Планирование территории частного дома: Планировка и дизайн двора частного дома: идеи и фото

Планировка и дизайн двора частного дома: идеи и фото

Планировка приусадебного участка — это важнейший момент при строительстве коттеджей и загородных домов. В настоящее время все больше застройщиков предпочитают не заниматься активным разведением сельскохозяйственных культур и оставляют для выращивания плодоносных растений лишь небольшой клочок земли. А что же делать с остальным участком?

Планировка и ландшафтный дизайн двора в частном доме

Для того чтобы загородный дом не выглядел одиноко и уныло, необходимо очень ответственно отнестись к созданию планировки участка частного дома, а также к его оформлению.

Вернуться к оглавлению

Содержание материала

• 1 Участок частного дома
• 2 План частного двора
• 3 Строительные нормы и правила в оформлении участков
• 4 Ландшафт загородного участка
• 5 Стилевые решения в оформлении участков

Участок частного дома

Специфика жизни за городом обязывает застройщиков при планировке приусадебного участка учитывать не только визуальную красоту. Участок должен быть еще удобным и содержать все необходимое для комфортной жизни.

Разберем основные элементы, которые, как правило, имеются на всех участках:

• Баня;
• Терраса в доме;
• Парковочные места либо гараж в доме;
• Беседка, в которой можно расположить печь для приготовления пищи или мангал;
• Сарай для хранения нужных в хозяйстве вещей;
• Цветочные клумбы, кустарники и другие насаждения;
• Различные элементы декора.

Нечасто все необходимое может уместиться на имеющемся участке дома.

Вариант планировки и расположения различных элементов на участке

Перед началом строительства необходимо составить план дачного участка и попробовать расположить все схематично. Если все-таки свободного места не хватает, следует определиться, что из планируемого можно исключить или уменьшить в размерах.

Вернуться к оглавлению

План частного двора

Лучше всего производить комплексную планировку участка в специальной программе, то есть учитывать и фасад здания и различные насаждения для того, чтобы получить полностью гармоничную картину. Для начала следует оценить весь участок начиная с величины и заканчивая особенностями ландшафта. В тех случаях, если места недостаточно много, количество хозяйственных построек следует сократить до необходимого минимума или совместить несколько различных по назначению строений в одно.

К примеру, можно отказаться от парковки, оставив лишь полноценный гараж, к парной можно пристроить небольшой сарайчик для хранения необходимого хозяйственного инвентаря.

Планировки двора и участка в загородном коттедже

Что касается больших участков, то для них существуют лишь ограничения эстетического характера.

Вернуться к оглавлению

Строительные нормы и правила в оформлении участков

Занимаясь планировкой собственного приусадебного двора, необходимо помнить о строительных нормах, регламентирующих расположение внутренних построек относительно забора и друг друга. К примеру, постройки жилого плана должны быть отдалены от проезжей части на три метра, или на шесть метров в случае прохождения поблизости автомагистрали.

Расположения загородных участков в непосредственной близости к автомагистралям очень редки, однако, возможны. Постройки хозяйственного назначения должны отдаляться от жилого строения как минимум на семь метров.

Фекальные ямы запрещается устанавливать ближе, чем на 15 метров от жилища. Кроме этого, стоит вспомнить о домашних животных, места обитания которых не должны располагаться ближе четырех метров к дому.

Оригинальный ландшафтный дизайн дачного участка

Существуют нормы, регламентирующие расположение ограждений и деревьев, освоение которых понадобится при планировке участков.

После того как все необходимые постройки были распределены на участке частного дома, необходимо начинать разметку тропинок. В тех случаях, когда габариты участка позволяют, можно предусмотреть дорожку, огибающую весь участок вкруговую. Это позволит совершать пешие прогулки, не выходя за пределы своей территории.

Вернуться к оглавлению

Ландшафт загородного участка

После того как все основные строительные работы завершены, можно начинать преображать ландшафт двора, чтобы придать своей территории законченный вид. Проще всего будет тем, кто владеет идеально ровным участком. В таких случаях перед застройщиками простирается своеобразный чистый лист, приукрасить который при желании будет не очень трудно. Гораздо труднее придется тем, кто является обладателем неровных участков.

Вариант ландшафтного дизайна и оформления загородного участка

Тут нужно будет сначала исправить все недочеты, а только потом приступить к оформлению.
Ландшафтный дизайн и планировка участка 15 соток требует от застройщиков знаний не только дизайнерского профиля. Наверняка понадобятся и некоторые познания в ботанике: чтобы вырастить определенные растения, необходимо наверняка знать, что они приживутся в этой местности. Кроме этого, необходимо в будущем представлять себе, каким образом будет производиться уход за теми или иными растениями.

В первую очередь определяются некоторые свойства имеющейся территории:

Учитывая все вышеперечисленные свойства, можно с легкостью оценить какие растения лучше всего приживутся на участке, и выбрать понравившиеся. Оценить, насколько удачно то или иное растение впишется в общий вид участка, можно с помощью интернета, где наверняка найдутся фотографии всевозможных цветов и кустарников.

Вернуться к оглавлению

Стилевые решения в оформлении участков

После того как все работы завершены, нередко у застройщиков возникают сомнения по поводу правильности выбранного решения. Многим не дают покоя фотографии из глянцевых журналов, где успешные люди красуются на фоне идеальных загородных участков. Стремление к тому, чтобы воплотить нечто похожее на своей территории, понятно. Попробуем разобраться, насколько реально обычным обывателям осуществить свою мечту и спланировать свой участок в 10 соток до неузнаваемости.

Не углубляясь в тонкости дизайна, можно выделить несколько направлений в оформлении приусадебных участков частного дома: классическое и природное. Классический стиль подразумевает четкие прямые линии в оформлении дорожек, построек и насаждений. Такое оформление позволяет городским жителям чувствовать себя в своей тарелке.

Оригинальное оформления участка прудом и водопадами

Стоит отметить, что классический стиль двора требует постоянного ухода, потому что, не занимаясь им, можно превратить все в неаккуратные заросли. Что касается природного стиля, то здесь естественность, наоборот, является основной концепцией.

Так как вкусы у всех разные, естественный стиль в оформлении загородных участков частного дома подразделяется на несколько типов:

• Строгий английский;
• Грубый и естественный славянский стиль;
• Изящный и минималистический японский стиль;
• Европейский деревенский стиль;
• Помпезный французский стиль;
• Стиль модерн — современные дизайнерские решения.

Единственное, о чем необходимо помнить, — это то, что оформление двора должно в первую очередь радовать владельца участка, а не вызывать зависть соседей.

Планировка частного дома: как правильно выбрать и на что стоит обратить внимание при архитектурном проектировании дома?

Продолжаем рассказывать о том, как подготовиться к строительству частного дома и на что стоит обратить внимание при его проектировании. Одним из важнейших составляющих проектирования является, как и при разработке дизайн-проекта квартиры, планировки дома. Предлагаем вам попробовать разобраться в том, что же всё-таки делать с планировкой, какие вопросы стоит задать вашему архитектору.

Самое первое, что должен сделать ваш архитектор перед запуском работы по вашему дому мечты — поговорить с вами, задать вам вопросы о том, для каких целей вы планируете использовать данный дом:

• зимний дом или летний
• сколько человек будет в нём постоянно проживать
• в каком стиле вы бы хотели видеть
• из каких материалов вам бы хотелось, чтобы он был
• какие функциональные зоны вам в нём нужны и т. д.

Планировка дома и его внешний вид определяются стилем жизни его будущих хозяев. Как правило, проект частного дома включает наличие отдельных спалень для всех членов семьи, большую гостиную и кухню. Часто в планировке предусматривают наличие: гаража на несколько машин, холл, кабинет или некую мастерскую, балкон, гостевые помещения. Кроме того, на этом этапе прописывается наличие нужного количества вспомогательных помещений таких как, гардеробные, кладовки, баня, санузлы и т.д.

Пример планировки дома: проект студии Geometrium «Гостевой дом»

Условно, все помещения дома моно разделить на жилые и нежилые, дневные зоны и вечерние (в какое время суток в эти комнатах планируют находиться хозяева дома: так спальня — ночная зона по большей части, а гостиная и столовая — дневные зоны). Поэтому на этапе планировки всегда следует обращать внимание на расположение комнат относительно солнца, чтобы максимально полно использовать возможности естественного освещения.

Если в доме планируется проживание большой семьи разных возрастов — от бабушек до детей, то при планировки нужно предусмотреть наличие для каждых своей территории, если есть возможность, то выделить для каждых свои санузлы — это позволит сделать проживание в доме более комфортным, хозяева не будут по-утрам мешать друг другу собираться, поскольку у каждого свой ритм жизни.

Сегодня часто к нам обращаются с вопросом, а можно ли спроектировать дом таким образом, чтобы в дальнейшем мы могли его расширить, если это будет нужно. Отвечаем: да, такая практика и вправду существует — достаточно часто люди строят большой зимний дом, а позже пристраивают к нему мансарду или достраивают ещё флигель. На этапе планировки это можно предусмотреть или же сразу вписать в проект, просто строить поэтапно.

Одной из важнейших и приятнейших составляющих загородного дома является камин. Предусмотреть его наличие нужно до начала планировки, поскольку в дальнейшем вписать его в уже готовый проект будет намного сложнее, хотя и возможно.

Проектирование камина в загородном доме

По поводу стоимости будущего дома: естественно, что чем проще форма дома, тем он дешевле в строительстве и проще в проектировании внутренних помещений. Дом простой формы без большого количества балконов, выступов и надстроек, как правило, обладает меньшими теплопотерями, позволяет по-максимуму использовать естественное освещение.

В наших с вами северных регионах при строительстве дома всегда следует помнить о климате, долгой зиме, ветрах. Зимой дом будет требовать отопления и насколько хорошо он будет держать тепло, тоже можно предусмотреть на этапе проектирования: если архитектор изучит место, в котором находится ваш участок под строительство, то сможет спроектировать дом с учётом местных ветряных потоков — это значительно снизит продуваемость дома зимой, и повысит естественное кондиционирование летом. Учитывая эти факторы при планировке, логично будет нежилые помещения расположить на северной стороне дома, а жилые — на южной.

Обратите внимание на то, как у вас в проекте расположены санузлы. Если вы видите, что они у вас разбросаны по всему дому и не складываются в единую систему, то будьте готовы к тому, что стоимость итогового проекта будет весьма высока. Если же они расположены системно, один под другим и входях в общую концепцию с котельной и кухней — тогда ваш архитектор поработал хорошо и спроектировал удобный и хорошо реализуемый проект.

Изучая проект вашего будущего дома, посмотрите на то, как расположены спальни, уточните у архитектора, как будет обеспечена звукоизоляция помещений. Если на этапе проектирования вы не подумаете об этих тонких моментах, то в дальнейшем в доме будет постоянное ощущение, что вы живёте всей своей семьёй в одной большой комнате, поскольку слышать вы будете всё.

Стены, перекрытия, двери, окна, вентиляция — всё это передаёт звук. Чем толще ваши стены, полы/потолки и двери, тем тише будет в доме. Чтобы усилить звукоизоляцию, между общими помещениями и спальней лучше расположить небольшой коридор и дверь. Если спальни находятся на втором этаже, то нужно позаботиться о звукоизоляции потолков/полов. Сделать это нужно именно на этапе проектирования.

Проектирование спальни в загородном доме. Звукоизоляция.

Энергоэффективность загородного дома — достаточно модное понятие сегодня. Некоторые относят это к тому, что на доме будут расположены солнечные панели и дом будет сам обеспечивать себя электричеством — да можно и так, но о таких домах мы с вами поговорим в одной из следующих статей.

Энергоэффективность дома — это среднегодовое количество энергии, которое будет необходимо для его отопления, нагрева воды, освещения, кондиционирования и вентиляции. Тут нужно учитывать то, чем будет отапливаться ваш дом, будет ли у вас свой котёл или вы подключите дом к центральному отоплению и т.д. Тщательная проработка данных вопросов позволит в дальнейшем сделать содержание дома более предсказуемым.

Помимо этого, на энергоэффективность дома влияет его планировка, материалы, из которых он построен, техническое оснащение.

Так, например, если в системе отопления вы сможете выставлять отдельно для каждого помещения нужную там температуру — это снизит затраты на отопление. Использование в доме так называемых тёплых полов также позволяет экономить тепло.

Также на энергоэффективность дома влияет кол-во и величина окон. Естественно, что чем больше застеклённых поверхностей, тем с одной стороны — больше естественного света, а с другой — больше потребуется сил на отопление.

Если вокруг дома расположить сад с высокими лиственными деревьями, то в летний период у дома будет естественная тень, что также позволит сэкономить на кондиционировании помещений. В зимний период деревья спасают дом от продуваемости, поскольку являются естественной преградой на пути ветров.

Сегодняшние технологии позволяют построить загородный дом из натуральных и экологичных материалов. Студия дизайна Geometrium всегда в своих проектах пользуется этим — мы строим дома экологичными и безопасными с максимальной функциональностью.

Если вы самостоятельно решили подобрать экологичные материалы, то будьте предельно осторожны, не полагайтесь на то, что на материалах написано ЭКО, тщательно изучайте маркировку — просите показать вам нормативные документы (ГОСТ, ТУ), проверяйте наличие в составе вредных смол и клеев.

Если у вас в жилых помещениях планируется использование плит ДСП, ОСП, фанеры, помните, что они могут являться источниками вредного газа — формальдегида. Чтобы избежать этих неприятных моментов, лучше обратитесь к специалистам, которые помогут вам подобрать по-настоящему экологичные материалы. У всех материалов, особенно у тех, которые вы используете во внутренней отделке дома, нужно проверять теплопроводимость, как они себя ведут при нагревании и т.д. Загородный дом — это дом, в котором не только снаружи, но и внутри должен быть свежий и полезный воздух — нельзя допустить, чтобы ваша идея жить загородом и дышать свежим воздухом пошла бы по откос из-за неправильно подобранных и становящихся опасными материалов.

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить бессистемное освоение земель, землепользование ограничивается государственными и частными органами управления землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под защитой государства.

Федеральное правительство практически не имеет законов, регулирующих землепользование. Большая часть контроля за землепользованием находится в ведении штатов, но их принятие и обеспечение выполнения делегированы местным органам власти. Таким образом, контроль за землепользованием широко варьируется в зависимости от местности.

Контроль за землепользованием состоит из правительственных постановлений, кодексов и разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, включая правила подразделения, зонирование, строительные нормы и правила, жилищные кодексы, системы разрешений на криволинейную вырубку, законы о сохранении исторического наследия и законы о вырубке деревьев.

Основным органом управления общественным землепользованием является зонирование , когда однотипная недвижимость, например, жилая или коммерческая, предназначена для определенных географических зон. Первичный частный контроль за землепользованием — дело ограничения , ограничивающие то, что может быть сделано на собственности владельцем. Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку законы о землепользовании со временем меняются, такие изменения могут стать чрезмерным бременем для некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто допускает передачу определенных положений, позволяя землям, которые изначально соответствовали закону, оставаться в силе без модификаций, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе. Следовательно, собственность может быть классифицирована как: законная и соответствующая, законная и несоответствующая и незаконная. Легальный и соответствующий означает, что объект соответствует всем текущим требованиям землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что он был законным в соответствии с предыдущим законом о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции США позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 ^th запрещает штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона. Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния. Однако, поскольку контроль за землепользованием зависит от плотности населения, сочетания архитектурных сооружений и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые принимают постановления, соответствующие закону штата. Правительство штата и федеральное правительство регулируют землепользование с помощью более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^th к Конституции США также содержит пункт о изъятии , в котором говорится, что частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждена, потому что правительство хочет использовать выдающееся доменное имя , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск об обратном осуждении , требуя компенсации за обесценение его земли из-за публичного захвата прилегающих земель. Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, вероятно, обесценит эти объекты.

Сумма компенсации обычно определяется путем переговоров между собственником имущества и правительством, или же собственник может обратиться в суд с правительством, и пусть суд примет решение. Часто справедливая компенсация определяется по методу «до и после» , когда стоимость имущества после освоения прилегающего земельного участка сравнивается со стоимостью имущества до изъятия.

Аналогичным образом, контроль за землепользованием не может ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или в том, что они хотят с ней делать, если это не оправдано полномочиями полиции. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения различной плотности населения в разных районах и для защиты природных ресурсов.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата. Как правило, постановления о зонировании:

• должны выполняться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применяться ко всей собственности аналогичным образом
• способствовать общественному здравоохранению, безопасности или общему благосостоянию в рамках государственной сила полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали контроля за землепользованием, должен быть разработан комплексный план (он же генеральный план ), который будет удовлетворять цели и предотвращать конфликты в будущем развитии, предоставляя план для устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические потребности.

Контроль за землепользованием определяет количество и местонахождение участков для проживания, бизнеса, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных средств и транспортных средств, а также выделение пойм и потенциальных опасностей. Основное внимание уделяется жилью, как текущим, так и будущим потребностям, при этом предотвращая или восстанавливая приходящие в упадок районы. Также должна быть обеспечена транспортная инфраструктура: автомобильные дороги, общественный транспорт, парковки, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки. Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план коммунальных услуг, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, очистку и утилизацию отходов.

Комплексный план также будет учитывать средства сохранения ресурсов, таких как энергия. Например, эффективность транспорта будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, времени сигналов, двустороннего или одностороннего движения и направлений одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план представляет собой общий план, то зонирование представляет собой детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании в целом определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенного использования различных участков земли
• ограничения, такие как отступы и пределы высоты разрешение несоответствующего использования
• порядок предоставления отклонений, поправок и рассмотрения апелляций
• штрафы за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенное использование для каждого земельного участка
• размеры участков
• типы строений
• высота зданий
• отступы, являющиеся минимальным расстоянием между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество строений за единицу площади земли
• стиль и внешний вид сооружений
• охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и ведет карта зонирования , схема существующих классификаций зонирования: односемейное жилое, многоквартирное, смешанное, сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное и т. д.

Зоны чаще всего обозначаются буквами, например, A для сельскохозяйственных , R для жилых и C для коммерческих. Кроме того, некоторые планируемые жилые комплексы (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая как жилые, так и коммерческие участки. Зональные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земельный участок, отведенный под жилую застройку, может быть дополнительно разделен на односемейные дома, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. д. Итак, C-1 может обозначать такие предприятия, как станции технического обслуживания и магазины шаговой доступности; Р-2 , одноквартирный дом; R-4 , жилая с высокой плотностью населения, как в квартирах и т. д.

Также могут быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, которые отделяют жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как прямоугольное зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать перенаселенности и эстетическое зонирование , которое может определять здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущую застройку в соответствии с определенными желательными характеристиками, такими как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем окружающую собственность, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана соображениями здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется посредством выдачи разрешений на зонирования , когда владелец недвижимости или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не будет соответствовать постановлению о зонировании . Прежде чем выдавать разрешение на строительство, обычно требуется разрешение на зонирование.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам или требования зонирования могут создать чрезмерные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли. В таких случаях в постановлении о зонировании делаются исключения, позволяющие таким несоответствующее использование . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было закреплено в постановлении о зонировании.

Участки

Положения о участках являются частью комплексных планов, которые применяются к крупным участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности уезд или другой муниципалитет. Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для конкретной области. общая плотность = среднее количество жилых единиц в районе.

Подразделение покупает незастроенную землю и делит ее на более мелкие участки для продажи застройщикам или частным лицам. Застройщик строит на земле сооружения, такие как дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим подразделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные районы могут иметь разные схемы улиц. Например, узор решетки имеет прямоугольные блоки с общественными улицами, идущими со всех сторон, и небольшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейную схему или кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках и на улицах ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно предусмотрен порядок подачи и оформления табличек подразделения. Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются поштучно.

Плата представляет собой часть подразделения, на которой показаны географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем его можно будет зарегистрировать. Подразделителю также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден. Подразделитель определяет расположение и размер отдельных участков, используя естественный дренаж и контуры земли, а также предусматривая сервитуты для инженерных коммуникаций, а также водопроводные и канализационные сервитуты. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав подразделения.

Строительные нормы и сертификаты владения

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарная защита, санитарно-техническое оборудование и т. д. Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство для изменения , отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утвердить планы строительства и будет периодически инспектировать строительство. После завершения строительства к удовлетворению муниципального инспектора, 9Застройщику или владельцу будет выдано свидетельство о вводе в эксплуатацию 0007 (также известное как разрешение на ввод в эксплуатацию ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует санитарным и строительным нормам, что позволяет людям заселять здание. Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо ограничения на недвижимость, только при строительстве, дополнении или изменении. В некоторых сообществах, таких как исторические районы, также может быть эстетических таинств 9.0008, чтобы сохранить внешний вид или характер района. Разрешения на эстетическое строительство выдаются специальным советом, отвечающим за надзор за соблюдением аскетических таинств.

Изменение зонирования: советы по зонированию, отклонения и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории. Например, предприятия часто становятся банкротами или потребность в земле для конкретной отрасли снижается из-за изменений в технологии или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустуют. Так, многие города меняют зонирование строения, чтобы его можно было превратить в жилые единицы.

Кроме того, застройщики должны разрабатывать структуры в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих свойств желателен другой тип структуры, то земля должна быть перезонирована. Как правило, изменение зонирования обычно разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний. Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как ходатайства об условном использовании, отклонениях или исключениях.

А 9Разрешение на условное использование 0007 (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Отклонение предоставляется владельцем собственности органом по зонированию, чтобы допустить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка. Например, отклонение может быть предоставлено владельцу недвижимости с небольшим участком, где может быть невозможно удовлетворить требования отступа и открытой площади к жилой зоне.

В то время как условное разрешение на использование разрешает родственное землепользование, отклонения разрешают запрещенное землепользование, поскольку постановление будет иметь обременительные последствия для собственности. Например, отклонение может быть вынесено, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество повреждено или обременено правилами. Требования к варианту зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование возлагает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно особенно сильно повлиять на лицо, стремящееся к изменению, и без аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как районировано. Это самый важный критерий.

Обратите внимание, что если зонирование возлагает чрезмерное бремя на участок земли, то этот участок должен чем-то особенно отличаться от окружающих участков; в противном случае сама территория получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость расположена рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицироваться как. Таким образом, перепланировка коммерческой недвижимости под жилую застройку с большей вероятностью будет одобрена, если земля расположена рядом с жилой застройкой.

Разрешения на условное использование и отклонения выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, о которых сообщается на местном уровне, что позволяет соседям оспаривать запрос. Владелец недвижимости может также запросить поправка к постановлению о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к конкретному участку земли. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выносится советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения зональных советов могут быть обжалованы в судах, суды обычно подчиняются зональным советам, если только они не злоупотребляют своими полномочиями.

Частный контроль за землепользованием

Помимо государственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся в действие владельцами собственности или застройщиками, особенно с течением времени. Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенного имущества, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения либо прописаны в документах на имущество, либо в уставе подразделения, на которое будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства объектов в подразделении, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, квадратные метры и методы строительства. А акт ограничения предусматривает контроль за землепользованием в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование имущества. Иногда ограничения по делу ограничены по продолжительности, например, 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если только они не продлены соглашением.

Ограничительные заветы не могут быть незаконными, например запрет на участие в определенной расе. Должен существовать ограничительный договор, способствующий внешнему виду или безопасности имущества; в противном случае это может быть истолковано как препятствие свободной передаче собственности. Если это юридически приемлемо, частный контроль за землепользованием, как правило, носит более ограничительный характер, чем государственный контроль, но приоритет имеет более ограничительный договор или постановление.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя в суд для получения судебного запрета на запрещенную деятельность. Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы смежной собственности не выносят судебный запрет или существует значительная задержка с вынесением судебного запрета, то суд может принять решение о том, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно стало недействительным из-за неисполнения, что иногда предусмотрено законом. называется лахесом. Laches — это неоправданная задержка или отказ в отстаивании своих законных прав, когда суды могут постановить, что небрежная сторона, добивающаяся судебного запрета, утрачивает силу.

Соблюдать законы и правила; в противном случае это может стоить вам. Как власти могут узнать:

• соглашение о раскрытии информации вашим продавцом
• оценщики налога на имущество
• злобные арендаторы
• жалобы соседей
• осмотр вашего покупателя перед покупкой

Как правительство захватывает собственность

По мере расширения городов и улучшения дорог, канализационных сетей и линий электропередач, коммуникаций и других систем правительству часто приходится защищать или получать доступ к частной земле. Без права правительства на изъятие собственности возможности общественной инфраструктуры не могли бы служить потребностям общества.

Право правительства на получение частной земли для общественных целей известно как выдающееся владение. Это право вытекает из федеральных конституций и конституций штатов и соответствующих законов о собственности.

Выдающееся владение позволяет правительству изымать частную землю для общественных целей только в том случае, если правительство выплачивает владельцу собственности справедливую компенсацию. Процесс, посредством которого правительство приобретает частную собственность для общественной пользы, известен как осуждение.

Также известное как «изъятие», пример изъятия правительством может включать расширение проезжей части или новую станцию ​​легкорельсового транспорта. Правительство может изъять частную землю для общественного пользования, которая может включать в себя торговый центр или парк.

Как правительство забирает частную собственность

Когда правительство разрабатывает планы по расширению и улучшению дорог и коммуникаций, находящихся в общественном пользовании, оно определяет, какие частные участки могут быть затронуты. Затем правительство будет работать со своими собственными оценщиками, чтобы определить соответствующую цену для необходимых прав собственности.

Когда правительство установит свою оценку стоимости имущества, оно может предложить землевладельцу определенную цену за имущество. Если владелец собственности соглашается, правительство покупает землю. Если владелец недвижимости оспаривает государственную оценку и не может договориться о цене, дело может быть передано в суд.

Во время судебного разбирательства по поводу осуждения владелец собственности может предложить свою собственную оценку собственности. Как правило, владелец недвижимости будет работать с адвокатом и оценщиком. Адвокат будет защищать законные права владельца собственности в отношении вовлеченного имущества, а оценщик будет работать над установлением справедливой рыночной стоимости имущества. Владелец собственности также может возражать против принудительной продажи, оспаривая предложенное правительством использование собственности.

В качестве альтернативы землевладелец может также заявить, что размер собственности, которую правительство пытается конфисковать, слишком велик и что его цели могут быть выполнены с меньшим вмешательством. Вообще говоря, правительству разрешено вторгаться в права собственности отдельных лиц только в той мере, в какой это необходимо для достижения намеченной общественной цели.

Стоимость имущества

Большинство судебных разбирательств по делу об осуждении связано со стоимостью спорного имущества. Стоимость объекта недвижимости (или доли в собственности) зависит от многих факторов. Для участка незастроенной земли с одним владельцем и без каких-либо исключительных или необычных особенностей определение стоимости собственности может быть довольно простым. Зонирование собственности и стоимость окружающих участков послужат полезным ориентиром для расчета. Однако в городских условиях недвижимость, вероятно, будет застроена.

Уникальные характеристики собственности часто приводят к разным оценкам стоимости между владельцем собственности и правительством. Помимо оценщика и юриста, каждая сторона может привлечь дополнительных специалистов, таких как инженеры и архитекторы.

Факторы, учитываемые при оценке имущества, включают:

• Размер имущества
• Зонирование
• Существующие здания и дороги находятся на участке
• Текущее использование
• Возможное использование
• Доступность
• Прочие предприятия или виды землепользования, расположенные по соседству или поблизости
• Присутствуют ли арендаторы или другие арендаторы.

Имущество может представлять средства к существованию владельца, так что для владельца оно стоит всего, что он вложил в него, и всего, что может быть получено от него. Государство должно оплатить расходы на переезд, включая оборудование, владельцу недвижимости.

Для правительства релевантной стоимостью является рыночная стоимость имущества. Рыночная стоимость основана на том, что заинтересованный покупатель может заплатить заинтересованному продавцу. Оценка также производится на определенную дату. Это связано с тем, что стоимость недвижимости может меняться со временем.

 Определение стоимости основано на сумме приобретения. В некоторых случаях правительству может потребоваться изъять все имущество владельца. В других случаях правительству потребуется только часть имущества или сервитут. Стоимость этих интересов зависит от задействованной земли и от того, как потеря или вторжение этой земли окажет на остальную собственность.

Методы оценки

При определении стоимости конкретного объекта недвижимости оценщики и суды обычно различают три подхода:

• Рыночный подход: Стоимость оцениваемой недвижимости основана на недавних продажах сопоставимых близлежащих объектов. Основываясь на этих продажах, оценщик формирует мнение о цене собственности на открытом рынке. Рыночный подход может быть неприемлемым, если в последнее время в этом районе не было сопоставимых продаж.
• Затратный подход: также называемый амортизированной восстановительной стоимостью, он показывает, сколько будет стоить замена земли и существующих строений после учета амортизации.
• Доходный подход: учитывает инвестиционную стоимость имущества. Сколько можно было бы заплатить в момент оценки в свете потенциального дохода собственности?

Время оценки имущества

Еще один момент, который может оспорить владелец имущества, — это время оценки. Это может произойти, когда правительство необоснованно задерживает приобретение собственности. В то же время действия государства могут существенно снизить стоимость объекта недвижимости. Например, правительство не может скупать и конфисковывать соседние объекты, уничтожать их или допускать их ветхость, а затем занижать оставшихся владельцев собственности после того, как в результате их собственная стоимость собственности упала.

Общее правило состоит в том, что правительство не обязано выплачивать компенсацию владельцу собственности до тех пор, пока оно не конфискует его собственность или существенно не ограничит его способность ею пользоваться. Правительство может утверждать, что оно этого не сделало, но владелец собственности может утверждать, что действия правительства сделали собственность почти бесполезной на рынке недвижимости.

Процедура вынесения обвинительного приговора основывается на простом принципе, согласно которому правительство может охранять частную собственность в интересах общества. Тем не менее, из-за множества видов использования собственности и нестабильности рынка недвижимости процедура вынесения приговора может быть сложной. Цифра оценки, которую достигает правительство, может отличаться от оценки землевладельца.

Конечная стоимость может зависеть от убедительности оценщика землевладельца. Оценка владельца недвижимости также должна соответствовать определенным юридическим требованиям. Справедливая стоимость будет основываться на размере изъятого имущества и анализе многих вовлеченных интересов.

Правительство пытается забрать вашу собственность? Получите юридическую помощь.

Для тех, кто пытается доказать другую стоимость имущества или ограничить масштабы государственного вмешательства, помощь опытного адвоката может оказаться ценным активом. Обратитесь к опытному выдающемуся юристу по доменным именам , который поможет вам принимать обоснованные и эффективные решения на основе закона.