появляется всплывающее окно с конкретной информацией об этом районе. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Индивидуальный просмотр

Когда вы увеличиваете карту на несколько уровней, точки шкалы района уступают место 11 000 точек, представляющих каждую продажу дома за последний год, расположенных на участке, где эта продажа имела место.

При увеличении масштаба карты точки сводки по району исчезают и заменяются точками, показывающими каждую продажу в городе с 1 июля 2016 года по 30 июня 2017 года. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Если навести указатель мыши на любую точку, появится всплывающее окно с названием района и продажной ценой.При нажатии на любую точку откроется всплывающее окно с дополнительной информацией, включая вид улиц Google Maps с указанием местоположения, адреса, даты продажи и года постройки дома. Во всплывающих окнах для многоквартирных домов также перечисляются типы жилья в одной из двух категорий: таунхаусы и кондоминиумы, в зависимости от того, владеют ли домовладельцы своей землей индивидуально (таунхаусы) или коллективно (кондоминиумы).

При нажатии на отдельные точки продажи открывается дополнительная информация о продаже.Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Фильтр по году постройки дома

Мы также создали два виджета на карте, доступные на правой панели, которые позволяют фильтровать карту по году постройки дома. Виджеты не влияют на сводный вид карты — средние цены в районе останутся неизменными независимо от того, как вы установите виджеты. Вы можете фильтровать отдельные продажи только по году постройки. Помимо того, что вы можете фильтровать точки по году постройки дома, виджет также показывает количество домов, построенных за каждый из пяти наиболее распространенных лет строительства, и это значение динамически изменяется в зависимости от вида карты.

Например, вот скриншот северной части Бикон-Хилл, на котором показаны все продажи домов за последний год. Шесть односемейных домов были построены в 1904 году и по пять — в 1911, 1929 и 1949 годах. Вы можете выполнить поиск по годам постройки, используя опцию поиска внизу.

Виджеты года постройки справа от карты показывают наиболее распространенные годы постройки для продажи точками на экранах. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Это снимок экрана той же области, но с использованием виджета для фильтрации точек продаж только для новостроек, домов, построенных в 2016 или 2017 годах.

Виджеты, построенные по годам, позволяют фильтровать точки продаж по году постройки дома. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Цена продажи на одноквартирный дом цена на многоквартирный дом

Оранжевые точки затмевают синие точки почти в каждом районе города, а это означает, что продажи домов на одну семью в прошлом году были намного дороже, чем продажи нескольких семей. В среднем цены продажи односемейных домов превышали цены на многоквартирные дома почти на 42 процента.

Оранжевые точки преобладают над синими точками почти в каждом районе Сиэтла. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Ниже приведен снимок экрана с картой, показывающий место, где раньше стоял дом Девина. Четыре синих точки, сгруппированные вместе и выделенные внутри прямоугольника, представляют четыре таунхауса, которые были построены там, где стоял дом на одну семью Девина. Самая большая из синих точек, на которой изображено всплывающее окно, была самой дорогой из четырех таунхаусов. Он был продан чуть более чем за 600 000 долларов. Но даже эта точка равна или меньше всех оранжевых точек на снимке, которые представляют дома на одну семью, проданные в этом районе за последний год. Фактически, средняя цена продажи домов на одну семью в Балларде за указанный период времени составляла почти 690 000 долларов. Таким образом, хотя и дорого, но новые таунхаусы были значительно дешевле, чем почти все варианты домов на одну семью поблизости, и сделали домовладение в Балларде возможностью для более широкого круга жителей Сиэтла.

Четыре выделенные синие точки — это четыре таунхауса, построенные на месте дома Девина. Они продавались дешевле, чем все односемейные дома старой постройки в этом районе. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

В трех районах средняя цена продажи дома на одну семью в прошлом году была более чем на миллион долларов больше, чем средняя цена продажи дома на одну семью. От наибольшего различия до наименьшего, это были районы Нижней Королевы Анны, Лорелхерст и Мэдисон-Парк. В Нижнем Королеве Анне домовладельцы продали средний односемейный дом за 1,8 миллиона долларов в прошлом году по сравнению с чуть более 660 000 долларов за средний многосемейный дом.

В трех районах средняя цена продажи дома на одну семью в прошлом году была более чем на миллион долларов больше, чем средняя цена продажи дома на одну семью.

Вот скриншот района с карты. Размер оранжевых точек преобладает над синими точками; синие точки также имеют более широкий диапазон размеров, что указывает на то, что многоквартирные дома по соседству предлагают более широкий диапазон цен, чем дома на одну семью.Строительство многоквартирных домов в Нижней Куин-Анне открывает возможности для домовладения в этом районе, что отчаянно необходимо в части ядра Сиэтла с небольшими вариантами домовладения стоимостью менее 1 миллиона долларов. Почти каждый пятый из домов, проданных в этом районе в прошлом году, был недавно построенным многоквартирным домом, сгруппированным вместе в двух жилых комплексах (в прошлом году не было домов на одну семью новой постройки).

Цены продажи домов на одну семью в Нижней Королеве Анны за последние 12 месяцев в среднем более чем на 1 миллион долларов превышали цены продажи домов на несколько семей.Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Только в одном районе наблюдалась противоположная тенденция

Доминирование цен на дома для одной семьи в прошлом году сохранялось во всех районах города, кроме одного: Джорджтауна. Там продажи многоквартирных домов в среднем на 14 процентов больше, чем продажи домов на одну семью. Эту разницу объясняет несколько необычный состав жилья в этом районе. В прошлом году в этом районе было продано 42 дома, почти половину из которых составили таунхаусы в недавно открытом жилом комплексе Georgetown Collection.Между тем, дома для одной семьи в этом районе являются одними из самых дешевых в городе, в основном потому, что за последние десятилетия в жилом фонде этого района было очень мало обновлений. Учитывая, что все односемейные дома, появившиеся на рынке в Джорджтауне в прошлом году, за исключением двух, были почти на 60 лет старше, чем каждый многосемейный дом на рынке в этом районе, неудивительно, что в этом районе стоимость многоквартирных домов на одну семью выше. .

Новое в новом: многоквартирные дома почти на 40 процентов дешевле, чем односемейные

Из 11000 домов, проданных в Сиэтле в период с 1 июля 2016 года по 30 июня 2017 года, только 10 процентов приходились на новые дома, построенные в 2016 или 2017 годах.В Сиэтле не так много нового строительства домов на одну семью, и из этих 1100 новых домов, проданных в прошлом году, три четверти — или 829 — были многоквартирными. Если посмотреть только на эти 1100 домов нового строительства, средний односемейный дом был продан за 1,1 миллиона долларов, в то время как продажи многоквартирных домов в среднем составили 700000 долларов. Другими словами, когда дело доходит до нового строительства, многоквартирные дома предлагают домовладение за 62 процента от стоимости односемейных домов.

Магнолия — это район, в котором за последний год продажи новостроек на одну и несколько семей распределились равномерно — 14 и 17 соответственно.Из них продажи домов на одну семью в среднем составили 1,4 миллиона долларов. Это более чем вдвое превышало среднюю цену новых многоквартирных домов в этом районе, которая составляла 650 000 долларов.

Продажа новостроек в микрорайоне Магнолия. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Даже старые дома на одну семью в среднем стоят дороже, чем новые дома на одну семью

В среднем новые многоквартирные дома даже дешевле, чем старые односемейные дома.

Продажи старых домов на одну семью в Сиэтле — построенных до 2016 года — в среднем за последний год составили 748 316 долларов.Сравните это со средней ценой продажи недавно построенных многоквартирных домов: 703 000 долларов. Таким образом, даже старые односемейные дома стоят в среднем на 45 000 долларов больше, чем новые многоквартирные дома.

А как насчет истории дома Девина в Балларде?

Хотя в городском масштабе новые многоквартирные дома продавались меньше, чем старые односемейные дома за последний год, это не всегда имело место в масштабах района. Владелец дома на одну семью, который раньше сдавал в аренду Девин, продал дом дешевле, чем цена каждого из четырех новых таунхаусов, которые заняли его место, и это свидетельствует об общей тенденции в районе. Баллард — один из 12 кварталов, разбросанных по всему городу, в которых цены на новые многоквартирные дома в прошлом году превысили цены на дома на одну семью. В совокупности в этих 12 районах в прошлом году было продано почти две трети городских продаж новых многоквартирных домов.

Ballard находится в центре роста многоквартирных домов Сиэтла, занимаемых владельцами (за исключением квартир). За 12 месяцев, обозначенных на карте, в этом районе было продано 171 многоквартирных домов нового строительства, что эквивалентно одной пятой всех продаж многоквартирных домов в городе за этот период.Доля Балларда в продажах новых многоквартирных домов была вдвое больше, чем в следующем ближайшем районе, Центральном округе, где было продано 86 новых многоквартирных домов. В Балларде, в отличие от большей части города, средняя цена на новые многоквартирные дома была на 70 000 долларов выше, чем на односемейные дома — в основном потому, что односемейные дома, которые действительно были проданы, были относительно старыми, со средним годом постройки 1926. В каждом из этих 12 кварталов невозможно узнать, какими были бы цены без новой застройки; покупатели могли бы поднять цены на существующее жилье еще выше без новых домов, чтобы уменьшить давление со стороны спроса.

Каждый пятый многоквартирный дом, проданный в Сиэтле в прошлом году, находился в Балларде. Скриншот предоставлен Sightline Institute.

Но что бы произошло, если бы город зонировал всю жилую землю в Балларде на одну семью, делая незаконным строительство всех таунхаусов в этом районе? Другими словами, что бы произошло, если бы Баллард никогда не получил приблизительно 100 дополнительных единиц жилья в прошлом году? Трудно сказать наверняка. В краткосрочной перспективе средняя цена продажи дома в Балларде могла быть немного ниже, чем была на самом деле.Но случились бы еще две вещи.

Проблема Макмансиона

Первая — проблема Макмансиона. Некоторые очень желанные районы с небольшим многоквартирным зонированием находятся под наибольшей угрозой сноса старых домов на одну семью, чтобы строители заменяли их более новыми, большими и красивыми домами на одну семью. Мы можем уловить эту тенденцию в таких районах, как Равенна и Сансет-Хилл, которые почти полностью покрыты односемейными зонами и в прошлом году здесь были построены одни из самых новых домов на одну семью.Новые дома на одну семью в обоих этих районах были проданы в прошлом году по средней цене 1,4 миллиона долларов. Каждый таунхаус и тощий дом , а не , увеличивает конкуренцию за существующие дома на одну семью, а новые дома на одну семью повышают цены на жилье без увеличения предложения. Это повышательное давление на цены, которое распространяется на 133 000 городских участков для одной семьи, заставляет все больше маленьких старых домов переходить порог от «оставить в покое» до «снести и заменить»: чем выше цены, тем больше McMansion построят.

Проблема долгосрочных затрат

В дополнение к предотвращению McMansions, новые многоквартирные дома также предоставляют дополнительные и столь необходимые варианты жилья. В конечном итоге это добавленное предложение будет удерживать цены на жилье в Балларде ниже, чем они были бы в противном случае. Без этих новых домов жилье в Балларде было бы еще дороже, чем сегодня. Многие из людей, которые нашли жилье в новых таунхаусах по соседству, вместо этого сделали бы ставку на несколько старых домов на одну семью, которые поступили на рынок Балларда за последний год, и, таким образом, эти старые дома, вероятно, были бы проданы даже дороже, чем они. , что еще больше повысило и без того дорогие цены на продажу домов для одной семьи в этом районе, которые в настоящее время составляют в среднем 690 000 долларов.Другими словами, новые многоквартирные дома снизили цены на старые дома на одну семью в этом районе. В более широком смысле, строительство еще большего количества новых таунхаусов и тому подобное может еще больше замедлить — или даже обратить вспять — рост цен. Новые дома в Балларде могут также влиять на цены по всему городу; большее количество вариантов жилья в одном районе снижает давление в других районах.

Многосемейные дома делают домовладение возможностью для большего числа жителей Сиэтла

По всему Сиэтлу кондоминиумы, таунхаусы, таунхаусы, коттеджи и скинни, которые сиэтлцы любят ненавидеть, делают домовладение возможным для большего числа людей. Без такого выбора жилья в Сиэтле, скорее всего, будет больше разборок на одну семью, чтобы заменить их более новыми и просторными домами на одну семью, а ожесточенные войны на торгах оставят право собственности на жилье для еще более тонкой корки жителей города. Вместо этого многоквартирные дома снижают среднюю цену продажи домов в городе. Новые многоквартирные дома продаются дешевле, чем новые односемейные дома, почти в каждом районе города, и в целом они продаются дешевле, чем старые односемейные дома. Более того, они предоставляют сиэтлцам больше вариантов жилья, занимая меньше места, чем их односемейные сестры, при этом снижая давление на рынке жилья.

Сиэтла по доступности и приемлемости жилья предлагает расширенные возможности для многоквартирного жилья, подобного тем, которые мы изучали на этой карте. Как показано на карте, варианты многосемейного жилья могут быть лучшей надеждой Сиэтла на более доступное жилье в будущем для всех. Чтобы приветствовать всех людей, которые хотят иметь дом в главном городе Каскадии, нужно понимать, что новые многоквартирные дома, такие как таунхаусы, — это решение, а не проблема. Они кажутся дорогими, но альтернативы намного дороже.Чтобы правильно завершить эту статью, мне нужно встретиться с жителями четырех новых таунхаусов, которые сейчас стоят там, где когда-то находился старый дом Девина на одну семью. Они — настоящий конец этой жилищной истории.

Особая благодарность Мэтту Стивенсону из CoreGIS за его помощь в построении этой карты и Девину Портеру за то, что он поделился историей своего жилья.

Эта карта основана на данных из записей инспектора округа Кинг с 1 июля 2016 года по 30 июня 2017 года.Иногда записи Assessor неправильно классифицируют свойства или устарели. Мы ожидаем, что эти ошибки будут редкими и не изменят общих выводов этой статьи. Тем не менее, сообщите нам, если вы обнаружите на этой карте какие-либо продажи, которые неправильно классифицированы.

Многоквартирных домов с нулевым потреблением энергии: три тематических исследования

В 2014 году 35 процентов всех единиц жилья, построенных в Соединенных Штатах, были многоквартирными домами — жилищными единицами в зданиях из пяти и более квартир. Спрос на многоквартирные дома как никогда высок, и отчеты показывают, что эта тенденция сохранится еще некоторое время.

zHome Таунхаусы с нулевым потреблением энергии

Многосемейные здания, как существующие, так и новые, предоставляют огромные возможности для очень значительной экономии энергии, и некоторые из них стремятся получить статус нулевого потребления энергии за счет инновационных строительных технологий и высокоэффективных систем, освещения и бытовой техники. Здесь мы исследуем три примера многоквартирных домов с нулевым или нулевым потреблением энергии.

zHome — это проект таунхауса из десяти квартир в Ин-Иссакуа, штат Вашингтон, который расположен примерно в 20 милях к востоку от Сиэтла. Здание, построенное в 2013 году, отличается продуманным дизайном и передовыми технологиями для достижения цели нулевого потребления энергии. Философия zHome сосредоточена на «числах» и использовании агрессивных числовых тестов для разработки концепции Zero Energy.

В проекте используются надежные числовые данные, чтобы показать, как они сократили потребление энергии и добавили солнечную энергию для достижения цели нулевой энергии:

• Потребление энергии на 25% сократилось за счет использования геотермального теплового насоса для отопления и горячего водоснабжения.Температура окружающей среды в Иссакуа составляет 50 градусов, что является отличной отправной точкой для отопления и горячего водоснабжения.
• На 15% было сокращено потребление энергии за счет строительства суперизолированных стен и потолка. Стены R-38 zHome имеют в два раза большую теплоизоляцию, чем стены, построенные по нормам Вашингтона. В первую очередь это было достигнуто за счет заполнения стен 2 × 6 пенополистиролом и добавления дополнительных 3 дюймов пенополистирола с внешней стороны стены, создавая «тепловой разрыв» между внешней и внутренней частью здания.Потолки выполнены по R-60.
• 7% энергопотребления было сокращено за счет использования водяного теплого пола вместо канального отопления.
• 7% энергопотребления было сокращено за счет установки высокоэффективных приборов, включая холодильники, плиты, стиральные машины, сушилки и посудомоечные машины.
• 5% потребления энергии было сокращено за счет двойных стеклопакетов с коэффициентом теплопередачи 0,33. В проекте не использовались окна с тройным остеклением, потому что они препятствовали получению солнечного тепла в более прохладные зимние месяцы.Для этого места выгода солнечного тепла от окна с двойным остеклением перевешивает преимущество окна с тройным остеклением с меньшей способностью притока солнечного тепла.
• 5% потребления энергии было сокращено за счет чрезвычайно плотно закрытых наружных стен и воздуховодов.
• 5% потребления энергии было сокращено за счет высокоэффективного освещения с помощью светодиодов и КЛЛ.
• За счет вентиляторов с рекуперацией тепла (HRV) было сокращено потребление энергии на 3%.

На этом графике показано, как zHome снижает потребление энергии на 2/3 типичного таунхауса, построенного по кодам.

Благодаря вышеуказанным мерам zHome потребляет около 1/3 энергии, которую использовал бы типичный городской дом того же размера и дизайна. Оставшаяся 1/3 энергии вырабатывается солнечными панелями на крыше.

Дикой картой в достижении Zero Energy являются жители. Исследования показывают, что потребление энергии в одном доме разными семьями может сильно различаться. Тем не менее, все устройства имеют монитор мгновенной обратной связи по энергии, показывающий, сколько энергии используется в данный момент и в течение года.Это позволяет жителям постоянно отслеживать потребление энергии и вносить изменения в образ жизни, чтобы сократить это потребление.

Компания zHome получила сертификат Energy Petal от конкурса Living Building Challenge в 2013 году. Узнайте больше о подходе zHome на их веб-сайте.

R-951 Residence — это четырехэтажный рядный дом площадью 5600 квадратных футов в Проспект-Хайтс, Бруклин, и представляет собой уникальный проект, демонстрирующий, что Zero Energy достижима в плотной городской среде. Здание, спроектированное архитектором Полом А. Каструччи, состоит из трех квартир площадью 1500 квадратных футов, каждая с собственными солнечными батареями и электрическими системами.

В многоквартирном доме используются принципы проектирования и строительства пассивного дома для снижения потребления энергии на 75% для отопления, охлаждения и освещения, а затем используются солнечные панели мощностью 12,5 кВт для компенсации оставшейся потребляемой энергии. Конструкция здания практически воздухонепроницаема благодаря окнам с тройным остеклением, высокой теплоизоляции и сочетанию высокого солнечного тепла и эффективных тепловых насосов для отопления.

В апреле 2015 года Управление энергетических исследований и разработок штата Нью-Йорк оценило здание как «нулевое чистое», что означает, что каждая квартира может вырабатывать достаточно возобновляемой энергии, чтобы удовлетворить или превысить свой годовой спрос на энергию. В июле 2015 года R-951 получил сертификат пассивного дома от института пассивного дома.

Этот многоквартирный дом демонстрирует, что здания с поддержкой Net Zero можно рентабельно возводить в городских условиях. Пропорция доступной площади здания к размеру солнечной фотоэлектрической системы демонстрирует, что многие объекты в Нью-Йорке имеют потенциал достичь нулевого значения в соответствии с действующими правилами зонирования.Также важно отметить, что R-951 был сконструирован с увеличением затрат на разработку всего на 4,7% по сравнению с аналогичной структурой, построенной на коде, для достижения цели нулевого энергопотребления.

Подробнее о R-951 Residence здесь.

R-951 Residence отличается естественным дневным освещением и пассивным солнечным усилением.

Городские дома Perrin’s Row New Town Builders построены в соответствии со строгими требованиями США к энергоэффективности.S. Программа «Дом с нулевым потреблением энергии» Министерства энергетики. Проект из 26 квартир, расположенный в Уит-Ридж, штат Колорадо, является ярким примером сертифицированного дома с нулевым потреблением энергии в холодном климате.

Таунхаусы Perrin’s Row

Предполагается, что проект, который будет завершен в декабре 2015 года, позволит сэкономить каждому домовладельцу почти 700 долларов на счетах за электроэнергию в год. Чтобы получить сертификат дома с нулевым энергопотреблением, этот проект был сфокусирован сначала на высокоэффективной оболочке здания, а затем на высокоэффективном освещении, HVAC и бытовой технике.Особенности включают:

• Advanced 2 × 6 дюймов, 24 дюйма по центру, каркасные стены с изолированными коллекторами, изоляция из выдувного стекловолокна (класс R-23), атмосферостойкий барьер и герметик для швов, наносимый распылением асфальта.
• Вентилируемый чердак с 14-дюймовыми фермами на приподнятом каблуке и выдувной стекловолоконной изоляцией с классом R-50.
• Кровельная система с трехфутовым экраном от льда и воды, водонепроницаемой подкладкой, 30-летней черепицей и металлическим отливом.
• Жесткий пенопласт под плиточный фундамент со степенью изоляции R-10.
• Низкоэмиссионные окна с двойным стеклопакетом, заполненные аргоном, с виниловой рамкой, со значением U 0,30.
• Герметичная оболочка здания на 2,48 ACH 50.
• Вытяжной вентилятор вентиляции.
• Эффективная система HVAC с печью 92 AFUE и 13 SEER AC.
• Бесконтактные водонагреватели с КПД 95%.
• 100% КЛЛ освещение.
• Холодильники и посудомоечные машины с рейтингом ENERGY STAR.
• Солнечные панели 3,0 кВтч будут включены в каждый городской дом, чтобы помочь компенсировать потребление электроэнергии.Блоки сдаются в аренду в рамках программы солнечного лизинга с национальной компанией.
• Система управления энергопотреблением, которая отслеживает производство каждой солнечной системы и общее потребление электроэнергии.

Фермы с приподнятым каблуком обеспечивают полную изоляцию чердака для класса R-50.

В дополнение к высокой энергоэффективности, все блоки включают в себя меры по экономии воды, такие как приспособления с рейтингом EPA WaterSense, интеллектуальное управление, капельное орошение и устойчивые к засухе растения, а также отделку с низким содержанием летучих органических соединений во всех зданиях. По оценкам New Town Builders, все эти улучшения энергопотребления, которые значительно улучшают характеристики здания, добавили к строительному бюджету всего 6 долларов за квадратный фут.

Таунхаусы Perrin’s Row недавно получили награду Grand Winner Award за инновации в жилищном строительстве Министерства энергетики США в 2015 году.

Программа Zero Energy Ready Home Министерства энергетики США предоставляет ресурсы для успешного строительства и продажи готовых к нулевому энергопотреблению домов для одной и нескольких семей.

Программа DOE Better Buildings Challenge поддерживает владельцев коммерческих и промышленных зданий, предоставляя техническую помощь и проверенные решения по энергоэффективности.

Американский совет по энергоэффективной экономике (ACEEE) при поддержке Фонда Джона Д. и Кэтрин Т. Макартур участвует в многолетнем проекте по улучшению и расширению программ энергоэффективности коммунальных предприятий, ориентированных на многоквартирные дома.

Участвуете ли вы в многосемейном проекте, направленном на нулевое потребление энергии? Мы будем рады услышать от вас и поделиться историей! Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять комментарии ниже или отправлять нам по электронной почте свои мысли или информацию о проекте.

Строительство таунхауса в Нью-Йорке · Fontan Architecture

В настоящее время мы находимся в процессе строительства нового таунхауса в Бруклине. Ниже приводится пошаговое описание процесса. Мы будем периодически обновлять этот пост в блоге по мере развития проекта.

Наш клиент (до того как он был нашим клиентом) купил таунхаус на 2 семьи в Бруклине, штат Нью-Йорк, в 2016 году.В то время он понятия не имел, что у здания серьезные структурные проблемы. DOB и HPD объявили о выселении здания и предоставили клиенту 2 варианта. Либо он может снести здание, либо они сделают это за него и затем отправят ему счет. Поэтому клиент решил сам снести здание. Затем у него был пустой участок, и с тех пор он нанял нашу архитектурную фирму , чтобы спроектировать ему новый более крупный и лучший таунхаус.

Заказчик изначально хотел построить многоквартирный дом из 4 квартир после того, как снес свой особняк.Мы сразу поняли, что это не будет разрешено зонированием, потому что у клиента был «малый участок зонирования » . Недвижимость находится в зоне R6 Zoning , которая требует минимального размера земельного участка 17000 квадратных футов и минимальной ширины участка 18 футов для развития многоквартирного дома. Его собственность соответствовала этому требованию, что означало, что он мог построить только 1 или 2 семейных таунхауса.

Клиент сообщил мне, что другой архитектор, с которым он разговаривал, сказал ему, что он может построить 4 единицы на этом участке. Я сообщил ему, что его единственный вариант — построить таунхаус на одну или две семьи. Затем я отправил его на прием DOB homeowners night , чтобы он мог получить это от них, так как понятия не имел, кого слушать. Он подтвердил то, что я ему сказал, и позвонил нам на следующее утро. Он сказал: «Я хотел бы нанять вас, чтобы спроектировать мое здание». Мы были очень счастливы выполнить эту работу и немедленно приступили к предварительному проектированию и полному анализу зонирования .

Мы всегда начинаем новый строительный проект с анализа участка и зонирования, а также, конечно же, разговариваем с клиентом о том, чего он хочет.Недвижимость находится в зоне R6, и хотя R6 позволяет строить многоквартирные дома, мы были ограничены строительством дома на одну или две семьи из-за размера участка. У нас был доступный 2,2 FAR или коэффициент площади пола, позволяющий построить около 3100 квадратных футов, не считая подвала. В итоге мы предложили 4-этажное здание площадью 775 квадратных футов на этаж. Мы также предложили построить 2 дуплекса. Итак, первые 2 этажа — одна семья, а верхние 2 этажа — вторая семья.

Предварительный анализ зонирования нового таунхауса

Заказчик доволен продолжением проектирования 2 дуплексов для дома на 2 семьи.Мы приступили к проектированию в тесном сотрудничестве с заказчиком. Он искал простой современный дизайн. Мы выбрали здание с дождевиком из фиброцементной плиты с внешней изоляцией (это очень энергоэффективно) и изоляцией от брызг с закрытыми порами внутри. Экологичный дизайн дома важен, и высокое качество изоляции имеет решающее значение. Задний фасад и боковые стороны будут отделаны штукатуркой с использованием системы внешней изоляции и отделки EIFS для снижения затрат. Штукатурка намного дешевле, чем панели из фиброцемента.

Крыша будет иметь настил с бетонной брусчаткой. Крыша будет доступна обеим семьям в двух семейном таунхаусе. Задний двор предназначен только для нижней квартиры, занимающей первый, второй этажи и часть подвала. В этом случае мы можем поставить ванную комнату в подвале, так как она соединена с квартирой выше.

3D Модель предлагаемого проекта таунхауса

После работы над дизайном мы в конечном итоге обновили анализ зонирования до более детального уровня.

Окончательный анализ зонирования проекта нового таунхауса

Этот таунхаус был подан в Департамент строительства как заявка на новое строительство , «NB». Мы зарегистрировали проект в Центре разработки, который представляет собой онлайн-заявку DOB для Департамента строительства. Заявка на новостройку была рассмотрена, и в настоящее время мы работаем над согласованием. Мы будем обновлять этот пост по мере продолжения работы. Мы надеемся начать строительство в начале весны и завершить к концу года.

Клиент не выставляет торги на эту работу. Он выбрал одного подрядчика, которого он уже знал, и фактически имел подрядчика на борту до того, как нанял нас для проектирования таунхауса.

Новый дизайн таунхауса в Бруклине

Желаем удачи в ваших будущих проектах. Не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, вы можете связаться с нами напрямую, мы будем рады узнать, сможем ли мы помочь.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture.